房地產簡介
房地產投資形式多種多樣，房地產開發企業所進行的房地產開發是人們最熟悉的
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一種類型；為了出租經營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的房地產投資類型；將資金委託給信託投資公司用以購買或開發房地產也是房地產投資；企業建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬於房地產投資。儘管它們表現形式各異，但它們都有一個共同的特點，“現在的某些利益”是指即期的、確定性的利益，但預期收益卻要到未來才能實現，而且這種未來收益在時間和總量上都難以精確預測。所以，房地產投資決策中，估算總成本和利潤的同時還應考慮時間因素。只有在比較項目收益和支出的總量與時間的基礎上，並考慮預測的置信水平時，才有可能作出合理的投資決策。
另外，因為在市場經濟條件下，投資者往往同時面對多種投資機會，雖然各個投資機會的即期支出相對容易確定，但是它們的未來收益卻是難以確定的；而且，投資者在決策之前，往往會發現，誘人的機會常常不只一個，但投資者可資利用的資源卻總是有限的，所以，這時就需要有一種方法能夠對各種投資方案進行評估，幫助投資者在各種限制條件的前提下，如可承受的風險、所要求的資產流動性、投資組合平衡以及來自管理部門的有關限制條件等等，使得最終所選擇的投資項目獲得最大的效益。。
特徵
同一般投資相比，房地產投資具有以下特徵：
一、房地產投資對象的固定性和不可移動性
房地產投資對象是不動產，土地及其地上建築物都具有固定性和不可移動性
房地產投資房地產投資相關書籍
。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建築物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。這一特點給房地產供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設造成嚴重後果，所以投資決策對房地產投資更為重要。
二、房地產投資的高投資量和高成本性
房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。房地產投資的高成本性主要源於以下幾個原因：
1、土地開發的高成本性。
由於土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預期的生產能力和位置、面積、環境等特點，作為要價的依據，收取較高的報酬；同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進行開發，所有這些因素都使土地開發的成本提高。
2、是由於房屋建築的高價值性。
房屋的建築安裝成本，通常也高於一般產品的生產成本，這是由於房屋的建房地產投資相關書籍
築安裝要耗費大量的建築材料和物資，需要有大批技術熟練的勞動力、工程技術人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由於建築施工周期一般較長，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產成交時，由於普遍採用分期付款、抵押付款的方式，使房地產的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建築物的成本量。
3、是房地產經濟運作中交易費用高。
一般而論，房地產開發周期長、環節多，涉及的管理部門及社會各方面的關係也多。這使得房地產開發在其運作過程中，包括廣告費、促銷費、公關費都比較高昂，從而也增大了房地產投資成本。
三、房地產投資的回收期長和長周期性
整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程。對每一個房地產投資項目而言，它的開發階段一直會持續到項目結束，投入和使用的建設開發期是相當漫長的。房地產投資過程中間要經過許多環節，從土地所有權或使用權的獲得、建築物的建造，一直到建築物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當長的時間。房地產投資的資金回收期長，原因包括：
一是因為房地產投資不是一個簡單的購買過程，它要受到房地產市場各個組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發市場、建築施工市場、房產市場的限制，其中特別是房屋的建築安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產市場，往往要經過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。
二是由於房地產市場本身是一個相當複雜的市場，其複雜性不是單個投資者在短期內所能應付得了的。所以，一般投資者必須聘請專業人員來進行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時間。
三是如果房地產投資的部分回收是通過收取房地產租金實現的，由於租金回收的時間較長，這樣更會使整個房地產投資回收期延長。
四、高風險性
由於房地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。加上房地產資產的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業就會陷於被動，甚至債息負擔沉重，導致破產倒閉。
五、環境約束
建築物是一個城市的構成部分，又具有不可移動性。因此，在一個城市中客觀上要求有一個統一的規劃和布局。城市的功能分區，建築物的密度和高度，城市的生態環境等等都構成外在的制約因素。房地產投資必須服從城市規劃、土地規劃、生態環境規劃的要求，把微觀經濟效益和巨觀經濟效益、環境效益統一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。
