簡介
住房限購令房產限購有時難免傷及無辜。但要在GDP和民生的夾縫中趨利避害，實屬不易。地方版樓市新政最近陸續出台。限購令標誌著樓市新政進入了數量調節階段。地產大腕紛紛驚呼，樓市的寒冬即將來到，房地產業對2009年的“保八”起到了決定性作用，現在則要“卸磨殺驢”了。原因很簡單，任由房地產泡沫膨脹，無異於飲鴆止渴。短期內刺穿泡沫，則不免帶來陣痛。
被稱為“最嚴厲樓市調控措施”的“限購令”已經在北京、上海、深圳、廣州實行。9月29日國家有關部委出台“新國五條”，其後更多城市出台限購令，廣州限購令也在10月15日正式公布。
中國的房地產調控政策，應該遵循的原則是對市場干預最少、符合行業發展規律從而有利於長期穩定發展的政策體系。為此，在加強住房保障之外，在中心城市應長期實施商品住宅限購，徹底遏制投機和過度投資，同時取消一些現有非市場化的調控措施，可以確保行業長期平穩健康發展。
具體措施
住房限購令基本限購令符合絕大多數家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不衝突，且不會阻礙住房租賃、度假物業市場發展。在土地供應相對緊張的北京、上海等城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明後才能購買。限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產產權登記和網路簽約兩個信息系統，不需全國聯網。目前住建部正在推進40個重點城市住房信息系統的建設和聯網，這項工作非常有價值。系統建成後，將可有效支持開徵多套房房產稅，並可最佳化40個城市範圍內的限購。
長期限購後，需求主力必回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應、公積金的鬆緊等政策靈活調整供求，其他手段可重歸市場化：
第一、取消商業銀行的差別化信貸，並通過住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業。現行的差別化信貸政策違背商業銀行的逐利本能，必須靠銀監會三令五申才可實施，而限購令可基本禁絕利用信貸資源炒房和過度投資的行為。央行、銀監會可根據全國巨觀調控需要規定按揭首付和利率的底限，由商業銀行在此基礎上，按風險管理要求因地制宜、因時制宜、因戶制宜地發放按揭。
第二、取消限價房，逐步取消經濟適用房。中產階層可購買性價比更好的新建或二手商品住宅；住房保障體系從“以售為主”轉向“租售並舉”，將來可轉向“以租為主”直至最終取消經濟適用房。
第三、原用於調整供應結構、抑制地價的90/70和中小套型、中低價位普通商品房用地可以取消。國有土地出讓繼續堅持市場化改革方向，儘量減少易導致暗箱操作的綜合評標。
自住房和商用房在首付上是沒有區別的，只有在繳納稅費的時候商用房比自住房多了土地增值稅這個稅種。現在首付的情況可以分為：
1、在首套房的情況下，購買新房並且面積不超過90平米的繳納首付可以最低為20%；
2、在二套房的情況下，購買房產的最低首付為50%；
3、三套房的情況，需要貸款的銀行根據房價的情況可以不予與貸款；
4、其他的情況最低首付為30%。
出台城市
住房限購令國務院辦公廳2011年1月26日發布《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。中國政府網27日公布通知全文。通知指出，各直轄市、計畫單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。
通知規定，原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。
通知指出，已採取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調整完善相關實施細則，並加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。尚未採取住房限購措施的直轄市、計畫單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況，適時出台住房限購措施。
