背景
住房體制改革(一)城市人口增長迅速
自1949年到1992年的43年期間，中國人口增長非常迅速，總人口增長了1倍多，且城市人口的增長快於農村人口的增長。而城市人口的增長標誌著對城鎮住房需求的增加。由於中國是一個開發中國家，經濟實力的不足導致政府不可能在住宅建設上投入足夠的資金。因而，許多城市居民的居住環境甚為惡劣。
(二)城市居民居住條件有待改善
表2為1987年1月北京住房抽樣調查的結果，樣本數為當年戶數的21%。從表2中可見，婚後無房戶占調查總人數的31.63%；18歲以上子女與父母同居一室的占25.44%；三代同室的占11.39%；與親戚同住的占10.02%；兩對夫婦同居一室的占2.53%；人均居住面積2平方米以下的占3.8%。由此可見，北京城市居民居住條件急待改善。
（三）住房分配不公平
中國的住房分配製度與工資制度密切相關。國家在職工的工資中扣除一部分用於住宅建設，住宅建成後，國家授權工作單位將住宅作為福利和實物工資分給職工。當然，如果在這種住房制度下，人人享有平等的權力或機會，我們仍可以說它不失為一個好的制度。但是，在實際上並不是所有的職工均能獲得相應的住房。換句話說，分到住房的職工就享受了住房福利，而沒有分配到住房的職工就沒有享受到這種福利。形成了住房的苦樂不均，有些人占有多套住宅，而有些人卻幾代同室。造成這種現象的主要原因有兩個，一是住房短缺，二是住房分配製度的不公。
歷程
住房體制改革思路
住房體制改革（1）“提租補貼”，建立住房基金，促進居民個人買房、建房的模式；（2）以優惠價出售舊公房，建立住宅基金，促進提租，發展個人建房模式；（3）從新增量的住房制度改革入手，通過推行新建公房、向個人出售和“新房新租”，帶動現存量的住房制度改革；（4）小步提租、無補貼思路；（5）“以息抵租”模式。根據住宅的價值和使用狀況由住戶向產權單位繳納抵押金，用抵押金的利息沖抵房租；（6）“小補提租，雙向負擔，新建住宅資金統籌”的思路；（7）現有住房的“小步漸進”式改革與新增住房的“大步就位”式改革相結合的思路。對舊、新住房分別對待（Chu＆Kwok，1990：179-180）。
在實踐中，則遵循“摸著石頭過河”的改革原則：（1）試行城市公有住宅補貼出售給個人的辦法。1982年，在常州、四平、鄭州、沙市4個城市首先進行新建的公有住宅補貼出售試點，即“由國家、企業補貼三分之二，個人拿三分之一”。這種方式後又在北京、天津、上海和23個省、自治區80多個城市試點；（2）對鴛鴦樓實行新房新租；（3）國家新建住宅和舊有住宅都可以出售給個人（中國城市住宅問題研究會、住宅社會學學術委員會編，1991：184）。
實踐表明，上述住房改革思路只關注了經濟和理性層面，注意的是房改既定目標：貨幣化的成功與否，卻沒能很好地從社會政策的角度對房改整個過程以及由此產生的結果進行審視（Chu＆Kwok，1990：641-670）。故而，它並沒有從根本上解決中國的住房危機。反而在危機的同時，引發了嚴重的住房分配不公正的問題：
（1）時間序列上的不公正。新老公房的現有住戶得到更多的政策優惠，這是對後加入勞動隊伍的勞動者的一種剝奪；（2）空間序列上的不公正。經濟學常識告訴我們，城市的土地是有級差地租的，不同地段上的住房商業價值相差懸殊。那些由於歷史政治原因而占據城市核心地段的單位或個人住戶會額外得到一大筆財富，他們可以通過賣舊買新而實現財富的轉移；（3）住房制度運行的結果不公正。不管是“提租補貼”還是“補貼售房”都是以原住戶的原住房面積為依據而進行的，這樣就造成原來住大房、寬房的人得到更多的補貼，住房窄小或沒有住房的人得到的補貼少或沒有補貼。
