基本概念
農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。農村土地流轉是農村經濟發展到一定階段的產物，通過土地流轉，可以開展規模化、集約化、現代化的農業經營模式。
基本類型
當前農村土地流轉的主要類型為土地互換、出租、入股、合作等方式。流轉土地要堅持農戶自願的原則，並經過鄉級土地管理部門備案，簽訂流轉契約。
三個維度
農民權益維度
土地問題是農民最大的民生問題，涉及到農民最核心的利益。土地使用權流轉，本質上就是農民土地權利和利益的大調整。推進農村土地使用權有序流轉，其根本立足點就是要充分保障農民權益，任何人任何時候都不能漠視農民的存在以及他們的利益訴求，特別是弱勢群體的利益訴求。一是要最大限度保障農民權益。土地流轉的主要目的就是要賦予農民更多的財產權利，依法保障農民享有平等的財產權利，增加農民的財產性收入，縮小城鄉收入差距。二是要最大限度尊重農民意願。30多年來，我國農村土地改革的基本遵循就是農民自願。把土地流轉的選擇權真正交給農民，真正由農民選擇而不是代替農民選擇，鄉鎮政府和村級組織不能以任何理由搞強迫命令、一刀切。對違背農民意願的土地流轉行為，必須堅決制止和糾正。三是要最大限度發揮市場的決定性作用。土地流轉是農村土地資源最佳化配置的過程，土地是否流轉、形式如何選擇、價位如何確定，均應由農民根據市場變化“私人訂製”，要切實發揮好市場的作用。農業發展維度
促進農業增效、農民增收，是當下農村土地使用權有序流轉最基本的目標維度。一是要堅決落實中央關於農村土地流轉的各項政策措施，鼓勵發展和大力支持農業企業、農民合作社、家庭農場、專業大戶等新型經營主體，提高農業產業化經營的集約化、專業化、組織化、社會化。二是要建立縣、鄉兩級農村土地流轉的管理機構，健全覆蓋縣、鄉、村三級土地供需信息網路平台，暢通土地流轉信息渠道，既使那些農業勞動力轉移進城農戶和耕種有困難的家庭能夠及時找到土地流轉出路，又能讓想擴大經營的種植大戶、企業能及時找到有土地流轉意向的對象；既可避免耕地拋荒，又能獲得更多的流轉收益。三是要實行嚴格的土地用途管制。建立嚴格準入制度，對不符合條件的工商企業禁止租賃和經營農地，設立土地流轉底線，禁止租賃農地“非農化”，禁止租賃耕地“非糧化”，以確保糧食安全。農村穩定維度
土地制度改革是農村各項改革的關鍵和核心。因土地流轉而引發的土地糾紛也是地方黨委政府和領導幹部最頭痛的問題，一旦處理失當，就會激發矛盾，影響農村穩定。推進農村土地有序流轉，必須站在維護農村的高度科學考慮。一是要科學立法，創新農村法治體制，建立健全符合農村長遠利益和農民現實需要的集體資產法律法規體系，完善各項權能，明晰產權歸屬，規範權利義務，確保農村土地流轉有章可循，有法可依。守住防止集體資產被侵蝕的紅線，保住防止農民利益受損的底線。二是要加強土地流轉契約的科學化管理，推動土地流轉交易按契約公開、公正、規範運行，嚴肅處理土地流轉中侵害農民權益的違規違法行為。同時，也要盡力避免種養大戶、農業投資企業在土地流轉中的政策風險、法律風險。三是要科學確定土地流轉規模。農村土地流轉規模要科學考慮新型城鎮化進程，科學考慮勞動力轉移規模，科學考慮農業科學技術進步水平，科學考慮農民管理水平，科學考慮農民接受程度，切不可人為設定經營規模指標，片面求快、求大，從而從源頭上減少土地流轉的社會風險，促進農村社會穩定。指導檔案
土地多年來，全市各級黨委和政府認真貫徹落實黨在農村的基本政策，不斷穩定和完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。從全市情況看，農村土地承包經營權確權及流轉工作符合國家的法律法規和政策，是穩定、健康的，但在完善管理、規範流轉和加強服務等方面還存在一些需要解決的問題。根據《中華人民共和國農村土地承包法》、農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》(農業部第47號令)等法律法規和政策，現就規範本市依法確權到戶的農村農用土地承包經營權流轉(以下簡稱農村土地流轉)工作提出如下意見：
一、進一步加強農村土地流轉的規範管理
（一)穩定和完善農村土地承包關係。各區(縣)要認真對照相關法律法規和政策，依法保障農民對承包土地的占有、使用、收益等權利。依法應確權的土地都要納入確權範圍並確權到戶。確權確地的，要全部發放土地承包經營權證書，嚴格做到承包地塊、面積、契約和證書“四到戶”;確權確利的，要簽訂確利契約並將土地確權證書發放到戶;確權確股的，要將土地確權證書發放到戶。
(二)農村土地流轉不得改變土地的性質和用途。農村土地流轉不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益。要妥善權衡好利弊，嚴格遵守農地農用原則，嚴禁從事非農建設，嚴禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農民長遠利益的行為發生。
(三)合理確定農村土地流轉期限。農村土地流轉期限應當尊重流轉雙方的意願，根據流轉土地的使用情況由雙方協商確定，但不得超過原承包契約的剩餘期限。原則上，對流轉後用於普通農作物種植等投入較小的土地，流轉期限不宜過長;對流轉後用於發展林果業和設施農業等投入較大的土地，流轉期限可以適當延長。採取出租方式流轉的，租賃契約期限要遵照《契約法》的規定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃契約，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。