根據各地公布的信息統計，截至2011年1月25日，中國出台“限購令”的城市已有24個，北京、上海、深圳、廣州、三亞、海口、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、舟山、大連、蘭州、太原、武漢、昆明、南昌、鄭州、濟南、合肥。其中在2011年後頒布“限購令”的城市有7個。
業內人士預期，此次國務院的樓市新政，將使地方政府的“限購令”全面升級，“限購令”範圍進一步擴大，基本上所有的一、二線城市都將限購，部分三、四線城市也將限購。已經出現限購令的20多個城市也將重新調整限購口徑，限購將更加嚴格。
首個公布
浙江台州成為首個公布的城市。台州市發布的通知強調，全市市域(含所轄縣〈市、區〉)範圍內的家庭和市域範圍外能提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的家庭，可在市區購買1套新建商品住房。對在市區已有2套及以上住房的市域範圍內家庭、已有1套及以上住房的市域範圍外家庭、不能提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的市域範圍外家庭，暫停其在市區購買新建商品住房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。業內人士表示，台州的限購令比較寬鬆，限購範圍只是落在“市區”和“新房”的概念上，涉及“二手房”和“郊區”概念的則不限購。不過此次台州率先公布限購細則也透露出兩個信息，其一是住建部可能不集中公布名單了，退而讓城市零星公布；其次，大城市周邊的衛星城將是重點。
據一位接近住建部的人士表示，接下來打擊全國範圍內的投機投資炒房可能還有新動作。住建部已經開始逐步推進房地產熱點城市房屋權屬登記系統和資料庫的異地聯網工作，這項工作完成後，同一權屬擁有人名下在不同城市的房產將得以“一併查詢”，異地購房的資金流向、程度、走勢將可以得到“統一監控”，可以重點打擊大投機客。
各地實行
住房限購令2010年9月30日晚上，深圳緊急出台“限購令”，規定從2010年10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數政策：其中深圳市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭），限購兩套住房；能夠提供在深圳市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳市戶籍居民家庭，限購一套住房。
2010年10月1日，廈門市國土房產、金融管理、稅務等7個部門聯合下發了有關促進房地產業持續健康發展的意見，並決定採取臨時性限購措施，即從2010年10月1日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。
2010年10月7日晚間，繼深圳、廈門之後，上海也出台“限購令”，具體為：“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房（含二手存量住房）。違反規定購房的,房地產登記機構不予受理房地產登記。”
2010年10月9日，寧波市出台樓市調控細則，亦規定每戶居民在本市只能新購一套住房。
2010年10月10日，福州市新出台的房價調控補充細則規定，從即日起至2010年12月31日，本市行政區域內戶籍居民同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市五城區新購買一套商品住房。細則還規定，暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套以上（含一套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市五城區繼續購買商品住房。
2010年10月11日，杭州市研究出台了《關於進一步加強我市房地產市場調控 加快保障性住房建設的實施意見》，暫定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新購買一套商品住房（含二手存量住房）；停止執行購房補貼政策等相關收費，並提出落實差別化信貸政策。
廣州實施細則
在2010年10月15日房地產交易中心出台了《限定居民家庭購房套數說明》，正式將廣州限購令的細則落到實處。10月15日以後房地產交易中心的交易細則如下：一、契稅
1.普通住宅：90平方以下（含90方）而且是唯一住房：按1%徵收。