這無疑是住房資源分配上的“劫貧濟富”。造成上述不公平的原因是多方面的，本論文的關注點在第三方面。之所以這樣選擇，是因為任何改革的實施都會涉及到一個時間點和空間範圍，都會由於歷史原因而使一部分人成為“幸運者”，更重要的是它會“很快”成為一種“歷史”。而第三個方面的不公平直接指向現在和將來，向人們展示制度的“公正性”或“不公正性”。
分割性
住房體制改革根據取得住房的途經來劃分，中國城市中有四種不同類型的住房：商品房、單位房、公房（政府房）以及安置房（廉租房）。根據住宅建造的檔次劃分，又可分為商品房、微利房、平價房和標準房（張泓銘等，1998：146-149；211-217）。商品房在公開市場上以全價銷售，價格高，一般市民難以購買。另外三種住房供給在性質上類似：都有不同程度的補貼。
1.商品房
商品房在公開的房地產市場上交易，它的特點是價格高，而且上升的速度快。例如：1984年廣州市新開發的小區商品住宅每平方米平均售價513元，1988年上升到1500元，市區內舊房改造每平方米平均售價由800元升到2200元，且有繼續上升趨勢。有關調查發現，半數以上商品房項目利潤超出20%，最高的達到582%，超過了中央、省政府規定最高限額的2至1018倍（郁文達，1992），商品房的買主是那些沒有該城市戶口的高收入者以及有該城市戶口的特別富裕者。因此，在私營和外資部門多的城市，商品房個人購買的份額大些，有的人將購買商品房作為一種投資。中國的商品房市場，由於進入市場的信息渠道的差異而遭到一定程度的扭曲。但是，總體上是市場規則的作用，房屋的供求決定房屋的價格和房租的水平。
2.單位福利房
有特定單位正式工作身份即有工作檔案的戶主（幹部或工人）才可以享受單位的福利房。員工只向單位交納象徵性的租金，住房地產權實行全民所有（單位代管）。住房建設由國家財政劃撥，住房的分配藉助行政權力，在管理上不計成本，實施政策性虧損。
北京市1985年對居民的居住狀況做了調查，發現住房困難戶高達30.7%，而住房人均8平米以上的寬裕戶卻占25.8%.從住房困難戶的職業構成上看，護士中住房困難戶高達40%，服務人員中住房困難戶占37.8%，高校教師中住房困難戶占33.3%，醫生和科技人員中住房困難戶分別占16%和14%.從居民的收入來看，人均收入越低，住房困難戶所占的比重就越大。人均收入在40元以下的住房困難戶占49.1%，人均收入在70-80元的住房困難戶占33.3%，而人均收入在120元以上的住房困難戶只占8%.從職務序列上看，調查對象中，司局級以上家庭沒有住房困難戶，其中寬裕戶占57.9%，處級幹部中寬裕戶占328%（中國城市住宅問題研究會、住宅社會學學術委員會編，1991：194）。
中國社會調查系統於1988年在北京市進行了1000戶居民的入戶問卷調查。調查發現住房分配存在以政治身份和行政級別為基礎的群體差異：（1）幹部與工人的差異。機關幹部和企業幹部的住房狀況明顯好於企業工人和商業職工，幹部的人均使用面積是8338平方米，比工人（包括商業職工）高出2331平方米。
（2）黨員與民眾的差異。黨員的人均使用面積為833平方米，比民眾高出188平方米。
（3）中央與地方的差異。中央機關幹部的人均使用面積為923平方米，比市屬機關幹部高087平方米；（4）全民與集體的差異。全民單位職工的人均使用面積為675平方米，集體單位為565平方米（經濟日報，1988年10月11日3版）。
上述數據說明，行政性單位制福利分房在單位之間存在著明顯的分割：單位行政級別越高，得到的住房福利也就越多；在單位內部，不同等級的
行政領導之間，領導與民眾之間存在著相應的分割線，行政級別越高得到的住房福利越多。下表是90年代中期，某特大城市政府規定的公務員住宅使用標準。
