簡介
房地產泡沫房地產泡沫是指房地產由於過度投機而產生虛偽的需求從而使房地產的價格虛高。“生活必須”是泡沫產生的基本前提，但並非唯一因素，要產生“泡沫”離不開其它兩大要素的有力配合——人們基本生活資料被剝奪以及資本掠奪財富的高度發展。
解析
房地產泡沫最早可考證的房地產泡沫是發生於1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，並最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰後日本的又一次“戰敗”。
主要特徵
房地產泡沫1、房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態；
2、房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；
3、房地產泡沫不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率；
4、房地產泡沫主要是由於投機行為，貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。
危害
房地產泡沫現在的美國與上個世紀80年代的日本有著天壤之別。其一，日本當年的房地產價格上漲速度更快、幅度更大。部分原因在於，投機者利用迅速上揚的股市的賬面利潤投資房地產，導致股價與房價全面飆升。另一個區別是：在日本當年的房地產熱中，最大的投機者是財力雄厚的公司。它們在抬高商業房地產市場的同時，也抬高了住房價格。
日本遭受了現代歷史上規模最大的一次房地產市場泡沫破裂。在1991年房地產市場的巔峰時期，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4倍。
後來，由於日本中央銀行升息力度太大，股市和樓市同時崩潰。隨著投資者拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產以彌補股市損失，日本的股市與樓市價格直線下降，跌入低谷。直到現在，才剛剛開始恢復。
泡沫背後的神話
日本的經歷包含著許多警示。其一：避免受熾熱的房地產市場發出的誘惑的吸引，特別是避免動用高風險或外來貸款，進行入不敷出的借債。其二：避免購買一旦市場冷卻難以出手的房地產。
經濟學家說日本的經歷對美國決策者（比如即將於明年1月底出任美聯儲主席的本•伯南克）來說還包含著教訓。首先就是從日本中央銀行的失敗中吸取教訓，放慢美國房地產和股市泡沫的上升速度；其次，要吸取日本未能緩和崩潰的教訓。日本直到最近才終於找到了恢復房地產市場的辦法，即通過放寬限制，刺激新的房地產開發。
最重要的是，日本的經歷告訴我們：必須對一切財產泡沫背後的神話持懷疑態度。那個神話就是價格會永遠不斷地上漲。與當今美國購房者一樣，日本當年的許許多多購房者過度舉債，購買了超出其支付能力的房產，因為他們以為房地產價值只會上升，不會下降。當價格下跌時，很多購買者在經濟上遭受了重創，甚至破產。
日本泡沫問題最知名的權威、早稻田大學教授野口悠紀雄說：“日本最大的教訓就是不要陷入曾經有過的那種拒絕相信的狀態。泡沫期間，人們不相信價格會下跌。歷史已多次證明這是錯誤的。但是，人的天性中總是存在一種令人無法吸取歷史教訓的東西。”
他說，上個世紀80年代，日本的投資狂熱已到了登峰造極的地步，即使毫無用處的土地，各個公司也全力爭奪。
野口悠紀雄教授說，雖然美國與日本存在種種區別，但現在的美國與當年的日本仍有著相似之處：住房的售價通常在1000萬美元以上，而購買者居然感到別無選擇，只能現在購買，以免房價升得更高。
專家還發現了其他相似之處。上個世紀80年代，由於對房地產價格持上升預期，日本許多購房者對大舉貸款感到心安理得。現在的美國也有類似情形。日本當年有自己的貸款方式，包括所謂的“三代貸款”，就是90年期限甚至是100年期限的抵押貸款，購房者可以終其一生分期付款，甚至分期到子孫一代。
但是，當日本房地產價格下跌時，業主們發現自己背負的債務遠遠超過了房產的價值。很多人破產，特別是由於房地產價格下跌而引發較廣泛的衰退後出現的失業人員和減薪人員。
決策層的鏡鑒
房地產泡沫在房地產泡沫破裂後的很多年，日本政府試圖通過建設代價高昂的公共工程項目，來恢復房地產及其他經濟部門的活力，但由於計畫欠佳，反而導致國債增加。
直到上個世紀90年代末，日本政府才開始嘗試另一種辦法：放寬限制。為了刺激經濟，東京開始放鬆對金融行業的限制。雖然這一努力主要是為了恢復銀行業的活力，但它也幫助投資者建立了房地產投資信託，主要是用於商業地產投資的互助基金。幾年後，政府還放寬了建築標準，比如高度限制，並縮短了建築審批時間。
經濟學家和房地產主管認為，這些改革措施為房地產市場注入了資金，減少了再開發的難度。成果顯而易見：東京的上空點綴著起重機和新起的高樓大廈。
日本經濟學家說美國不太可能遭受日本這樣的下跌，因為美國經濟有一個更有經驗的機構在掌舵：美聯儲。他們認為，日本的中央銀行未能在1989年年中之前制止股市和樓市泡沫，此後就已為時太晚，價格飛漲失控。
產生原因
是因為人們預期房地產會在未來升值，所以會對房地產進行投機買賣，以期取得超額收益。（投機者是為賺錢而買賣房產，而消費者是為居住，出租而購買）
後果
如果在房地產投機者在購買房產一段時間後預期房地產價格會下跌，投機者就會大量出售房地產，從而使房地產價格下跌，這又會進一步加大房地產投機者對未來房地產價格下跌的預期。周而復始，惡性循環，房價越來越低，房地產業利潤越來越底，房地產開發商破產，銀行收不回對房地產業的貸款，引發金融危機。
判斷標準
房地產泡沫(2)投資增長率。當房地產開發投資增長顯著高於經濟成長率時，如相當於經濟成長率的2倍時，就有產生泡沫的危險。
(3)商品房的空置情況。一般當空置率達到10％時，就是房地產業過熱的預兆。
除這些常用的標準外，人們通常還依據住房價格是否持續上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發增長率是否節節上升，房地產商的負債率是否普遍持續上升，房價的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。
房地產泡沫大到一定程度後必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來災難性的後果。其影響的範圍因房地產的產業關聯度高而非常廣泛。因此各國政府都把監測和控制房地產泡沫作為它巨觀調控的重要內容之一。
美國地產：由於在經濟衰退時期房屋價格仍然在上漲，有些報告認為衰退還沒有沖走市場上的過量。現有房屋中間價在去年於12月比前年同期上升8.4%，總值達到15.14萬美元。
滙豐銀行的證券經濟學家莫瑞斯在有關報告中說，價格上漲造成不可持續的形勢，尤其同收入相比。由於滙豐銀行是美國最大的抵押貸款債權人之一，莫瑞斯的報告引起某些人的不悅。莫瑞斯說他的看法是根據公開的經濟數據而不是根據銀行抵押業務方面的信息。
但類似莫瑞斯這樣的懷疑者是少數。多數經濟學家認為房屋市場仍然有堅實的基礎，那是由於移民購買者的強烈需求、低利率和房屋供應緊張造成的。賓州威切斯特諮詢機構首席經濟學家贊迪說，2001年可能是個相當一段時期的高水平，“但支持房屋市場的因素仍然存在。我認為不會出現廣泛的價格崩潰。”