2.普通住宅：90方（不含90方）-144方（不含144方）而且是唯一住房：按1.5%徵收
3.非普通住宅144方（含144方）以上、以及非唯一住宅的普通住宅：按3%徵收
4.唯一住房的定義：以家庭為單位，名下沒有住房，只有即將準備新購的這套住房。
例如：曾經有一套住房賣了，現在沒有持有住房，現在再新買一套，是屬唯一住房。
例如：名下有車位及商鋪，但沒有住房，現在新買一套，也屬唯一住房。
二、個人所得稅
出售自有住房在一年內新購房的不再減免個人所得稅。
三、住房限購政策
1.本市戶籍居民家庭在本市十區限新購買一套住房。
辦理交易手續時需增加提供購房人的戶口薄和結婚證的原件和複印件。
2.非本市戶籍居民家庭在本市十區限新購買一套住房。
辦理交易手續時需增加提供購房人的戶口薄和結婚證的原件和複印件，以及購房人在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明原件。
3.非本市戶籍居民家庭且未能提供上述檔案不能購買住房。
4.未滿18周歲的人士，限制在本市單獨購買商品住房。
5.香港、澳門、台灣及外籍人仕機構或個人新購房：
1）港澳台地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。
2）境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房，在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。
3）符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須採取實名制，並持有效證明（境外機構應持我政府有關部門批准設立駐境內機構的證明，境外個人應持其來境內工作、學習、經我方批准的證明），到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。
商品住房包括：新建商品住房和二手住房
新建商品住房：以本市房地產主管部門住處系統網簽購房契約的時間為準，非網簽契約的以房地產登記部門契約備案時間為準。
二手住房：房地產交易登記部門業務收件時間為準。
2010年10月17日，廣州市國土房管局對外發布樓市調控細則，不僅限制廣州每戶家庭只能新購一套房，限制外地人在廣州買房，還規定未滿18周歲的人士不得在廣州買房。
大連實施細則
2010年10月18日下午，大連市建委宣布，大連將從今日（19日）其將實行住房限購政策，同一購房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)，對違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。這是繼廣州、海口、三亞等城市近期宣布實行限購令之後，全國宣布實行限購令的第13個城市。大連出台的地方細則除限購外，還包括嚴格執行差別化住房貸款政策、嚴格執行房地產稅收政策、增加住房用地有效供給、加快推進保障性安居工程建設、嚴格商品房預售管理等十個方面。
在房貸方面，大連各商業銀行將暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。
細則同時要求，對貸款購買商品住房，首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定。
大連細則還提出，明確要求增加住房用地的有效供給，加快推進保障性安居工程建設，確保保障性住房和自住性中小套型商品房建房用地不低於住房建設用地供應總量的70%，城市中心區年底前提供經濟適用住房房源1.2萬套，籌集廉租住房租賃資金3000萬元，全市建設公共租賃住房1500套。
為了維護房屋交易雙方的合法權益，大連市還發布了《規範預售通知》，通知將商品房預售的工程進度標準提高到七層以下主體結構封頂，八層以上完成主體結構三分之二以上，有效縮短預售到工程竣工時間。對商品房預售資金進行監管，按工程建設進度進行核撥，將確保預售資金用於商品房項目工程建設，保證建設工程按時竣工交付，杜絕爛尾樓、攜款潛逃等損害購房者利益的事件發生。實行商品住房買賣契約網上籤約、備案，要求開發企業房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，明碼標價對外銷售能夠有效防止一房多賣、虛假交易、倒賣炒房、捂盤惜售等行為。
鄭州實施細則