案例1：A，某省城大學教師，於1998年調到北京某國家機關，不到一年就以每平方米1200元的優惠價在北京三環以內買到135平方米的經過精裝修的房子。
B，某重點大學（非北京）1996年大學畢業生，後分配到北京某區政府，三年後分到一居室的配套房，後因北京舊城改造，開發建設部門給B拆遷補償費38萬元，
B可以利用這些錢（自己再加一部分）購買另一套產權完全屬於自己的商品房。
案例2：某政府機關分配住房的機構名稱隨著中央政策和巨觀經濟環境及其他單位的橫向比較而變化。該機關房管部門依次採用過的名稱有：房產科，住房改革委員會，住房分配委員會，住房調配委員會。每更改一次名稱，單位領導就可以重新分配一套住房。
每一個城市的政府都掌握一定的房產，這些住房只給有合法戶口的城市居民居住。1985年的普查資料顯示：城鎮居民中有缺房戶1054萬，占總數的26.5%，其中無房戶128萬，占3.2%；不方便戶415萬，占105%；擁擠戶511萬，占129%.城市居民中，缺房戶754萬戶，占城市戶數的288%，縣鎮缺房戶300萬戶，占縣鎮總數的22.1%（《光明日報》，1987年1月19日）。
1995年武漢市有40%的居民住房困難，具體如下：12歲以上的子女與父母同住一室的占119%；12歲以上的異性子女同住一室的占40%；老少三代同住一室的占42%；已婚子女與父母同住一室的占26%；床晚上架起白天拆除的占65%；客廳里放床的占86%（謝志強，1999：22）。
由於城市中住房困難戶所占的比例並沒有隨房改的推進而減少，政府針對城市缺房的問題採取了一系列措施，這其中包括修建解困房，發起安居工程。解困房以成本價或低於成本價出售或出租給住房特別擁擠的居民或與父母住在一起的新婚夫婦；安居工程是為普通工人修建的低成本住房，其售價較低，政府要求這類房只能售給城市中的低收入者。政府在努力地設計並建造城市大眾能支付得起的住房體系（浩然，1996：18-20）。
4.安置房
政府規定，在舊城改造的過程中，開發公司有責任對拆遷戶提供補償性的住房，這種住房要么免費提供，要么拆遷戶只交名義上的租金，要么以非常大的折扣向拆遷戶出售新建單元住宅。1997年，國家統計局下屬的美蘭德信息公司在全國30個省、自治區、直轄市及71個城市，對15600戶居民家庭進行了入戶調查，調查總體覆蓋了全國2億居民，調查顯示，北京、天津、上海、重慶、廣州5城市居民目前住房仍主要依靠單位分配，其中上海市居民現有住房仍有6248%屬於單位公房性質，列5城市之首；北京是44.76%；廣州以38.46%的比例居5城市之末。房改性質以購房為主的，近幾年房改步伐邁得較大的重慶和上海分別以24.78%和22.89%的比例居5城市前列，天津市居民通過房改購房的只有909%.個人租房，廣州市和北京市居5城市前列，分別達到8.55%和6，99%，上海市只有1，03%，名列最後。5城市個人購買商品房的比例都不高，最高的廣州市為556%，最低的重慶市只有0，43%（經濟日報，1998年1月15日7版）。
四類住房的存在說明市場要素和再分配經濟要素分隔著住宅市場。在這四種類型的住房中，後三種住房都得到較多的補貼，與西方福利制的設計類似。上述政策的制訂正是基於1978年以後市場化改革已經使中國國民收入異質化這樣的事實。
