房地產證券特點
房地產簡介
房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
人們從已經出台的房地產調控手段不難看出，中央政府對房地產調控採取了步步為營、多招密集連發的策略，說明中央政府對房地產調控的態度是明確且有決心的。從一定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價的過快上漲會起到積極作用，進行利率優惠政策調整有利於合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求。房地產是房產和地產的合稱。又稱不動產。房地產是一種不能移動，或移動後會引起性質、形狀改變的財產。購買房地產是一種重要的投資方式。香港房地產最為重視風水、天師後裔、風水大師張金華表示：地產風水，福地福人居，天人合一，人地相融，適配者即福。
房地產證券與其他行業的證券相比具有明顯不同的特點，具體體現為：
房地產證券（2）高風險性。伴隨著高收益的必是高風險。房地產是經濟的寒暑表，它是經濟大軍的“先頭兵”。經濟一旦衰退，首先跌入低谷的必是房地產；經濟高漲時，房地產業也就鼎盛一時，再加上房地產業投資量大，資金周轉慢，開發時間長，槓桿比率（負債／資產）高，極容易受外界環境的影響，收益性很不穩定，呈現高風險。
（3）收益的長期性。房地產業投資大，周期長，資金從生產領域到流通領域的完成過程需要很長時間，投資者投入的資金需經過相當長的時間才能得到回報。所以房地產一般是中長期投資。
兩種形式
（一）房地產債券
1.房地產債券的分類
房地產證券（1）房地產政府債券指政府為發展房地產業而向社會發行的債券，也稱公債。主要包括中央政府，地方政府和政府機構面向社會發行的債券。目前我國發行的房地產政府債券多為地方政府向社會發行的債券，其目的主要是為創辦開發區和為住宅建設籌集資金。如上海市住宅建設債券就是由上海市公積金管理中心負責發行、使用和償還，由上海市人民政府擔保的，凡新分配公有新舊住房的住戶都要認購住宅建設債券，才能獲得住房使用權。不論哪一級政府發行的債券，都是建立在以權力為基礎的國家信用之上的債券。政府通過發行房地產債券可以集聚一部分閒散資金，集中用於一些大型的土地開發和住房建設項目，也可以作為發展房地產的啟動資金。房地產債券本身具有顯著的專項負債與專項資產的特徵，可分為住房建設債券和投資債券兩類。
（2）房地產金融債券指由銀行或其他非銀行金融機構發行的債券，是金融機構籌集房地產信貸資金的渠道之一。我國房地產金融債券的發展歷史較為短暫，這種籌資方式還不普遍，只有部分城市開發和商品房建設方面發行了短期金融債券。
（3）房地產企業債券即公司債券，是我國房地產債券中最常見的一種，指房地產企業為廠籌集長朋資金而發行的債券。我國房地產企業債券主要有住房建設債券、土地開發債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區開發債券、住房有獎債券等。
2.房地產債券的特點
(1)發行總額大、票面利率較高。房地產業本身就是耗資巨大，風險收益均較高的行業，所以其債券具有總額大、利率高的特點。
(2)期限長。債券按償還期限的不同可分為短期債券、中期債券和長期債券。償還期限不超過一年的為短期債券，1-10年為中期債券，10年以上為長期債券。由於房地產業投資周期長，資金周轉慢的行業特點，所以房地產企業都傾向於發行中長期債券，以獲取長期資金。
房地產證券(4)房地產債券較安全，風險小房地產本身具有保值、增值性，所以即便房地產企業破產清算，清產核資後也有可觀的破產財產，可彌補債權人的部分損失。當然，當經濟不景氣時，房地產價格也會一落千丈，這時債券的風險會加大。
3. 房地產債券的發行
（1）發行市場主體的構成
房地產債券的發行是指發行人將經過法定程式審批的債券向社會公眾進行發售的行為。債券的發行要在債券發行市場進行，房地產債券的發行市場主體有債券發行者、債券認購者及債券承銷者。
債券發行者：是債券發行的主體，資金的需求者，也是債務人，如政府、企業和金融機構均可成為發行人。
債券認購者：是認購債券的人，包括政府、企事業單位、居民個人、金融機構、國外投資者等等，是資金的供給者，即債權人。
債券承銷者：是代理債券發行者發行債券的中介人，如銀行、證券公司、信託投資公司等。債券的發行人為保證債券的順利發行，往往藉助於有發行經驗，並有許多分支機構的證券承 銷商來辦理銷售業務。
（2）債券的發行要素
債券的發行額，指一次發行某種債券的總額，主要由發行者所需資金的數量、信用等級、債券種類、市場購買力大小等因素綜合決定。有些國家對不同債券的最高發行額有法律規定。
債券的票面利率，即名義利率，指債券券面上所載明的利息率，主要由債券的期限、信用級別、利息支付方式和通貨膨脹走勢等因素決定。我國各種債券的利息率，是對照同期限銀行儲蓄存款利率而定。國庫券和金融債券的利率較同期銀行儲蓄存款利率稍高一點，企業債券利率可以比定期儲蓄存款利率高40%。
券面金額，指房地產債券每張券面上所標明的金額，由投資者的購買能力和企業的發行成本而定。
房地產證券運行機制（3）房地產債券的發行方式
債券的發行方式按有無中介機構參與可分為直接發行（自銷）和間接發行（代理發行）；按債券的發行對象可分為公募和私募兩種。
