簡介
私募融資興起房地產私募基金（或稱：房地產股權投資基金）越來越受到房地產開發企業和投資者的關注。
從定義上來說：私募基金與公募基金是相對的，私募基金是指通過非公開的方式向特定投資者（個人投資者和企業法人）募集資金。私募股權投資基金主要是對非上市企業進行的權益性投資，在投資實施前，設計出安全、合理、可行的退出機制，一般通過上市、併購或股權回購等方式退出。私募基金可以針對單個項目設計投資方案，也可以投資多個項目；私募基金的形式多種多樣，而這種多樣性是由它所具有的特點決定的。
在中國現行法律制度下，私募股權投資基金可能採取的組織形式為公司制、合夥制及信託制。公司制是以公司法為法律框架，通過發行公司股份的方式籌集資金用於股權投資的基金；信託制是以信託法為依據，以當事人各方訂立信託契約的方式籌集資金並設立私募股權投資基金；合夥制則是私募基金的主要形式。
它一般由普通合伙人和有限合伙人組成，普通合伙人對合夥企業債務承擔無限連帶責任，有限合伙人以其認繳的出資額為限對合夥企業債務承擔責任。相對公司制和信託制，合夥制這種獨特的權利義務關係能更大程度的激發基金管理人的潛能，最佳化投資組合，以回報投資者。有限合夥制的私募股權投資基金也是海外最常見的私募基金，它是全球資本市場的重要參與者。本文通過一二三四五“金字塔”式的論述結構向讀者介紹一下有關有限合夥制的房地產私募基金的情況。
投資領域
（1）擬上市房地產企業的IPO投資
（2）優秀的房地產項目投資
（3）房地產過橋投資
（4）與開發商聯合土地投資
投資原則
擬投資的公司：有優質項目，並具有良好的社會聲譽，優秀的管理團隊。
擬投資的項目：具有良好的市場前景，並且具有很好的投資價格和收益
擬投資公司能夠提供足夠的資產信用；投資項目具有成熟運作的模式
其特點
上海民間保障房的發起人錢生輝昨天向《每日經濟新聞》透露，他已與數個民間投資機構達成協定，醞釀成立總額達數十億元的私募基金，以實施行業“自救”。（1）私募基金一般均有封閉期，封閉期一般為5—10年。在基金封閉期內，合伙人不能隨意退出，從而保證了基金有足夠的資金和時間來運作項目。
（2）私募基金運作的成功與否與基金管理人的自身利益密切相關，對基金管理人的激勵機制更靈活和強大。
（3）更具針對性：由於私募基金一般是投向專業領域；因此，其投資目標更具有針對性，能夠根據客戶的特點和需求，為其量身定做的融資產品。
（4）更具靈活性：私募基金對於其投資領域較為熟悉，因此基金對所投資的項目的手續更加快捷且應變能力很強。
以最近熱映的《唐山大地震》影片為例，它的成功也是私募基金運作模式成功的一個典型案例。《唐山大地震》起初由唐山市政府、華誼兄弟和中影集團三方投資，據契約約定三方的投資比例分別為50%、45%、5%，投資額分別為6000萬元、5400萬元和600萬元，合計1.2億元的總投資。隨後，華誼兄弟又將5400萬元的投資進行二次分解，由浙江影視集團、香港英皇和寰亞與華誼兄弟共同承擔。《唐山大地震》的投資方，既有內資、又有外資；既有地方政府、又有影視國企和民企，可謂多渠道融資。從而很好的說明了私募基金多樣性的特點。
其方式
方式：股權和債權
股權投資基金既可以投資股權也可以投資債權。譬如中國工農業里的農業包括了農林牧副漁業，此“農業”不僅僅是“種田的農業”而是廣義上的“農業”。所以此“股權投資基金“也包含了“股權和債權的投資”。
首先有必要說一下私募股權投資與債權投資的最顯著的區別在於前者的投資是權益性的，它除了關心投資對象的目前資產狀況，更加在意投資對象的發展前景和資產增值；而債權投資更加關注投資對象抵押資產的價值。二者的風險不同，私募股權投資是一種風險共擔、利潤共享的投資模式，一旦投資對象發展成功，可以獲得較大回報，反之也可能面臨虧損。而債權投資一般有相對確定的資產擔保，收益相對固定，風險較小。
