編輯推薦
 |
| . |
該書邏輯清晰、行文樸實、數據翔實、剖析深入，廣泛借鑑和融合了國內外現有的相關研究成果，並以此形成了自己獨到的判斷。《次貸風波啟示錄》的出版對社會各界，尤其是財經業者全面了解和正確認識美國次貸風波的實質、影響和走向都會大有裨益。
內容簡介
金融是現代經濟的核心。美國在2007年夏天爆發的次貸風波用一種特殊形式向世人展示了金融領域風險積聚、風險傳染和風險釋放對實體經濟的深遠影響。這場危機使人們產生了許多疑惑：次貸風波究竟源於何處？走向何方？影響幾何？世界經濟又將何去何從？中國經濟又能獲得什麼深刻的啟示？中國工商銀行城市金融研究所課題組對系統解答這些疑惑進行了嘗試，研究寫作了《次貸風波風雲錄》一書。書稿在廣泛借鑑融合國內外現有相關研究成果的基礎上，全面系統地研究了次貸風波的起源、爆發、蔓延、走向、影響和啟示，並以此形成了獨到的判斷。媒體評論
縝思密斷，全面剖析次貸風波的秘密——評《次貸風波啟示錄》次貸風波又稱為次貸危機，是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的金融風波。
次貸風波是從2006年春季在美國開始逐步顯現的，其直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上當時美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發次貸風波。
在整個次貸風波中，高度市場化的金融系統相互銜接產生了特殊的風險傳導路徑，即低利率環境下的快速信貸擴張，加上獨特的利率結構設計使得次貸市場在房價下跌和持續加息後出現償付危機，按揭貸款的證券化和衍生工具的快速發展，加大了與次級貸款有關的金融資產價格下跌風險的傳染性與衝擊力，而金融市場國際一體化程度的不斷深化又加快了金融動盪從一國向另一國傳遞的速度，最終演變成了一場席捲全球的金融風波。
我們可以看到，次貸風波與傳統金融危機不同，其風險的承擔者是全球化的，所造成的損失也是不確定的。次級貸款的證券化分布以及證券化過程中的流動性問題，使得經濟金融發展中最擔心的不確定性通過次貸風波集中體現出來。也正是由於上述不確定性造成了次貸風波中損失的難以計量和對市場的巨大衝擊。
2007年8月，次貸風波席捲了美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。時至今日，次貸風波仍沒有出現任何緩和的跡象。美國部分金融機構經營陷入困境的局面，直接引發了全球金融市場的劇烈動盪，次貸風波向全球範圍內擴散的速度也開始加快。為了緩解市場危機，一些國家的中央銀行通過注資、降息等手段向金融系統緊急注入流動性，一場全球範圍的“救贖行動”正在上演。
著名經濟學家約瑟夫?斯蒂格利茨認為，受次貸風波的影響，美國乃至整個西方國家正經歷著最為嚴重的經濟衰退。中國經濟雖然在這場風波中保持了較為穩定快速的增長態勢，但次貸風波已經對中國巨觀經濟、金融市場和金融機構形成了一定的衝擊和壓力，具體影響程度仍有待進一步觀察和評估，未來對中國的影響決不容忽視。
在這一背景下，次貸風波受到了人們越來越多的關注，大家不禁要問：次貸風波究竟源於何處？走向何方？影響範圍有多大？世界經濟在次貸風波的影響下將何去何從？中國經濟又能從中獲得什麼深刻的啟示？
《次貸風波啟示錄》應時出版，對人們的種種疑惑進行了探索式的解答，可以說是幫助國內金融業人士乃至廣大讀者了解這場危機的“及時雨”。
