定義
不動產登記1.登記是依當事人申請的行為。
2.登記是國家專職部門的活動。
3.登記內容為不動產物權及其變動事項。
4.登記事項須記載於不動產登記簿。
性質
不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。關於不動產登記的性質，大致有三種學說：
（1）公法行為說。
（2）證明行為說。
（3）司法行為說。不動產登記並非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生司法效果的事實行為。
包括權利
不動產登記（一）集體土地所有權；
（二）房屋等建築物、構築物所有權；
（三）森林、林木所有權；
（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；
（五）建設用地使用權；
（六）宅基地使用權；
（七）海域使用權；
（八）地役權；
（九）抵押權；
（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。
功能
不動產登記其次，我們要明確不動產統一登記的用途——為全國統一的不動產交易市場的形成構建明晰的產權基礎。同時，可以適度挖掘不動產登記的衍生價值。很多制度之間是有關聯的，可以相互補充、取長補短。反腐敗制度建設與完善，不是“單打獨鬥”，應該利用一切當今的與正在建立的制度資源，應該是“組合拳”。關注權力的“制度籠子”，不只是單純的反腐防腐制度，還有其他制度的幫襯與堵漏，形成制度的疊加，更加嚴絲密縫，不給權力留下絲毫機會。
制度設計很關鍵。不以反腐需求為初衷建立統一的不動產登記制度，這種思路是有道理的，但是也不能諱言該制度附帶的反腐敗功能。應將反腐敗基因注入該項制度的設計中，至少要預留一定的預期與空間，這並不會消解它的市場經濟的核心價值。
職責
機關職責
不動產登記 世界攝像攝影網供圖中國物權法既沒有去試圖界定什麼是實質審查，什麼是形式審查，更沒有去回答物權法要求不動產登記機構去進行實質審查還是形式審查，而是在聽取各方面意見的基礎上，針對中國不動產登記的實際情況，對不動產機關應當履行的職責作出原則性規定。該法第12條規定：“登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料。
（二）就有關登記事項詢問當事人。
（三）如實、及時登記有關事項。
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
具體來說，物權法要求中國的登記機構在進行不動產登記時應當履行下列職責：
1.查驗申請人提供的必要材料。
2.詢問申請人有關登記事項。
3.如實、及時進行登記。
4.法律法規規定的其他職責。
為保證登記機關更好地履行登記職責，物權法在規定登記機構應當履行的職責的基礎上，又對其禁止從事的行為作出明確規定。
法律責任
不動產登記2.登記機關賠償責任的歸責原則。侵權行為的歸責原則，就是指歸責的一般規則，是據以確定行為人承擔民事責任的根據和標準，也是貫穿於侵權行為法之中，對各個侵權行為規則起著統帥作用的立法指導方針。
3.登記機關賠償責任的構成要件。根據無過錯責任的歸責原則，中國不動產登記機關承擔賠償責任須具備以下要件：
（1）存在登記錯誤。所謂登記錯誤是指除了登記申請人弄虛作假，登記機關盡到了審查職責之外的情況，都屬於登記錯誤。
（2）存在損害事實。所謂損害事實是指因一定的行為或事件使某人受侵權法保護的權利和利益遭受某種不利益的影響。損害事實的存在是侵權賠償責任構成的前提，“無損害即無賠償”。
（3）損害事實與登記錯誤之間有因果關係。
4.登記機關賠償範圍及其追償。登記機關賠償責任的範圍應根據當事人因登記錯誤造成的實際損失來確定，包括主權利受損害的賠償、利息及當事人或利害關係人主張權利的費用，如申請更正登記、異議登記的費用，進行訴訟的費用，等等。
登記
將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關係，減少辦證環節，減輕民眾負擔。
建立不動產登記信息管理基礎平台，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享。
推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全。
中國有關部門將加快組建不動產登記局
實施以土地為核心的不動產統一登記制度，國土資源部將按中央部署，協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，紮實開展不動產統一登記。