六、低流動性（變現性差）
房地產投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內馬上完成輕易脫手，房地產交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產買賣中，其資金很難在短期內變現。所以房地產資金的流動性和靈活性都較低。當然房地產投資也有既耐久又能保值的優點。房地產商品一旦在房地產管理部門將產權登記入冊，獲取相應的產權憑證後，即得到了法律上的認可和保護，其耐久保值性能要高於其他投資對象。
七、合作性強
房地產投資合作性非常強，需要多個部門
八、回報率高
形式
房地產投資形式，可以分為從購買土地使用權開始的開發投資和物業建成後的置業投資兩類。對於前一種投資方式，作為投資者的開發商主要是賺取開發利潤，風險較大但回報亦豐厚；對於後一種投資方式，投資者則有收益、保值、增值和消費四個方面的利益。
1.開發投資
所謂房地產開發投資，是指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即通過項目策劃、規劃設計、和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的建築物及其附屬設備、設施與環境，即房地產商品，然後將其推向市場進行銷售，將房地產商品轉讓給新的投資者或使用者，並通過這個轉讓過程收回投資，實現開發商獲取投資收益的目標。
2.房地產置業投資
與房地產開發投資相對應的是置業投資。這種投資的對象可以是開發商新建成的物業，也可以是房地產市場上的二手貨。這類投資的目的一般有兩個，一是滿足自身生活居住或生產經營的需要即自用，二是作為投資將購入的物業出租給最終的使用者，獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不願意繼續持有該項置業投資時，可以將其轉售給另外的置業投資者，並獲取轉售收益。
決策流程
1.開發項目的選定
項目要圍繞著市場轉，市場決定項目，能否通過市場調研準確把握市場的動向和發展趨勢，已成為項目選擇的思考重點。在選擇開發項目時，首先是根據房地產項目的初步構想狀況，對城市總體規劃、周邊環境、區域房地產市場及走勢、各類物業的市場狀況等因素進行全面分析了解。根據地塊的自然條件、經濟條件及市場特性等多方面的分析，確定具體的項目選址以及該地塊最合適的開發用途，比如是建商場、寫字樓還是住宅、公寓等。。
2.開發方案的選擇與確定
地產項目在進行投資決策時經常會遇到最優方案的比選問題，以什麼標準作為依據、採用什麼方法進行比較對於項目取得良好的投資收益水平是至關重要的。在根據對市場的客觀分析，確定了擬開發項目的物業類型，物業目標客戶後，需要對目標客戶的需求狀況、購買行為、購買能力等方面進行詳細的分析，按照分析的結論，結合項目自身資源條件，構思項目建設方案，車位數量等各項經濟技術指標）和開發建設周期。
3.對總收入或銷售總額的估計
這一階段最主要的工作是行銷策劃及市場推廣方案的擬定。根據項目的具體情況，了解市場的供應量，租、售價水平，對未來市場的價格趨勢的分析預測，綜合考慮市場的心理預期、擬開發項目的實際情況來進行項目的定價分析，以及對銷售周期的客觀預測。這樣才可以得到合理的項目銷售收入，估計出實現銷售收入的銷售周期。
4.項目開發總成本的分析
正確的估算項目總投資成本，是進行項目經濟分析的可靠依據，通常項目的開發成本主要包括：
(1)土地費用：包括土地出讓金、城市建設配套費、拆遷安置補償費等，是通過市場行為獲得的就是土地的地價。
(2)前期工程費：可行性研究費、勘察設計費、相關報建等費用。
(3)房屋開發費：包括建安工程、附屬工程、室外工程及其他相關費用。
(4)開發商管理費用。
(5)財務費用：包括融資費用及占用資金的利息。
(6)不可預見費。
(7)行銷費用：包括銷售時廣告費用、代理費用等。
(8)相關稅費：包括營業稅及企業所得稅等。
5.財務因素分析
主要分析房地產項目的成本和收益。經濟分析一般以動態分析為主，以靜態分析為輔。主要進行項目財務靜態收益分析、現金流量分析，財務淨現值、動態投資回收期、靜態投資回收期、內部收益率等指標的測算。以及對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析、風險決策分析等幾方面的分析評估。
6.項目投資決策
通過上述市場分析以及經濟分析，在法律可行、市場可行、經濟可行的基礎上，在進行項目的投資決策時，還需對開發商所擁有的開發資源進行綜合分析，這些資源一般包括開發商的開發能力、管理能力、融資能力等因素。
房地產的項目投資決策是一個多目標、多因素的分析過程，是對項目風險與收益權衡的結果，同時也是科學分析與直覺的綜合考慮。在實際操作中，不能只看各種理論數據、理論指標，還要對項目開發過程可能發生的各種風險，進行客觀的估計和預測，綜合分析，以得出最終的可行的投資決策結論。
優點
固定資產置業投資的所得稅是以毛租金收入扣除經營成本、貸款利息和建築物折舊後的淨經營收入為基數以固定稅率徵收的。從會計的角度來說，建築物隨著其樓齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規定的折舊年限相對於建築物的自然壽命和經濟壽命來說要短得多。這就使建築物每年的折舊額要不物業年收益減少，相應的也就減少了納稅指出。
2.易於獲得金融機構的支持
由於可以將物業作為抵押，所以置業投資這可以較容易的獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。金融機構通常認為抵押物業是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式，因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，物業本身也是一種重要的信用保證。
3.能抵消通貨膨脹的影響。