表面上看，這樣的住房配給體系照顧了不同層次的城市居民的住房要求。但是，由於市場因素和傳統的再分配經濟纏繞在一起，在房屋配置的過程中，不同層次的居民（購房者）並沒有按政府的要求“站”隊，收入高者總“喜歡”站進收入低的行列，從而出現尋租行為。社會中的上層或精英階層有較強的尋租能力，他們的“尋租”導致了“住房積壓”現象，即上一階層侵占下一階層的住房利益，最終使城市中弱勢群體的住房利益無法得到應有的滿足。人們經常走“錯”路，大學生先到能夠分配住房的國營企業幹上兩三年取得住房後，再跳槽到工資高的私營或外資企業；夫妻“比翼雙3飛”，一方在國營單位，取得房子，另一方在私營企業取得票子；國有單位的領導通過不斷地調房取得自己的巨大收益；大款則想方設法買安居房，北京市相當多的安居房、經濟適用房被有“別克”、“賓士”的車主買走，以致安居房面積越蓋越大，最少都有120多平方米，失去了安居房的本意，也加大了中低收入者的入住難度。
另一方面，廣州市的經驗表明，解困房的住戶大多從事低等工作，他們逐步覺得自己的社會地位低。社會地位低的住戶被集中安排在一起居住，產生了許多社會和心理問題，尤其是他們的後代心理容易遭受創傷。此外，上述四類住房供給的設計都沒有把城市中日益增多的農民工的住房問題考慮在內。
內容
住房體制改革1.住房公積金制度住房公積金採取職工和單位分別交納職工月工資5%的比率。這種辦法能夠在相應時期內籌集到一定的建房資金。中國公積金制度實行10年來，全國已有6651萬職工成為這一制度的直接受益者。截至2001年6月底，全國住房公積金歸集總額為2826億元，歸集餘額為2065億元。
累計約有1500萬職工提取公積金754億元，累計向近200萬戶家庭發放了個人貸款，有效地提高了職工特別是中低收入職工的購房支付能力。但是，建設部副部長劉志峰認為，我國住房公積金覆蓋率低。到2000年底，我國住房公積金覆蓋率僅為正式職工的603%，近4500萬職工還未建立住房公積金。②能參加住房公積金的大多是效益好的國有企業以及事業單位。
公積金制度至少到目前為止將四部分人排除在外：一是沒有參加公積金制度的集體企業和個體企業的職工；二是相對困難企業的職工（相當一部分下崗職工）；三是沒有單位的城市居民（包括個體從業者）；四是在城市工作的農民工。後三部分人構成目前我國的弱勢社會群體，他們最需要社會的援助。公積金的收繳採取的是5%的比例制，職工工資越多，他從單位享受到的補貼也就越多。這種補貼方法更有利於受惠群體中的高收入者。客觀上造成住房補貼的分化。
2.買公房給優惠制度房改的主要目標就是針對單位的福利分房。為了解決單位的福利分房問題，住房貨幣化被認為是一種行之有效的辦法。決策者首先想到的就是將單位房賣給原住戶，以為這樣一方面可以甩掉政府或企業對職工住房的維持和維修負擔，另一方面可以回籠一部分建房資金，加速後繼的住房建設。因此，在房改的初期推行了“三三制”售房，即個人只要拿三分之一的資金就可以擁有一套全額的住房。在這種優惠制度的導向下，各地出台了一系列花樣各異的優惠制度，其中心點就是優惠份額越來越大。
如：勝利油田於1993年10月開始出售公有住宅，按照當時的各種優惠政策，有的人以每平方米80元的價格就買到新建住宅，而當時市場上商品房的價格是900元，兩者相差112倍（王小廣等，1999：122）。1997年有的大學老教師以不到一萬元人民幣就買到原住房。1998年實施的住房貨幣化政策引發了全國範圍內的“末班車”效應。為了趕上末班車，青年人匆忙結婚，有的夫妻為了得兩套房子而假離婚。1982年到1984年，常州、鄭州、沙市、四平四個城市進行新建公有住宅補貼出售試點，四個48①②資料來源：同上注。城市共補貼出售住宅2140套，建築面積114500萬平方米，投資約1640萬元，收回的資金約占投資的30%（毛鐵，1984）。當時的理論界和決策部門都以為那是一條中國式的房改之路。但是如果從社會公平的角度審視，它造成的結果是有房者得補貼，原住房寬的得更多的補貼，沒有住房的不得補貼。這種只顧收回小額投資的改革思想，造成了住房改革從一開始就包含著巨大的社會不公正，它無視當時無房戶的狀況，更沒有考慮到後來者的利益。