(四)必須保障農村土地流轉收益。土地流轉雙方應根據土地質量、產出水平和物價變動等因素，合理確定流轉價格。流轉期限超過5年的，應當建立價格調整機制，明確約定調整時限和幅度，分時段確定流轉價格。流轉雙方應對各種政策性補貼、流轉期滿後地上物權屬及補償辦法、土地征占應得補償的歸屬等作出明確約定。確權確地到戶後流轉的，流轉收益歸承包農戶所有;確權確利和確權確股流轉給村集體，由村集體統一經營或流轉給其他經營主體的，土地收益要單獨建賬、單獨核算、專戶儲存，並嚴格履行民主程式，合理分配土地收益，確保及時、足額兌現到農戶。
(五)依法規範農村土地流轉行為。承包方採取轉包、出租等方式流轉，應當及時報發包方備案;採取轉讓方式流轉，應當經發包方同意，受讓方要與發包方重新簽訂承包契約，及時辦理土地承包經營權屬變更手續;採取互換方式流轉，雙方當事人應到村集體經濟組織辦理承包契約、土地承包經營權證書變更及備案手續。承包方自願委託他人(包括各類組織和個人)流轉其承包土地的，應當由承包方出具《北京市農村土地承包經營權流轉契約(示範文本)》中統一制定的書面委託書。沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。
(六)健全完善農村土地流轉程式。農村土地流轉，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。土地流轉受讓方以轉包、出租方式取得的土地進行再流轉的，應當經原承包方書面同意，並辦理流轉備案手續。企業或個人等經營者與村集體簽訂非家庭承包或流轉契約的，未經集體經濟組織同意，不得私自進行流轉;如需進行流轉，土地經營者應當向集體經濟組織提出書面申請。集體經濟組織流轉確權確利和確權確股土地的，須經集體經濟組織成員大會或成員代表大會民主討論決定並進行公示。流轉給本集體經濟組織以外的單位或者個人的，經民主決策後報鄉(鎮)人民政府批准。
(七)全面推行農村土地流轉契約管理制度。除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉契約外，所有農村土地流轉都必須依法簽訂書面契約。過去沒有簽訂契約的，相關當事人要按全市統一規範的契約文本進行補簽;已經簽訂流轉契約雙方無異議的，維持原契約不變。流轉契約的簽訂要在鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構和村集體經濟組織的監督下，由流轉雙方在村集體經濟組織集中完成，特殊情況下可在其他地點完成，但要做到契約的簽訂、備案在同一地點一次完成。農村土地承包經營權流轉契約一式四份，流轉雙方各執一份;發包方和鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構各備案一份。
二、全面做好農村土地流轉的服務工作
(八)加強農村土地流轉服務組織建設。要結合本地實際情況，依託農村合作經濟經營管理機構，並充分發揮村集體經濟組織的作用，逐步建立健全區(縣)、鄉(鎮)和村三級農村土地流轉服務組織，為土地流轉提供相關的法律宣傳、政策諮詢、流轉信息、契約簽訂指導、矛盾糾紛調處和檔案管理等系列服務。
(九)提高農村土地流轉信息化服務水平。要根據本地區實際和農村土地流轉各方需要，進一步加強農村土地流轉信息平台建設，不斷健全和完善流轉信息平台功能，認真維護好、管理好、利用好農村土地流轉信息平台。本市農村土地流轉的轉出信息要全部通過農村土地流轉信息平台進行發布，同時，要進一步提高全市農村土地流轉契約登記、備案和統計分析的信息化管理水平，及時監測農村土地流轉動態，匯總農村土地流轉數據。要充分利用信息平台，宣傳相關法律法規，交流典型經驗，切實提高農村土地流轉的信息化服務水平。
(十)探索建立農村土地流轉價格指導機制。要加強對土地流轉價格的統計、監測和分析，通過農村土地流轉信息平台等多種途徑和方式，向廣大農民提供土地流轉價格信息。有條件的區(縣)、鄉(鎮)可根據本地區的區位優勢、土地質量、土地產出率等因素，探索開展土地流轉價格評估工作，建立健全本地區農村土地流轉價格指導機制並實行動態管理。通過公平、合理的價格指導機制，保護土地流轉各方利益，引導農村土地承包經營權有序流轉。
(十一)做好農村土地承包及流轉契約備案和檔案管理工作。要切實加強管理，建立健全農村土地承包及流轉備案制度，並實行動態管理。當事人採取互換、轉讓方式流轉要求登記的，區(縣)農村土地承包登記管理部門要及時予以登記，並變更土地承包經營權證書。鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構和村集體經濟組織對採取轉包、出租方式流轉的，應當及時進行契約備案;對採取轉讓、互換方式流轉的，應當及時辦理土地承包契約變更手續並備案。同時，要認真清理、規範整理，建立健全農村土地承包台賬和農村土地流轉台賬，加強契約檔案管理，切實管好農村土地承包及流轉的各項檔案資料。