該書從引發次貸風波的源頭金融產品——次級抵押貸款談起，介紹了美國抵押貸款與資產支持證券市場，深入解析了美國抵押貸款及次級債券的定義、特點、規模和運作模式。在此基礎上，該書以風險爆發和擴散為鏈條，描述了次貸風波爆發前後的市場變化，對次貸風波中的美國房市、銀行業和股市進行了針對性的分析，進而就次貸風波在國際上的蔓延進行了分析與研究。綜合以上的研究與分析，作者對次貸風波未來發展趨勢和最終特徵進行了綜合判斷，深入分析了次貸風波對美國經濟、世界經濟和中國經濟的影響，並總結了次貸風波對金融創新與風險管理、預警機制與危機管理、國際化經營以及巨觀調控與監管責任的啟示。
《次貸風波啟示錄》是中國工商銀行城市金融研究所美國次貸風波研究課題組集體智慧和努力的結晶。該書邏輯清晰、行文樸實、數據翔實、剖析深入，在廣泛借鑑和融合了國內外現有的相關研究成果的基礎上，全面系統地研究了次貸風波的起源、爆發、蔓延、走向、影響和啟示，並以此形成了自己獨到的判斷。相信該書的出版對社會各界，尤其是財經業者全面了解和正確認識美國次貸風波的實質、影響和走向都會大有裨益。
目錄
第一章 美國抵押貸款證券與資產支持證券市場第一節 美國房地產市場概述
一、美國房地產市場的組成
二、美國房地產行業的演變與發展
三、房地產業在美國經濟中的地位
第二節 美國抵押貸款市場概述
一、何謂抵押貸款
二、抵押貸款市場的參與者
三、可供選擇的抵押貸款工具
四、市場基本架構
五、發展歷史、現狀與規模、結構
第三節 抵押貸款支持證券及其市場概述
一、何謂抵押貸款支持證券
二、美國抵押貸款支持證券市場的發展
第四節 資產支持證券市場
一、何謂資產支持證券
二、發展歷史與現狀
第五節 影響與效應
一、對國民經濟的影響與效應
二、對金融體系發展的影響與效應
第二章 揭開次級抵押貸款及債券的面紗
第一節 次級抵押貸款及債券的定義和特點
一、次級抵押貸款及其證券化的背景
二、次級抵押貸款的定義及特點
三、次級抵押貸款債券及其市場特點
第二節 美國次級抵押貸款及債券的快速發展
一、美國系列巨觀調控措施促使次貸市場快速發展
二、各方市場參與主體促使美國次債市場快速發展
第三節 次級抵押貸款及債券的結構和規模
一、次級抵押貸款市場規模及增長速度
二、次級債市場規模與HEL-ABS的市場規模與增長速度
三、以次級抵押貸款為支持的CDO的規模與結構
四、次級抵押貸款及債券市場的損失水平
第三章 次級抵押貸款債券的運作
第一節 次級抵押貸款債券運作的基本框架
一、基本運作框架
二、業務流程與主要參與者
第二節 次級抵押貸款債券市場運作結構
一、概況
二、初級證券化產品市場——次級RMBS市場
三、次級RMBS衍生證券市場
四、高級衍生產品CDO市場
第三節 次級抵押貸款債券運作中的風險
一、風險類別與特性
二、風險轉移和擴散機制
第四章 偶然中的必然：風波探源
第一節 風波從何而來
一、美國房地產泡沫為次貸風波埋下種子
二、次級抵押貸款審核標準的放鬆推動次貸市場非理性擴張
三、法律約束、監管機制、信用評級體系等制度缺陷
對危機的產生負有不可推卸的責任
第二節 點燃風波的導火索
一、加息周期下的房地產市場泡沫破裂
二、房地產市場的風險暴露迅速傳染至次貸市場
三、案例：一個美國“炒樓客”的成敗錄
第三節 風波初現
一、新世紀金融公司墜入危機
二、Countrywide：另一個奇蹟的誕生與破滅
三、貝爾斯登深陷泥潭
第五章 次貸風波在震盪中擴散
第一節 風波的增強和蔓延
一、大量次級債供應商紛紛倒閉或申請破產保護
二、持有次級抵押貸款證券化金融衍生產品的對沖基金和投資銀行宣布停止贖回或瀕臨解散
三、商業銀行、保險公司和養老基金等金融機構面臨損失
四、市場心理的變化導致金融市場動盪加劇
五、機構投資者對流動性的預防性需求增加，市場流動性趨緊，形成信用緊縮的局面
六、美國次貸風波開始侵入實體經濟
第二節 蔓延的原因
一、次貸證券化導致信用風險由房地產金融機構向資本市場傳遞並放大了風險
二、金融機構的混業經營和國際化路徑使得次貸風波向全球蔓延
三、美國監管當局對形勢的錯判導致次貸風波在初期沒有引起足夠重視