3.提租制度提租改革被認為是房改的兩條腿之一。理論界認為，人們之所以不願意買房，就是因為公有住房的房租太低，遠遠低於國際慣例的租金水平（市場經濟國家通常的售租比例是1∶100.我國在1989年為1∶4000；1993年上半年則達到了1∶10000和1∶30000），租售比例的失調，既加大了房改的難度，也影響了住房市場和房地產市場的形成和發育（韓素勤，1994）。
因此，80年代後期，煙臺等不少城鎮對當時實行的低租金進行了初步改革。大致做法是：一、新房新租，即新建成住宅按新租金計租，一般高於舊有住宅租金3至4倍；二、超標準加租，即給職工規定一定的住房面積，超標準按新租金交租；三、混合房租，即職工現有住房按低租金交租，新增面積按新租金交租；四、改房租的暗貼為明貼，即在不增加國家負擔的前提下，普遍把住宅租金提高到一定標準，同時按職工的職務、工齡、家庭人口等條件測算出住房補貼標準，發給人民幣，職工按新租金交納房租，這樣，住房多交錢多，住房少有剩餘；五、經營青年公寓。一些大城市為解決大齡青年需房結婚的困難，建起青年公寓，每套房使用面積約20平方米，一般按成本收房租（毛鐵，1984）。這種住房提租的用意就是：多住房，多掏錢。提租的深層次的用意就是使原公房住戶主動選擇購房，從而實現國家或企業建房資金的一定回籠。但是，提租的幅度與房屋本身蘊涵的市場價值的提升不成比例，後者上漲的速度遠遠大於前者。表面上看，多住房多交了錢，實質計算，多住房的人仍然享有更大利益。
4.安居工程項目國務院於1994年7月下發了《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》，提出為使人民安居樂業，使社會穩定繁榮，實施國家安居工程。1995年1月，國務院住房制度改革領導小組及有關單位擬定的《國家安居工程實施方案》出台，這標誌著國家安居工程正式啟動實施。安居工程的主要任務是：從1995年到2000年，用5年時間在原有住房規模的基礎上，新增15億平方米住房，用於解決中低收入家庭的住房困難問題，逐步建立具有社會保障性質的住房供應體系。安居工程直接以成本價向城鎮中低收入的無房戶、危房戶和住房困難戶出售。在同等條件下優先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶（陳小力，1995）。然而，安居工程的最終房價並沒有按當初設計的每平方米1000元左右的價格銷售（這個價格是參照1995年的商品房價格制定的，當時的商品房價格為每平方米2000-3000元），而是以每平方米2000元左右的價格銷售。①這樣的價格客觀上排除了城市居民中的中等偏下收入者，由於他們的職業通常沒有相當的穩定性，經濟收入的預期較低，他們難以向銀行貸款解決資金問題。主觀上，沒有該城市法定戶口身份的人，特別是廣大的農民工的住房問題完全被排除在安居工程的考慮範圍以外。安居房實際運作的結果是為中等和中等以上收入者解決住房問題。2000年和2001年以後，隨著經濟適用房單套面積越蓋越大，它越來越成為了有產者周末的住58①1999年11月1日個人購買經濟適用房的價格組成：（1）銷售價格：2350元m2×建築面積；（2）層次差價：第1項×樓層差率；（3）朝向差率：第1項×朝向差價係數；（4）應由單位補貼購房款：50元m2×可享受面積（3人以下包括3人為50m2，4人以上包括4人為60m2）。（5）政府補貼購房款：200元m2×享受面積（50m2或60m2，條件同上）；（6）固定資產投資方向調節稅為0.安居房個人支付房價=第1項 第2項 第3項-第4項-第5項 第6項。