2011年1月5日，鄭州市房管局通報鄭州市政府《關於進一步貫徹落實房地產市場巨觀調控政策的通知》和房管局《關於本市及非本市戶籍居民家庭在我市限購商品住房的通知》，宣布從6日起鄭州市開始實施“限購令”。即自2011年1月6日，在鄭州市建成區內對人口過密區域（人口過密區域暫定為農業路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來路以西區域，未來路與農業路未交界處以中州大道為界）和其他區域實施差異化的限購政策。按照這一規定，無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區域購房，只能在其他區域新購1套商品住房。能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密區域或其他區域暫定只能新購1套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過密區域暫定只能新購1套商品住房。新政對外地人在鄭州市購房進行了條件限制。
繼今年1月5日鄭州市對市區部分區域商品住房“限購令”實行之後，從3月4日開始將實行更為嚴格的“新版”商品住房“限購令”。
3月3日，鄭州市下發了《進一步加強房地產市場巨觀調控工作的通知》，推出包括加快保障性安居工程建設、大力發展公共租賃住房、嚴格執行限購政策等在內的15條措施，加強對房地產市場的巨觀調控，這是“新國八條”在鄭州的落地政策。在新版限購令中，嚴格並細化了限購政策：已有兩套房的本地人不能再買房，外地人在鄭州最多只能買一套住房。至此，市內五區、鄭東新區內全面限購商品住房第二套房，但高新區和經開區不在限購範圍。
在“嚴格執行限購政策”這一條款中規定：自2011年3月4日起，對在鄭州市區（含市內五區、鄭東新區）已擁有1套住房的鄭州戶籍居民家庭（包括購房人、配偶以及未成年子女），持有鄭州市居住證1年以上、在鄭州市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非鄭州市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的鄭州市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非鄭州市戶籍居民家庭，無法提供1年以上鄭州市居住證或社會保險繳納證明或個人所得稅納稅證明的非鄭州市戶籍居民家庭，暫停在鄭州市區向其售房。
與前不久鄭州市出台的限購令相比，這個限購令更嚴格，將此前未作限制的鄭東新區和二手房均納入限購範圍，並明確規定居民家庭包括購房人、配偶以及未成年子女（不包括成年子女），家庭成員中有一人為本市戶籍的，可認定為本市戶籍居民家庭，居民家庭已擁有住房包括在本市已經完成房屋產權登記的住房和已進行網上籤約但尚未完成房屋產權登記的住房。
3月3日，鄭州市政府還下發通知，要求省會各金融機構和鄭州住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格落實“首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1．1倍”的政策。
產生影響
多地初現退房潮由於政策的出爐時間與消費者下定金的時間存在“時間差”，深圳、北京、廣州等城市的部分樓盤已經在十一之後，大量在9月認購的客戶，銀行貸款的審批將變得異常嚴格。北京聯達四方房產經紀公司總經理楊少峰透露，據其近期從一線市場了解到的信息，在9月簽約客戶中，不能達到銀行貸款條件或者首付需要提高的客戶，至少占同期成交量的1/3，加上二次調控出台後還有些客戶抱著僥倖心理搶關突圍，“絕大部分在售項目將面臨史上最大規模的退房潮”。
住建部提示：違反限購令辦不了房產證
限購令出台後，由於個別購房人超出當地規定的家庭限購套數，新購住房無法辦理契約備案或房地產登記，引起了一些經濟和法律糾紛，給購房人帶來了重大風險。
對此問題，住房城鄉建設部發布風險提示，鄭重提醒房地產交易各方參與人應當詳細了解房地產調控政策，重點是本地區限購住房套數的相關規定，防止因對政策的不了解而產生經濟和法律風險。同時，房地產銷售機構要加大對限購措施等調控政策的告知力度。房地產開發企業、房地產經紀機構應當在銷售現場、經營門店顯著位置標示限購措施的主要內容，並加強對員工的管理和培訓。房屋銷售人員、經紀人員應按照誠實信用原則，如實準確告知每一位購房者相關政策並作出必要的風險提示，避免造成不必要的退房糾紛。