國土資源部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會上說，不動產統一登記是國土資源管理的一項新職能。建立實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是中國產權管理體制機制的重大改革，責任重大，任務艱巨。當前，統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平台，要逐個落實到。重點是作好不動產統一登記的頂層設計，制度安排。
按照《國務院機構改革和職能轉變方案》、國務院第31次常務會議等有關要求，首先落實好統一登記機構和統一登記依據，儘快協調有關部門，建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，機構人員要到位，加強工作支撐。
標識
2018年3月5日，國土資源部辦公廳印發通知要求，在全國不動產登記機構和登記視窗啟用統一的不動產登記標識。不動產登記標識整體採用圓形設計，主色調為紅、藍兩色。外圓為“不動產登記”中英文。內圓設計內容包含土地、房屋、林地、草原、海域等不動產要素，頂部和線條結合代表房屋、林地，藍色代表海洋，底端圖形和線條結合代表土地、草原，同時也構成了不動產登記簿造型，中間線條底端構成了筆尖效果，寓意不動產統一登記於不動產登記簿上。
不動產登記標識不得用於商業活動或者私人行為。各級不動產登記機構可以在登記服務大廳、登記視窗顯著位置張貼或懸掛標識標牌。標識也可用於不動產登記機構工作人員證件、崗位牌、胸章以及內部辦公、文書報告、宣傳材料等。
模式
近、現代各國的不動產登記制度，大致可歸納為三種模式：契據登記制度、權利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。
（一）契據登記制度
契據登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產物權的變動，經當事人訂立契約即發生效力，但非經登記，不得對抗第三人。
契據登記制度具有以下法律特徵：
（1）登記為物權變動的對抗要件。
（2）登記與否不予強制。
（3）登記實行形式審查主義。
（4）登記無公信力。
（5）登記簿採取人的編成主義。
（6）登記不動產物權變動狀態，即不僅登記不動產物登記物權變動事項統一。
（二）權利登記制度
權利登記制度，又稱實質主義登記，是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創，並為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及中國台灣地區所採用。
權利登記制度具有以下法律特徵：
（1）登記為物權變動的生效要件。
（2）登記采實質審查主義。
（3）登記具有公信力。
（4）登記採用強制主義。
（5）登記簿采物的編成主義。
（6）登記以不動產權利的靜態為主。
（三）托倫斯登記制度
托倫斯登記制度世界攝像攝影網供圖
托倫斯登記制度世界攝像攝影網供圖
托倫斯登記制度，又稱權利交付主義登記，是指經實質審查後用登記機關發放的權利證書確認產權以便利不動產物權轉移的登記制度。
托倫斯登記制度具有如下法律特徵：
（1）登記不實行全面的強制主義。
（2）登記采實質審查主義。
（3）登記具有公信力。
（4）交付權利證書。
（5）登記土地上的權利負擔。
（6）設定賠償基金。
（四）三種登記模式的評析
上述三種不動產登記模式各具特色。無論是權利登記制、契據登記制還是托倫斯登記制，均與其本國的政治、經濟、文化、歷史傳統等因素緊密結合，並通過各自的內部調整，基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，將很難判斷孰優孰劣。
歷史演變
古代制度
古代的土地登記從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便於稅賦徵收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明只是其附帶性的作用，並不能作確權證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關資料，與現代不動產登記制度的公示要求相去甚遠。中國在民國以前的歷史上並沒有真正形成以公示為目的的登記制度。
建立發展
從中國不動產登記制度的形成與發展過程來說，中國在民國時期繼受西方法制，已經正式建立了不動產登記制度，然而該制度卻主要是為土地私有制服務的。建國初期，我們也曾建立起了不動產登記制度，但隨著社會主義改造的完成，中國在經濟體制方面實行全面的公有制，登記制度失去了存在的基礎，使該制度在中國一度中斷30多年。改革開放以後，特別是《土地管理法》頒布以後才逐漸恢復和發展。登記制度在中國雖然歷史悠久，但真正意義上的作為物權公示手段的不動產登記制度卻起步較晚，且一開始就服務於不動產行政管理的目的，帶有濃厚的行政色彩，使該制度未能在維護交易便捷與安全方面發揮其應有的作用。
制度完善
不動產登記
1.中國不動產登記制度的缺陷評析
從中國不動產登記制度的建立與發展來看，中國的登記制度存在諸多缺陷，主要表現在以下方面。