四、市場恐慌情緒加速風波的蔓延
第三節 管理當局的應對措施
一、各國中央銀行通過金融手段應對次貸風波
二、美國政府推出次級房貸解困計畫和經濟刺激方案
三、美國其他部門陸續採取措施，緩解次級房屋貸款的壓力
第六章 次貸風波中的美國房地產
第一節 次貸助推美國房地產的繁榮
一、近20年美國房地產市場發展狀況
二、房地產市場與次貸互相推動，共同發展
三、房地產市場中的房貸公司
第二節 次貸風波對房地產的影響
一、風波中的次級貸款借款者：破碎的美夢
二、風波中的房地產金融機構：傾覆的大廈
三、風波中的房地產開發商：下滑的過山車
四、風波中的房地產經紀人：波濤中的扁舟
第三節 房地產會陷入危機嗎
一、各家說法
二、美國房地產市場未來走勢分析
第七章 次貸風波中的美國銀行業
第一節 美國銀行業警報頻傳
一、次貸提供商破產，美國銀行業遭遇集體噩夢
二、案例：美林集團拉響華爾街警報
三、花旗：百年老店失足次貸
四、美國銀行業哀鴻遍野
五、次貸風波中的幸運者
第二節 風波如何波及銀行業
一、背景：激進擴張自食苦果
二、導火索：深度介入金融衍生品市場
三、過度依賴外部評級和缺乏預警機制
第三節 銀行的自救行動
一、銀行業風雲突變，各大銀行力求自保
二、800億美元後備基金計畫無疾而終
三、美國銀行業痛定思痛
第四節 次貸風波對美國銀行業的影響
一、次貸風波與歷次金融危機的比較
二、美國銀行業能站穩腳跟嗎
三、銀行業的重組與新興市場的新機遇
第八章 次貸風波‘中的美國股市
第一節 美國近年股市發展趨勢
一、2003年以來美國股市走勢分析
二、近年來支撐美國股市走強的主要因素分析
第二節 次貸風波引發股市震盪
一、次貸風波對美國股市形成三次較大的衝擊波
二、金融股在次貸風波中首當其衝
第三節 評估與展望
一、次貸風波對關股的影響將延續到何時
二、次貸風波引發的股市動盪會否演化為“股災”
三、次貸風波是否會引發全球性的金融危機
第九章 次貸風波在全球的蔓延
第一節 次貸風波對歐盟經濟的影響
一、近年來歐元區經濟發展態勢分析
二、次貸風波對歐洲銀行業和股票市場的影響
三、次貸風波對歐洲實體經濟的影響
第二節 次貸風波對日本經濟的影響
一、次貸風波對日本金融業的影響
二、次貸風波對日本實體經濟的影響
第三節 次貸風波對新興市場經濟的影響
一、新興市場仍將成為推動全球經濟成長的支點
二、新興市場亦將經受美國次貸風波的衝擊
三、次貸風波對各新興市場國家的影響分析
第四節 次貸風波對中國經濟的影響
一、次貸風波對中國股市的影響
二、次貸風波對中國銀行業的影響
三、次貸風波對中國進出口貿易的影響
四、次貸風波對中國對外投資的影響
第十章 次貸風波還會走多遠
第一節 次貸風波的因素變化分析
一、因素一：房地產市場
二、因素二：次級債市場
三、因素三：評級中介機構
四、因素四：經濟基本面
第二節 次貸風波的調控政策效應評估
一、次貸風波中的政策調控
二、政策調控緩解貨幣市場信貸緊縮的效應評估
三、政策調控緩解實體經濟負面影響的效應評估
四、政策調控的負面效應
第三節 下一步走勢的判斷
一、次貸風波會進一步惡化嗎
二、次貸風波會變成金融危機嗎
三、我們的綜合判斷
第十一章 次貸風波的影響有多大
第一節 次貸風波會使美國經濟出現轉折嗎
一、次貸風波對美國消費增長的影響
二、次貸風波對美國投資增長的影響
三、次貸風波對美國貿易發展的影響
四、次貸風波對關國經濟的整體影響
第二節 次貸風波中的世界經濟將走向何方
一、次貸風波拖累世界經濟成長
二、次貸風波加大全球通貨膨脹壓力
三、次貸風波引發國際貨幣體系初步紊亂
第三節 次貸風波對中國下一步經濟金融走勢的影響判斷
一、次貸風波對中國經濟的總體影響預測
二、資金的跨境流動對中國境內流動性的衝擊
三、對中國股票市場和房地產市場走勢的影響判斷
