羅建法名人簡介:
羅建法《東方企業家》主編助理畢業於武漢大學，曾從業於美的，萬和等知名家電企業，先後從事銷售，推廣，戰略研究等工作。混水摸不到魚，就此上岸，後進入媒體，為《經理人》雜誌社高級編輯及《中國新時代》副主編，純屬半路出家之歪嘴和尚。善於將更廣泛領域的話題引入企業之中，以引導思考；同時，能夠融入個人所見，綜合他方之長，並且打開一扇通向更廣袤空間的門，提供一種宏闊的視野。致力於中國商業精神與公司治理的研究。以博雜，激越，深邃，尖銳為主要風格。
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商業普世主義中的房地產
由國內領先財經傳媒第一財經傳媒有限公司、中國城市房地產開發商策略聯盟、VNU集團萬耀企龍展覽有限公司三方聯手主辦的上海國際地產大會媒體見面會上，一場關於“中國房地產的未來”的“頭腦風暴”引起了廣泛的關注，曾經以“只給富人蓋房”的大膽言論引起轟動的華遠集團總裁任志強，宣稱“出現‘窮人區’和‘富人區’是很正常的，就像讓一部分人先富起來一樣，也要讓一部分人先住進‘富人區’，以後才能都變成‘富人區’”。建業的胡葆森、萬通的馮侖等在場的另幾位房地產大腕，均很支持任志強的觀點。對於房地產業的未來，任志強更宣稱，在20年內，房地產業都不會出現泡沫，房價仍然會持續上漲。
在中國目前的富豪榜中，房地產商人無疑是造就富豪最多的行業，而在無論在政府曾面還是民間，房地產業都堪稱支柱產業之一，並且與千千萬萬的民眾生活息息相關。在世界商業史上，一切大眾化的產業，都具有普世商業的特徵：以滿足最廣泛的需求，帶來更廣泛的福起，來獲得更偉大的成就
房地產業在未來的二十年中，會完成普世主義歷程嗎？
誰需要房子？——一作為必須品的普世商業
在現代商業社會中，需求可以分為兩種，必需和選擇性需求。
有人可以香車寶馬，賓士天下，也有人可以打車上班，還可以坐公共汽車上班，甚至還有人走路上班，買汽車與不買汽車，買什麼汽車，是可以選擇的；窮人的家庭可以不看電視，稍微好點的可以看黑白電視，一般的家庭可以消費普通的彩電，富裕的家庭可以買液晶，背投，買不買彩電，買什麼樣的彩電，也是可以選擇的；富豪之家的夫人小姐，大可以在繁華之都，用來自的巴黎、義大利的香水，把自己打扮得流光溢彩，偏遠的小村莊裡，一個村姑也許會為得到一瓶普通的香水而歡呼雀躍。
但是，買房子，對於絕大多數的民眾來說，卻是不得不為之，日行千里，夜眠八尺，是人生存的必然要求。買房是一種大眾化的消費，而非奢侈品消費，房地產市場的大門，注定了必須對最廣大的民眾敞開。房地產必然要成為一種普世性的商業。
在世界近現代商業史上，一個正常的商業社會中，從來沒有出現必須消費品不能為大眾所普遍享用的時候。人們吃不起飯？豈不是全部都要餓死？而出現必須品不能普世的時候，必然是一個不正常的商業環境中，社會失衡，戰亂頻繁，商業也處於無序之中。以糧食產業為例，無論是是法國大革命，還是國共政權的更替期，都曾出現過商人大量囤積糧食，米價飛漲的情況，弄的民不聊生，但是，隨著社會秩序的重新安定，必須品迅速又為廣大民眾所普遍享用。
正如一個不能保證人人有飯吃的社會必然天下大亂一樣，不能保證最普遍民眾有房住的社會，也一定天下大亂，失去秩序的商業社會，也定然不能繁榮發達。現在南美洲經常性的社會動盪和普遍性的貧窮，與此不無關係。而在治世，在一個正常的商業社會，有必需品，就必然需要得到滿足，這是商業社會存在的普遍根基，也是最基本的常識。
作為必需品的房子，必然要具備普世商業的特點，服膺商業普世主義。