這樣，國家的住房補貼又一次進入了富裕階層的腰包。
5.住房分配的貨幣化制度住房分配貨幣化是深化房改的核心（侯淅珉、應紅等，1999：88）。它被認為是解決中國住房問題的“靈丹妙藥”，因為它能夠避免傳統的實物性福利分房的弊端，真正體現公平效率的原則。1998年3月19日，朱基總理在九屆人大一次會議上，鄭重指出：必須把現行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，讓人民民眾自己買房子。11天后，廣州市政府就推出了實行住房分配貨幣化的實施方案。但是，這一《方案》規定實施單位是市政核撥經費（即全額預算）或核撥補助（即差額預算）的市直屬機關、事業單位，即“吃財政飯”的單位。住房補貼最低限度是每月233元，最高限度是933元（鄧海平，1998）。
這一政策實施結果所產生的分化和排斥作用是明顯的。企業職工、下崗工人、無工作單位的居民、廣大的農民工都難以享受到此一政策所帶來的利益。在客觀上，它強化了政府在住房資源配置上的優越地位。
6.廉租房制度經濟改革使城市中群體之間的差距日益擴大，同時出現了大量的城市貧民。城市的低收入者包括國有企業的下崗職工，他們的居住問題在短期內由工作單位提供補貼，但是長期的解決方案則要依賴國家。廉租房計畫是為了實現居者有其屋的理想。廣東省為了解決全省範圍內城鎮住房特困戶的住房問題，率先出台了有關廉租住房辦法。規定符合廉租住房條件的特困戶是指“城鎮人均收入低於當地政府公布的最低人均生活保障線，人均居住面積低於6平方米，並且有城鎮居民常住戶口的住戶”。廉租房的房源由房地產管理部門負責按規定的渠道組織，包括已騰退出來的公有住房、政府出資興建的廉租住房、政府出資收購的空置商品房等。政府以規定租金租給符合上述條件的特困戶，具體的租金按照維修費和管理費兩項確定。
再有，廣州的調查預計“十五”期間有22萬“雙特困戶”需要解決住房困難。該市廉租房的申請條件是：家庭月人均收入低於廣州最低生活保障標準300元，並持有《社會救濟證》、《廣州市低收入困難家庭證》或《廣州市工會特困職工證》；人均居住面積5平方米以下；家庭成員均未享受住房貨幣補貼等優惠政策，且無能力解決現住房困難問題，沒有他處住宅或與他人擁有別處住宅。目前已經有包括廣州、上海在內的10個城區的廉租房制度試點工作正在展開。①很明顯，城市政府在設計住房改革政策時，並沒有把日益增多的沒有城市正式戶口的“居民”計算在內。如果城市戶口可以永久地作為“城市人”和“農民工”的分界線，農民工的權利可以永久地被忽視的話，那么，城市中貧民的住宅問題可能在幾年以內就可以得到解決。然而，事實是，越來越多的農民工不是短暫居住而是長期生活在城市裡，這個問題應該引起政府的關注。
成就
當代住房在包頭參加中低收入者住房發展國際會議的聯合國人居署執行副主任丹尼爾·比奧說：“過去10年裡，中國在解決中低收入者的住房問題上取得了巨大進展，中國城鎮居民的住房自有率已達到80%。中國的住宅建設速度也是近六年來全世界最快的。”
事實上，中國已基本告別了住房極度短缺的時代。國家建設部的統計數據顯示，城鎮居民的人均住房建築面積由1978年的7.2平方米增加到去年的21平方米，缺房戶占全國城鎮總戶數的比重也由47.5%下降到1.1%。
作為中國住房制度改革中的一項創舉，住房公積金制度贏得了很多國家的好評。巴基斯坦政府代表穆哈穆德.提米茲認為，住房公積金制度可以建立起國家、集體和個人三結合的住房融資機制，從而提高個人購房的支付能力。
