名稱簡介
次級貸款又名次級抵押貸款和次級按揭貸款。次級抵押貸款概述
美國抵押貸款市場的“次級”（subprime）及“優惠級”（Prime）是以借款人的信用條件作為劃分界限的。根據信用的高低，放貸機構對借款人區別對待，從而形成了兩個層次的市場。信用低的人申請不到優惠貸款，只能在次級市場尋求貸款。兩個層次的市場服務對象均為貸款購房者，但次級市場的貸款利率通常比優惠級抵押貸款高2％～3％。
次級抵押貸款具有良好的市場前景。由於它給那些受到歧視或者不符合抵押貸款市場標準的借款者提供按揭服務，所以在少數族裔高度集中和經濟不發達的地區很受歡迎。
對借款者個人而言，違約會使其再融資難度加大，喪失抵押品的贖回權，無法享有房價上漲的利益。而且，任何一個借款人的違約對借款者所居住地區也有不良影響。據芝加哥的一項調研，一個街區如果出現一起違約止贖，則該街區獨立式單一家庭住房平均價值將下跌10％，而一個地區如出現較為集中的違約現象，將會嚴重降低該地區的信用度。
美國次級按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎上，而是建立在房價不斷上漲的假設之上。在房市火爆的時候，銀行可以藉此獲得高額利息收入而不必擔心風險；但如果房市低迷，利率上升，客戶們的負擔將逐步加重。當這種負擔到了極限時，大量違約客戶出現，不再支付貸款，造成壞賬。此時，次級債危機就產生了。
次級抵押貸款定價
通常，抵押貸款市場對借款者的收入、償付記錄和首付以及當地擔保者對借款者的了解程度都設定了相關的最低標準。這種方式就是典型的非價格信用配給。而次級市場中眾多的價格系列和產品種類使得這一市場更接近於價格配給，即採取基於風險的定價方式來分配信貸資源。
從借款者角度來看，次級抵押貸款的初始成本包括申請費、估價費用以及申請貸款的其它相關費用。持續費用包括抵押保險支付，本金和利息支付，後期費用，拖欠債務罰金，以及當地政府徵收的相關費用。從貸款者角度，其成本受到貸款違約情況和提前支付情況的影響。
借款者的信用記錄以及提前償付可能性是影響貸款定價的主要因素。另外三個決定貸款利率的指標是貸款等級、信用評分和按揭成數。
貸款等級共有六個：premierplus、premier、A-、B、C、C-。評級標準為申請者的按揭貸款償付記錄、破產記錄，以及債務收入比率。信用評分採用FICO指標。按揭成數（LTV）是指貸款與資產價值的比例。一般來說，貸款等級越高，FICO評分越高；按揭成數越低，表明貸款風險較小，相應定價越低，反之則越高。
通常，固定利率借款者的平均信用評分高於浮動利率借款者。在整個1990年代，次級抵押貸款借款者的信用評分呈現逐年下降趨勢，尤其是浮動利率次級抵押貸款。這表明1990年代次級抵押貸款質量存在問題，大量貸款提供給了信用較低風險較高的借款者。但從2000年開始，借款者信用評分開始逐漸上升。因為此時，貸款者開始關注貸款風險，並採取相應措施限制風險敞口。因此，在這一時期里，不僅整體貸款數量上升，並且機構發生了巨大的變化。提供給信用評分較高借款者的貸款量上升最為顯著。
借款者信用評分越高，貸款等級越高，相應的首付要求也越低。這也體現了風險補償原則。而按揭成數越高，借款者違約傾向越大，相應的首付要求越高。在1998年危機之前，首付額呈現逐年下降趨勢。而1998年之後，貸款者開始提高首付要求，貸款結構發生變化。按揭成數低於70和大於100的次級抵押貸款大量減少，而首付為10％的次級抵押貸款量上升顯著。
提前償付罰金也是控制風險的措施之一。當利率下降的時候，次級抵押貸款借款者傾向於提前償付貸款，以便以較低的利率重新申請貸款。而貸款的提前償付會給貸款者帶來損失，並且由於提前償付的可能性不可預測，這種損失也是不可測的。因此，為了限制提前償付這種行為，貸款者對提前償付者收取一定的罰金。
