一、概述
所謂一級土地開發，是指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發的過程。具體來說，就是按照城市規劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套指標的要求，由政府統一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開發行為。土地一級開發是土地出讓前的運作方式，開發的主體應是當地政府或由當地政府指定的土地開發企業，而土地一級開發的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數城市主要是由政府來操作，也有政府委託企業來做，政府負責管理和監督，或者由國有企業或事業單位性質的土地儲備機構來做。由政府或其授權委託的企業對一定區域範圍內的城市國有土地（毛地）或鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
二、流程
（一）原土地所有者或使用者在徵得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意後向市國土局提出土地一級開發申請。（二）市國土局受理申請並進行土地開發項目預審。
（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委託市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的範圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計畫、實施方式等。
（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。
（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體
1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高於土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委託協定。
2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷和大市政建設等手續並組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高於預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委託協定
（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核准手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續
(七)如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地徵收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，並獲得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准檔案後由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。
組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。
（九）組織驗收
建設項目的土地一級開發完成後由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：
1、審核土地一級開發成本
2、組織驗收土地開發程度是否達到契約的要求
3、根據委託契約支付相應土地開發費或管理費 ?
4、納入市土地儲備庫
三、核心觀點
此次政策調整使得一級土地開發環節分工更細化，有利於開發周期縮短；對於政府來講，在土地供應環節的調控能力增強，同時將加大存量土地的盤活力度；對於開發商來講，競爭將提前到一級土地開發環節，拿地成本上升；對於行業來講，景氣不改，行業集中度提高。1. 一級土地開發周期有可能縮短
由土地儲備機構統一承擔本行政轄區的土地取得，前期開發和儲備，使得一級土地開發環節分工更加細化，有利於提高一級土地開發的效率，增加了縮短供地周期和增加土地供應量的可能性，同時一級土地開發環節政府壟斷特性增強。
2. 開發商的競爭提前到一級土地開發環節
如果《辦法》中提到的土地開發及其配套設施建設實行公開招標的方式能夠嚴格執行，這將加劇一級土地開發環節的競爭。隨著土地成本的上升，一級土地開發利潤的豐厚，將促使更多的房地產企業參與到一級土地開發環節，憑藉一級開發的先入優勢獲得二級開發權，一級土地開發的市場化程度將提高。
3. 土地供應集中化，政府調控土地供應能力增強
土地儲備工作由土地儲備機構統一承擔，並交由國土資源管理部門統一組織供地，這將減少土地供應的渠道，增加土地供應的集中度，政府調控土地供應的能力增強。
4. 土地使用權轉讓將更加靈活，降低開發商土地儲備風險
《辦法》規範了土地儲備機構收購國有土地使用權，首先將加劇國有土地使用權轉讓環節的競爭，有可能增加國有土地使用權的轉讓量，提高存量土地盤活的效率；其次土地使用權轉讓將更加靈活，開發商儲備土地的風險將降低；第三，有可能增加股權收購模式拿地成本。
5. 開發商拿地成本將上升
《辦法》是盤活存量土地政策的細化，有助於加大盤活存量土地的力度，增加存量土地的供給，緩解土地供給不足的矛盾，同時也為控制農用地轉建設用地奠定了基礎。這不僅提高一級土地開發成本，而且提高土地出讓價格，同時考慮到土地供應的集中化，開發商拿地成本將繼續上升。
6. 行業景氣不改，行業集中度提高
《辦法》將在增加存量土地供給，部分緩解土地供求矛盾的情況下，帶來開發商拿地成本的上升，但上升幅度，要視政策的執行力度和具體實施辦法而定，同時由於開發商轉嫁成本能力較強，因此對行業的影響不大。另外，進行一級土地開發要求開發商具備一級資質，這將進一步提高開發實力強的開發商，促進行業集中度的提高。
7. 此次政策調整，將有利於提高土地儲備豐富，尤其是先期拿地成本較低的開發商的競爭優勢；另外，對於利潤已經確定但未結算的項目影響較小，因此我們推薦大連友誼（000679）和萬科（000002）。
土地開發費
獲得土地後，對其開發的費用有三種：基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。1．基礎設施配套費。對於基礎設施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。
2．公共事業建設配套費用。這與項目大小、用地規模有關，各地情況不一，視實際情況而定。
3．小區開發配套費。同公共事業建設配套費類似，各地根據用地情況確定合理的標準。
