作者簡介
徐滇慶，1967年畢業於東北大學自動控制系，1981年獲得華中理工大學經濟管理碩士學位。1984年進入美國匹茲堡大學經濟系，1990年獲得博士學位。從1990-1994年任教於加拿大薩斯喀徹溫大學經濟系，現為加拿大西安大略大學修倫學院經濟系終生教授。
徐滇慶應聘擔任北京大學、東北大學、西安交通大學、華中科技大學、中山大學、東北財經大學、江西財經大學、香港科技大學和雲南大學客座教授。瀋陽市政府經濟顧問，加中金融學會顧問。曾任世界銀行和亞洲開發銀行顧問。《中國經濟評論》和《技術經濟和數量經濟》等經濟學雜誌編輯。在1994-1995年期間擔任中國留美經濟學會會長。中國留美經濟學會學術委員。2000年任長城金融研究所所長。2003年獲孫冶方經濟學獎。著有《政府與經濟發展》（中國經濟出版社）、 《國際貿易、稅制與經濟改革策略》（中國社會科學出版社）、《世界格局與中國經濟發展策略》（經濟科學出版社）《政府在經濟發展中的作用》（上海人民出版社） 《泡沫經濟與金融危機》 （中國人民大學出版社） 《房價與泡沫經濟》《徐滇慶再論房價》（機械工業出版社）等10多部專著。作者在北美，歐洲和中國大陸的學術雜誌上發表百餘篇論文。
書本簡介
本書中，作者認為，中國房地產市場正處在一個非常特殊的時期，由於供不應求，資金流動性過剩，再加上全球性的資產重新定價，要想切實調控房價，物業稅的出台意義重大。作者從經濟學角度詳細分析了中國房價的構成和影響因素，重點討論了房地產業的資金結構和房地產業對中國的銀行以及整個金融體系的影響，並闡述了當前環境下出台物業稅的作用和必要性。
書本推薦
毫無疑問，房價暴漲有可能導致泡沫經濟，將禍水引進銀行而觸發金融危機，也有可能加大貧富差距而觸發社會危機。防止房價暴漲主要採取財稅政策。應當迅速推進稅制改革，引進物業稅，在抑制房地產市場過度投機的同時，調整稅收負擔，縮小貧富差距。 目前，全世界幾乎所有的市場經濟國家都徵收物業稅，在各國政府的財稅結構中占有很重要的比例。這項稅種的定義和名稱各不相同，例如，在奧地利、波蘭等國叫“不動產稅”，在美國、加拿大、德國、智利叫“財產稅”，在紐西蘭、英國、馬來西噩等國稱之為“地方稅”，中國香港則稱“物業稅”。如今國內比較通用的稱呼是物業稅。物業稅是針對國民的不動產所徵收的稅收。政府有責任保護公民的財產所有權，並且提供國家安全、司法、金融、環境保護和公共設施等各項服務。與此對應，財產所有者必須繳納一定的稅收來保證國家的相關開支。本書從經濟學角度詳細分析了中國房價的構成和影響因素，且重點討論了房地產業的資金結構和房地產業對中國的銀行以及整個金融體系的影響，並闡述了當前環境下出台物業稅的作用和必要性。
書本目錄
前言
1低迷聲中看房價
2去偽存真，把握房價變化趨勢
3畫蛇添足雙限房
4房價與理性預期
5房地產巨觀調控的著力點
6房地產稅負的轉移
7房價與貨幣緊縮政策
8真緊縮還是假緊縮
9財產性收入與貧富差距
10廉租房考驗以民為本
11嚴肅金融紀律，防範房地產業的風險
12嚴謹學風與賭徒意識
13物業稅的立法程式
14房地產稅制改革勢在必行
15為什麼要開徵物業稅
16物業稅稅率的確定
17開徵物業稅的可行性分析
18開徵物業稅對經濟系統的影響
19解放思想，推進物業稅改革
書本文摘
低迷聲中看房價
2007年11月以來，全國各地商品房交易額普遍下降，在房地產市場低迷的時候，新聞媒體上不斷傳來訊息，好像房價就要下降了。在報紙上看到大字標題“深圳房價加速下滑”，“廣州房價拐點將現？”據說，在中央電視台的《經濟半小時》節目中，有人宣布廣州的房價暴跌了20％。
有的房地產老闆站出來呼應房價下落。例如，萬科的王石公開表示：“我承認樓市拐點確實已經出現。”於是，有人提問：“珠三角房市低迷，北京是否會受影響？”
房價暴漲，民怨沸騰。老百姓對於高房價早就恨之入骨，巴不得房價早點跌下來。作為學者，我歷來不喜歡高通貨膨脹，更不喜歡房價飛漲。倘若果真能夠將房價壓下來，未嘗不是一件好事。可是，做研究不能感情用事。在房價研究上尤其要冷靜，要堅持說真話，為老百姓說話。