由於通貨膨脹的影響，房地產和其他有形資產的重建成本不斷上升，從而導致了房地產和其它有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由於房地產是為人類生活居住、生產經營所必需的，即使在整個經濟衰退過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。
4.提高投資者的資信等級
由於擁有物業並不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有物業變成了占有資產、據有資金實力的最好證明。這對於提高置業投資者或擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。
缺點
房地產市場是一種資金量大、周轉期長，且受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等特點的影響。
1.投資成本高
房地產業是一個高度資金密集性行業，所需成本高。投資一宗房地產，少則上百萬，多則上千萬，甚至上億元的資金。所以房地產並不是一種大眾化的投資工具。
2.投資回收期長
房地產投資從選擇地塊到貸款、籌資、規劃設計、興建完工，直至出售（或出租）需3～5年時間。靠出租獲得租金收回投資則時間更長。因此並不是所有的投資者都能承受這么長時間的資金壓力。
3.需要專門的知識和經驗
置業投資者要想達到預期的投資目標，必須進行有效的專業化物業管理。
不論是開發投資還是置業投資，都面臨這收益現金流的風險。對於開發投資來說，未來房地產市場銷售價格變化、成本增加、市場吸納能力的變化，都會對開發商造成影響。
基本趨勢
房地產中國房地產大中型企業完成的投資額占大部分，而中小企業完成的投資額相對較少，同時這種相對集中的趨勢仍在加強。2001年，規模在5000萬元以上的開發企業完成的投資額占全部房地產開發投資的79.6%，2002年這一比例上升到82.4%，絕對額達到6421.7億元，而規模在5000萬元以下的中小企業完成的投資額總計1369.2億元，占全部房地產投資的17.6%。在大中型企業中，以規模1-5億元的企業完成的投資最多，占全部房地產投資的38%。
2.所有制結構日益多元化
截至2002年底，中國已經擁有各類房地產開發企業32618個，其中，國有企業5015個，集體企業2488個，港、澳、台資企業2884個，外商投資企業1077個。從企業數量上看，私人企業占64.9%居首位，國有企業占15.4%居第二位，港、澳、台資企業占8.8%居第三位，集體企業占7.6%居第四位，外商投資企業占3.3%居第五位。與1999年相比，國有和集體企業有明顯減少，相應地私人企業的數量迅速增加，3年中國有企業個數減少了2355個，減幅為32%；集體企業減少了1639個，減幅為40%；私人企業增加了11229個，增長了113%。
房地產投資數據
全年房地產開發投資71804億元，比上年增長16.2%。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%；辦公樓投資3367億元，增長31.6%；商業營業用房投資9312億元，增長25.4%。
面臨挑戰
挑戰一：透明度不足
房地產買賣/租賃交易的數據不夠準確透明；市場供需的歷史/當前統計資料不足；以及缺乏統一的標準化的數據和可靠的績效評估基準。儘管市場中存在某些私有和公有房地產績效指數，但是並沒有一個指數專注於投資性房地產並且涵蓋所有種類，而且現有的指數也經常採用不一致的績效指標。交易數據透明度不足會導致延長盡職調查的時間，同時也增加了交易成本。
挑戰二：法制體系
機構投資者依賴於有效的契約和產權保護機制，因此需要了解交易所適用的法律及其相關程式。雖然中國目前正在向“法治”國家的方向不斷前進，但司法體系仍然需要一段時間以實現能夠熟練處理錯綜複雜商業問題的目標。
挑戰三：交易過程複雜
通常情況下，房地產交易的過程不夠公開及迅速。目前，國內並無統一明確的稅務和產權登記流程。因此，不但交易的不確定性增加，交易成本增加，而且某些交易是需要通過建立“關係”來完成的。這種方式經常與投資者所遵從的，與其母國的法律和行為習慣相一致的法規和社會要求有所不同。
挑戰四：買賣雙方使用的評估標準不同
很多房地產出售方是本土開發商，對投資收益的衡量標準缺乏適當的理解。大量的住宅房地產開發商對收益性物業以“每平方米單價”為估價基準，而不是以租金收益為估價基礎。這就導致了出售方不現實的高預期，與租金價值低且相對風險高的情況不匹配。
挑戰五：資金匯入和利潤匯回的冗長過程
2006年7月，中國六部委聯合頒布了171號文，要求境外房地產投資者不可以直接從境外通過境外公司投資擁有中國房地產。因此，境外投資者必須在中國境內設立外商獨資企業，或者與持有房地產營業執照的中國公司成立合資企業。隨後，中國商務部和外匯管理局聯合又接連頒布了50號文和130號文，對房地產市場中外資在審批、備案，外匯管理和設立合資房地產項目開發公司，以及舉借外債進行嚴格限制。對境外投資中國房地產市場而言，這不僅增加了設立境內公司的繁瑣的程式，也增加了投資融資和現金匯回的限制。
挑戰六：有限的流動性
儘管中國房地產市場十分活躍，發展迅速，但是也存在著一些限制其流動性的因素。第一，低透明度降低了交易的頻率。第二，缺乏本地的長期投資機構。例如，目前尚不允許本地養老金和保險公司投資於房地產。第三，171號文限制了某些外國投資者的進入，包括機構投資者及非機構投資者。
風險
房地產投資過程中，投資風險種類繁多並且複雜，其中主要有以下幾種：
(1)市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場行銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由於開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。
(2)購買力風險。是指由於物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
(3)流動性和變現性風險。首先，由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由於房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產儘快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。