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。中國的房地產業，不僅僅是為富人階層提供享受，更重要的是為最廣大的民眾提供普遍基本生存需要和滿足。房子永遠不是少數人的專利，而是大眾的必需。
當一種最基本的、無法選擇的需求都無法滿足時，房地產不僅不是普世的商業，某種程度上講，甚至是給社會帶來災難的商業。政治動盪，經濟衰退，社會處於無序之中。
房子為誰而造？——商業普世的鐵律
羅建法房子難道真的只為富人而造？一般收入人群的市場為什麼沒有人關心？在一個成熟的市場，總是有高端產品，中端產品和低端產品，而在國內的房地產市場，中低端市場卻已經迷失在高入雲霄的房價之中。先假定房地產作為經濟支柱產業的地位合理，那么，就出現了一個奇特的現象：一個所謂的支柱產業，卻是一個不充分滿足市場的產業。
在世界商業史上，惟有哪些能夠滿足最廣泛群體需求的產品，最終使最大範圍內的社會群體享受商業社會福祉的產品，才具有持久的生命力。這是商業世界普遍的法則。商業的發展過程，就是不斷地滿足更廣泛的消費群體的過程，最成功的商業，往往是能夠提供最廣泛滿足的商業。
在2005年度世界500強的企業中，我們可以發現，連續四年來排在第一位的，赫然是零售業巨頭沃爾瑪。而除掉石油、金融等壟斷性和專業性比較強的行業外，通用汽車、松下電器、豐田汽車、福特汽車也都進入前10名；在前100名中，汽車、家電、食品、零售等傳統行業更是居絕大多數，這是一個有趣的現象。
為什麼沃爾瑪能夠超越那么多我們看來非常重要的行業巨頭，成為世界第一？為什麼傳統的消費品行業的企業能夠居絕大多數席位？沃爾瑪成功的第一法寶是薄利多銷，由此吸引的數以十億計的顧客群，是其成功的根基。正是滿足了最廣泛群體的需求，成就了龐大的沃爾瑪帝國；像星巴客、雀巢、可口可樂、麥當勞等食品企業之所以榜上有名，是因為食品乃是一切人所必不可少的消費品；而汽車、家電企業的出位，很大程度上也因為在已開發國家汽車家電已經非常的普及。在某種程度上說，世界500強中，零售、汽車、家電、食品、化妝品等行業巨頭輩出，就是因為這些行業是一種普世的商業。正是商業普世的強大力量，成就了這些龐大的商業帝國。
在國內，家電行業經過90年代以來持續不斷的普世運動，業已成長中國最發達，市場化程度最高的行業，作為支柱產業的房地產產業，要成為一種偉大的商業，也必然要經過類似的歷程。
房子為誰而造？
不光為富人而造，而是要給包含各個階層在內的更廣大的群體而造。
造什麼樣的房子？
不光要為富人建高檔房，而且要為更多的人建立經濟適應房，高端市場的豪宅只能是金字塔的塔頂，而更廣大的根基，在於中低端市場的經濟使用房。
而在巨觀領域來說，構建理性的房地產市場，也暗合了一種理性的社會結構，現代社會中，最合理、最和諧的社會，應該是橄欖型：富豪階層和一無所有者都是極少數，而中產者才是社會的中堅。同樣，在一個理性的房地產市場，居有豪宅和無家可歸者是少數，而居者有“平房”者，也應該是大多數。
誰使商業偏離常道？——威權社會的商業怪胎
作為一種普世的商業，一定能滿足最廣大消費群體的需求，也一定在其消費能力之內。但是，我們的房地產業，卻偏離了商業的的常道，廣大的普遍消費者需要房子，卻少有人去為一般消費者造房子。遠遠超越民眾經濟承受力的房價，使房產遠不能為一般消費者普遍享受。
近日，國家發改委和國家統計局發布二月份全國70個大中城市房屋銷售價格信息，2006年2月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%。 而在過去幾年，中國的房地產已經歷了一個瘋狂的暴長過程，房地產的利潤，也普遍超過50%，是名副其實的暴利。