房價變動反映出經濟規律。無論是什麼人違背經濟規律，都要受到懲罰。過去是這樣，現在是這樣，將來還是這樣。對於規律，我們一定要有敬畏之感。要了解潮流，才能駕馭潮流，保護自己，發展自己。
房價和其他物價一樣，有漲必有落。世界上只漲不落的房價從來就沒有存在過。但是，如同潮起潮落一樣，房價變化也有其內在的規律，和人們的偏好沒有多少關係。並不是你喜歡什麼，它就按照你的願望變化。
當前報導的房價數據撲朔迷離，有人說：“有關房價的數據都是真真假假，任何根據統計數據所做出的判斷都讓人半信半疑。”這就需要我們下點工夫，去偽存真。
首先，有些房價變動屬於正常的行銷策略。在巨觀調控政策下，房地產投機活動受到抑制，自然減緩了房價上漲趨勢。某些被誇張推高的房價出現調整，也是意料中事。例如，有的房地產商將原本每平方米（以下簡稱平米）12000元的住宅喊價15000元。如今打個折，賣13000元。這只能屬於房地產的行銷策略，算不得降價。上海有個豪宅樓盤叫湯臣一品，要價每平米11萬元。其實，開發商壓根就沒打算賣，不過藉此做個廣告，把湯臣一品放在前頭，而藉機將湯臣集團其他的房子賣一個好價錢。如果哪天湯臣一品的價錢改為10萬元每平米，難道是真的降價嗎？
去菜場買菜。
“多少錢一斤？”
“兩塊。”
“一塊賣不賣？”
“行，你要幾斤？”
連賣菜的老太婆都知道行銷策略。難道你花一塊錢買的青菜還占了什麼便宜？
開發商要價肯定高於真實價格。在供不應求的情況下，房價取決於購房者願意支付的上限。由於住宅的地點、環境、樓層、朝向、結構、質量等各不相同，房價自然也大不一樣。因此，房地產商一定先喊出一個比較高的價，然後慢慢地降，直到摸準購房者願意支付的上限為止。當我們討論房價的時候，要從時間序列數據來判斷房價的變化趨勢，拿房地產商開出的樓價來討論問題，難免出現嚴重的扭曲。
其次，房市低迷並不等於房價要下降。
在房地產市場上，誰的信息最多？毋庸置疑，買的沒有賣的精。房地產商的信息要遠遠超過政府部門和普通購房者。從理論和經驗出發，如果房價真的要下降了，房地產商肯定要搶先出手，拋售樓盤。如果在短期內樓盤供應量突然上升，那么很可能將出現房價下降。可是，各個大城市商品房交易額都出現萎縮。房地產商普遍捂盤惜售，說明他們估計房價還要上升，既然房價還要上升，何必急著出售。
按照一般情況，在年底應當出現樓盤促銷。佑威房地產研究中心主任薛建雄認為：“開發商在年底進行樓盤促銷並不少見，一是臨近年關，開發商都想衝刺一下，完成既定目標，甚至為把當年業績做得更漂亮些；二是年尾也是開發商回籠資金的時候，要做財務報表，還要還銀行貸款、工程結款等，所以多賣點房回收點資金也是好的。不少樓盤在今年二、三季度上海樓市回暖時漲得太快，到年底還剩些房源，但看到調控來襲、交易冷清，便主動調價促銷。但問題在於，開發商的行銷策略的改變並不代表他們就看空明年的上海樓市。”從各地數據來看，理應出現的售樓高峰並未出現，這表明，許多房地產商正在等待著下一波漲價。
在年底出現樓市低迷的主要原因是銀行按揭貸款的額度控制。各家銀行都有按揭貸款的額度控制，由於房價暴漲，許多銀行到10月份就已經完成了按揭貸款的貸款任務。銀行將貸款的水龍頭一關，房地產市場自然冷卻下來。
第三，即使出現了拐點，也並不意味著房價下跌。
王石估計樓市的拐點已經出現。姑且不論他的判斷是否正確，許多人誤解了拐點的經濟學意義。在經濟學中拐點（inflectionPoint）有著很明確的定義：表示曲線由加速增長轉變為減速增長，由凹曲線變為凸曲線，曲線的二階導數在這個點為零。值得提醒的是，在這個點之後曲線仍然上升，具有正斜率。說白一點，出現拐點只不過表示房價的漲速沒先前那么快，但是還是在上升。拐點和房價的最高點完全是兩碼事。如果王石講的是經濟學意義上的拐點，那么他說的還有幾分道理，如果他說的是達到最高點，從此房價就要下降，就不對勁了。
