理論產生
物權法19世紀初，薩維尼在講學時發表了其關於物權行為最初理論。他關於物權行為獨立性的主張是通過觀察行人向乞丐的施捨而獲得的。他說：當某人向乞丐贈與一枚硬幣時，正當原因（經由交付而使硬幣所有權發生移轉的意圖）與交付同時發生。此時，除所有權的移轉之外不存在任何其他事實，在某人與乞丐之間，既不存在先前的契約，亦不存在任何債權債務關係。純粹的、唯一存在的事實上的交付即使所有權發生轉移。據此，薩維尼斷言，“所有權的移轉並不以債權契約為必要，交付表達了所有權讓與的合意，是一真正的契約，一個物權法上的物權契約”。
1840年，薩維尼出版了當時被稱頌為“巨著”的《現代羅馬法體系》一書，在書中，他進一步對物權契約理論進行了更為系統的闡述：
“私法上的契約存在於一切法律制度中，無論在何種法律制度里它們都是最重要的法的形式。首先是在債法中，它們是債產生最基本的源泉。這些契約人們稱之為債務契約。此外在物權法中同樣存在著，並且其運用有如債權法中那般廣泛。例如，交付具有契約概念的全部特徵，是一個真正的契約。它包括雙方當事人現實地移轉占有與所有權的意思表示……，縱使僅僅該意思表示本身尚不足完全地移轉所有權，在此之外還必須加上占有的現實取得這一外在行為，但這些均不足以否認其本質是契約……。可是，在所有的事例中，該行為的契約本質大抵被人們遺忘，而未予注意，原因在於那些行為里伴隨著債權契約，無法將其於債權契約區分開來。比如一幢房屋買賣，人們習慣上想到的是它是債的買賣，這完全正確；可人們忘記了隨之而來的交付也是一個契約，而且是一個與買賣契約全然不同的契約。由於這一契約與買賣契約不當的混同，又由於不存在債權契約而逕行交付的情形甚為稀少，故而人們對之未能仔細地理解與很好地探究。在諸如向乞食者施捨的場合里，包含著真正的契約，既存在著讓與和受領的意思合致，然而在這裡卻不存在任何債權。未從根本上改變這一理論本身，薩維尼的物權行為理論包括以下三個要點：
1、物權變動意思的獨立：物權行為與原因行為的“區分原則”，亦即物權行為的“獨立性”。
在動產交易中，動產的交付經常是買受人交易目的實現的標誌。依照法國民法，標的物所有權從買賣契約成立時發生轉移，交付不過是債務履行的一種方式，是債權關係所發生的結果，交付行為包含於債權關係之中，交付行為所表達的“轉移占有以及受領占有”的意思，已被債權關係所記載和包容。
2、物權變動不受其原因行為效力的制約：物權行為之“抽象原則”亦即物權行為的“無因性”。
交付是一個真正的契約，一個完整的法律行為，作為這一法律行為要素的意思表示即表現為交付的合意。但此一法律行為與彼一法律行為（債權行為）的關係如何？依照薩維尼的理論，物權行為與債權行為並非毫無關係，後者為前者的原因。
3、物權變動的意思必須依能夠客觀認定的方式加以確認：物權變動的形式主義原則。
物權行為理論的闡釋者指出，“因為在交付中當事人要作設立、依轉、變更、廢止物權的意思表示，根據物權具有公示性的特點，那么創設、變更、廢止物權的意思表示必須具備其形式要件。
概念界定
物權法1、效果說
效果說從法律效果的角度界定物權行為，認為物權行為是發生物權法上效果的法律行為，但在具體表述上又略有不同。
胡長清在其所著《民法總則》中將物權行為界定為，“物權行為者，發生物權法上之效果之法律行為也”。洪遜欣、李宜琛、施啟揚等學者采同樣的表述。
張俊浩在其所著《民法學原理》一書中認為，“物權行為是指直接發生物權設定、移轉或者消滅效果的處分行為。”此處還強調物權行為的處分因素。
2、目的說
目的說認為物權行為是以物權變動為目的的法律行為。
史尚寬在其所著《物權法論》中認為，“物權行為，謂以物權之設定、移轉、變更或消滅為目的之法律行為。”