業內人士質疑“限購令”效果
聶梅生認為，限購是調控政策的一柄“雙刃劍”，只能作為暫時性的過渡政策。“需求並沒有消失，限購就像閘門一樣暫時攔住了洪水，但水位會越來越高，特別是在流動性充裕、CPI上漲的局面下。”聶梅生表示，限購必須輔以必要的配套舉措，比如切實加大供應、進行長期制度變革，才能真正取得成效，否則只能成為市場的巨大隱患。
潘石屹叫板“限購令”稱有後遺症
“最近幾年時間，我認為有一些城市房價上漲得太快，最關鍵的原因是供求關係，土地沒有供應上去，市場上錢比較多，所以房價起來了。”潘石屹表示，“如果是在這樣的情況下，用限購的政策，一個家庭只能購一套房子，或者是一個家庭只能購買一套新的房子，這些政策實際上就是遺留問題會非常大，就把市場價格調節資源配置的作用破壞了，所以還是要回到長期政策解決長期問題。”
影響範圍
2011年頭兩個月，加息步步緊逼，房產稅“敲山震虎”，在“最嚴調控”升級的壓力下，樓市步入降溫通道：1月成交顯著萎縮，春節樓市跌入“冰點”。新一輪調控高壓下，多方期盼樓市會出現“合理調整”。“春節交易驟降，只是樓市降溫的開始。”有關人士表示，隨著緊縮政策陸續執行到位，調控“戰果”有望擴大，2011年房價將得到一定遏制。但在調控中如何防止傷及“合理需求”，成為另一個急需迫切解決的問題。樓市調控重壓之下“走低”
1月部分城市住宅成交量環比跌幅超50%
跨年的樓市經歷了“冰火兩重天”：2010年12月底還火爆異常，但自2011年1月後便直線下行，春節期間更是陷入谷底。
上海永慶房屋的數據顯示，1月份上海一手住宅成交量環比下跌23%；均價為22992元，環比下降5%。1月份上海有34個住宅項目開盤，環比減少47%。
一些住宅中介業務員說，因為二手房業務清淡，春節前許多業務員提前回老家過年。“今年春節，實際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛我家”副總裁胡景暉說。2月1日至9日，北京市房地產交易管理網系統因春節放假而關閉，新盤審批上市陷入停滯，這意味著2月上旬北京幾無新盤入市。
上海、北京的情況頗具代表性。中國指數研究院的數據顯示，2011年1月監測的30個城市中，有23個城市一手住宅成交量環比下跌，其中15個城市跌幅超過20%，大連、長沙、包頭等跌幅超過50%。
業內人士坦承，春節期間樓市遇冷僅僅是個開始，在政府持續調控的預期下，市場供求雙方的觀望情緒將進一步蔓延。“從趨勢看，春節後市場將陷入持續低迷，預計3個月內成交量可能下降六七成。”上海中原地產區域總監范成章說。
但調控政策顯效有一個“滯後期”，短期內房價還難有明顯鬆動。有關人士認為，交易量的下降能否轉變為實實在在的房價下降，將取決於“最嚴調控”政策的持續性和執行力。
2011年樓市調控將進一步升級
根據“國八條”要求，限購令將覆蓋全國，有望直接阻斷部分不合理購房需求。明確提出將實行限購的城市已達36個。按照新一輪調控政策要求，實行限購政策的城市預計還要翻一番。
與“限購”相比，“停購”政策更成為樓市“利劍”。上海2月1日出台調控細則規定，對已擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭等，“暫停在上海向其售房”。
除了行政手段調控，購房信貸再度“卡緊”。“二套房首付六成、貸款利率1.1倍”的新規已開始實施。實際上，首套房貸也告別優惠利率。
在中央政府的調控之下，地方政府將承受更大壓力。根據國務院要求，各地將於一季度向社會公布本地區年度新建住房價格控制目標。未完成相關目標的地方政府，其負責人將面臨問責。嚴令之下，新一輪調控政策的執行將更為紮實，“奏效”也當更為明顯。
“今年樓市降溫程度將明顯大於去年。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國70個大中城市房價指數預計在二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的大城市，房價將出現一定幅度的“合理調整”。
在房地產調控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房價短期內難以鬆動，而信貸成本、購房門檻顯著提高，房租價格也大幅上漲。
一份對全國31個省份4060名租房者的調查顯示，81.6%人的覺得去年房租上漲幅度較大。由於調控持續、需求增加等因素，2011年房租預計將繼續上漲。