(十二)加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁工作。認真貫徹《中華人民共和國農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》，按照鄉村調解、區縣仲裁、司法保障的總體要求，依法建立健全農村土地承包仲裁調解機構，完善調解仲裁程式、調解仲裁方法和調解仲裁制度，依法開展農村土地承包糾紛調解仲裁工作。農村土地承包仲裁調解機構要加強與紀檢監察、政府法制、司法、信訪等部門的溝通協作，建立起多部門協調解決重大問題的工作溝通機制，健全包括協商、調解、仲裁、司法、信訪等多渠道調處糾紛的工作機制，暢通農戶訴求渠道，提高調處糾紛能力。
管理政策
農村土地流轉《農村土地承包經營權流轉管理辦法》已於2005年1月7日經農業部第2次常務會議審議通過，現予公布，自2005年3月1日起施行。
第一章 總則
第一條為規範農村土地承包經營權流轉行為，維護流轉雙方當事人合法權益，促進農業和農村經濟發展，根據《農村土地承包法》及有關規定製定本辦法。
第二條農村土地承包經營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和穩定農村土地承包關係的基礎上，遵循平等協商、依法、自願、有償的原則。
第三條農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩餘期限，不得損害利害關係人和農村集體經濟組織的合法權益。
第四條農村土地承包經營權流轉應當規範有序。依法形成的流轉關係應當受到保護。
第五條縣級以上人民政府農業行政主管（或農村經營管理）部門依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及契約管理的指導。
第二章流轉當事人
第六條承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。
第七條農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。
第八條承包方自願委託發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委託書。委託書應當載明委託的事項、許可權和期限等，並有委託人的簽名或蓋章。
第九條農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
受讓方應當具有農業經營能力。
第十條農村土地承包經營權流轉方式、期限和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。
第十一條承包方與受讓方達成流轉意向後，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。
第十二條受讓方應當依照有關法律、法規的規定保護土地，禁止改變流轉土地的農業用途。
第十三條受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。
第十四條受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉契約到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉契約中約定或雙方通過協商解決。
第三章流轉方式
第十五條承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
第十六條承包方依法採取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關係不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第
十七條同一集體經濟組織的承包方之間自願將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。
第十八條承包方採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、註銷或重發手續。
第十九條承包方之間可以自願將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。
第二十條通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。
第四章流轉契約
第二十一條承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上籤訂書面流轉合村土地承包經營權流轉契約一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。
承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面契約。
第二十二條承包方委託發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉契約應當由承包方或其書面委託的代理人簽訂。
第二十三條農村土地承包經營權流轉契約一般包括以下內容：
（一）雙方當事人的姓名、住所；
（二）流轉土地的四至、坐落、面積、質量等級；
（三）流轉的期限和起止日期；
（四）流轉方式；
（五）流轉土地的用途；
（六）雙方當事人的權利和義務；
（七）流轉價款及支付方式；
（八）流轉契約到期後地上附著物及相關設施的處理；
（九）違約責任。
村土地承包經營權流轉契約文本格式由省級人民政府農業行政主管部門確定。
