創辦初衷
個人拍地俱樂部有效疏導房產投資需求
由錢生輝發起的“個人拍地俱樂部”剛剛才在上海掛牌成立。這一機構旨在募資拍地、開發建房，其最終目的，如同錢生輝個人的名字一樣，就是讓來自個人投資者的私募資金，在經過房地產項目的一整輪開發、流轉之後，更加值錢，更加熠熠“生輝”。“市場中有那么多投資者在炒房，何不把他們的投資需求梳理一下，將炒房用的資金集合起來，共同拿地塊、造項目呢？”在錢生輝看來，房價之所以不斷飆高，除土地價格因供求失衡不斷高漲，更主要的原因，在於房地產市場的投資需求得不到有效疏導。
“個人炒房的錢動輒上百萬，甚至上千萬，如果用這些錢去拿地、開發項目，並不是沒有可能的。”錢生輝名下的房地產投資諮詢公司，過去就有一批購房的會員。當得知其要組建“個人拍地俱樂部”，這些曾經的炒房一族被吸納入會，成為買地的投資者。
會員
大多是企業老闆高管
事實上，錢生輝所謂“個人拍地俱樂部”，更多像是一種私募。根據不同的地塊、不同的項目，由專業的房地產投資諮詢公司出具可行性報告，向個人募集資金，在土地市場上拿地，隨後成立專門的項目公司，著手整個房地產項目的開發、建設、銷售等。錢生輝強調，他發起的這個“個人拍地俱樂部”最根本的目的，是要把類似於土地這種“原材料”掌握在手中，“跟炒房比起來，拿地的‘水分’要少很多。”
錢生輝私下透露，截至目前，首批入會的會員雖然不到20個，但都表達了想要進軍土地市場的迫切願望。他們中大多數是企業的老闆、高管。投資購房，曾是他們共同的愛好，如今的募資拿地，又成為這群投資客的新興趣和新愛好。
開發方向
定位中低價商品房開發建設
在發起組建“個人拍地俱樂部”之初，錢生輝便將這一新型募資拿地模式在日後的主要發展方向，定位於中低價商品房的開發建設上。在其看來，這一塊房源的稀缺，直接導致目前房地產市場上眾多“夾心層”的存在，即那些買不起大房型、又達不到政府所規定的保障性住房標準的群體。
據悉，上海的郊縣以及長三角的一些二三線城市的土地市場，將是“個人拍地俱樂部”首個進軍的目標。而對於房地產項目開發的周期，錢生輝給出了一個有些理想化的時間——一年。
原因
個人拍地利潤高於買房？
2009年11月26日，臨港新城環湖西三路WSW-C3-4-1地塊開始出讓，經過數十輪激烈舉牌後以1.7060億元成交，比起始價4779萬元高出257%。據顯示，競得人是一位個人買主，名為“林巍”。在此之前一周的11月19日，在安徽省蕪湖市舉行的土地拍賣會上，一塊標號為200926的地塊被名為錢志勇的神秘男子以4.3億元競得。而在參加拍賣的11位競拍者中，有5位以個人名義競拍。克而瑞(中國)信息技術有限公司太原機構的負責人李峰透露，山西已經出現了煤礦主大規模買地的案例，9月至今，太原已有五六宗土地出讓給個人，這些地塊小的也有300畝，大的甚至達到1000畝。“買地的利潤，一定會高於買房。”李峰這樣解釋個人買地的動機。這一觀點被部分個人買地者認可，上述拍地俱樂部的成員嚴偉說，相比買房投資，買地的成本要低廉許多，而且從拍地開始介入，可以獲取整個開發流程中大部分的利潤。同時，他表示，土地的升值空間比房屋更高。
上述說法得到易居中國和同策房地產研究諮詢機構的數據支持。2008年1月，上海全市的商品住宅成交均價是11811元/平方米，而2009年11月的成交均價是18686元/平方米；土地方面，2008年1月，上海商品房土地拍賣的溢價率只有17%，而11月已經高達222%。“開發商‘囤地’三五年，不開發就能獲取高額利潤，這自然會引來效仿者。”衛明不動產智庫的負責人蔡為民說出了部分個人買地者的心聲。他認為，正是部分房地產企業‘囤地’帶來的高利潤，才導致了追求利潤的其他行業資本進軍土地市場。