摩根斯坦利經濟學家波納在最近一次會議上發表題目為《房屋價格：即將破滅的泡沫》的報告中說，有些參與者爭論說房地產市場肯定要解體，破壞消費者財務並促成經濟衰退。
波納承認，過去五年，房屋價格比以往任何時候上升都快，那些追蹤泡沫的熊派指出，日本股票市場日經指數在1998年達到最高峰之後一年多，日本房地產市場才開始出現裂縫。但波納不認為崩潰就要到來，儘管他預計房屋價格上漲幅度今後幾年將下降到2%-4%。他說，泡沫將在舊金山、紐約、邁阿密和聖地亞哥等高價城市存在下去。他說，現有房屋供應僅僅相當於4個月的銷量，而新房屋供應也只有4個月的銷量，按照歷史標準這些都是很低的數字。
滙豐銀行的莫瑞斯在《美國房地產周期：另一泡沫》的報告中則利用房地產價值和收入的比例作為證據。他說，這一比例就等於房地產業的“價格收益比”。
根據他的計算，目前的房地產價格與收入比值為1.6，同人們的收入相比比較昂貴。這個水平大體上相當於1989年的比率，那是上一次開始房地產價格長期下降的一年。在20世紀60年代和70年代大部分時期，房地產價格與收入比值通常都在1.2。
莫瑞斯說，目前的房屋高價格被特低利率所掩蓋，特低利率允許消費者降低債務負擔，住上超過他們實際購買力的房屋。今年的利率上漲將引起房屋市場價格下降。他並不認為美國所有地方房地產市場都有問題。房屋價格與收入比率在新澤西、佛羅里達、德克薩斯和伊里諾斯等州仍然相對較低，因為那些地方的收入增長超過房屋價格上漲。但在其他州，尤其是在加州、華盛頓、俄勒岡、密西根和明尼蘇達等西部和北中部，房屋價格與收入比率很高。
在所有城市中，舊金山、波士頓和西雅圖看來風險最大；達拉斯、亞特蘭大和休斯頓由於收入增長超過房價，則是人們最能買得起房屋的地方。但令人驚奇的是，雖然紐約房屋很貴，但人們比20世紀80年代更能買得起。莫瑞斯還說，高檔房屋問題更大，尤其是那些價格超過30萬美元的房屋。
日本地產：1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協定”，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。
美元貶值(大量增發美元)後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。
到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
人們常稱這次房地產泡沫是“二戰後日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
危害
經濟和社會結構失衡
房地產泡沫的存在意味著投資於房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產房地產泡沫
行業集聚，投機活動猖獗。泡沫經濟時期日本大企業的高額利潤許多來源於土地投機和股票投機帶來的營業外收益，結果放鬆了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。日本企業在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設備投資。1987年以後，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設時，徵用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經濟發展的瓶頸；另一方面，由於城市地價持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閒置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時，由於房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。
金融危機
房地產業與銀行的關係密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建築公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自於銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。金融危機不用怕，直接找經錢網。
生產和消費危機
房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致僱傭環境的惡化和居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業，由於收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由於經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。
引發政治和社會危機
隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產泡沫破滅以後，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由於人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威遊行引起暴亂，社會動盪不安。
預防
房地產泡沫巨觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤，等等。政府對巨觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至於過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最後，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。
2、建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度
加強和完善巨觀監控體系應當通過對全國房地產市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府巨觀決策作好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資。因此，國家要加快建立和完善房地產業的巨觀監控體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地防止房地產"泡沫"的產生。
3、強化土地資源管理
政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。
4、加強金融監管力度，合理引導資金流向
首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最後，要加強外資和外債的管理，儘可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。