第二十四條農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請契約鑑證。
鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑑證。
第五章流轉管理
第二十五條發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，並報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。
承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，並配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當於七日內向承包方書面說明理由。
第二十六條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統一文本格式的流轉契約，並指導簽訂。
第二十七條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包契約和土地承包經營權證變更等手續。
第二十八條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當對農村土地承包經營權流轉契約及有關檔案、文本、資料等進行歸檔並妥善保管。
第二十九條採取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權，當事人申請辦理土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當予以受理，並依照《農村土地承包經營權辦法》的規定辦理。
第三十條從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門備案並接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。
第三十一條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門在指導流轉契約簽訂或流轉契約鑑證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時予以糾正。
第三十二條縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當加強對鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展農村土地承包經營權流轉的指導和管理工作，正確履行職責。
第三十三條農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人應當依法協商解決。
當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府調解。
當事人不願協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
第六章附則
第三十四條通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得農村土地承包經營權證的，可以採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉，其流轉管理參照本辦法執行。
第三十五條本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包契約的權利和義務。轉讓後原土地承包關係自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。
轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包契約規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經營權。
入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包契約規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。
第三十六條本辦法自2005年3月1日起正式施行。
政策導向
最新公布的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（2013年11月12日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過）[2]中明確，要“建立城鄉統一的建設用地市場”，“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。
實際上，已經有一些農村土地流轉的試點，它們方式雖然有所不同，但是目的一致：喚醒沉睡的資本，給農民更多的收益。
調查報告
調查時間：2012年8月3日至8月8日調查地點：河北省泊頭市文廟鎮
調查對象：全鎮人民
調查方法：實地考察、訪談、查閱相關資料
調查內容：土地資源的使用情況，土地流轉現狀