次級抵押貸款市場的興起與發展
首先，1980年的《存款機構解除管制與貨幣控制法案》 （Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act，DIDMCA）解除了美聯儲Q條例規定的利率上限。1982年的《可選擇按揭貸款交易平價法案》（Alternative Mortgage Transactions ParityActof1982）允許使用可變利率。1986年的《稅務改革法案》（Tax Reform Act of 1982）禁止消費貸款利息免稅。這一系列的法案都為次級抵押貸款市場的發展提供了一個良好的法律環境。
其次，1990年末開始，利率持續走低，現金流出式再融資開始流行。借款者不斷借入新債，償還舊債，並且新債的數額要超過原有債務。在房價持續上漲的時期，這種方式能使借款者源源不斷地獲得資金來源，進而增加了次級抵押貸款的需求。
最後，市場中相繼出現的各種變化也給次級抵押貸款的發展提供了利好條件。例如1990年代初期，由於利率上升，標準抵押貸款需求減少，按揭經紀人開始將更多的目光投入次級抵押貸款市場。而在1990年代中期，資產證券化的興起又給次級抵押貸款市場的發展提供良機。
按揭貸款證券化增加了資產的流動性，次級房貸市場開始迅速繁榮起來。在早期的飛速發展中，由於對風險的認識不足，次級抵押貸款定價普遍偏低。但1998年亞洲金融危機爆發，這一市場存在的諸多問題開始得到關注。雖然這場危機使次級房貸市場一度萎縮，市場發生大規模整合，許多小公司都相繼倒閉或被收購，但同時也使得投資者風險意識增強，以提高首付金額、採取提前償付罰金等措施限制風險。
危機過後，由於房價上漲以及利率持續下降至40年來的最低點，投資房產的成本降低。在房價不斷走高時，即使借款人現金流並不足以償還貸款，他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口。因此，1990年代末次級抵押貸款又開始了新一輪增長，直至今天（註：2007年次貸危機）這場危機的爆發。 這一曲折的發展表明，次級抵押貸款市場雖然天生存在高風險，但是至少在本次危機（註：2007年次貸危機）爆發前正在逐步走向成熟。因此，作為一種具有巨大市場潛力的新產品，其價值不能因為存在風險和問題而遭到否定。
次級債危機的根源
如果僅從次級債占全部金融資產的規模看，次級債對於衍生金融產品極為發達的美國來說，地位並不十分突出。但此次 “次級債危機”（註：2007年次貸危機）之所以能夠從美國的房地產市場迅速波及至美國的信貸市場、債券市場、股票市場進而引發了一場全球資本市場的大震盪，根本原因在於美國經濟運行近年來積累了較大風險，同時當前全球資本流動日益頻繁使市場預期趨同化明顯，導致金融風險很容易被放大。在當前中國經濟金融增長高位加快尤其是資產價格過快攀升，同時經濟金融開放進程提速的背景下，始於美國的次級債危機再一次為我們敲響了警鐘。
經濟決定金融，次級債危機始於美國房地產市場。911事件後，在寬鬆貨幣政策、積極減稅政策的刺激下，美國的住房消費需求迅速增長，而全球流動性過剩亦使得房貸市場供大於求，消費者和金融機構的風險偏好普遍增強，房屋抵押貸款快速增長，並推動了房價格迅猛上漲。但隨著美聯儲貨幣政策的緊縮和油價不斷上漲，美國經濟復甦放緩和居民收入增速下降，消費者還貸壓力不斷加大，違約風險開始集中暴露，房價也開始下跌。
這種風險迅速傳至美國的信貸市場。近年來美國旺盛的信貸需求使金融機構的整體風險意識普遍有所淡化，為提高收益而忽視操作風險的傾向在業務擴張中亦不斷強化。違約事件集中暴露後，許多金融機構陷入了不良資產激增、抵押品贖回權喪失率上升和資金周轉緊張的困境，加之對美國經濟成長預期放緩，一些金融機構提前催收可疑貸款的措施進一步增加了違約事件的發生。
