定義區分
法律規定
小產權房相關漫畫中國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。
產權區分
小產權房相關漫畫國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產權的解釋主要有3種：
1. 是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
2. 是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
3. 是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。
前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。
產生原因
城市房價過高
小產權房最吸引人的地方就在於其價格優勢，這從另一個角度也說明了現在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產權房的重要原因之一。2006年和2007年我國的房地產市場價格經歷了一次全國性的上漲。根據國家統計局發布的數據，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是房價上漲最快的城市，分別達到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開盤整體均價10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。雖然年後稍有回落，據預測2007年北京市房地產均價仍上漲了11.74%。由於我國經濟社會發展並不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。
擦邊球的空間
小產權房《中華人民共和國憲法》第八條中明文規定：“參加農村集體經濟組織的勞動者，有權在法律規定的範圍內經營自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫著：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。”而《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。”第六十二條規定“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”
根據以上法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。
國土資源部的一位副總督察曾突出說明：“建設使用農村集體土地，法律規定只有四種情況：一是農民的宅基地，二是農村公共設施的用地，三是農村興辦的村辦企業或者聯營企業，四是根據擔保法，使用農村集體用地抵押權實現的時候可以允許。除此以外，都是現行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀，這就意味著在四種情況內建小產權房，就不涉及到所謂的“違法”問題。這裡還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關小產權房建設用地的手續，就不應該存在什麼大的原則問題。
正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。
農地制度不合理
小產權房農村集體建設用地和城市建設用地產權地位的不平等表現在：城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”；城市建設用地使用主體有使用權證，可以作為抵押到銀行等融資機構進行再融資和資產評估，而農村建設用地沒有使用權證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產功能。同時國家對農村集體建設用地的用途還進行了嚴格的規定，一旦轉變用途還需要經過國家相關部門的審批和徵收。這直接導致了農民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。根據國研中心課題組的調查，在“合法的”房地產開發過程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；開發商則拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。
而小產權房則是農民集體直接自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面徵收農民集體土地支付的征地費用）；此外，由村集體牽頭開發，也省去了開發商；而建築商就是當地農民。如此一來，小產權房的開發就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發建設費用（如學校）、應繳納的稅款、行銷費用等房地產商的成本費用也都大大節省。因而其開發成本，相比真正的商品房成本能低過1/3。這也是小產權房市場價格低廉的決定性因素。而在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益遠遠高於政府徵收土地的補償金額。
購買風險
法律風險
小產權房鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其實並不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由於購買小產權房的契約是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款並按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由於己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由於契約無效，購買人的權利會無法得到保障。由於鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管範圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
政策風險
在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂契約並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
監管缺位
小產權房鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是把購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。而且，入住後的物業管理也極易出現問題。
轉讓風險
小產權房根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民把房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這並不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說購買後也不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
出台政策
小產權房2008年7月15日，國土部下發通知，要求儘快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。
2009年9月1日，國土部下發《關於嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。
2010年1月31日，國土資源部表示將重點清理“小產權房”。
2012年2月21日，國土部在“2011年房地產用地管理調控等情況”新聞發布會上表示，2012年起各地土地市場流標、流拍類現象須及時上報。同時將限期處理土地閒置等違法違規類案件，包括試點處理小產權房問題。
2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，並沒有談及如何解決“小產權房”這樣具體的問題。
2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，要求全面、正確地領會十八屆三中全會關於建立城鄉統一的建設用地市場等措施，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。
分類處理
由國土、住建兩部委聯合推進的小產權房整治只是針對正在建設、正在銷售——也就是近兩年新增的小產權房，而對於更多的早已有居民入住的“存量”小產權房，由於歷史情況複雜，有關部門將會區分不同的情況分類研究、分類處理。未來可能採取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產權房，通過補辦相關手續，繳納相應的稅費之後，納入廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房等保障房系列內；而對一些嚴重違反城市規劃和土地利用規劃，非法占用耕地和基本農田的，建築設計施工質量存在嚴重問題的“小產權房”，則採取改建或者拆除的強制辦法。
原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源認為，未來對小產權房的主要處理，無非就是轉正和拆除兩種措施。較為關鍵的是，需要儘快統一有關方面對十八屆三中全會後關於“建立城鄉統一的建設用地市場”的認識，在此基礎上，再出台更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長期累積的小產權房問題。
性質分類
“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。
處置方案
小產權房2014年3月10日下午，國土資源部部長姜大明接受記者提問時明確表示，不動產登記條例將於今年6月份出台，並表示將儘快協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，建立信息共享平台。
對於小產權房問題，姜大明表示將採取“拆除一批，教育一片，處理一批，震懾一片，問責一批，警示一片”的治理方式，把小產權房的違法勢頭控制住。“這個事情正在做，同時也對小產權房在各地的情況，進行清理統計，在這個基礎上，再研究提出分類處理的意見。”
增設不動產登記局，統一前原證件有效，姜大明表示，將儘快協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，紮實開展不動產統一登記工作。不動產統一登記是落實物權法，把分散在有關部門的登記，以土地為核心，統一登記。
姜大明還表示，不動產登記要做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台“四統一”。由國土部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責。姜大明說，目前我國不動產登記都是分散在各主管部門，在不動產登記工作展開前，相關各部門還將繼續履行職責，對不動產所有者來說，統一登記前，所有證件都是有效的。
姜大明表示，對於新設立的不動產登記局，國土部將會進行人員調配，但不會增加編制。
據悉，新組建的不動產登記局將隸屬於國土部地籍司，行政級別為正處級。6月出台登記條例，不擔心引發賣房潮，姜大明說，今年6月將出台不動產統一登記條例，為全面開展不動產統一登記提供法規依據。屆時，國土部及有關部門將建立統一登記信息平台，制定統一登記簿證。
隨著不動產統一登記工作的開始，會不會意味著高房價觀點的來臨？對此，姜大明表示，不擔心不動產登記會引發賣房潮，因為不動產登記制範圍很廣，房地產只是其中的一個項目。中國房地產學會副會長陳國強則認為，只有完成不動產登記、住房信息聯網等長效機制的基礎工作，才能真正形成房地產長效調控機制。同時，對於此前有關“大環保部”的訊息，姜大明回應稱，沒有聽說國土部、林業局等會將部分職能併入環保部的訊息。拆除、處理、問責控制小產權房違法。昨日，姜大明對於備受關注的小產權房問題也進行了回應。姜大明說，目前關於小產權房出現了一些誤讀，一些地方建設和銷售小產權房出現了反彈。國土資源部針對小產權房建設、銷售反彈的現象已下達緊急通知，已經有28個省份做出了工作安排。
此外，姜大明還表示，根據中央統一安排，今年將抓緊土地承包經營權及農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作，引導承包地經營權有序流轉，慎重穩妥進行農村土地制度改革試點。
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