四、對中國外貿走勢的影響判斷
五、對中國金融機構運行的影響判斷
六、對人民幣匯率和外匯儲備走勢的影響判斷
七、次貸風波對中國巨觀政策走勢的影響判斷
第十二章 次貸風波啟示錄
第一節 金融創新與風險管理
一、金融創新挑戰銀行風險管理能力
二、金融創新為商業銀行全面風險管理提供了有效途徑
三、吸取次貸教訓，穩步推進金融創新
四、構建納入金融創新業務的全面風險管理體系
第二節 預警機制與危機管理
一、構築科學準確的銀行風險預警機制
二、確立全面及時的銀行危機管理體系
三、形成完善的銀行投資者關係管理機制
第三節 國際化經營的機遇與挑戰
一、國際化經營中面臨的機遇
二、國際化經營中面臨的挑戰
第四節 巨觀調控與監管責任
一、對次貸風波的政策干預的總體評價
二、政府有義務通過巨觀調控和改善監管來防範風險
三、政府應積極審慎推動金融創新，改善信息披露，防範金融衍生工具風險
四、政府應通過巨觀調控手段防範市場大起大落，巨觀調控政策應注重對危機的預防
五、政府應加強金融市場基礎設施建設
六、應加強金融監管和巨觀調控政策的全球協調，建立促進全球金融穩定的協調機制
參考文獻
後記
·查看全部>>
前言
金融是現代經濟的核心。於2007年夏天爆發的次貸風波用一種特殊形式向世人展示了金融領域風險積聚、風險傳染和風險釋放對實體經濟的深遠影響。對於以信用為支點的現代金融而言，風險和收益永遠是同一枚硬幣的兩面，次貸風波的發生、擴散和發展表明，經濟主體對高收益的過度追求無異於在風險的刀尖上翩翩起舞，隨時可能由於風險的集中爆發而感受切膚之痛。美國次級房屋抵押貸款供給者在過去經濟復甦強勁、資產價格攀升的市場激勵下，以降低放貸門檻為手段挖掘消費者購房潛力，拓寬自身盈利空間，這種透支風險的發展模式最終受到了市場的懲罰。自2007年初開始，違約率的不斷上升就拉響了次級房屋抵押貸款市場的危機警報，由於深層問題的積累和監管當局的忽視，這場次級房屋抵押貸款風波迅速由單一市場波及多重市場，由單一國家傳至世界各國，由金融領域深入實體經濟，逐漸升級為對國際金融穩定、世界經濟成長造成較大負面影響的一次衝擊。
次貸風波以連鎖反應的形式迅速蔓延。首先，美國金融機構受損。經營次級房屋抵押貸款的美國金融機構接連遭遇生存危機，而持有次級抵押貸款證券化金融衍生產品的金融機構也受到牽連。2007年7月，穆迪投資者服務公司和標準普爾公司宣布降低對次級抵押貸款債券的信用評級，持有這些衍生產品的共同基金、對沖基金、大型銀行與保險公司損失慘重。緊接著，次貸風波波及歐洲金融機構。由於信心缺失導致的“信貸緊縮”（creditcmnch）在全球貨幣市場迅速擴散，英國北岩銀行於2007年9月14日、15日和17日發生了擠兌事件，這是1866年以來英國的銀行首次出現擠兌，也是次貸風波影響歐洲市場的標誌性事件。受次貸風波影響，2007年第四季度以來不斷有實力雄厚的歐美金融機構報出巨額虧損。
次貸風波在蔓延過程中給全球股市帶來了巨大震盪：在2007年7月下旬至8月中旬的三周時間裡，納斯達克指數下跌近10％，標準普爾500和道瓊斯指數的跌幅分別超過9％和8％，法國CAC40指數下跌13％，英國富時100指數下跌11.7％，德國DAX指數下跌9％：2008年1月21日，由於美國政府的經濟刺激計畫並未能讓市場滿意，全球股市集體遭遇“黑色星期一”。