信貸資產質量問題的暴露又很快傳導至資本市場。首先，次級債危機直接導致以房屋抵押貸款為證券化標的的各類債券的貶值，一些優質債券也由於市場的普遍看淡而遭到錯殺，同時一些與次級債類似的企業債亦被投資者拋售。其次，投資於次級債和其他高風險債券的基金遭到拋售和贖回，與房地產相關行業的股票也受到重創，加之不良的市場預期引導，美國股指近來下跌明顯。
在全球資本流動日益頻繁且國際企業多地上市的背景下，出於對受次級債牽連企業的盈利前景及經濟成長前景的擔憂，全球股市普遍出現了一種不良預期，最終引發了一場令人關注的股市大動盪。
可見，次級債危機的根源在於美國的房地產市場泡沫的堆積以及居民的過度負債消費。房價下跌後，大量的房屋抵押消費貸款來源被切斷，導致作為美國經濟成長主要推動力的消費增長乏力，經濟成長預期進一步下降，如此形成惡性循環。
次級債危機對中國的啟示
一是在經濟金融高位增長時期，應切實防止資產價格過快攀升和資產泡沫的堆積，避免因資產泡沫破裂導致經濟金融波動的風險。次級債危機再一次向我們表明，資產價格雖然是一種虛擬經濟元素，卻隱藏著相當大的破壞力，其過快攀升導致的直接後果就是對實體經濟的平穩運行造成巨大傷害。此次次級債危機（註：2007年次貸危機）始於美國房地產市場泡沫的不斷堆積，但就在美國房地產日趨繁榮的同時，風險也在不斷積聚。隨著美聯儲從2004年年中開始緊縮貨幣政策，同時油價高漲導致美國經濟復甦放緩和居民收入增速下降，房貸消費者尤其是低端房貸消費者的還貸壓力不斷加大，違約問題凸顯，房價下跌。因此，無論是此次次級債危機、1997年的亞洲金融危機還是上世紀日本經濟失去的十年，資產價格的過快攀升都是一個直接原因，其不斷積累了經濟周期性的波動風險。近年來，受流動性過剩等諸多因素綜合影響，我國以房價、股價為代表的資產價格增勢迅猛，其背後隱藏的風險應予以高度關注。隨著全球貨幣政策總體趨緊尤其是國內的巨觀調控將進一步強化，國內資產價格未來回調的可能性加大。一旦發生深度回調，將對中國經濟金融穩定帶來較大挑戰。次級債危機爆發後，美聯儲已明確表示，今後其貨幣政策將會更加關注資產價格，甚至將資產價格加入其政策調控目標當中。
二是在經濟快速增長時期，尤其應防止過度負債消費的過快增長。次級債危機之所以使眾多金融機構未能倖免，重要原因在於在房價快速上漲的背景下，住房信貸以及住房抵押消費貸款增長迅猛，其後由於違約問題集中暴露，導致金融機構不良貸款激增。近年來，我國住房信貸、住房抵押消費貸款增長很快，並且迅速成為商業銀行重點發展的高盈利業務。但隨著貨幣政策的進一步緊縮不可避免，個人貸款的違約風險增加。事實上，目前已經出現個人貸款違約率上升的苗頭。因此，為確保金融穩定，監管層應通過多種調控措施，遏制負債消費過快增長的勢頭，減少其可能給經濟穩定增長帶來的負面效應。 三是穩步有序地推進金融開放，當前尤其應加強對跨境資本流動的監管，最大限度地減少外部風險對境內資本市場的衝擊。近年來，在人民幣升值預期等因素的帶動下，流動性的境外輸入成為境內流動性過剩的一個很重要的原因，這其中包含了相當數量的短期投機資本。次級債危機迅速波及全球資本市場再次表明，在全球資本流動日益頻繁且市場預期趨同化的背景下，一個開放經濟體的金融市場很難獨善其身。對目前我國還處於建設初期的金融市場來說，市場規模、金融產品以及抗風險能力都尚待完善，因此穩步有序的金融開放至關重要。雖然目前我國還實行資本項目管制，但事實證明，相當數量的境外資金已經通過各種渠道流入境內，加劇了境內的流動性過剩。鑒此，監管層當前尤其應加大協調和配合力度，加強對跨境資本流動的監管，防止其對境內金融市場的穩定帶來不利影響。
