最新行業現狀
2014年，全國土地出讓收入42940.30億元，同比增長3.1%。《中國土地開發行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》顯示，其中招拍掛和協定出讓價款37956.43億元，增長1.7%；補繳的土地價款1886.89億元，下降1.1%；劃撥土地收入935.94億元，增長5%；出租土地等其他收入2161.04億元，增長43.1%。當年，從土地出讓收益中計
土地開發有關規定
<國土資源部國家投資土地開發整理項目管理暫行辦法> （摘要）
第一章總則
第一條為加強國家投資土地開發整理項目的管理，切實做好耕地開發工作，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部、財政部關於《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》等有關法律法規和規定，特制定本辦法。
第二條本辦法所稱國家投資土地開發整理項目（以下簡稱“項目”）是指國家使用新增建設用地土地有償使用費上繳中央財政部分安排的土地開發整理項目。項目包括重點項目、示範項目和補助項目。
第三條項目的審查確定和組織實施應當遵循下列原則：
（一）保護和改善生態環境，促進土地資源可持續利用；
（二）增加有效耕地面積，促進實現耕地總量動態平衡與農業可持續發展；
（三）依據土地利用總體規劃（土地開發整理專項規劃），符合土地利用年度計畫；
（四）以土地整理和土地復墾為主，適度開發未利用土地；
（五）採用先進科學技術，達到經濟、社會和生態效益的統一；
（六）因地制宜，先易後難，調動社會各方面的積極性。
第四條國土資源部負責項目的審查確定、年度項目計畫與預算的編制、項目實施監督檢查及項目終驗等管理工作；地方土地行政主管部門負責組織項目申報、審核、實施、初驗及成果管理等工作。
第二章項目申報
第五條國家對項目建設實行一年一定製度。新建項目實行年度申報與審定，續建項目實行年度核定。
第六條各省（區、市）土地行政主管部門根據本地區土地後備資源狀況、土地利用總體規劃（土地開發整理專項規劃）、土地利用年度計畫、新增建設用地土地有償使用費收入預算負責組織項目申報。
項目申報單位為縣（市、區）土地行政主管部門。申請的項目須經地（市）級土地行政主管部門簽署意見，省（區、市）土地行政主管部門審核同意後，由省（區、市）土地行政主管部門集中報國土資源部。項目申報實行一年一報，每年申報時間為第四季度。
申報項目原則上以重點項目為主，示範項目與補助項目為輔。對於土地違法嚴重，造成耕地大量減少的地區，不應安排重點項目和示範項目。
第七條項目申報條件應當符合下列要求：
（一）重點項目申報條件
1．基礎條件：項目所在區位具有土地開發整理復墾所必需的路、水、電等配套基礎設施；或已經擬定相關的道路、水利、電力工程，村莊改造等建設方案，有關措施與資金已經落實，擬同步規劃、同步實施；或上述幾項建設正在實施。
2．建設規模：
土地開發：丘陵山區100～600公頃（1500～9000畝），項目相對集中連片，單片面積不少於20公頃（300畝），片塊不超過10片；平原地區400～200公頃，項目相對集中連片，單片面積不少於50公頃，片塊不超過10片。
土地整理：丘陵山區100～1000公頃，項目相對集中連片，單片面積不少於40公頃，片塊不超過10片；平原地區400～2000公頃，項目相對集中連片，單片面積不少於60公頃，片塊不超過10片。
土地復墾：丘陵山區60～400公頃，項目相對集中連片，單片面積不少於20公頃，片塊不超過10片；平原地區200～1000公頃，項目相對集中連片，單片面積不少於60公頃，片塊不超過10片。
3．項目淨增耕地面積比例：土地開發淨增耕地面積不低於項目規劃設計面積60％；土地復墾淨增耕地面積不低於項目規劃設計面積的40％；土地整理淨增耕地面積不低於項目規劃設計面積的10％。
4．資金配套：國家根據批准的項目預算安排投資。中央資金與地方資金原則上按比例配套，其中地方資金省、地、縣級資金配套比例由各省（區、市）確定。地方配套資金來源為新增建設用地土地有償使用費地方分配部分和其他與耕地開發有關的資金以及社會籌資。
（二）示範項目申報條件
1．基礎條件：項目所在區位具有土地開發整理復墾所必需的路、水、電等配套基礎設施；或已經擬定相關的道路，水利、電力工程，村莊改造等建設方案，有關措施與資金已經落實，擬同步規劃、同步實施；或上述幾項建設正在實施。項目具有代表性。
2．管理工作：項目所在地土地行政主管部門在土地開發整理復墾有關政策配套、管理機制與手段、套用先進科學技術等方面工作比較突出。
3．建設規模：不高於重點項目同等類型建設規模。
4．資金配套：國家根據批准的項目預算安排投資。項目投資以中央資金為主，地方進行資金配套。地方配套資金來源為新增建設用地土地有償使用費地方分配部分和其他與耕地開發有關的資金以及社會籌資。
（三）補助項目申報條件
1．項目所在地區：貧困地區、少數民族地區、革命老區、受災地區。通過項目建設，能增加耕地面積，改善農業生產條件，發展當地經濟。
2．建設規模：項目相對集中連片，丘陵山區100公頃以上，平原地區200公頃以上。
3．資金配套：國家根據項目建設需要給予適當資金補助。其餘資金由各省（區、市）根據地方各級財力自行解決。
第八條項目申報要求：
（一）規劃建設期：重點項目、示範項目規劃建設期不超過3年，補助項目規劃建設期一般為1年。