(4)利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果採用高利率折現會影響房地產的淨現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。
(5)經營性風險。是指由於經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要有3種情況：一是由於投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤；二是由於投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低於期望值等。
(6)財務風險。是指由於房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務槓桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
(7)社會風險。是指由於國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩定經濟發展處於高潮時期時，房地產價格上漲；當各種政治風波出現和經濟處於衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。
(8)自然風險。是指由於人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
風險因素1、地段
買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價就可能相差很大。所以在商鋪的選址時，要對地段進行詳盡的調查分析，才能達到預期目的。
商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務圈--在經濟活動最活躍的地區。這樣的地區往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。第二類是成型中的商圈。這些地區多臨近大型的住宅區或就業中心區（能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區），並且交通、通訊、基礎設施的管線網路發達。第三類是住宅小區內部。小區配套種類齊全，這也同樣等於增加了人們可及的資源量和可選擇性。後兩類應是一般投資人的投資重點。
一般來說，就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。而商鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯的提高，這反過來又會令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區內的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。適宜投資的小區內商鋪，一般應具有足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路。
2、環境
生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重視城市規劃的指導功能，儘量避免選擇坐落在工業區住宅。每一個社區都有自己的文化背景。文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力。商鋪投資要看周邊的商業環境是否已構成成熟商圈時，如肯定的話，店鋪的升值是無庸置疑的。
3、建築品質
有投資價值的物業，一是要具備耐用性。物業越是耐用，投資人就越節省，給投資人帶來的回報就越多。耐用性具體體現在：首先，物業的材質要經得住時間的考驗，要是真材實料。第二，物業製造工藝要精細。第三，物業的設備也要耐用和有效率。第四，有良好的物業管理，它相當於對固定資產的維修和保養的支持系統。
二是要具備適宜性。要適於人們居住和使用，物業的功能空間布置要合於人的行為習慣。功能空間和用具的度要符合人體活動舒適性的要求。要有良好的通風采光，以維護人與自然的交流通道，才有益於保持使用者的良好的生存狀態。要儘可能地最大限度地引入人文的或自然的景觀，以滿足人的安全感、超脫感、優越感等心理需求。要求有較高的智慧型化水平。
三是要具備可更改性。這就意味著給人們的行為方式的改變留下餘地，室內的間隔是可拆改的，功能空間的位置是可調和重新組合的。這是出租型物業必備的條件。
四是要有可觀賞性。要有審美價值，有精神和靈性。物業的風格和品味是各有差異的。在諸多風格中，能夠形成一種主鏇律，得到多數人推崇的才是有投資價值的。
4、產權狀況
擬投資購買的住宅、商鋪，其產權一定要合法、有效、手續齊全，無任何法律糾紛和經濟糾紛。要弄清有無銀行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。產權的年期與法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置雖然很好，但是其土地使用剩餘年期已經不多了。有的房屋法定使用功能為住宅，但是轉讓時已作商場使用，而投資購買時是不能按照商業用房來購置
5、價值分析
投資者要對擬購房地產的現時市場價值進行估價。
首先，選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房地產機構。根據房子的各種因素，測算出房子在特定時間、地點、環境的市場價格，並依照房子的實際情況選擇不同的方法，最後將幾種不同的結果綜合考慮，得出一個最接近市場行情、最能反映房地產真實價值的價格。
房地產買賣投資賺取的是未來的收益，在投資購買某項房地產時，對未來市場價格走勢的預測判斷尤為重要。