“加息通道中，未來還款壓力會繼續增加，經濟能力弱的首次置業群體將面臨更大考驗。”上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍說。今後調控需要理順需求結構，針對自住需求和投資、投機需求的不同特點“區別用力”。
國家行政學院經濟學教授張孝德表示，今後樓市調控，一方面要切實加快保障性住房建設，增加對自住性需求的有效供給。另一方面，在炒房資金逐步離場後，應逐步改善調控手段，努力使居住性需求成為樓市的主導力量，真正走出房價“蹦極”的怪圈。
專家分析
各地政府接連出台住房“限購令”，顯現殺跌高房價的決心。業內專家認為，“限購令”使房價下降預期增強，消費者在短期內必然選擇觀望。資深地產人士蔡鴻岩分析認為，社科院剛公布的調查報告顯示，我國城市居民擁有住房比例已高達87.9%。按此推算，京、滬、深等城市現有城市居民接近九成已無購買商品房資格，市場總體需求至少減半將是鐵定的現實。
另有業內人士表示，“限購令”對樓市的影響更多會體現在信心層面上。在短期內不僅打擊購房者對房價上漲預期的信心，也會堅定部分人階段性堅決不買房的信心。並抑制改善型住宅的購房需求，而且徹底扼殺了投機炒房的希望。因此相信交易量在短期內將出現大面積下滑。
人們寄予“限購令”更多期望，希望“限購令”快速降溫樓市，成為大中城市房價下跌的開端。但調控樓市的目的顯然不應是“限購”，因此有專家及網友認為，出台“限購令”並不能一勞永逸，要促樓市健康發展套用不同的組合拳。
經濟學家馬光遠指出，“限購令”不是樓市的退燒藥，對於房價調控一定要有持久戰的準備，是一場拳擊賽，總共12個回合，而不是一個回合，要看最後的結果而不是第一個回合的表現。不能把真正的希望寄在“限購令”這些舉措上，而應該連續出拳，並且用不同的組合拳。
業內人士認為，類似上海出台限購令的措施，不能根本解決房產供需矛盾，甚至可能是又一次購買力的積蓄。調控的關鍵在於供求的平衡，而非抑制需求的“限購”。不少網友也認為，要想抑制房價快速上漲，最根本的辦法是提供更多的房子。
也有分析指出，“限購令”無疑是可以立竿見影的，但除此之外，差別化稅收、“限貸令”等也是本次調控的重要舉措，應該得到足夠地重視與有力地執行。
地區擴充
2011年7月12日，國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議提出，房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的限購措施。住建部的訊息人士透露，住建部將初步擬定下一步應該執行限購政策的名單，然後再依據地方政府的執行情況，與之溝通。"如果確定房價快速上漲的主要原因是非本地資金的進入，那么這個城市理應出台限購政策;如果本地需求是價格上漲的主要原因，則再行商議。"
限購全國化之憂
限購向二三線城市擴散，似已成定局。但關於限購本身的質疑，尚在耳畔。
"限購與否，是市場走向的一個判斷。如果要推廣限購，房地產調控實際上是失敗了。"華東師範大學房地產系主任華偉表示。
一位開發商直言，一線城市投機、投資性的購房比例比較高，二三線城市可能沒有一線城市那么高，但從一線城市撤出去的遊資可能會推高二三線城市房價。
華偉認為，限購可以救急於一時，但解決不了房地產市場的根本問題，"限購不可能成為一個永久措施，只能成為一個階段性的措施"。把一個在一二線城市實行的階段性措施推廣到全國，把一個臨時措施全面推廣，對調控目標難言有益。
華偉稱，在限購令尚未全面鋪開的情況下，大量的中國購買力已去買澳大利亞、新加坡等地房產。
如果限購擴大化難以避免，一位國企開發商稱，只能以快取勝。
"現在一年出台那么多政策，貨幣政策、財政政策、專門的房地產調控政策，組合拳、集體拳、特定的拳打我們，天天研究不累死了。我們都麻木了。"另一位國企開發商向早報記者如是表示。
前述開發商分析，政策有規律性，實施後一般要3-6個月才開始見效，"預計還有兩年多的'痛苦時光'"。此外，地方土地財政尚未根本解決，撐不了多少時間。
調控政策去行政化
事實上，業內人士多傾向於認為，近期不會有新的調控政策出台。
從新華社18日發布的訊息中，可窺得政策的蛛絲馬跡。新華社18日援引權威部門官員的話說："特別是商品住房用地出讓實際成交量下降的地區，應適度下調出讓底價，既要防止土地出讓溢價過高，也要減少土地流標流拍現象，保持住房用地的平穩供應，確保明後年住房有效供應。"新華社同時援引有關部門負責人表示："今後要切實糾正各類規避限購、限貸措施的行為。"