在亞洲，中國是住房公積金制度發展比較完善的少數幾個國家之一，並且取得了很好效果。至今年6月底，僅上海一個城市已累計發放住房公積金個人貸款420多億元，支持了51萬戶普通職工家庭購房。亞洲實施這一制度的國家還包括泰國和新加坡。
提米茲先生表示，他回國後將建議在巴基斯坦大力推廣這一制度，促進個人長期儲金的增長，減輕本國大量貧困人口的住房壓力。
中國用以幫助最低收入家庭“安居樂業”的廉租住房制受到非洲和拉美等國專家的關注。墨西哥住房政策研究中心官員肯若斯說，廉租住房制使最貧困的家庭可以租賃政府提供的低租金住房，或享受租房補貼，值得許多開發中國家借鑑。目前，廉租住房制度已和醫療保險、養老保險和最低社會保障金制度一起成為中國社會保障體系不可或缺的一部分。
丹尼爾·比奧也指出，中國城鎮人口中租住房屋的不足20%，而多數已開發國家至少有三分之一的城市人口租房。他建議，中國應鼓勵發展租房業，因為這樣既能提高城市容納流動人口的能力，又可以降低房價。租房業在北京、上海等大城市會有相當可觀的市場潛力。
走向
住房的發展國務院參事室組織的此次調研近日已經開始著手。4月3日，建設部部長汪光燾專程應邀到國務院參事室，就我國居民住房和房地產業發展情況向全體國務院參事作了報告。
“房價越來越高，與住房過分強調市場化，忽視社會保障功能有關。”4月6日，任玉嶺在接受本報專訪時說。
任玉嶺主張，政府應為占居民人口70%-80%的工薪階層提供經濟適用房，少數高收入家庭可以購買商品房。應當將70%的土地供應給經濟適用房，其中的30%用作建廉租房，對商品房的管理則可以完全放開。
據悉，此次國務院參事室組織的房地產調研將歷時半年左右。調研組選擇了4-5個省份作為調研點，將重點調研低價房的供應問題。
“比如煙臺的舊社區改造，不需要拆遷，所需成本很小；遼寧的棚戶區改造，原住戶只需要花很少的錢就可以住進去。這些都是值得總結的經驗。”任玉嶺說。
此外，四川和浙江溫州的一些房改措施也值得研究。比如溫州的經濟適用房，採取委託建設的方式，開發成本很低。另外，深圳建寫字樓的同時，在一個地方建小戶型公寓樓，既方便了員工，也有助於緩解交通堵塞。這些都是調研組感興趣的個案。
除了國內調研，國務院參事房地產調研組還將去韓國、新加坡等國家進行實地考察，了解這些國家在人多地少條件下實現“居者有其屋”的經驗。
“新加坡實行了世界上獨一無二的經濟適用房大規模（組屋）建設制度，目前80%的新加坡人都住進了組屋，使得新加坡住房私有率超過60%以上。”一位參加調研的國務院參事表示，“新加坡的組屋經驗也將成為我們考察的重點。”
調研組著力調研低價房，是有原因的。任玉嶺認為，因為目前的房價已經遠遠超過居民的承受能力。而實際的住房建設的成本非常低。據他本人2004-2006年在四川一些城市和溫州的調研，這些地方建房的成本只有600元/平方米，而市場提供的房屋價格少則每平方米幾千元，多則上萬元。
與此同時，各地的經濟適用房、廉租房建設仍然占到很小的比重。如按照北京“十一五”規劃，5年內北京提供的保障性住房只占到整個住房比例的1/4。而此前，北京市的一項調研顯示，大部分家庭無力購買商品房。
“參考世界年收入與房價比為1∶3-1∶5的水平，中國可以考慮1∶6的水平定位。”任玉嶺提出他的構想，“按照家庭年收入乘6，大於當地平均房價乘100（平方米）的，可以購買商品房。小於和等於當地平均房價的，購買經濟適用房。家庭年收入乘20，還不能買100平方米住房的，可以享受廉租房。”
根據這一計算，任玉嶺認為，占居民總數70%-80%的工薪階層都應享受經濟適用房，這當中享受廉租房比例約為20%。政府可以通過土地的供應量對三類住房進行控制，30%劃給商品房，70%劃給經濟適用房，此中的30%建80平方米以下小戶型，用作廉租房。對於商品房的管理則可以完全放開。