第四，當我們討論房價的時候，應當區分具體樓價和房價指數。按照國務院24號檔案，必須用70％以上的面積興建90平方米以下的小戶型住宅。可是，2007年1月到10月，全國90平方米以下住宅開發投資占住宅總投資的比重只有21.46％。眾所周知，小戶型的總房價肯定低於豪華大戶型。如果認真執行國務院檔案，多蓋些小戶型住宅，那么平均房價肯定會降下來。不過，如果70％以上的面積被用於建設廉租房、經濟適用房和小戶型住宅，今後可以用來蓋大戶型住宅的面積肯定大幅度減少。開發商沒有土地就即沒有了用武之地，在土地招拍掛中，他們肯定要爭先恐後地舉牌，直到把地價拍到天上去。隨後，他們蓋的豪宅也肯定會賣天價。如果拿大城市中心的那些豪宅來說事，房價肯定還要漲；如果拿整個城市的房價來計算，在包括廉租房、小戶型住宅、經濟適用房之後，房價指數確實有可能下降。
在任何時候個別樓盤或者個別地區的房價都有可能波動，但是，從全國來講，房價由三大因素決定：供求關係、貨幣流動性過剩和資產重新定價。
在供求關係上，房地產市場上的需求除了正常需求之外，還有投機需求。近年來，住房正常需求十分旺盛。城市人均住宅建築面積在2003年為23.7平方米，2004年為25平方米，2006年為26.1平方米，幾乎每年都增加一平方米。
2006年全國人口淨增700萬，農村進城人口1780萬，結婚的新人有980萬對。城鎮居民人均可支配收入在2005年是10493元，2006年增加為11759元，淨增1266元。在2007年這些因素非但沒有減弱，反而更強地繼續推動房價上升。顯然，對於居民的正常需求，我們不僅不能打壓，還必須加以鼓勵和保護。從供求關係來看，推動房價上升的因素很強，而導致房價下跌的因素並不強，因此，在較長時期內房價還處於上升通道。
房地產政策要管的是過度投機需求。毫無疑問，在某些地區的房價暴漲中，投機因素起到了推波助瀾的作用。深圳就是個明顯的例子。在2005年全年內深圳購買二套及以上房產的購房者為7553人，占全市交易套數的20％左右。在某項二手房市場的問卷調查中，64％的人表示購房用途是自住加投資。在2006年，深圳置業者中大約30％的人在取得產權證之後半年內轉手出售。這都說明在深圳房地產市場上投機活動相當嚴重。整治過度投機靠的是財稅、金融和土地政策，簡單地喊口號，或者採用行政手段來打壓房價並不能達到預期目的。
說到底，房價是一個金融問題。在短期內房價上漲的原因是資金流動性過剩，在較長時期是由於資產重新定價。目前，推動房價上升的最重要的因素是資產定價。2008年2月，消費價格指數（CPI）為8.7％，2007年12月21日，1年期存款利率上調為4.14％。扣除5％的利息稅之後，僅為3.67％，低於通脹5個百分點。受到多種因素的牽制，利率在短期內升不了多少，而通貨膨脹率也降不下來，利率將嚴重地困擾我們的金融體系。
按照經濟學理論和過去多年來的實踐，只要有負利率，銀行中的居民存款就會流動。2007年城鄉居民存款規模在17萬億元左右，其中活期和短期占40％～50％，也就是說，有大約7萬億～8.5萬億元資金具有很強的流動性。但這些錢會往哪裡流呢？按照2006年的數據，中國老百姓除去日常消費、投資之外，購買商品房用了2萬億元，還往銀行里存了2萬億元。在負利率的情況下，老百姓還會繼續把錢存進銀行嗎？在2007年4月城鄉居民存款餘額下降了1674億元，這是多年來的第一次下降。在該年5月又下降了2859億元。隨後，只有一個月略有上升，其他各月都在下降。到了10月份，突然下降了5092億元，震動了整個金融系統。在11月居民存款回升2655億元，12月份又回升5996億元，但是和年初相比，居民存款餘額幾乎沒有增加。也就是說，老百姓在2007年新增加的收入基本上沒有存進銀行。在負利率的壓迫之下，銀行存款不僅沒有增加，還有可能繼續外流。
老百姓在2006年存進銀行2萬億元，2008年的居民收入比2007年有增無減。老百姓手裡節餘的錢就算和2007年一樣，這些錢如不進銀行，會去哪裡？金融市場由5個部分組成：證券市場、債券市場、房地產市場、期貨市場和外匯市場。目前，我國的債券市場規模只有幾千萬億元，期貨市場和外匯市場基本上都沒有開放，證券市場的規模有限，這使得我們的金融結構出現了巨大的扭曲。美國、歐洲、日本比我們有錢，但是，他們的資金被分散在上述5個市場中，存在銀行裡面的錢並不多。我國的大部分資金存在銀行中，而且40％左右是短期和活期存款。這樣的金融結構很不穩定，一旦出現負利率就有大麻煩。銀行里的錢往外流，必然要流進股市和房地產市場。中國的股市能夠容納的資金有限，且如果聽任大量資金進入股市，有導致泡沫經濟的危險。於是，必然有相當一部分資金要進入房地產市場。假若2007年民眾存進銀行的2萬億元當中，有1萬億元進股市，1萬億元進房地產市場。商品房竣工面積在2007年只能增加5％左右，那么，幾乎相等面積的商品房在2006年賣了2萬億元，在2007年可能有3萬億元湧進房地產市場。由此可見，房價上漲的壓力非常大。何況，銀行存款當中還會流出一些，這更加大了房價上升的壓力。