調查目的：土地是人類賴以生存的根本，所以解決土地問題是解決民生問題的關鍵所在。隨著我國生產力的逐漸提高，農民的生活水平快速提高。但是隨著二三產業的快速發展，本村的外出務工經商的人員大幅度增加，致使出現了土地使用分散,閒置等問題，甚至出現了土地荒廢的現象，這一問題制約了農村經濟就的發展。因此我們應該抓好土地流轉工作，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，把分散的土地集中起來，最佳化土地資源配置，實施農業規模經營，降低生產交易成本，從而增加農民收入，促進農業發展。
為了了解現在農村土地流轉的狀況，就文廟鎮的土地流轉狀況進行了專題調研。現將此次調查的情況報告如下：
一、本鎮的基本情況
從統計數據來看，截止到今年七月底，全鎮家庭承包經營的農戶有4987戶20092人，13209個勞動力，承包耕地面積14883畝。土地承包經營權流轉受讓方53戶119起，本鎮土地流轉面積達1034畝，占承包耕地面積的2.8%，其中耕地流轉面積達出624畝，林地流轉面積達410畝。全鎮流轉情況涉及10個村民委員會，39個村民小組，256戶農戶。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉期限以中短期為主，以5年以下為主。同時不少土地正面臨著被廢棄的現狀。由於本鎮採取土地入股等形式，依託農民專業合作社和種數糧大戶，搞土地規模經營，有力地促進了農村土地流轉，實現了土地資源的最佳化配置和合理利用，發揮了規模效益。
二、存在的問題
近年來，本鎮農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。
1、現有土地使用不規範
我國實施土地承包30年不變的政策，農村現存的農用地管理模式落後，傳統的模式給土地資源的合理利用帶來了很多弊病。村裡的人口變動使土地出現多寡現象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重浪費了有限的耕地。
2、法律意識較淡薄，農村土地流轉手續不規範，引發矛盾糾紛多。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案。調查中發現多數流轉不簽訂契約或契約不規範，大部分土地流轉都沒有契約，更多的是口頭協定。有些人認為簽不簽契約不重要，以口頭協定代替契約，有的流轉後再簽契約，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有契約，也存在不規範、不完善之處，不規範的主要因素是農民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉的程式及相關手續；另外農戶間土地流轉期限較短，短期行為嚴重。農民務工經商收入不穩定，農民仍把土地作為經營風險的退路，土地轉出方怕失去土地，所以大部分採取短期轉包的形式流轉土地，由於流轉期限較短，造成轉入戶在生產上的短期行為和掠奪式經營，導致土壤肥力嚴重不足；三是單家各戶經營的土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組幹部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
3、對土地流轉的意義和認識不足，流轉機制不完善。
許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經營方式、解放農村生產力、發展多種經營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀念，不願意離開那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉需要進一步規範。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經營權讓變更手續。契約文本還沒有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象，親戚、鄰里關係不和諧，有的甚至反目成仇。
4、土地流轉範圍窄，流轉收益少。調查中發現多數農戶土地流轉都是發生在親戚及鄰居之間，甚至有些是被動流轉。農戶因無力耕種，導致土地質量下降，有能力耕種的，因土地流轉渠道不暢通，轉入土地困難。土地無法向大戶和種田能手集中，土地流轉收益少，尤其是在取消農業稅、鄉統籌、村提留前，還存在轉出土地“倒貼錢”的現象，稅費改革後許多農戶又返要回了自家原轉包出去的承包田地（順水村、趙米克村有這情況），就這樣守著、認著、規模窄小地經營著。
三、對策與建議
1、要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學習宣傳活動，採取電視、廣播、標語、條幅、下發宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。
2、積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題，組成調研組，深入縣（區）、鄉村和農戶對泊頭市土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情況和存在的問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
3、加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地流轉的重要手段，總結典型經驗，加強引導。