目前，在很多城市，一個家庭買房需要耗費整個家庭近15到20年的收入，而在大多少國家，買房大約需要耗費一個家庭大約5年的收入，就收入與支出比而言，中國的房價等於高出世界平均房價3倍之巨；縱使在寸土寸金的東京和香港，按照平均收入算，一般居民10年內也可以買到一套房。在“世界之都”巴黎，一個大學剛畢業的學生，在工作兩年後，基本就可以買房子了。在中國上海，很多地方房價每平方米超過了一萬。要買一棟房子，沒有二十年以上的積蓄只能是做夢。
為什麼房地產的利潤這么高？為什麼大多數人無法從容買房？剝去層層面紗，我們可以發現，畸形的房地產在中國不過是一個商業怪胎而已，其本質在於威權社會中，政府權力對市場的過度干預。
正常情況下，當價格上升的時候，購買需求自然就會下降，從而導致商品價格下降，直至供需達到新的平衡。但這一規律似乎並沒有在房地產市場發揮正常的效應，在這個市場上，需求在不斷上升，但房價也在不斷上漲。
就其最根本的原因來說，還在於房地產行業並不是一個完全競爭的市場，土地被壟斷，資金被壟斷，房地產開發商被壟斷。
土地被政府壟斷，能不能拿到地，拿到什麼樣的地，最後就演變為看誰與政府靠得近。左右土地市場的，不是市場的力量，而是權力的力量；資本被銀行壟斷，能不能拿到貸款，拿到多少貸款，最後也演變為權力尋租的競賽；國內的房地產商人中，絕大多數都與政府官員有著千絲萬縷的關係，他們不僅要懂“商道”，更要懂“官道”，知道如何獲得政府官員手中權力的附加值。他必須是商人，更必須是權力皮條客。最後，企業在租借權力的過程中發生的成本，轉移到了消費者頭上，房價必然高起來。
政府為什麼不願意退出房地產市場呢？一個很重要的原因，在 “大政府”的社會裡，政府的效率是非常低下的，從房地產行業產生的收益，不僅是其政績的重要支撐，也可為維持龐大臃腫的官僚機構提供資金。同時，為特權持有者的權力尋租大開方便之門。在中國落馬的貪官中，有不少就是跟房地產交易中的受賄有關。
偏離常道的的房地產業，對中國社會的潛在危害不可小視。1997年的東南亞經濟危機，以及相關的政治變遷，在某種程度上說，與房地產行業有著莫大的關係。
印度尼西亞經濟危機中，房地產可謂罪魁禍首。在蘇哈托時代，大量財富集中在房地產業，地產商又必須依附於蘇哈托權力集團，最後，社會財富集中到權貴和權貴的掮客手中，這些巨大的財富並沒有真正為經濟發展和民生帶來價值，導致整個經濟結構失衡，遂爆發經濟危機。而在這場危機的背後，其最根本的原因，就在於印度尼西亞的威權政治，大政府的權力泛濫，使市場經濟無法實現其自動調節功能。
在中國，同樣存在這樣一個問題，從畸形房地產業中獲利的，是政府及其部分官員、不同程度上依附權力的開發商、銀行。過高房價的鉗制，大大削弱了大眾的消費能力，從而造成整個社會需求的嚴重不足，最後形成經濟發展的阻滯因素，這個時候，房地產業就有可能淪為整箇中國商業社會發展的毒瘤。同時，對於多數人利益的漠視和損害，也將造成嚴重的社會問題。
暴利能持續多久？——房地產普世時代必然來臨
任志強說，中國房地產在2020年內都不會出現刨沫。
問題是，畸形的房地產市場，能夠繼續維持20年嗎？
在一個正常的商業社會，是多數行業都是保持合理利潤，少數行業是暴利；在同一個行業內，多數企業都是合理利潤，而只有少數企業能夠獲得比較高的利潤；作為一種大眾性的商業，應該為最廣大的消費群帶來福祉，而非為精英階層獨享。這才是商業社會的常態。而房地產業，則打破了這個常態，是一種非常態下的商業。作為大眾化的支柱產業，中國房地產行業卻成為暴利行業；在房地產行業內，不是少數幾個企業獲得暴利，而是多數企業都獲得暴利；它||“只為富人階層造房”，使廣大民眾望樓興嘆，乃至無奈中背負未來20年蹣跚前行。