風險防房地產投資風險的防範與處理是針對不同類型、不同機率和不同規模的風險，採取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。6、房地產市場供需分析
房地產買賣投資大多數是在市場供不應求的時候才去投資，如果市場已經供過於求，投資者應當格外小心。這時要考慮兩個方面：一是價格很低，將來升值空間大；二是作長線投資，否則很容易被套住，短期內解不了套。在進行房地產買賣投資分析時，應考慮下列市場供需變化。
風險防範
房地產投資風險的防範與處理是針對不同類型、不同機率和不同規模的風險，採取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
1、投資分散策略
房地產投資分散是通過開發結構的分散,達到減少風險的目的,一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域,從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響,達到降低風險的目的。而房地產投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。例如,當房地產先導指標發生明顯變化時,如經濟成長率,人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升,貸款利率從高峰開始下降,而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升,預示著房地產業周期將進入擴張階段,此時應為投資最佳時機,可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資開發要求合作者共同對房地產開發基礎上進行投資,利益共享,風險同擔,充分調動投資各方的積極性,最大的限度發揮各自優勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作,可利用其資金優勢,消除房地產籌資風險;與外商聯盟,即可引進先進技術和管理經驗,又能獲得房地產投資開發政策優惠。
2、投資組合以及保險保險
對於房地產投資者來說購買保險是十分必要的,它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對於減輕或彌補房地產投資者的損失,實現資金循環運動,保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義,尤其對於嗇房地產投資者的信譽,促進房地產經營活動的發展具有積極作用。一般來說房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委託保險。房地產投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資者所需要的保險險種,確定適當的保險金額,合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。
房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力,按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅,投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一,收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高,回報率低的投資基礎上相對地風險就低些,如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低,其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失,最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。
房地產投資的原則
房地產投資的原則是指投資者在投資過程中遵循的準則。1、注重市場原則。2、注重策劃原則。3、注重投資規模。4、注重信息。5、注重收益和風險的匹配關係。6、注重投資結構的最佳化。7、注重投資的可靠性。8、注重投資槓桿原理的套用。9、注重自身特色的發揮。10、注重長期發展戰略。
房地產投資影響因素
一、投資者自身因素。
1、資金實力。2、投資經驗。3、經營管理水平。4、投資意向認識。5、其它因素（投資需求、興趣）
二、投資對象因素。
地理位置（投資項目所在區位）、地質條件、地塊形狀、土地面積和建築面積、規劃條件、房屋施工質量、房屋用途、裝修水平、房屋設備水平、房屋結構類型、規劃條件等等。
三、投資環境因素。
政治限制因素、社會文化要求、經濟繁榮程度、市場供求、自然環境、金融貨幣的投放、重大項目的建設、人口變化、配套的條件、物價水平、工資收入、消費水平、其它方面（通貨膨脹、科技發展水平等等）。
房地產投資三要素
一、房地產地段位置的選擇（地段要素）：房地產投資對象所在的具體位置
二、時機的選擇（時機要素）：房地產投資的最佳時機，出售的最佳時機
三、質量要素：房地產投資對象的優劣：房地產自身的優劣、物業管理服務質量的優劣
房產投資
國家統計局公布了2013年1-4月全國房地產市場運行情況，1-4月開發投資19180億元，同比名義增21.1%；新開工面積5.6億平方米，同比上升1.9%；4月單月新開工又恢復了正增長，為14.5%。由此可見，沉寂已久的房地產開工建設開始進入發力期，五、六月份或將是高峰期，對建築用鋼的需求或將高位釋放。
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1、2013年7月發布的《中國城市住宅發展前景與風險排行榜》顯示，三線城市的樓市風險遠高於一二線城市相關詞條房地產 投資 土地使用權 貸款 物業參考文獻
[1]《房地產市場分析方法》電子工業出版社 鄭華 2003年
[2]《大型房地產項目全案策劃套用指南》章偉傑 暨南大學出版社 2002年
[3]《房地產投資分析》東北財經大學出版社 劉正山 2000．