（1）未能形成統一的不動產登記管理體制。
（2）不動產登記的法律效力不明確。
（3）不動產登記的種類不健全。
（4）登記機關的責任賠償制度闕如。
2.完善中國不動產登記制度的建議
關於如何完善中國的不動產登記制度，學者們針對登記制度的諸多弊端從不同角度提出了很好的建議，歸納起來主要有以下幾個方面。
（1）建立統一的不動產登記管理體制。
（2）明確不動產登記的法律效力。
（3）健全不動產登記類型。
（4）建立登記機關的責任賠償制度。
3.中國統一不動產登記制度的構建
不動產登記（1）確立了統一的不動產登記制度。
（2）明確了不動產登記的效力。
（3）規定了不動產登記程式。
（4）健全了不動產登記類型。
（5）規範了登記當事人和登記機關的賠償責任。
執行情況
概況
據中新網記者不完全統計，至此，中國啟動不動產統一登記工作的省份至少已達到18個，這些地區包括天津、河北、內蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、上海、浙江、江西、山東、湖北、湖南、海南、四川、雲南、陝西、甘肅和山西。
其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西、山西等6省明確建立不動產登記聯席會議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川等5省(市)已在國土資源廳(局)內成立了不動產統一登記領導小組，此外，湖南已決定在長沙瀏陽市、常德澧縣、懷化芷江侗族自治縣先行開展相關試點。
進程
2014年4月，廣東省國土資源廳成立不動產統一登記工作領導小組及辦公室，全省不動產統一登記工作拉開了序幕。省國土資源廳相關負責人介紹，等國土部相關政策出台後，廣東再制定實施細則，或將先在廣州、深圳開始試點，再全省鋪開。
2014年開始，用3年左右時間能夠全面實施不動產統一登記制度，用4年左右時間能夠運行統一的不動產登記信息管理基礎平台，形成不動產統一登記體系。
2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平台投入運行，不動產統一登記體系基本形成。
2015年年第四季度國土部將在全國開展地方不動產登記職責機構整合情況的專項督察。根據國土部的工作方案，在9月中旬向省級人民政府發出督察通知書的基礎上，準確把握督察區域內地方各級不動產登記職責機構整合的具體情況，對2015年12月31日前不能如期基本完成不動產登記職責機構整合的地方提出問責的意見和建議。
全國省級不動產登記職責整合工作已經完成，市(州)一級完成187個，占比56%；縣(區)一級完成1125個，占比40%，在年底前完成市縣級不動產登記職責和機構的整合工作，時間緊、任務重、難度大。
《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日正式落地實施開始，便已有青島、廈門、廣州、深圳等多個城市先於北京市啟動了不動產登記制度，並發出了不動產權證書。南京、大連、瀋陽等城市也在積極推進中。北京市從11月9日正式實施不動產統一登記制度。16個區縣的市民新申請辦理的將不再是過去的“房本”，而是不動產權證書。另外，原有的房屋、土地等權利證書繼續有效，遵循“不變不換”的原則，權利不變動，簿證不用更換。
2016年10月8日，上海開始在全市範圍內全面實施不動產統一登記制度。
2018年6月17日，全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個視窗，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和民眾提供不動產登記服務。
實施原則
不動產登記 世界攝像攝影網供圖在實施統一登記後，新證書投入使用，原來已經頒發的各類證書繼續有效，不會強制換證，而是逐步替換舊證書，確保不增加企業和民眾負擔。
國土資源部有關負責人指出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，也是貫徹落實十八屆三中全會提出的“完善產權保護制度”“賦予農民更多財產權利”“健全自然資源資產產權制度”的一項基礎性工作，對於保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，方便企業、方便民眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度，夯實社會主義市場經濟基礎具有重要意義。
據悉，國土資源部將圍繞登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平台“四統一”，著力法制建設，在法律法規、規章政策、技術規範等諸多層面全面搭建制度框架。著力搭建信息共享平台，實現各類不動產審批、交易和登記信息實時互通共享，提高政府行政效能，方便社會依法查詢，提供有效服務。逐步拓展信息平台套用領域，為建立健全社會徵信體系和國家自然資源資產管理體制創造條件。