鄭玉波在《民法物權》中將物權行為界定為“系以發生物權之變動為目的之法律行為”，劉春堂、李肇偉同此表述。
孫憲忠在《德國當代物權法》中指出，“所謂物權行為，指的是以物權的設立、移轉、變更和廢止為目的的法律行為。”
王利明在《物權法論》中指出：“傳統的物權行為是指以物權變動為目的並須具備意思表示及交付或登記二要件的行為。”
3、要件說
要件說從物權行為的構成要件的角度出發分析物權行為。
姚瑞光在其《民法物權論》里指出，“物權行為者，由物權上的意思表示與登記或交付相結合，而成之要式行為也。”楊與齡、謝在全同此表述。
陳華彬在其《物權法原理》中也有論述，“物權的意思表示本身並不是法律行為，只有物權的合意與登記或交付相結合始可構成一個法律行為，即物權的法律行為，包括單獨行為與物權契約。”觀點同姚瑞光。
王澤鑒先生在其著述中多次論及物權行為，他在《民法物權1：通則.所有權》中則持不同見解，“物權行為的意思表示本身即為物權行為，登記或交付為其生效要件。”陳自強同此。
4、內容說
內容說認為物權行為是以物權直接變動為內容的行為。
曾世雄在《民法總則之現在與未來》中認為，“物權行為者，以物權變動為內容之法律行為，物權直接變動之方式，同樣可為發生、變更或消滅。”
梁慧星也從內容的角度界定物權行為，他在其所著《民法總論》中指出，“物權行為，指以物權之設定、移轉為直接內容的法律行為。”
可以發現，關於物權行為概念的各種學說，在去除對物權行為性質的判斷後，根據對物權行為概念的外延範圍，可以分為兩類：
第一、認為物權行為的意思表示本身即為物權行為
第二、認為唯有物權行為的意思表示與其形式相結合，始得構成物權行為
而實質上，物權變動的合意（物權的意思表示）為物權行為的基本要素，對此不存有任何爭議。所爭議的，物權行為作為一種法律行為，除了物權變動的合意，其構成要素應否還應包括交付（或登記）行為。
價值
1清晰區分各種法律關係，便於準確適用法律
物權行為無因性理論法律關係非常明晰。以買賣為例，則分為三個獨立的法律行為：一是債權行為（買賣契約）；二是為轉移標的物所有權之物權行為；三是轉移價金所有權的物權行為。
2交易安全的保護機能
物權行為理論的支持者認為，物權行為理論最重要的價值或者機能，在於對交易安全的保護。他們指出：必須將作為原因的當事人的意思與所有權讓與的“構成部分”分離開來，否則新的所有人必將依附於前取得者，難以避免因原因關係的瑕疵而喪失權利的可能性，如此，交易勢必遭受阻礙。而物權行為的無因構成縮小了交易人對權利人的檢索範圍，在交易之際，人們無須將其視野移出相對人而無限地檢索真正的權利人。
3使法律關係理論最終臻於完善，完善了民法體系
作為德國民法理論最有特色的“標誌型建築”的物權行為理論，不僅被認為是潘德克吞法學或者概念法學最為輝煌的運用成果，不僅將德國學者所崇尚和擅長的法律形式理性思維方法推向極至，而且對於德國物權法乃至整個德國民法體系的形成產生了深遠的影響。
批判
薩維尼及其他采物權行為理論的學者對物權行為理論的抽象，最初是薩維尼在解釋羅馬法的形式主義立法過程中提出來的。薩維尼採用歷史的研究方法，通過歷史的溯源而尋找法律的規則合理論，不失為一種獨特的法學研究方法。然而，隨著社會生活的發展及法律文明的演進，過去的規則不一定符合現實的需要，不能將歷史的規則照搬到現實生活中。
因此，自該理論產生的第一天起，它就受到了來自多方面的批評。
2.1普通法時期對物權行為的批判