4、要健全制度，依法規範土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。加強具體指導幫助，及時幫助解決土地承包經營權流轉中出現的困難和問題，加快土地承包經營權流轉步伐。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規定，規範引導農民依法、自願、有償進行土地流轉，從源頭上化解農村土地糾紛，通過構築縣、鄉（鎮）、村、組四級服務平台，對農民自行協商達成土地流轉協定並要求主管機關給予變更登記的，要做到有人辦理、限時辦理、辦就辦好的工作程式流程。對流轉契約及有關資料進行歸案並妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包契約和土地承包經營權讓變更手續。建立和實施土地流轉契約管理制度，指導流轉雙方在自願協商的基礎上，建立穩定規範的流轉關係。使用省里統一制定的契約文本。較大規模或涉及主體較多的流轉，必須由農經站指導流轉雙方簽訂流轉契約，進行契約登記、鑑證。
5、重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區於2006年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
6、創新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規定為準繩，鼓勵農戶依法採取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經營權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關係不變的前提下，由享有土地承包經營權的農戶自願申請，並以土地經營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進行集中統一規劃、統一經營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經營權，實行社員代表大會、理事會、監事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規模現代農業的發展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利於提高農民的組織化程度，維護承包農戶和經營業主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利於壯大村級集體經濟，促進農村社會公益事業發展。
存在問題
目前，我國農村土地流轉總體是平穩健康的。但必須看到，隨著土地承包經營權流轉規模擴大、速度加快、流轉對象和利益關係日趨多元，也出現了違背農民意願強行流轉、侵害農民土地承包權益、改變土地用途出現“非農化”與“非糧化”以及流轉不規範引發糾紛等問題。
1.土地流轉不規範，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。
目前農村土地流轉普遍存在“三多三少”現象，即親戚朋友流轉的多，專業大戶流轉的少；轉包、出租或代耕的多，轉讓的少；口頭協商多，文字協定少。
農地流轉的民間化體現在:農地流轉往往是在熟人、親戚、朋友之間進行，而不是通過市場進行交易。根據中國人民大學和美國農村發展研究所2005年對17省農民土地流轉的調查，在轉出的土地中，有87.6%的土地是轉包給本村的親戚或其他村民。2007年對山東等10省的土地流轉調查表明，65.1%的人直接與受讓人(彼此熟悉)協商，21.7%的人選擇通過村委會與人協商，16.3%的人選擇通過熟人介紹，只有2.3%的人通過土地流轉商(中介)協商來確定流轉。
土地流轉口頭化:農地流轉沒有簽署任何協定或契約，而往往是流轉雙方的一種口頭約定。2005年的一項調查顯示:轉出農地的農戶中，46%的農戶轉出土地沒有約定期限，86%的農戶在轉出土地時沒有簽訂書面契約，即使約定期限的農戶中也存在部分‘’口頭式”約定，簽訂契約的也不完整、不規範。很大一部分流轉是在口頭約定的情況下進行的，這導致流轉的期限不明確，交易雙方權利義務不清晰。
土地流轉短期化:農地流轉往往都在1年之內進行流轉，超過1年的很少。據抽樣調查表明，44.1%的農戶流轉期限在1年之內，流轉期限不超過5年的有57.5%，而長期流轉的僅有1.4%。
土地流轉隨意化:農地流轉不確定性強，不受約束，容易引發矛盾。安徽、湖南、四川等省流轉期限不確定的比例均超過60%。有的即便簽訂契約也不遵循一定的程式以及履行必要的手續，存在著手續不規範、條款不完備等問題，缺乏法律保障，造成土地流轉關係的混亂，對耕地的保護和管理帶來了很大的困難。
2.土地流轉規模比較小，流轉效益不高。
(1)影響土地流轉的規模與效益主要問題在於需求的規模化與交易的零散性之間的矛盾。一些農業龍頭加工企業和種植大戶需要大塊土地搞規模經營，而掛牌交易的基本上是零散土地，大塊土地少之又少。土地在小戶之間流動的多，向大戶流動形成規模經營的少。由於土地流轉規模較小，流轉期較短，集中程度不高，耕地進行規模經營、實施機械化作業的效果難以凸顯。流轉期短也會助長租種農戶的掠奪性生產經營，造成土地肥力難以為繼。