隨著金融震盪的加劇，次貸風波對實體經濟的影響也不斷顯現。2008年1月30日，美國公布了2007年第四季度各項經濟數據。GDP增幅僅為0.6％，不僅遠低於2007年第三季度的4.9％和第二季度的3.8％，還低於此前經濟學家1.2％的預期中值。2007年以前美國季度GDP增幅最後一次低於1％還是發生在五年前。從年度數據看，2007年美國實際GDP為11.5673萬億美元，較2006年的11.3194萬億美元小幅增長2.2％，增幅低於2006年的2.9％、2005年的3.1％、2004年的3.6％和2003年的2.5％，創下五年來的最低年度GDP增幅。在GDP增長大幅放緩的同時，美國三大經濟成長引擎的季度數據也非常黯淡：消費增長從2007年第三季度的2.8％回落至第四季度的2％，投資增長從第三季度的5％大幅跌至第四季度的一10.2％。出口增長也從第三季度的19.1％回落至第四季度的3.9％。
次貸風波超乎預期的衝擊力引發了市場恐慌，美國經濟“衰退論”大量湧現，美聯儲前主席格林斯潘先生認為美國經濟陷入衰退的可能性高於50％，而投資大師巴菲特先生甚至認為美國經濟已經陷入衰退。這種觀點還需時間來證實，但在消費、投資和貿易三大增長發動機不同程度、不同路徑受累於次貸風波的背景下，美國經濟周期正在出現轉折，明顯地由“復甦階段”進入“放緩階段”。但鑒於美國經濟的結構特徵、演化歷史和最新變化，是否會進一步進入“衰退階段”，關鍵看美國消費是否出現長期委靡的趨勢。
美國GDP占了全世界GDP的30％左右，美國對世界經濟成長的影響巨大。儘管亞洲經濟發展不可避免地會受到美國次貸風波的影響，但受益於內部需求的強勁、出口導向型發展模式的調整和區域內合作的增強，亞洲新興市場經濟體在2008年次貸風波後的持續經濟成長仍令人期待。
而作為亞洲新興市場經濟體的代表之一，中國經濟在次貸風波中依舊保持了穩定快速增長的態勢，2007年11.4％的GDP增長率令人振奮。但不可否認的是，中國不可能在這場風波中獨善其身，次貸風波對中國經濟的影響將主要通過金融市場、貿易和外匯儲備這三個渠道進行傳導。次貸風波已經對中國金融市場和金融機構帶來一定的負面影響，中國金融機構持有少量的美國次級債，形成了一定的損失，而它對中國巨觀經濟及金融市場的後續影響也有可能顯現：美國消費需求的下降將有可能影響全球及中國的出口甚至是投資增長；次貸風波引發的流動性變化可能會繼續引發中國資本市場的波動；美元的持續下跌導致國際石油等大宗商品價格的持續上漲，原材料價格上漲對以進出口加工為主的中國外向型企業的盈利將帶來較大的影響，同時原材料價格上升也將通過傳導機制增加中國目前的通貨膨脹壓力；中國巨觀調控面臨的形勢更為複雜，難度也明顯加大。
·查看全部>>
精彩書摘
第一章 美國抵押貸款證券與資產支持證券市場第一節 美國房地產市場概述
一、美國房地產市場的組成
大體上看，美國房地產市場與世界上大部分國家一樣，是由市場主體和市場客體組成的。其中，市場主體包括供給者、需求者和形形色色的中介機構，市場客體則指的是各類可供交易的房地產。
（一）可供交易的房地產
從用途的角度看，美國的房地產市場大體可以分為以下四個子市場：
1.工業用房市場
工業用房是用於倉儲、物流、製造業、研究與開發等用途的房屋。美國工業用房有相當一部分採取租賃形式，即由投資者作為收益性物業購買後，由專業的管理機構出租。
從第二次世界大戰後開始，美國的製造業企業在選址時主要考慮原料、市場、技術、勞動力等因素，並遵循最優區位方式。美國製造業首先集中在東北部各州，其後擴大到密西西比河以西和巴爾的摩到聖路易斯以南區域。不過，最大的工業用房市場仍然集中在東北部，南部地區主要集中在亞特蘭大和達拉斯。在美國，大型的工業用房市場規模平均值均在1億平方英尺以上；小型市場規模較小，但在當地經濟中處於舉足輕重的地位。在行業分布方面，美國工業用房主要用於倉儲業，占總存量的57％，其次是製造業，占總存量的31％。
2.辦公樓市場
隨著產業結構的變遷，產業類型和業務活動方式的變化也十分明顯。各類產品的生產基地退居幕後，辦公樓在房地產市場中的重要性已經超過了工業用房。
按照辦公樓投入使用的時間、區位和租金水平等因素，美國通常將辦公樓分為四個等級：