風險
極有可能被“套牢”。
儘管買地的投資利潤遠高於買房，但其中的風險也不容忽視。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，個人購買土地後，很難再轉讓給其他企業和個人，而且土地開發對於個人來說難度太大。上述個人拍地俱樂部的會員全宏傑也認為，如果個人對區域規劃不熟，對地市、樓市不了解，買地投資極有可能被“套牢”。蔡為民說，目前個人買地獲取利潤的方式，主要是“囤地”，但個人“囤地”的風險遠大於企業。在他看來，開發商“囤地”只是暫時的現象，有關部門早晚會予以清理，屆時，個人囤積的土地很有可能會被依照規定收回，導致巨額投資化水；如果考慮個人開發，個人自有的開發經驗、資質、融資能力以及團隊都是難以解決的問題。
辦法
讓“炒房客”造低價房？
上述個人拍地俱樂部的負責人錢生輝說，在成立個人拍地俱樂部前，他就已經看到了個人買地所存在的各種風險，成立這個俱樂部的目的，是把大量用於買地的個人資金，轉化為項目開發資金，造更多的房子增加供應量。錢生輝說，活躍在內地樓市的“炒房客”，對房地產市場秩序有干擾作用，他一直想設法將他們的投機資金引為可以利用的房地產開發資金。當市場出現個人買地潮後，他突然有了主意——和 “炒房客”合作，引導他們的資金去購買土地，進而一起建房，為市場提供大批性價比高的中低價住宅。他希望通過引用這樣一種模式，大量建設中低價住宅，使既沒有能力買房，又不夠廉租房和經濟適用房標準的“夾心層”有房可住。對於這一構想，易居中國分析師薛建雄表示贊同，但他表示，是否能成功，還有待實踐的檢驗。
業界反應
他們或從“炒房”轉向“炒地”
在聽聞有人要募資拿地時，大多數業內人士的第一反應便是，這群人要從“炒房”轉向“炒地”，從空置商品房轉向囤積土地，以求既得利益的最大化。近些年，延遲項目啟動的時間，拖長項目開發的周期，已成為不少開發商的慣用招數。實踐中，“捂地”所獲得的市場利益要遠遠大於“捂盤”，違規“囤地”現象在國內一線城市比比皆是。
錢生輝及其帶有濃重投資色彩的“會員”們，是否也是看到了“囤地”能夠讓錢來得更快、更多一些呢？錢生輝信誓旦旦地回答:“否！”“不捂地、不捂盤”，把大量用於炒房的個人資金，轉化為拿地拍地、項目開發的資金，造出更多的房子增加市場供應量，以期在最大限度上實現募集資金的滾動開發，既是錢生輝自己給出的承諾，更是眾多願意自掏腰包“砸錢”的投資者們共同的期許。
專家觀點
個人開發房產，難。
“靠募資拍地建房，這在國內基本上還只是個夢。”對於錢生輝發起的“個人拍地俱樂部”，上海易居房地產研究院發展研究部部長楊紅旭並不看好。楊紅旭表示，部分房地產企業“囤地”帶來的高利潤，導致追逐利潤的其它行業資本進軍土地市場。儘管“囤地”的投資利潤遠高於“炒房”，但其中風險也不容忽視。個人購地後，很難再轉讓給其它企業和個人。“無論是募資還是拿地或是建房，各個環節都無法有效控制，且現有的個人徵信體制尚不完善，都會使具體操作中出現很多問題。”楊紅旭甚至認為，“個人拍地俱樂部”很快就會煙消雲散。滬上房地產分析師薛建雄認為，一些中小城市確實有私人老闆買地，再以入股的方式進行後續開發。“但以合資的形式拿地建房，存在很大問題。”薛建雄質疑，房地產的開發流程相當複雜且周期長，這之中任何一個環節都存在巨大風險，對於“個人拍地俱樂部”這樣的私募方式，如何規避、監管其中的風險，確保投資者資金始終處於安全狀態，值得深思。