四是主動加快人民幣匯率制度的綜合配套改革，儘可能地打破市場對人民幣單邊升值的預期，同時強化外匯儲備資金境外運營的風險分析。下一步看，美元加快貶值、美聯儲貨幣政策穩中趨松的可能性加大，在國內貨幣政策將進一步緊縮的背景下，人民幣對美元可能面臨更大的升值壓力。因此，在維持人民幣對美元總體逐步升值的走勢的同時，監管層應加大人民幣匯率制度綜合配套改革力度，加快壯大發展外匯市場，完善外匯管理體制，強化人民幣匯率制度改革的基礎。同時應儘可能地打破市場對人民幣單邊升值的預期，降低境外投機資金大量入境的壓力。此外，鑒於此次次級債危機（註：2007年次貸危機）將對全球債券和併購市場帶來較大的結構性影響，應強化外匯儲備資金境外運營的市場風險分析。
雖然現在，次級債危機對中資商業銀行造成的直接損失較小，但商業銀行還是應該引以為戒，防範於未然。
一是要高度關注經濟周期波動可能帶來的風險，未雨綢繆，全面構建穩固的風險觀。自2002年中國進入新一輪經濟成長周期以來，境內商業銀行在旺盛的貸款需求導致的盈利衝動和流動性過剩導致的盈利壓力的雙重推動下，貸款增長尤其是個人貸款增長速度居高不下，在盈利和風險的天平中，大多數銀行偏向了前者。但次級債危機對商業銀行的最大教訓就是，在經濟成長上行階段忽視風險必將導致經濟成長下行階段風險甚至是危機的爆發。中國經濟目前已經歷了近6年的經濟快速增長時期，無論是從經濟運行本身具有的周期性特徵，還是巨觀調控態勢來看，未來幾年中國經濟高位增長的勢頭可能放緩。而一旦經濟發生周期性波動，商業銀行的貸款質量將首當其衝。
二是高度關注個人住房信貸及個人住房抵押貸款的風險。近年來，出於戰略調整和經營轉型需要，境內商業銀行普遍將個人信貸作為一項業務和收入的主要增長點。但經過前述的分析，在目前資產價格快速攀升、未來回調壓力加大的背景下，並不能簡單地將個人貸款或消費性貸款視為低風險貸款而不加選擇地大力發展。數據顯示，今年個人中長期住房貸款增長呈繼續加快態勢，前5個月個人中長期住房貸款累計新增2253 億元，同比多增2677億元；7月份上海中資商業銀行個人住房貸款繼6月放貸激增後再次大幅增加，當月新增房貸58.7億元，比上月多增13.2億元，相當於第二季度的全部增量。個人信貸快速增長強化了銀行信貸長期化的勢頭，銀行不良資產的上升的隱患加大。因此，次級債危機對商業銀行的第二大啟示就在於，應高度關注個人貸款風險。為此，商業銀行應加強信用系統建設，提高風險防範能力。
三是應切實防止信貸資金進入股市。次級債危機迅速由信貸市場傳遞到資本市場，又對信貸市場造成重大打擊，說明在產品創新不斷加快的現代金融體系，風險的跨市場傳播較以前亦明顯加快。近年來銀行資金進入股市的事實將給商業銀行的資金安全提出挑戰。近來，監管層已對企業挪用信貸資金的8家銀行分支機構進行了行政處罰。從商業銀行自身來說，應自覺高度關注信貸資金流向股市引發的信貸風險，從加強信貸審查、貸後管理等多方面防止防止信貸資金進入股市。
編輯本段
次級抵押貸款辭彙表
抵押貸款的利率可定期重新設定，在最初的“優惠”低利率到期之後，通常每12個月會重新設定一次。新的利率是在根據市場情況上下變動的指數利率上，增加一個固定的百分比，或稱“收益率”。典型的指數利率就是美國一年期國債所支付的利率。傳統的“優質”可調利率抵押貸款的收益率通常約為2.75%。次級貸款的收益率一般都超過5%。
房地產估價師
房地產估價師在房屋出售前會進行檢查以確定其價值，通常是將房屋與周邊最新已被出售的房產進行比較。貸款人需要估價書來擔保房產價值足夠作為貸款抵押。許多評論家認為正是由於草率或者不誠實的估價書才造成了現在的房價泡沫，將市場哄抬至高位然後下跌。評論家指出數個利益衝突之處：雖然是由房屋的買主僱傭評估師並支付費用，但是通常是由為房屋出售者服務的中介向買主推薦評估師。只有當交易順利進行，中介才能從中獲利，而房屋的所有者是否有能力償還貸款或者以足夠的金額出售房產以清償貸款，與中介的收入無關。評論家還指出出借人也不用關心借款人未來的償還能力，因此也無視虛高的房屋估價書。出借人通常是收取最初的費用，然後將這些抵押貸款出售給投資人。