私募股權基金投資形式無外乎股權、債權或兩者的結合，而夾層融資則是兩者的結合，夾層融資指在風險和回報方面介於優先債務和股本融資之間的一種融資形式。在風險和收益方面都比單純的股權與債權投資要中性一些。
在上面《唐山大地震》的例子中，作為最大出資人的唐山市政府，6000萬元中15%（900萬元）作為投資，其餘5100萬元作為“贊助”；在收益上，要華誼兄弟的投資先回收，再回收唐山市政府15%的投資，剩下的收益才是雙方平均分配；現在看來唐山市政府應該是“名利雙收”了。在特定的情況下，唐山市的投資既有債權收益也有股權收益，在兼顧各方利益的情況下，應該說其投資結構和利益分配安排的相當靈活。
鑑別特點
（1）出資方的考核不同。在為房地產項目融資時，出資方更在乎項目本身的好壞。而對房地產公司融資時，出資方對此公司和股東過去和現在的資信情況非常嚴格。
（2）在歷史資料方面，房地產項目政府批文和相關資料等審核相對簡單。與房地產公司合作相對複雜很多。
（3）通過房地產項目融到的資金，相對可以專款專用。有必要用項目作抵押也比較操作簡單和明了。
（4）房地產公司貸款後還款來源可以有多渠道，房地產項目貸款主要看項目本身。且房地產公司融資在追索方面一直到公司層面，房地產項目融資追索方面僅到項目公司層面。
市場前景
房地產私募基金或成“救市新星”數據顯示，2010年第一季度和第三季度新募房地產基金募資金額占新募私募股權基金份額分別為2.0%和20.3%，呈明顯上升趨勢。隨著巨觀調控的持續進行以及房地產市場發展的逐漸成熟，房地產企業與私募股權基金合作的需求明顯逐步上升。同時，國家和地方政府對股權投資基金制度建設已經給與了重視。2010年5月底，國務院批准公布了國家發改委的《關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見》，明確提出要加快股權投資基金制度建設。
天津、上海、北京以及其他一些城市的地方政府近兩年之內已經陸續發布了一些政策檔案和規定，允許設立股權投資基金和基金管理企業。從總體上看，這些政策檔案和規定同時也歡迎外資股權投資基金和基金管理人在各地設立股權投資基金和基金管理企業，並在營業稅及所得稅等一些方面有些優惠政策。天津的《促進股權投資基金業發展辦法》規定了在本市註冊並經備案的基金管理機構和股權投資基金享受一系列的優惠政策，包括營業稅、企業所得稅、企業自購辦公用房的補貼、企業高管的個人所得稅獎勵等。
DTZ戴德梁行北京估價部董事胡峰表示：市場需求的支持以及政府的政策導向，使得房地產私募基金的發展前景十分廣闊。但是私募基金的發展本身也存在著法律法規的不夠健全、市場退出機制不夠完善以及基金管理專業人員的素質有待提高等諸多問題，這些問題期待政府能通過健全相應的法律法規、提供良好的外部發展環境、建立多層次的資本交易市場、形成順暢的退出機制等途徑逐步解決。
對大部分的國內地產公司來說，或許只有降價20%以上，才能儘快將手中的存貨出盡，以拯救脆弱的現金流。但開發商卻大多不願意這樣做。他們認為，項目的實際淨利潤也只有20%，降價20%無異於“壯士斷腕”，眼前顯然還沒有困難到這樣的程度。在這樣的情況下，民間私募基金開始成為國內地產市場重要的投資者。
“我們不選擇與海外基金交易。”中華企業銷售部經理戴正芳透露，由於與外資交易手續過於繁瑣，交易時間過長，審批難度高，結匯難度大，該公司目前已基本放棄外資客戶。
房地產項目交易經紀人江子楊認為，代替海外開發商，成為地產公司“救星”的，將會是國內企業和國內資本。錢生輝介紹，投資房地產私募基金的，都是一些想進入房地產領域的行業外企業。這些企業的共同點是對地產行業不熟悉，害怕較高的風險，要求較低但明確的投資回報。以錢生輝即將啟動的太倉經濟別墅項目為例，雖然每棟經濟別墅售價僅50萬元，開發毛利率不到20%，遠遠低於行業平均值，但仍然有企業願意投資他的項目。他表示，有些企業對房地產項目的年回報要求僅為6%，這使得民間房地產私募基金有望成為樓市的“救市新星”。