上海寶華企業集團有限公司副總裁楊健認為，今年不太會有新的政策，政府會加大現有政策的力度。
華偉稱，正確的調控思路是，油門和剎車都同等重要，相互協調。不管經濟發展快慢，房地產市場投資性需求都是客觀存在的。當前中國的經濟是需要保持速度還是需要降溫，這是政府決定的。房地產調控這么多年，到底需要一個什麼樣的房地產市場、房地產投資，還沒有答案。
不同的聲音
一位業內人士判斷，調控不會只是階段性的。即使限購令是階段性的，但如果限購令取消，一定還有別的政策出台。
前述業內人士認為，將來，會用房產稅這種市場化的手段來替換限購令這種行政化的手段。"讓房產稅去打擊三套以上房子，稅率依次遞增，從現有的0.4%、0.6%上調至個位數甚至更高。"
開發商自有資金的博弈
對那些全國布局的開發商而言，現在需要做的是，開始考慮應對策略。
上海實業城市開發集團有限公司戰略投資中心總經理王亞民認為，各開發企業會根據自己的資金面安排應對。國有企業本來就比較穩，機會合適的話，想在低潮時找一些優質資源做一些收購儲備。"資金鍊不厚實、產品沒特色的小開發商，在市場中就撐不住了。"
寧波銀億集團有限公司上海分公司行銷總監王士章稱，大部分開發商都還定位於一二線城市，因為三四線城市成長空間很小，利潤很薄。現在，還是看投資機會，項目利潤率是不是夠，利潤率夠就拿，不夠就不拿。
在融資受限、銀根縮緊的背景下，上海中原地產研究諮詢總監宋會雍判斷，未來將是開發商自有資金的博弈。如果說將來房價的下跌速度快過銷售速度，只要資金在，就可以撿別人的項目來填補。
宋會雍也認為，調控一旦深入，必然有一部分企業離場。現在很多企業資金鍊還沒斷裂，要收購一定要等到它斷了，政策還得延期一年，"未來兩三年，房價跌一半是有可能的。所以也足夠開發企業調整。"
住房供大於求
支持房價下跌的因素之一，是高企的住宅庫存。
渣打銀行15日發布的房地產市場報告顯示，2011年下半年將會出現的房屋供給過剩感到擔憂。報告估算，到今年末，35個主要城市新房庫存將達3700萬平方米，相當於7個月的銷量。當前的庫存水平已約相當於3個月銷量，大致與2008年、2009年房地產市場陷入低谷時的庫存量持平。"庫存問題主要集中在二線城市"。
21世紀不動產截至17日的統計顯示，上海市新房存量面積約為865萬平方米。21世紀不動產分析師羅寅申稱，按6月份成交水平估算，這一存量夠近11個月消化。
克而瑞最新數據顯示，截至6月末，北京市商品住宅新房庫存面積已達1155萬平方米。克而瑞分析師周浩結稱，如果按照近3個月的平均消化水平，這一存量大概需要近23個月才能完全消化，"市場供大於求趨勢漸顯"。
但華偉則對"供大於求"一說存疑，行政限制需求，成交量低不是需求量下降，而是可供給有效房源的下降。
華偉認為，限制需求越久，最終市場的反擊力度就越大。"要么出現房價大幅度反彈，要么出現中國經濟硬著陸"，"房價管住，成交管住，鈔票不管住，物價怎么管得住?把調控房價的所有理由換成豬肉和鋼材，不是一樣么?"
實施標準
2011年8月17日，住建部的要求，8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內各城市的上半年房地產市場調控工作情況報告上交住建部，是否採取必要措施限購，也將包含在這份報告內。江蘇省住建廳相關負責人證實，7月底，住建部已向各省、市、自治區房地產主管部門下發通知，要求各地對照“五條標準”先行自查，並據此擬定需要納入限購範圍的二三線城市名單。其“五條標準”是：根據國家統計局發布的70個大中城市房價指數，處於房價漲幅前列的城市；將省內所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市；今年上半年成交量同比增幅較高的城市；外地人購房比例較高的城市；民眾對當地房價反應強烈、認為調控政策執行不力或不到位的城市。
針對“限購”問題，中原地產最近對全國15個省的50個尚未“限購”的二三線城市做了一份調研。調研反映出，由於50個未“限購”二三線城市大部分尚處於房地產市場發展的起始階段或上升階段，自住需求依然是這些城市的需求主力，因此這些城市2011年上半年成交量和成交價格受本輪調控的影響較小，市場依然保持原有的發展軌跡。