甲級辦公樓一般處於較好的地段，如中央商務區、城市次中心區和重要交通樞紐區。出租率高，建造較晚，各類建築設施齊備，這類辦公樓的租金通常很高，但卻代表著入駐公司的形象，因此高租金反而有競爭力。
乙級辦公樓處於城市的次中心區或區域中心，建造年代較晚，內部設施較好，出租率和租金水平較高，中小公司和機構具有較強的吸引力。
丙級辦公樓一般處於城市的非中心區，或者呈零星分布狀態，內部設施一般，出租率和租金水平中等，對小公司和機構有一定的吸引力。
丁級辦公樓位於城市的非中心區，規模較小，設施陳舊，條件較差，出租率和租金水平較低，對個體從業人員有一定的吸引力。
由於辦公樓一般沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區、次中心區塊狀分布，具有較強的集聚效應，因此，辦公樓市場與經濟發展和城市建設的速度具有十分密切的聯繫。美國作為全世界最大的經濟體，其辦公樓市場是最為活躍的。跟所有國家一樣，美國的辦公樓市場主要集中在一些大城市，如紐約、華盛頓特區、芝加哥、洛杉磯、邁阿密和波士頓等。
3.商業用房市場
商業用房市場又稱為商業房地產市場，是整個房地產市場的重要組成部分。商業用房是經營者與消費者進行直接交易的場所，因此，只有經營者預期通過經營可以獲得足夠商業利潤的情況下，才會產生對商業用房的需求。當利潤水平達不到預期的水平或出現虧損時，經營者不會租賃或購買（包括自行建造）商業用房。
4.住宅市場
在任何國家，住宅市場都是房地產市場的重要組成部分。住宅產品與單一功能的消費品有著顯著的差異。住宅產品的建築質量、建築結構、房型設計、內部裝修、通風采光、配套設施、升值潛力、付款方式、社會環境、自然環境、售後服務、物業管理、開發商資質和信譽等因素交織在一起，形成了一個龐大而複雜的結構體系。
（二）房地產市場供給者
美國的土地所有制是以土地私有制為主體的混合所有制。在全國的土地中，私人所有的土地占國土面積的58％，聯邦政府所有的土地占32％，地方政府則擁有剩餘的10％的土地。也就是說，美國房地產市場的供給主體由私人部門和政府部門組成。但政府部門和私人部門在房地產市場中所起的作用有著明顯的差異。
表1.1列舉了1964～2005年美國新建項目的價值構成。可以看出，美
、國房地產市場一直以來的市場化程度都相當高。從2005年的情況看，在新建築物的全部價值中，私人部門占78.6％，政府部門僅占21.4％。
圖1.1反映了私人部門提供的新建築物的用途結構。可以看出，私人部門提供的主要是居民住宅，其次就是商業用房和辦公樓。因此，私人部門是房地產市場最為主要的供給者。而政府部門提供的主要是外部性明顯的基礎設施，例如公路、街道、教育和下水道系統。政府部門雖然提供居民住宅，但規模不大，並且主要是為低收入階層提供的。總之，私人部門與政府部門雖然是支撐房地產市場的兩大供給者，但它們之問有著明確的產品分工。
（三）房地產市場需求者
房地產的最終需求者包括自有房產戶和租房戶。他們不僅包括個人，也包括政府、社會團體和企業。以居民住宅為例，2006年，擁有自己住宅的居民所占比重為68.8％，也就是說，31.2％的居民屬於租房戶。圖1.2反映了在所有住宅中，自住比例80餘年的變化情況。可以看出，經歷了1940～1960年的快速增長後，自有住房的居民比例的變化就比較溫和了，尤其是20世紀80年代之後，基本變化不大，一直徘徊在65％上下。
（四）房地產市場的中介服務機構
美國房地產市場的中介服務機構主要包括：貸款機構、市場行銷機構和經紀人、律師、保險機構、會計師事務所、房地產顧問公司、資產評估公司、產權審查機構等。
貸款機構為房地產交易所提供的主要是融資服務，這是因為，房產的價值高，即使最小單位的房地產買賣，也需要大量的資金，貸款機構的加入，可以滿足一些資金量不足的購房人的要求。這在其他國家也是相當普遍的。本章的第二節和第三節將會詳細介紹美國的房地產融資體系，這裡不再贅述。