早在普通法時期，物權行為就受到了一部分普通法學者的批判和質疑，認為物權行為完全是一個不顧國民生活感情由法學家擬制出來的“技術性概念”。《德國民法典》制定時期最著名的自由派法官奧托.馮.基爾克針對物權行為理論作為一種脫離實際生活的理論臆想，提出了尖銳的批評和嘲諷。他在《民法典的起草和德國法》一文中指出：“如果在立法草案中以教科書式的句子勉強將單純的動產讓與分解成相互獨立的三個現象時，的確會變為學說對現實生活的侮辱。
2.2運用利益衡量方法論對物權行為理論的否定
20世紀30年代中期，德國著名學者赫刻（Heck）運用利益衡量方法論對物權行為無物因性作出了被認為是最具決定性意義的批評。1937年赫刻出版了《無因性的物權行為論》 ，針對物權行為無因性理論支持者認為這一理論“有助於保護交易對方或第三人獲得確定保護的交易上的利益、有助於使物權的概念與物權的法律關係易於識別而使法律關係獲得明了以及當事人舉證責任減輕”的說法，以一個假定的案例為材料，進行了詳細分析。
糾紛評說
通過以上對物權行為理論支持者與反對者的分析，我們可以發現：物權行為理論的支持者對物權行為的發現是用歷史研究的方法從羅馬法源出發，嚴密邏輯推理和細化法律關係後，高度抽象而製造的一個理論體系。而物權行為理論的反對者多數是從物權行為理論的外在價值出發對物權行為理論體系的作用及其同現實的融合提出反駁。雙方甚至可以說“沒有正面交鋒上”，其原因何在，值得思考。
3.1物權行為理論——紙上的邏輯嚴密
物權行為理論的支持者在闡述物權行為時，與債權行為相聯繫，分為以下四種情況：一是物權行為與債權行為同時並存，例如，在特定物的買賣、贈與、互易等關係中當事人訂立債權契約，必須實施物權行為才能轉移所有權。二是債權行為先於物權行為。例如，在不特定物的買賣中，債權行為不能發生轉移某不特定的物的所有權，必須嗣後為物權行為才能使某項不特定的物的所有權轉移。三是僅有債權行為而無物權行為，如僱傭。四是僅有物權行為而無債權行為，如抵押權的設立、即時買賣、即時贈與。
3.2唯美主義抑或實用主義？
最美的，最合乎邏輯的理論體系，未必就適宜成為或者就能成為法律制度。只要一位理論家的邏輯不出問題，他可以建構完美的理論大廈；但即使所有的立法者都是天才，他們所制定的法律也必然是遺憾重重。原因就在於法律是各階級力量對比的反映，或者是不同群體的利益平衡的結果，是有些學說折衷的產物，甚至存在著長官意志干預的無可奈何。相比較而言，中國民法不採納物權行為理論，在美的方面可以說不盡如唯美主義者之意。確立物權行為制度確能使民法總則的存在更富邏輯性、概括性，使其中的法律行為制度具有足夠的支撐。
中國不採用
中國物權法不應採用物權行為理論：
第一：物權行為理論是德國普通法時期的學說發展，與18、19世紀德國民法立法史的結合，是1783年《普魯士一般抵押令》 、1791年《普魯士普通邦法》 、1872年《普魯士所有權取得法》的沿革，表現了德國物權立法史的繼起性、連續性及不可分割性。它只屬於19世紀的德國。當時德國試圖建立物權行為理論，擺脫羅馬法和普通法的所有權“回復主義”及“無論任何人不得將大於自己的權利讓於他人”古老原則對資本主義市場經濟和土地金融及對物權交易安全的嚴重束縛。而中國並不存在這一歷史包袱。
第二：隨著現代民法普遍建立起善意取得及公示公信制度，物權行為無因性的可適用範圍已幾乎喪失，在“應於民法中建立善意取得制度和公示公信原則”已在中國法學界形成普遍共識的前提下，已無採用物權行為理論以保護交易安全的必要。在善意取得制度與物權行為理論的利益較量中，物權行為理論無疑處於絕對的劣勢。
第三：從比較法上看，中國物權立法也無採用物權行為理論的必要，自德國民法確立無因性以來，百餘年來真正在民法典中採納該理論的只有德國。
第四：法律的通俗化、本土化、明了化是我們應追求的目標，物權行為理論作為一個邏輯嚴密、高度抽象的法律制度不適合中國現階段普法的需要。