在被調研的50個城市中，無一城市的住宅價格出現下跌。其中37個城市住宅價格出現小幅上漲，其餘13個城市的價格則基本持平，持平的13個城市分別分布在江蘇省、遼寧省、山東省、浙江省、湖北省、湖南省和雲南省這7個省。
受周邊核心城市出台“限購”政策的影響，部分二三線城市承接了部分來自這些核心城市的投資或自住需求。舉例來說，由於福建省的廈門出台了“限購”政策，部分投資需求轉而投向泉州市；由於北京出台了“限購”政策，部分外地打工者無法在北京買房，轉而將目光轉向河北的廊坊、燕郊等地。
部分未限購城市投資比重過高。50個未“限購”城市中有18個城市的本地人房產投資比重超過20%，投資比重為10%-20%之間的城市為14個，剩餘18個城市本地人投資比重小於10%。投資比重超過20%的18個城市均為經濟發達省份的二三線城市，包括江蘇省的常州、鎮江、崑山、太倉；山東省的濰坊、威海、煙臺、淄博；浙江省的象山、嘉興；遼寧省的盤錦、丹東、營口、普蘭店等城市。50個未“限購”城市中有14個城市的外地人購房比重超過20%，外地人購房比重占10%-20%之間的城市為12個，剩餘24個城市的外地人購房比重小於10%。
限購政策的出台已是“板上釘釘”，但二三線城市樓市的限購政策遲遲未見落地，社會上已經議論紛紛，顯然二三線城市的限購政策將直接反映出地方利益與監管層博弈的最終結果。業內人士分析，如果調控政策維持現狀，很可能出現限購城市受到未限購爆發上漲的影響也出現反彈。限購政策擴大的訊息發出後，最近很多城市已經出現恐慌性購房。鑒於中國二三線城市房地產市場在發展中存在較大差異性，“限購”政策不應“一刀切”，但對於純粹外地投資需求占比較高的城市則應儘快拿出“限購”政策。
政策延續
2011年12月，住建部知會地方政府，對於限購政策將要於2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之後對限購政策進行延續。除此之外，住建部還向地方政府知會了包括一般情況下不對已經出台的地方房地產調控政策進行“方向性調整”、樓市調控政策承繼性連線等在內的一系列主旨精神。
2011年一共有48個城市出台了限購令，其中有36個城市的限購政策沒有給出實施的截止時間，限購政策有具體截止時間的城市為福州、廈門、海口等12個城市。其中，除了南寧截止時間為2012年2月29日外，其餘11個截止時間都為2011年12月31日。
此外，這些城市的限購政策區別甚大，最嚴格的有北京限購5年，最松的有衢州本地戶籍只限購第四套房；有的城市只限購主城區，如廣州、珠海等。
政策鬆綁
“溫州鬆綁限購令”後續連日來，溫州成為國內首個鬆綁地方樓市“限購令”城市的訊息，引發外界高度關注。
到底是不是鬆綁？溫州樓市對此反響如何，房價會反彈嗎？此做法是不是與國務院限購政策有牴觸呢？寧波是否會跟進？昨日，本報記者對此進行了調查。
●市場反應
溫州房屋登記大廳座無虛席
記者了解到，溫州是8月6日開始調整限購政策的。根據新政，溫州戶籍居民（家庭）可購兩套房。市場對此反應如何？
15日下午，記者來到溫州市住建委房屋登記大廳。大廳內人頭攢動，800多個座位基本座無虛席。
記者看到一位50多歲的婦女正在向負責發放排隊序號的女工作人員諮詢：“我家已有一套房子了，現在又看上了一套房子，想買過來給兒子做結婚用房，是否可以登記產權？”
該女工作人員表示，“可以啊，從上周開始，一戶家庭就可以購買兩套房子。”
隨後，記者接著問：“那從可以購買兩套房子開始，每天的交易量是否有上升呀？”
工作人員回答：“那個當然囉，現在都下午4點多了，大廳里還有這么多人。”
“樓盤展示中心被擠爆了”
以前一戶限購一套，現在可以買兩套，這會不會導致房價反彈呢？昨天，記者走訪發現，最近溫州市民買房的熱情有回升現象。
一位姓周的企業老闆告訴記者：“得知政策放寬的訊息，上星期六，溫州一企業老闆召集多位親朋好友到樂清一個將要開盤的樓盤看房，買房熱情比以前高了。”
正想買房的葉先生則說：“這訊息一出來，我馬上就知道了。如果有好的房子，我還想買。”
溫州一售樓中心工作人員告訴記者：“樓盤展示中心一下來了2000多人，擠爆了！”
一房地產老闆告訴記者，新政對房地產行業來說是利好，在一定程度上會帶高交易量。珠海：取消外地戶口住房限購2016年4月13日，珠海住建信息網公布檔案，表示將取消過時的限制性措施，停止對商品住房項目實施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，居民(含非戶籍居民)購買144㎡以下的商品住房不再需要提供社保或納稅證明。