觀察房價走勢，切莫忽視資金流分析。打個比方，銀行像個水庫，居民存款好比天上下雨，利率好比水庫的大壩。如果天上不停地下雨，大壩又加不上去，那么水就會漫出大壩。水流總要有個去處。有人認為房價已經漲了好幾年，該歇歇了。有人拿股市的大起大落來比房地產市場。於是，前些時候有人說，深圳房地產市場暴跌，億萬資金外逃。事實已經證明這是謠言，可是，在聽到這些不負責的話的時候該怎么想呢？就算深圳的居民把房子賣了，手裡拿著資金往哪裡逃？拿在手裡，通貨膨脹，虧8％。存進銀行，負利率，虧5％。進入股市，大幅震盪，不確定性很高。換美元，別說還有管制，就是換了，美元還在貶值。轉了一圈，只有房市可供選擇，許多資金還要回到房地產市場來。
金融結構的扭曲是歷史造成的。追究金融結構扭曲的責任毫無意義。我們理應大力發展證券市場、債券市場、期貨市場，在有條件的時候適度開放外匯市場，但是，平心而論，這些市場的發展需逐步完成，急了容易出事。在金融結構尚未發生根本調整的情況下，資金肯定要流人股市和房地產市場。假若有更多的資金流進房地產市場，房價焉能不漲？金融結構調整絕非一朝一夕的事情，房價上漲將伴隨著這個金融結構調整的全過程。
在房價上升過程中，最重要的是要照顧好民生，以民為本，多蓋一些廉租房、經濟適用房和小戶型房，讓老百姓能夠安居樂業。深圳部分地區的新開樓盤的喊價下降是好事，很可能是巨觀調控政策抑制了過度投機。但是，還不能根據這一點來判斷全國房價的走勢。從資產定價的角度來觀察，不論你喜歡還是不喜歡，大量資金還將繼續湧入房地產市場。房價很可能還要漲上一段時期。等到金融結構調整到一個新的穩定狀態，房價暴漲的趨勢才可能逆轉。
去偽存真，把握房價變化趨勢
在我面前擺著一張2007年12月21日出版的《上海證券報》，通欄標題是“首破兩位數，房價漲幅創兩年來新高”。2007年11月份全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅首次突破兩位數，達10.5％，漲幅比10月份高出1個百分點，再創兩年來新高。房價上漲之勢仍然是“高燒”不退。
而緊挨著的另外一篇文章的題目是“中原集團：明年深圳房價可能下跌20％”。據報導，中原集團總經理黎明楷預測：“2008年深圳房價可能會下跌20％左右。今年房價暴漲的情況將不太可能再現。”中原集團是在香港註冊的一家房地產代理公司，在房地產業界有些名氣，總不至於胡說八道吧。
就在同一張報紙上，兩篇文章都在談房價，其觀點截然相反，老百姓該相信誰呢？
順手查了一下最近的報紙，關於房價走勢的判斷明顯地存在著兩極分化。有的報紙報導“深圳房價加速下滑”，“深圳樓市觸頂回落”，高檔樓盤降價達到20％也極少成交。有人在中央電視台的《經濟半小時》節目中聲稱，廣州的房價要下降20％。有報導說：“房地產市場最早出現冬天不是在北方，而是南方深圳。如今的深圳，無論是一手房還是二手房，成交量大幅萎縮，價格加速下滑，且暫未表現反轉的徵兆。”
另一方面，根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊2007年10月底發布的數據，8～10月這3個月內，北京期房價格漲幅就超過了20％。北京有位房地產商說：“現在北京賣房太沒有挑戰性了，只要房子造出來，就不愁賣。打折？能讓你買到一套房子就不錯了。”2007年10月，上海商品住宅成交量161萬平方米，比9月下降了22％，但是成交均價由9月份的每平方米10507元上升為11577元，上漲10.18％。 ……