2014年3月26日，不動產登記工作第一次部際聯席會議明確，從2014年開始，通過基礎制度建設逐步銜接過渡，統一規範實施，用3年時間全面建立不動產統一登記制度，用4年時間運行統一的不動產登記信息管理基礎平台。2014年要建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度。2018年前，不動產登記信息管理基礎平台投入運行，不動產統一登記體系基本形成，實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享和依法查詢。
首批試點
武漢、西安、青島、重慶、徐州、瀘州、南寧、荊州等共15個城市
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不動產登記證明樣本全國已有30多個市（州）、70個縣（市、區）完成了職責和機構整合工作，基本具備了啟用新的登記簿和新版證書條件。不動產登記機構堅持“不變不換”原則，權利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動產登記簿證。各地不得強制要求當事人更換不動產權證書和登記證明，不得增加企業和民眾負擔。
2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》開始施行。國土資源部部長姜大明當天上午在江蘇省徐州市為申請領證的市民頒發了全國第一本不動產權證書。
徐州市民邢衛鋒領到了全國第一本不動產權證書後激動地告訴記者，自己非常高興，001號不動產權證書對自己居住的這個商品房很有意義。值得注意的是，此次不動產權證書發布及徐州市不動產登記信息平台的建設由武大吉奧信息技術有限公司（以下簡稱“武大吉奧”）和北京中天博地科技有限公司（以下簡稱“中天博地”）共同提供技術支持。
徐州作為全國4個不動產統一登記基礎技術研究試點城市之一，徐州國土資源局與武大吉奧、中天博地進行合作，率先開展了“房地”統一登記信息系統和資料庫的整合研究工作，並開發了徐州市不動產登記信息平台，高效地支撐了徐州市不動產登記局業務辦公信息化建設，為後期徐州市不動產登記工作的全面鋪開奠定了堅實基礎。雙方積極助推了徐州市不動產登記各項工作開展，房地數據整合、農村宅基地使用權和房屋所有權不動產登記發證等舉措均取得了顯著成效。
3月1日下午，睢寧縣不動產登記中心為市民頒發了全國第一本農村宅基地使用權和房屋所有權不動產權證書，此舉為農民財產安全提供了有效的法律依據和政策保護。
在新型城鎮化的背景下，徐州市持續推進城市化進程，不僅積極開展城鎮房屋登記工作，更是將農房登記納入不動產登記工作重點，編織農民財產的保護網。為探究農房登記的有效途徑和經驗，2014年，徐州市睢寧縣被列為“省級不動產統一登記試點”和“宅基地、農房統一登記發證試點”，各項工作有序開展。在睢寧縣試點工作中，武大吉奧攜手中天博地共同開展了基礎資料庫建設和不動產登記系統研發等工作，實現了“全流程最佳化審批、全區域便民服務、全業務網上辦理、全節點效能監管”，並在市、縣不動產統一登記工作整體推進中取得了重大突破。
2016年1月5日，湖南省芷江、澧縣、瀏陽3個地區發放了全省第一批不動產權證書，預示著湖南省不動產登記工作進入了一個全新的階段。湖南省從頂層設計出發，高度統籌規劃，立足利民便民的服務宗旨，充分利用中地數碼公司的MapGIS國產化信息平台，開創了省級不動產統一登記工作的全新模式，有望真正實現不動產登記工作政務為民、服務惠民的目標。
《不動產登記暫行條例》已正式實施並在全國多個省市進行試點。它的出台不僅為不動產權利人的合法產權提供了保護，也對國土資源信息化提出了更高要求。基於位置服務的地理信息系統及其相關服務能夠準確地整合各部門龐大且標準不一的信息數據，實現國土土地資源高效、統一的信息化管理，為不動產登記全面開展提供重要技術支持和實施基礎。武漢中地數碼科技有限公司根據國家最新的規範要求，以MapGIS國土云為基礎，開發不動產登記信息管理平台，支持辦理不動產統一登記。
平台以縣為單位，通過數據交換服務接口，如OGC服務、WebService服務等實現與各部門間業務數據的交換，建設了不動產登記資料庫，包括登記資料庫、空間資料庫、檔案資料庫，涵蓋城鎮地籍、農村確權、房產、承包經營權等專題。在此基礎上構建登記信息管理系統、登記信息公示系統，以及登記信息監管系統，最終實現統一登記交易、統一交易簽證、統一信息發布、統一收費標準、統一監督管理，監管不動產登記信息動態、產權變動情況、交易情況。
2018年12月19日，為落實民眾辦事百項堵點疏解工作，自然資源部下發《關於加快推進民眾辦事堵點疏解相關工作的通知》，督促指導加快解決涉及自然資源主管部門的11個堵點問題,確保2018年底前全面完成。