(2)農地市場價值並未體現，流轉收益偏低。農村土地流轉中，流轉租金的定價，地區差異性很大，取決於雙方協商。短期流轉的土地主要以實物支付為主，長期流轉以現金支付為主。國務院發展研究中心2007年的調查顯示，土地流轉租金全國平均只有293元/畝，有的乾脆撂荒，也不願放棄土地使用權讓其流轉。東、中、西三大區域平均分別為417元/畝、185元/畝、171元/畝，即使經濟最發達的江蘇蘇州市和上海金山區，租金也分別僅有595元/畝、468元/畝。
(3)土地租金不斷攀升。在農村稅費改革前農民負扭較重，糧價偏低，農戶之間的土地流轉往往是土地免費送給對方耕種，對方代交各種稅費；隨著農村改革的不斷深入和中央支農政策力度的加大，土地收益也呈明顯上升趨勢。受市場價格影響，為租金或轉包費發生爭議時有發生。
3.農民對土地承包經營權流轉認識模糊，積極性不夠高。
土地是農民最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障，尤其是在經濟落後地區，農民對土地具有根深蒂固的依賴情結。有些農民擔心土地流轉對自身利益不利，因而不敢大膽參與流轉。寧肯免費將土地轉給別人種，甚至拋荒也不願流轉給別人耕種，導致撂荒、遺棄土地的現象不斷增加，成為土地流轉中流轉不出去的一大現實問題。
在經濟落後地區，多數農戶還處於傳統農業生產經營階段，土地仍然是農民最基本的生活資料，大部分農民擔心土地流轉後會喪失土地的承包權，失去生活的基本依靠，客觀上制約了土地流轉。尤其是目前農村社會保障制度不夠完善。由於農村社會保障制度還沒有完全建立起來，不能解決農民的後顧之憂，農民長期以來形成的對土地的依附性仍將長期存在。
4.土地流轉服務不夠到位，流轉信息渠道不暢。
目前，大部分地區尚未形成統一規範的土地承包經營權流轉市場，流轉中介組織較少，缺乏土地承包經營權流轉價格評估機構。一些地方儘管建立了流轉中介組織，但服務滯後，市場運作機制尚未形成，限制著土地承包經營權流轉。近年來，許多鄉鎮建立了土地流轉服務中心，但大都有名無實，只在農經部門掛掛牌子，作數字統計，真正充當流轉服務媒介、履行服務職能，發揮中介效能的還不多。
目前，流轉信息暢通、發布功能齊全、中介服務完善、管理規範嚴密的土地流轉市場運作機制和服務機構尚未完全形成。沒有實現農村土地承包信息化管理，流轉信息渠道不暢，流轉的供求雙方信息不能及時溝通，客觀上限制了土地流轉的規範發展。
5．農村土地流轉管現缺乏規範管理。
(1)農村土地流轉管理缺乏具體實施細則，在流轉程式、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定。基層政府和村級組織能夠有效提供流轉服務的還不夠多，土地承包管理部門對土地承包經營權流轉的管理和監督職能也沒有完全發揮出來。
(2)對基層行政干預缺乏約束。很多農地流轉不是農民自願和通過市場運行的，而是社區、村委會通過行政命令的單方面推行。在土地流轉過程中，一些地方是由村幹部做主，代替農民決策流轉土地。由於土地承包期限短，農民的土地財產權利意識不強，很多農民對村幹部做主流轉自己的承包地漠不關心，以至於在流轉土地的過程中不知不覺失去了土地。
(3)目前，仍有少數地方還沒有全面落實土地延包30年的規定，個別地方承包契約簽訂不規範，經營權證發放不到戶，農民缺乏對承包土地的安全感。流轉契約沒有考慮土地升值和物價上漲因素，容易產生糾紛。同時，缺乏對農村土地承包經營權流轉的扶持政策，種養殖大戶貸款困難，也制約著農村土地承包經營權流轉和規模經營。
6.土地流轉利益糾紛在各地仍不同程度存在。
據對江蘇省52個鄉(鎮)部分鄉村幹部的調查，由於無土地流轉協定、契約或土地流轉協定、契約不規範以及土地流轉規模擴大等原因，在少數地區土地流轉糾紛仍在增加。在調查的104位鄉村幹部中，有56位認為2003年土地流轉糾紛與往年差不多，占53.9%；有33位認為2003年土地流轉糾紛比往年下降，占31.7%；有15位認為2003年土地流轉糾紛比往年增加，占14.4%。這15位鄉村幹部所在鄉(鎮)2001年發生土地流轉糾紛64起，2002年發生土地流轉糾紛107起，2003年1~6月發生土地流轉糾紛66起。
土地流轉糾紛主要表現為:農戶間流轉以及短期流轉中契約簽訂率不高，土地流轉雙方形成的利益關係和權利義務約定不明確、不規範，容易引發糾紛；由於在長期流轉中流轉雙方利益協調機制不健全，因經營風險和市場變化等原因也容易引發利益矛盾。此外，在一些地區，基層幹部對維護農民的土地權益和堅持農村基本經營制度的重要性認識不足，片面強調和追求農業規模經營而忽視甚至侵害農民土地合法權益；有的地方不顧條件盲目對流轉下指標定任務，違背農民意願強行流轉，也導致土地流轉糾紛問題。
7.土地流轉過程中承包人改變土地用途的問題突出。
有的地方在流轉中改變土地農業用途。如將流轉的耕地用於種樹或挖魚塘，有的甚至搞非農建設。有關耕地的改變土地農業用途的問題最為突出。由於種糧效益低，在規模流轉的耕地中，很少用於種糧。在流轉的土地中，種糧的面積和比重有進一步縮減的趨勢。據農業部調查統計，目前農戶之間流轉土地中用於種糧比重占71.9%，而規模流轉入企業、業主的土地中用於種糧比重僅為6.4%。今後不少地方將可能出現流轉面積遞增、種糧面積遞減的情況。在南方部分丘陵山區，有的外出務工農民無償轉出的生產條件較差土地無人耕種，有的出現拋荒。調查中發現流轉的土地，除大部分用於種植業用地外，還有部分用在牧業、漁業、和第二、第三產業中，特別是還出現了破壞性比較嚴重的非農土地流轉。個別地區出現了把規模流轉的農用土地用於進行土地掠奪式經營，有的甚至取土挖沙、建磚廠、修建永久性固定設施，違背國家關於土地流轉的相關政策 。