拍賣標價證券
一種債券，例如公司或者地方政府債券，採取浮動利率，其利率通過拍賣而進行重設。利率重設的頻率可能是每天一次，但是間隔很少會超過35天。這些證券通常被認為是安全的流行性投資，回報高於其他“現金”等價物，例如貨幣市場基金。但是由於次貸危機所引發的信用危機使得這一市場也在萎縮，即使只有極少數的證券發行者真的存在拖欠債款，現在投資者也很難或是幾乎不可能出售這些債券。因此，拍賣標價證券市場的問題也被視作是信用市場恐慌程度大小的一種衡量。
自動授信
使用電腦程式來評估借款者是否能夠償還貸款。20世紀80年代和90年代所開發的系統，主要關注下列指標：申請人的信用記錄、財產和貸款信息，以及同一申請人以往如何處理相同情況的數據等。這一系統加快了貸款審查進程，並且規避了人為偏見，但是由於次級抵押貸款和其他新型抵押貸款的數據極少，當利率上調房價下跌時，很難準確預測貸款償還情況。
債務抵押債券
一種由貸款、債券或者其他債務等組合作為標的債券。通常，CDO以打包或者“部分”（Tranches）的形式出現，風險越高收益越大。 Commercial Bank
商業銀行
雖然區別日益模糊，商業銀行的主要業務是吸存放貸。這與投資銀行不同，投資銀行主要從事新股和債券的承銷發行以及證券市場的其他業務。大蕭條時期所制定的法案《格拉斯-斯蒂格爾法案》（Glass-Steagall Act）旨在禁止商業銀行從事投資銀行的業務，反之亦然。而這部法律的廢除使得兩者之間的業務分隔越來越模糊。
信用危機
銀行和其他金融機構停止貸款或者將利率提升到一個很高的水平，造成在此利率下個人、企業和機構減低他們的借款額，這種情況就是信用危機。在次貸危機中，由於擔心借款人違約所帶來的普遍性恐慌引發了信用危機。這是從因為貸款抵押證券的價值不明，因此擁有大量此類證券的市場參與者財務狀況也受到懷疑而開始的。
貼現率和貼現視窗
貼現視窗是美聯儲所採用的一種機制，即向合格銀行發放短期貸款以維持其現金流動性。貼現率是指此類短期貸款的利率。歷史上，貼現視窗僅限於提供隔夜貸款，應對臨時情況。而次貸危機所引發的信用危機使得銀行難以借款，聯邦當局放鬆了貼現視窗的限制。在2007年9月，條款改為銀行借款可長達30天，並且將貼現率由5.75%降為5.25%。2008年4月30日進一步降低利率，僅為2.25%。在2008年3月16日，貼息貸款時限延長至90天。
資產淨值
房屋價值與抵押貸款所剩債務之間的差額。在抵押貸款期間，房屋所有者的月供將逐步減少剩餘的本金或者債務。在這期間，房屋價值逐步升高。這兩大因素導致淨值增加，使得房屋所有者確信出售房產所獲資金足以償清貸款。然而，在過去的1~2年內，全美的房屋價格平均下降了13%，在前幾年獲利頗豐的某些市場上，價格下跌幅度更大。由於最近貸款買房的借款人尚未償還足夠的貸款以大幅降低其債務，他們目前屬於“負資產”——即房屋的價值低於所借貸款。
聯邦基金利率
這是由美聯儲公開市場委員會所設定的利率，是美聯儲的存托銀行向另一家存托銀行借出短期貸款的利率。美聯儲通過提高利率來抑制借款，減緩經濟並且降低通脹風險。通過降低利率來鼓勵借款，使得貨幣充裕來刺激經濟發展。
止贖權
指的是一旦借款人違約或者停止交納月供，貸款人將獲得房產所有權的這一過程。房屋作為擔保物以減少貸款人的損失。這就是為什麼按揭的利率低於信用卡利率，因為後者沒有擔保物。通常，因為各種法律費用、訴訟期間數個月的月供損失，以及出售維護不當的房產的難度，貸款人訴諸於止贖權僅能償付其所貸款項的一半。
《格拉斯-斯蒂格爾法案》
對應1929年的股市崩盤，美國國會於1933年通過的法案，由此聯邦法律禁止商業銀行從事投資銀行的業務，反之亦然。這一法律於1999年因鼓勵創新而被廢除，允許商業銀行和投資銀行開展另一方的業務。許多專家認為這一法律的廢除為政府部門留下了諸多監管空白。