房地產經紀行業是美國房地產市場的重要組成部分。美國法律對於房地產經紀機構沒有資質和註冊資本的限制，只要在有關部門獲準登記後就可以進入這一行業，但機構發起人必須通過州房地產經紀牌照管理機構組織的考試，擁有經紀人牌照。
產權保險公司負責保障產權的合法性和真實性。保險公司設有工作過失保險險種，該保險以一宗交易為一個保單，通過社會保險機制將經紀機構風險轉移到保險公司。
房地產估價師的考試、註冊和牌照頒發由州政府組織。估價師分為G、R和L三個級別，其中G為高級估價師，可以進行任何房地產的評估，R級估價師只能進行住宅的評估，L是最初級的估價師，為有限資格。
中介機構在房地產市場中有著十分重要的地位，因為房地產是一種集消費品和投資品於一身的特殊商品，房地產的交易十分複雜。一方面，房地產本身具有異質性，由於不可移動，每棟房子、每塊土地在位置、環境和設施方面都是獨特的，因此，購房者難免存在著信息不足、知識不足和經驗不足等缺陷；另一方面，房地產買賣涉及複雜的產權問題、稅收問題，而且，不同州政府對本地房地產交易的管理規則和辦法各不相同，因此，在整個房地產交易的過程中，必須有法律機構的參與，以保障交易的合法性和交易雙方的合法權益。
總之，完善的中介服務體系是房地產市場有效運作的重要保障，也是房地產市場趨向成熟的重要標誌。
（五）政府在房地產市場中的地位與作用
由於住房有別於一般商品，其發展水平直接影響到整個國民經濟的發展以及社會的穩定，因此，雖然美國房地產的市場化程度在全球範圍內首屈一指，但政府依然是房地產市場的一個重要參與者。
美國住房政策的中心是“為全體美國人民提供合格的、安全的、能負擔得起的住房”。具體來看，包括以下幾個方面：刺激房地產業和經濟的發展；鼓勵公民買房，進一步提高個人擁有住房的比例；改善住房結構；資助低收入居民租房。目前，美國政府主要通過以下方式參與房地產市場的運作：
1.直接或者間接參與住房抵押貸款市場
早在大蕭條後的1934年，美國政府根據《聯邦住房法》成立了聯邦住宅管理局（FederalHousingAdministration，FHA），向符合標準的中低收入者直接發放住房貸款或者提供全額擔保。退伍軍人管理局（veteranAdmin-istration，VA）則為退伍軍人申請住房貸款提供全額保險。1965年，聯邦住房與城市發展部成立，旨在利用財政資金支持公共住房建設。這些措施降低了銀行在住房貸款領域面臨的信用風險，確保了住房抵押貸款一級市場的順利運行。
為了給抵押貸款一級市場提供持續的推動力，政府還積極搭建和參與二級市場，提高住房抵押貸款的收益性和流動性。1968年，政府將1938年成立的聯邦國民抵押協會拆分為政府國民抵押協會（GinnieMae或GNMA，也稱珍妮美）和聯邦國民抵押協會（FannieMae，也稱房利美）。前者是一家政府機構，後者則屬於政府發起的私人機構。1970年，政府發起的又一家二級市場機構——聯邦住房抵押公司（FreddMac或FHLMC，也稱福利美）成立。政府國民抵押協會負責將政府擔保的證券進行證券化處理，為抵押貸款證券的發行提供政府信用擔保。聯邦國民抵押協會和聯邦住房抵押公司則從商業銀行和儲蓄貸款協會手中購買政府擔保的住房抵押貸款，並使之證券化，為抵押貸款證券的發行提供擔保，在國內或者國際上發行債務工具為住房金融市場籌資。
2.對購房者實行優惠的稅收政策
1986年，美國國會通過了低收入者購房和租房稅收抵扣法案，並在1993年成為永久性的法令。此外，還有其他一系列的稅收優惠政策，從而大大刺激了居民購房的意願。
3.參與建造一定的經濟適用住房