（二）資金使用範圍：符合國土資源部《土地開發整理項目資金管理暫行辦法》及有關規定。
（三）投資額度：依據當地土地開發整理復墾建設實際情況進行投資測算，但項目投資標準不得超過規定的預算標準。
（四）項目評估論證：重點項目與示範項目應由省級土地行政主管部門對項目可行性組織評估論證。補助項目可不予評估論證。
第九條項目申報材料：
（一）省（區、市）土地行政主管部門申請報告；
（二）項目可行性研究報告與評估意見；
（三）省（區、市）土地行政主管部門出具的項目符合土地利用總體規劃（土地開發整理專項規劃）的審核意見；
（四）涉及土地開發的有關批覆檔案；
（五）項目總體規劃圖、項目區標準分幅土地利用現狀圖；
（六）其他有關資料（如有關影像資料等）。
第十條國土資源部根據年度項目計畫與預算，每年對續建項目進行核定。省（區、市）土地行政主管部門負責組織上報核定續建項目所需材料，上報材料時間為每年7月。核定續建項目的上報材料包括：
（一）年度項目計畫與預算實施情況；
（二）續建年度計畫任務；
（三）配套資金承諾意見。
第三章項目審查和年度項目計畫與預算下達
第十三條國土資源部根據國家巨觀經濟政策、土地利用年度計畫、新增建設用地土地有償使用費收入預算、項目入庫（初審庫）情況、項目計畫任務完成情況等，組織編制國家年度項目計畫與預算，並通過部專題會議或部長辦公會議確定。
國家年度項目計畫與預算中的項目是在各省（區、市）推薦意見的基礎上，從部土地開發整理項目庫（初審庫）中篩選。
對於續建項目，在項目承擔單位按時保質完成上一年度項目計畫任務與預算，且上報材料符合要求的前提下，按原批准的項目建設規模與期限，納入年度項目計畫和預算。
第十四條國土資源部將國家年度項目預算報送財政部，經同意後，由財政部和國土資源部共同下達年度項目計畫與預算。
第四章項目實施管理
第十五條項目申報單位根據批准下達的年度項目計畫與預算，在當地人民政府的統一領導下，組織項目實施。
第十六條項目實施應實行公告、工程招投標、項目法人、工程監理等管理制度。項目實施應採取契約管理方式。由項目申報單位與項目承擔單位簽訂實施契約，並按照契約規定嚴格管理。
第十七條各級土地行政主管部門應當加強對項目實施的指導和監督檢查，發現問題，及時解決。
第十八條年度項目計畫與預算一經下達，原則上不得修改。因特殊原因確需調整的，須報原批准機關批准。
第十九條項目實施前應明確土地權屬關係，項目實施過程中一般不作權屬調整；項目竣工後，應按照可行性研究報告中土地權屬調整方案及時進行土地權屬調整、變更調查和登記發證等工作。
第五章項目驗收及成果管理
第二十條年末或項目竣工後，土地行政主管部門應根據批准下達的項目計畫與預算，按照國土資源部《土地開發事理項目驗收規程》及有關規定，及時組織項目的年度驗收或竣工驗收。項目承擔單位應按規定做好項目的結算或決算工作。項目驗收內容主要包括：項目規劃設計執行情況、項目計畫任務完成情況、工程建設質量、資金配套與使用情況、土地使用管理與工程管護措施、土地權屬管理、檔案資料管理等。
第二十一條項目驗收採取自下而上方式進行。
（一）自查。項目計畫任務完成後，縣（市、區）或地（市）土地行政主管部門組織開展自查；自查完成後，向省（區、市）土地行政主管部門提出驗收申請，並將自查情況和有關材料一併上報。
（二）初驗。有關省（區、市）土地行政主管部門在接到驗收申請後，及時組織驗收組，對自查成果進行初驗。在本省（區、市）範圍內，所有項目初驗後，將所有項目的建設與初驗情況進行匯總，報國土資源部。
（三）終驗。國土資源部根據省（區、市）初驗情況，組織進行項目終驗。其中，補助項目委託有關省（區、市）土地行政主管部門進行終驗。
第二十二條國土資源部在組織進行項目終驗後確認年度項目任務完成的，作為該項目下一年度續建的依據；確認項目規劃設計任務全部完成並通過竣工驗收的，頒發項目合格證書。對驗收不合格的項目，責令限期整改；規定期限內不糾正的，停止安排下一年度項目計畫並取消項目所在縣（市、區）申報項目資格。發現有截留、挪用和擠占項目資金等違紀、違規行為的，按有關規定嚴肅查處。
第二十三條項目竣工驗收合格後，新增耕地納入省級補充耕地儲備庫。使用新增建設用地土地有償使用費形成的新增耕地不得作為建設占用耕地的占補平衡補充耕地指標。
第二十四條項目竣工驗收合格後新增耕地要嚴格加以保護，並不斷提高質量，符合條件的，劃入基本農田保護區。新增耕地與其他農用地應及時加以利用，未確定土地使用權的，可通過承包、租賃、拍賣等方式確定土地使用權。
第二十五條項目申報單位應做好項目成果有關檔案管理工作，從項目申報到驗收通過的有關檔案和資料，要收集整理，立卷歸檔，妥善保管。
分類
土地開發包括將土地開發成農用地和建設用地，一般分為土地一級開發和土地二級開發。
(1)土地一級開發，是指政府實施或者授權其他單位實施，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地一級開發計畫，對確定的存量國有土地、擬徵用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開發。
(2)土地二級開發是指土地使用者從土地市場取得土地使用權後，直接對土地進行開發建設的行為。
土地開發程式[1]
1.開發主體
土地一級開發工作主要由政府授權或土地儲備機構來完成，不管是包含農地征轉用過程的土地一級開發，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發，實施主體往往是政府授權的一級開發公司或土地整理儲備機構。