投資銀行
一種金融機構，主要參與承銷新股、債券和其他有價證券的發行，對公司的收購和兼併提出建議，以及進行其他與金融市場相關的業務。直到1999年《格拉斯-斯蒂格爾法案》廢除之前，投資銀行禁止從事商業銀行的業務，例如吸存放貸。近年來，兩種銀行之間的差別逐漸模糊。
流動性
說明了購買和出售有價物的難易程度。流動性投資，例如購買知名公司的股票，可以在短期內買賣，而非流動性投資則做不到。房屋通常被視作非流動性投資，因為房屋出售通常需要數月時間。市場情況惡化時，流動性投資可以變成非流動性投資。例如，發行公司債券的公司遇到財務困境，這使得投資人擔心這家公司可能無法償還所承諾的本金和利息，那么其債券流動性將會降低。
貸款與價值比率
指的是按揭貸款規模與房產價值的比率。在20世紀80年代，貸款人通常要求首付款為總房價的10%-20%，而按揭額度為成本的80%-90%。在90年代和2000年以後，貸款人的按揭達到了購買價格的95%-100%，有些時候甚至更多，屋主用其多餘部分來支付房產買賣手續費或者修繕房屋。沒有交納大額首付款的屋主並沒有以自己的財產承擔風險，當他們出現財務問題的時候非常有可能停止支付按揭款。
單一險種保險
這是一項保險政策，保證債券或者其他類型債務發行人可支付所承諾的本金和利息。通過購買這種保險，發行人可以提高債務安全評級，降低必須支付的利率，從而吸引投資者。單一險種保險最初用於地方政府債券。保險人逐步擴大他們可承保的債務類型，當次級抵押貸款的發行人未能按期支付債務時，保險公司必須強制支付賠款，不少公司因此損失慘重。
道德風險
最早是一個保險行業術語，指的是提供安全保護網反而會刺激危險行為增加的情況。有些人認為旨在幫助在次貸危機中受損的屋主和貸款人的措施將會導致風險更大的貸款行為，反之，讓這些人面對承擔損失的衝擊將會抑制高風險行為。
抵押擔保證券
抵押擔保證券是由投資銀行等證券公司將大量房屋貸款進行捆綁作為抵押的一種證券形式，類似於債券。持有抵押擔保證券的投資人將根據他們所購買的本金和利息份額，定期收到屋主所支付款項。通常，大量的抵押貸款被打包或者分為幾個“部分”，每一部分的風險和收益均不相同。持有最安全部分的所有者收取的利率最低，但是有權作為第一順位獲得屋主的付款。而持有風險最大部門的持有人收取最高利率，但是如果屋主不能支付月供，那么他們則是第一個受損的人。
資產負債表外實體
由母公司設立的一種子公司類型，用於融資或者開展某一特殊業務。因為子公司是獨立的法律實體，它的資產和負債不會顯示在母公司的資產負債表或者會計報告中。資產負債表外實體確實擁有合法用途，但他們可被用於向母公司股東隱藏負債狀況。在次貸危機中，金融公司運用這些實體從事高風險業務，例如出售以次級貸款為抵押的抵押擔保證券。當實體受損時，母公司根據法律無須提供幫助，但有些母公司為了保護與那些投資於此類實體而受損的客戶關係而被迫伸出援手。因此，母公司也遭受了其股東所沒有預見到的損失。
提前還款罰金
許多次級抵押貸款包含如下條款：在還款期的頭幾年就清償全部貸款的屋主必須交納額外的費用。這為那些希望以更優惠的條件重新貸款以償還次級貸款的借款人創造了新的障礙，因為次級貸款由於利率增加而需交納更高的月供。
評級機構
信用評級機構為公司債券等證券打分或者評級。他們的主要工作就是評估風險，從而決定債券發行人是否能向投資人償付所承諾的本金和利息。考慮因素包括發行人的財務健康狀況、金融市場的一般情況，以及發行人與之有業務往來的其他公司的財務情況等等。被評為最佳質量的債券或者其他證券，例如AAA級，通常支付的利息低於風險更大、品質更低的債券。因此，當所發行的證券獲得高評級，那么發行人就節約了成本。在次貸危機中，許多抵押擔保證券的風險遠遠高於它們各自的評級，導致眾多評級機構備受批判。一些專家認為評級機構已經盡其最大努力來評估那些缺少歷史數據的新型證券。而批評者則指出：評級機構有財務上的動力來滿足為那些為其評級付款的發行人，而且評級機構經常與這些公司之間還有其他有利可圖的業務往來。