一切非常態都不能獲得平衡，也不可能長久。必然發生新的變化，以達到新的均衡。
在未來的中國房地產行業，將發生一系列影響深遠的變化。
改革開放以來，巨大的移民潮推動著城市化的迅猛發展。按照國民經濟發展綱要來看，2020年城市化率要達到55%，現在才40%多一點，幾乎每年平均提高一個百分點，這就意味著，每年將有7億至8億平方米的需求。同時，隨著生活方式的改變，以往的一家三代人的家庭結構逐步解體，新一代年輕人已經習慣於營造自己的獨立空間，青年人的崛起，也將為房地產提供巨大的空間，在大眾收入水平短期無法獲得大幅增加的情況下，要釋放如此巨大市場空間，唯一的途徑，就是大規模的降價，到時，房地產行業將由精英消費，過渡到大眾消費，由“只為富人蓋房”，過渡到為一般民眾蓋房。
同時，消費水平的限制和生活方式的影響，也決定了未來的房地產必然從目前的以大戶型和高檔住房為主，過度到以小戶型和普通住房為主，而住房工業化的進程，也將大大加速這一進程。目前，已開發國家住宅工業化程度已經達到50%，日本更高達70%，而中國只有7%，可以預見，未來的類似於“流水線“一樣的作業方式，也必將使房地產的普及速度突飛猛進。
隨著房地產消費的大眾化，暴利時代必然壽終正寢。
而未來十年乃至二十年中，房地產中的各方的角色也將發生深遠的變化。民眾在房產、醫療、教育等“新三座大山”下的壓力，必然傳導給整個社會，出於社會穩定和防止動盪乃至暴力激進運動的目的，政府必然被迫在市場適當退出，權力尋租現象也將逐步減少，政府退出將釋放出巨大的市場空間，進一步推動房地產的降價浪潮；而作為產品提供方的開發商，也將發生巨大變化，隨著資金的逐步放開，新的勢力，必將對舊有的勢力造成為衝擊，同時，市場的逐步規範，也使房地產商從目前的商人兼權力捐客的角色，逐步回歸商人本色；以權錢勾結為重要標誌的“惡”性商業，也將回歸商業常態。
房地產的普世主義運動勢如潮水，驚濤裂岸之聲有如驚雷，從遙遠的天際隱約飄來。
而房地產的普世歷程，並非只是把作為需求方的廣大民眾推向前台，使他們成為市場主體，把原本只屬於少數人的專利，變為可以為大眾廣泛享受的福祉。房地產的普世歷程，對於商家一樣重要————那些偉大的商業王國，也往往是在商業普世過程中崛起。
當亨利·福特1903年創立福特汽車公司時，汽車還只是少數王公貴族、富商大賈用以享受和炫耀身份的象徵，隨後，1908年，福特汽車公司生產出世界上第一輛屬於普通百姓的T型車，從此開始了轟轟烈烈的普世運動， 1914年，福特汽車公司只有13,000名員工，年產汽車就達300,000輛。而其它299家廠商共有66,350名員工，年產卻僅為280,000輛。福特的汽車普世運動，不僅沒有使其“掉了檔次”，反而造就一個偉大的汽車帝國。
在國內，長虹、格蘭仕等為代表的家電企業，在十餘年的普世過程中，經過激烈競爭，大浪淘沙後，如今，家電行業已經成為中國競爭最充分、市場化程度最高、同時也是巨頭最多的行業，長虹、海爾、美的，格蘭仕、科龍、格力等，英雄輩出，昭示著商業普世的強大力量。
未來的房地產業巨大，也必然在普世歷程中誕生。那些準確洞察消費者的需求，那些對於企業運作領域作出卓越貢獻，那些富有遠見的房地產企業，才是未來的主流。投機時代、草莽英雄時代和權貴時代，也將一去不復回。兼併，破產、碰撞，對抗，潮起潮落中，弄潮兒從中崛起
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