2.開發程式
(1)計畫編制
首先要根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃以及土地供應計畫、土地利用年度計畫和土地儲備開發計畫，來編制土地一級開發計畫。
(2)前期策劃
根據已編制的土地一級開發計畫，原土地所有者或使用者在徵得縣(區)人民政府和鎮級人民政府或上級主管部門同意後，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發申請。市級國土資源管理部門受理申請並進行預審，委託土地儲備機構編制土地一級開發實施方案。
(3)徵詢意見和審批
市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規劃、建設、交通、環保等部門，就土地一級開發實施方案提出原則意見。
同時，土地一級開發項目涉及徵用土地的，土地儲備機構根據計畫和規劃有關手續分別向所在區(縣)政府提出征地申請，由區(縣)政府按規定程式辦理征地報批手續；涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續。
土地儲備機構通過委託或招標的方式確定土地一級開發主體，並下達土地一級開發批覆，簽訂土地一級開發契約。
土地開發規劃(4)組織實施開發
土地一級開發主體首手進行拆遷調查、評估，按相關政策檔案協商制定拆遷安置補償方案等等，並需經過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發的開發商要及時做出土地規劃方案，以核定土地性質、使用功能、範圍、規模、開發強度等技術經濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。
(5)項目驗收
土地一級開發項目完成後，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據《土地一級開發契約》、計畫和規劃的批准檔案進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。
土地開發成本構成
1.征地拆遷補償費及有關稅費
2.收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用
3.市政基礎設施建設有關費用
4.招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用
5.貸款利息
6.土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用；不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核准的其他支出。
歸集與分配
各項費用支出
企業在土地開發過程中所發生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發”賬戶核算。分別按照“自用土地開發”、“商品性土地開發”等設定二級明細賬戶，按企業選擇的成本核算對象設定賬頁，進行土地開發費用的明細核算。
土地徵用及拆遷補償費
1.土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建築安裝費的歸集與分配。
這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。
配套設施費的歸集與分配
2，配套設施費的歸集與分配。
配套設施的建設可能與土地開發同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：
(1)與土地開發同步進行的配套設施開發費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。
配套設施開發費用
(2)與土地開發不同步進行的配套設施開發費用，一般可先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發成本——土地開發”賬戶中。如果土地開發已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發成本，經批准對這類配套設施的費用可先按其計畫成本(或預算成本)在土地開發成本中預提。預提時，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發生的配套設施開發費用通過“開發成本——配套設施開發”賬戶核算，待配套設施完工後，對預提的配套設施費與實際發生的配套設施費差額，應調整有關土地開發成本。
開發間接費用的歸集與分配
3.開發間接費用的歸集與分配。
企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用先通過“開發間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，由“開發間接費用”賬戶轉入“開發成本——土地開發”賬戶內。如果直接組織和管理開發項目的部門是企業內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發成本的開發間接費用項目內。