明確權屬
農村土地流轉十八屆三中全會提出，建立城鄉統一的建設用地市場，實現農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同地同權；賦予農民更多的財產權利，推進城鄉要素平等交換。集體建設用地和宅基地流轉，以及通過流轉實現農民的財產性溢價收入，將把數億農民從此前一直被禁錮在作為農業生產要素的土地上、小農生產的作業方式、與資產收入隔絕的狀態下，拉入到工業化、城市化和現代文明大潮中；也意味著數億農民將分享改革開放和資產溢價的紅利。如此，本世紀以來因資產價格上漲而拉大的收入差距有望縮小、城鎮化有望被自然地引到以人為本的軌道上、城市房地產泡沫有望實現軟著陸、內需增長的動力有望全面啟動。
集體土地市場化的改革能否達到“牽一髮而動全身”的這種效應，前提是確權工作要前置和“做實”，這項工作的難度超乎想像。正如科斯所言，“清楚界定的產權是市場交易的前提”。事實上，在城市化快速推進的東部地區和中西部大城市，農村集體土地突破法律和政府規章層面的流轉早已風起雲湧，而根據用途比較的優勢，微觀主體將農地轉換為非農用途的自發行動，也早已突破邊緣革命並向更高級行政區域展開。也就是說，存在市場化溢價收益的農村土地資源也早已被捲入到我國工業化、城市化和房地產市場化的大潮中，流轉和非流轉的溢價差已經擺在每個人的面前，這是誰都阻擋不了的趨勢，小產權房越禁越多，也並沒有被強拆多少就是最好的註解。確權既是順應市場趨勢，也是助推市場發展。
如果權利明確了，是否交易、交易為何種用途、如何定價等，農民自然而然會遵循市場規則來行事，土地資源也就會得到最佳配置，農村土地低效利用、浪費嚴重和城市用地緊張的不平衡，耕地保護和建設用地之間的衝突等問題也就解決了。另外，明確權屬是構建村民自治的基礎，長期以來農村集體組織內村民自治意識薄弱、民主生活缺乏，根源在於生活和生產的要素——土地，其分配上的實際控制權在村幹部或村主任，農民沒有完全實際產權的內在意識，無恆產者無恆心、無民主的物質基礎和激勵，城鄉統一用地市場就缺乏主體。
健全流轉
黨的十八大報告提出，“加快發展現代農業，增強農業綜合生產能力”，“構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系”。土地流轉和適度規模經營是發展現代農業的基礎。土地流轉服務體系是新型農業經營體系的重要組成部分，是農村土地流轉規範、有序、高效進行的基本保障。建立健全農村土地流轉服務體系，應抓好以下幾方面工作：
健全信息交流機制。信息交流機制是否健全有效，直接關係土地流轉的質量和效率。當前，由於農民土地流轉信息渠道不暢，土地轉出、轉入雙方選擇空間小，土地流轉範圍小、成本高，質量不盡如人意。政府部門應加強土地流轉信息機制建設，適應農村發展要求，著眼於滿足農民需要，積極為農民土地流轉提供信息服務與指導；適應信息化社會要求，完善土地流轉信息收集、處理、存儲及傳遞方式，提高信息化、電子化水平。各地應建立區域土地流轉信息服務中心，建立由縣級土地流轉綜合服務中心、鄉鎮土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站組成的縣、鄉、村三級土地流轉市場服務體系。在此基礎上，逐步建立覆蓋全國的包括土地流轉信息平台、網路通信平台和決策支持平台在內的土地流轉信息管理系統。
建立政策諮詢機制。農村土地流轉政策性強，直接關係農民生計，必須科學決策、民主決策。為此，需要建立政策諮詢機制，更好發揮政策諮詢在土地流轉中的作用。一是注重頂層設計與尊重民眾首創相結合。土地流轉改革和政策制定需要頂層設計，也不能脫離民眾的實踐探索和創造。要善於從土地流轉實踐中總結提煉有特色、有價值的新做法、新經驗，實現政策的頂層設計與民眾首創的有機結合。此外，農村土地流轉涉及農民就業、社會保障、教育、衛生以及城鄉統籌發展等方方面面的政策，需要用系統觀點認識土地流轉，跳出土地看流轉，廣泛徵集和採納合理建議，確保土地流轉決策的科學性。二是構建政策諮詢體系。
建立土地流轉專家諮詢機構，開展多元化、社會化的土地流轉政策研究；實現政策諮詢制度化，以制度保證土地流轉決策的專業性、獨立性；完善配套政策和制度，形成一個以政策主系統為核心，以信息、諮詢和監督子系統為支撐的土地流轉政策諮詢體系。
完善價格評估機制。土地流轉價格評估是建立健全農村土地流轉市場的核心，是實現土地收益在國家、村集體、流出方、流入方和管理者之間合理、公平分配的關鍵。因此，必須完善土地流轉價格評估機制。一是構建科學的農地等級體系。農村土地存在等級、肥力、位置等的差異，不僅存在絕對地租，也存在級差地租。應建立流轉土地信息庫，對流轉土地評級定等，制定包括土地級差收入、區域差異、基礎設施條件等因素在內的基準價格。二是建立完善流轉土地資產評估機構，引入第三方土地評估機構和評估人員對流轉交易價格進行評估。三是制定完善流轉土地估價指標體系。建立切合各地實際、具有較高精度的流轉土地價格評估方法和最低保護價制度，確保流轉土地估價有章可循。
四是建立健全土地流轉評估價格信息收集、處理與公開發布制度。信息公開、透明是市場機制發揮作用的前提。應建立包括流轉土地基準價格、評估價格和交易價格等信息在內的流轉土地價格信息登記冊，反映流轉價格變動態勢，並通過電子信息網路及時公開發布。五是建立全國統一的流轉土地價格動態監測體系，完善土地價格評估機制。