美國政府不但每年在城市發展項目經費中拿出相當一部分用於低收入居民住宅的建設，而且還通過優惠政策，鼓勵開發商建造經濟適用住房，從而增加面向低收入居民的住房供應量。
4.實施公平住房政策
美國政府要求確保住房問題上的公平性，嚴禁在租房、買房以及申請貸款等時歧視有色人種或窮人。
5.監管房地產業的健康運行
美國政府對房地產業的管理主要是管規劃、管徵稅以及管理從業人員。管規劃主要是通過規定每塊土地的用途、建築類型、高度、密度等來進行土地管理。管徵稅是指依法向企業及個人徵收稅款，並制定恰當的稅收政策。管理從業人員則是指對房地產從業人員資質的管理，主要是通過發牌考試制度來實現。
二、美國房地產行業的演變與發展
1776年美國獨立。當時，美國國土幅員遼闊，但人口稀少，大量土地閒置，因此，許多農場主免費從政府手中獲取土地用以維持生計。這一時期大部分業主所擁有的是農場而非房產。由於房地產交易的規模很小，房地產市場也無從談起。
美國房地產行業的起步是與城鎮化進程同步進行的。湖泊、河流或鐵路周圍，城鎮逐漸興起，一個重要的結果就是居住地越來越集中。與此同時，高速發展的經濟創造了大量的工作機會，財富的積累使得居民對房產的渴望越來越迫切。尤其是隨著商業活動的繁榮，房地產市場初具雛形，但規模依然有限。
20世紀40年代後期是美國房地產市場高速發展的重要時期。當時，大批參加第二次世界大戰的士兵回到家鄉組織家庭，人口數量大幅度增加，這個時期也被稱為“新生兒爆炸”時期。經濟的迅猛發展帶動了居民生活水平的提高，人們開始購置屬於自己的房產，房地產市場的需求空前旺盛。
20世紀50年代之後的半個多世紀裡，美國房地產業經歷了深刻的變化。這可以從市場規模和價格水平以及房地產企業的運作方式等角度考察。
（一）市場規模與價格水平
表1.2和圖1.3分別從數量和價格的角度反映了美國房地產市場的運動趨勢。可以看出，美國房地產市場總體上呈現了規模擴張和價格上升的趨勢。但其問的波動性也十分明顯。
簡單地說，房地產市場的規模和價格水平主要取決於以下幾個因素。
經濟發展水平。經濟發展水平會通過諸多渠道影響到房地產市場，包括：居民收入水平和企業盈利水平的較快增長帶動了對房地產的需求；樂觀而穩定的經濟預期凸顯房地產的投資價值；發達的城市建設增加了房地產的內在價值，引致了需求的擴張；銀根較松和利率較低的貨幣金融環境便利了房地產融資，增強了居民和企業對房地產的支付能力。
人口數量、結構和家庭數目。人口數量、結構和家庭數目的增長是推動房地產市場發展的基本力量。人口數量增加，意味著對房地產的絕對需求增加。但從某種程度上講，人口結構的變化對房地產的影響可能更為深刻。嬰兒潮、老齡化、移民潮、代際差異和社會文化變革等因素引起的家庭數目的變化，會對房地產市場的需求數量和結構產生重要影響。
居民收入水平及預期。與普通商品相比，房地產具有較高的價值，因此，房地產的需求，在很大程度上取決於一個國家或城市居民的購買力強弱。尤其是居民住宅的購買力來自於消費者長期收入的積累。居民現有的收入水平及其對未來的預期左右著當前的住宅購買決策，而未來的收入預期又受到國民經濟的發展水平和趨勢、地區經濟的發展水平和趨勢、人們的職業地位及發展趨勢、個人生命周期階段、家庭的結構和規模等因素的影響。總之，居民收入增長是支撐房地產市場發展的重要支柱，是將對房地產的潛在需求轉化為有效需求的重要保證。
金融市場發達程度。消費者對房地產的購買決策與融資機制相關。消費的現時性和收入積累的長期性，使得消費者對住宅的購買還受到金融市場的影響，如可貸款額度、貸款條件、利率水平及發展趨勢等。在其他條件相同的情況下，金融市場的發達程度與住宅市場的繁榮呈現極強的相關關係。
表1.3運用因素分析的方式，簡單總結了不同時期推動美國房地產業起伏變動的主要力量。為了對比方便，我們利用圖1.4反映房地產市場兩個重要影響因素——經濟成長和人口規模的變動情況。
……