利率重設
重設就是改變某一可調利率抵押貸款（例如ARM，即拍賣標價證券）利率的過程。大多數的ARM一開始只收取“優惠”利率，在頭1-3年間保持不變。此後，隨著市場利率的升降，利率通常12個月變化一次。
風險溢價
風險溢價指的是投資人要求較高的收益以抵消更大的風險。財務動盪的公司所發行的“垃圾”債券通常支付的利息高於特別安全的美國國債利息，因為投資人擔心公司將無法支付所承諾的款項。
證券化
像屋主每月交納月供這樣的收入流可以進行捆綁形成一種債券，出售給投資人。這就是證券化。證券化允許原始貸款人將所持有的長期價值（例如30年期的按揭）轉化為即時收入，為其他貸款提供現金。因此，證券化也使得更多的抵押貸款有錢可用，將抵押貸款的風險分散到全世界的投資人身上。投資人對於高收益投資的渴求可能會促使抵押貸款的出借人提供超過合理水平的次級貸款，這就導致了次貸危機。
結構化投資工具
結構化投資工具是指一種通過出售短期低利率的證券、購買長期高利率的證券、並從中獲利的基金。2007年，許多結構化投資工具都遇到了麻煩，因為短期利率上調而抵押擔保證券變得難以交易。雖然設立結構化投資工具的金融公司通常無法律責任去支持這些獨立實體，許多公司仍然覺得他們必須這么做，以保護與投資人之間的關係。
次級貸款
次級貸款就是一種提供給那些信用評級較低或者具有可能加大其違約或者無法支付月供等其他風險特徵的借款人的抵押貸款。為了抵消風險，次級貸款的利率高於通常的“優質”貸款利率。大部分次級貸款開始的1-3年間收取較低的優惠利率。此後，通過在基礎利率（即某一債券的市場利率）上增加一定百分比來重新設定利率。從2005年起，重設利率使得不少次級貸款的借款人每月月供增加50%以上，造成了拖欠付款和房屋止贖等現象不斷增多。 系統風險
指的是危害整個金融系統的風險，就像傳染病或者多米諾效應一樣。例如，一家機構的破產可以危及對其資產可主張權利的其他機構。這種對其他機構的損害可以會以同樣的方式傷及更多機構，創造出多米諾效應。美聯儲擔心出現系統風險，因此採取了多個措施防止貝爾斯登（Bear Stearns）股票崩盤。
短期標售工具
由美聯儲於2007年12月所設立，旨在提高金融市場的流動性。短期標售工具向銀行提供可長達28天的貸款。美聯儲已經逐步增加通過短期標售工具可運用的資金額度，目前已增至1500億美元。
定期證券借貸工具
由美聯儲於2008年3月所設定，向主要的交易人（即主要銀行和投資銀行）提供長達28天的貸款。貸款額度可高達2000億美金。除了現金，定期證券借貸工具還提供美國國債，以風險更高的證券作為擔保。這包括了抵押擔保證券、學生貸款擔保證券、信用卡借款、家電貸款和汽車貸款等。 Tranche
部分
較大事物中的一部分。抵押貸款被捆綁在一起，轉化為債券出售給投資人。雖然整體來看這種債券不太可能獲得AAA級投資評級，但是這些證券可以被分割為風險不同的各個部分。如果屋主停止支付月供，那么高風險部分首先受損，但是這部分債券也會帶來最高的收益。其他部分可能有權第一順位獲得借款人的月供，更安全但是收益也較低。雖然這些抵押貸款整體上無法獲得較高的評級，但是通過將風險集中在評級較低的那一個部分上，投資銀行可以從中提煉打包出AAA級評級的證券。
透明度
指的是外界看清內部運行的難易程度。美國證券市場被認為是很透明的，因為財務報表要求提供各類詳細信息，例如利潤、損失、資產、負債、高管薪酬、訴訟以及其他可能影響股票價格的因素。正是由於缺乏透明度或者不透明才導致了次貸危機，因為投資者、監管人員和公眾很難看清那些決定次級貸款證券價格的因素。當危機蔓延開來，投資人擔心繫統中可能存在著比看起來更重大的風險。