一是直接發行。指發行者自身承擔和辦理債券發行過程中的一切業務。採取這種方式，發行成本低，社會影響面小，發行風險大。適用於發行範圍有限，發行量較小的房地產債券。
二是間接發行。指發行者委託證券中介機構公開發售債券，由承銷商負責辦理債券發行的有關業務占根據承銷商承擔責任的不同又可分為代銷與包銷兩種。
三是私募發行。指面向少數特定的投資人發售債券，如對金融機構。與發行單位往來密切的工商企業。發行單位內部職工等。私募發行的費用低，風險小，能迅速集資，但難以轉讓。一 般私募發行債券多採用自銷方式。
四是公募發行。面向市場上大量的非特定投資人發售債券， 該方式發行費用較高，發行風險大，工作量大，但債券比較容易上市轉讓。公募發行債券大多採用間接發行方式。
（4）房地產企業債券的發行程式
第一，達成發行債券的決議或決定。房地產企業發行債券，首先董事會或職工代表大會就債券的發行總額、券面金額、發行價格、率、發行日期償還期限和方式等達成決議。
第二，提出發行申請與批准。房地產企業發行債券要按發行規模向國務院證券管理部門提出申請，並提交公司債券募集辦法。資產評估報告和驗資報告等檔案，國務院證券管理部門根據公司 法的規定和國務院確定的公司債券發行規模等，對公司的申請予以審批。
第三，發布募集公告。房地產企業應按照規定公告債券發行章程和辦法，內容包括企業經營管理簡況。企業自有資產淨值、發行債券的目的，企業經濟效益預測，債券發行總面額、還本付息 方式及風險責任等。
房地產第五，發行債券。房地產企業根據法定內容印製債券，並選擇適當時機發行債券，籌資期滿，將實際情況填寫有關報告送主管部門備案。
4.房地產債券的信用評級
信用評級是對發行者在一定時期內或發行某期證券時的還本 付息能力作評估，用以衡量投資風險。通過信用評級可使企業的財務狀況和經營管理公開化、社會化有利於投資者選擇投資對象和共同監督。一個企業公開發行債券應該自覺地向證券評級部門申請評級。根據債券風險程度的大小，債券的級別由高到低可 分為十個等級，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D 十級。信用評級是確定債券發行價格的重要參考，通常由專門的評級機構來完成。
（二）房地產股票
1.房地產股票概念
房地產股票是股份制房地產企業為籌集資金，發展房地產業的需要，發給股東作為投資入股憑證，並藉以取得股息和紅利的一種有價證券。
2.房地產股票的特點
房地產股票作為特殊行業的股票，既有與一般工商企業股票的共性特點，如基本的“三性”特性、發行程式、上市交易種類、利益分配順序等，又有本行業的一些特殊性。
(1)股本總額大房地產業是資金密集型產業，所需投資巨大，因而房地產股份企業發行的股票總股本往往數額巨大，有時高達十幾億元，幾十億元。
（2)房地產股票收益較高，升值較快土地資源的有限性和經營的壟斷性，導致土地價格呈上升趨勢，因而房地產商品的增值性較大，房地產企業營業利潤較高，房地產股票的收益也會比一般股票高，升值較快，對投資者極具吸引力。
(3)房地產股票資信較高，市場穩定房地產商品價值巨大，且有保值、升值性，使得擁有不動產的企業資信隨之抬高，股票價格一般不會隨市場的波動而大起丈落。
3.房地產股票的類別
房地產股票可按不同標準進行分類，其中最主要的是按股東權益與承擔風險程度的不同，分為優先股股票、普通股股票。
普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一種股票。這種股票在公司利潤的分配和剩餘財產的分配方面只享有一般的，普通的權利，而無特殊的優先權利。普通股股東有出席股東大會權、提案權、選舉權、表決權、公司經營管理權、控告罷免董事權、檢查審閱賬冊權、優先承購新股權等權利。在股份公司里，普通股持有者實際上才是真正的股東，並對公司的資產享有最終所有權。購買的普通股股份越多，占有公司的份額就越大，對公司控制程度就越高。股份公司剛成立時，一般都要首先發行普通股。普通股收益不固定，風險較大。
房地產市場4.房地產股票的發行
(1)發行房地產股票的情形
房地產股份公司在以下情形下可發行股票：一是募集設立時公司通過發行股票籌集開業資金；二是已設立的股份公司為追加投資，擴大經營規模而發行新股股票；三是在企業法定公積金轉作資本配股，股票派息分紅。股票分割時發行新股票；四是把企業債券轉化為企業股票時要發行新股票；
(2)房地產股票發行市場主體的構成
房地產股票發行市場主體主要由發行股票的股份公司。投資者，證券公司構成。其中發行公司是資金的需求者，它根據自身經營狀況及市場情況決定發行股票的種類，數量、方式等；投資者是資金的供給者，可根據各自的偏好、對股票的了解及股市波動情況決定購買對象；證券公司是資金融通的中介人，受發行人委託辦理股票的發行工作。
(3)房地產股票的發行方式
房地產股票的發行方式與債券基本相同，既可以公開發行，也可以內部發行；既可以直接發行，也可以間接發行。間接發布可採取代銷或包銷方式。我國人民銀行規定，內部發行或定向發行的股票，可以由發行股票的企業（公司）直接發行，也可委奪金融機構發行、公開發行的股票，一般不能自己發行，必須委牛金融機構代理發行，只有這樣才符合公平、公開、公正原則。
(4)發行價格
房地產股票的發行價格是指房地產股份公司在募集股份資本或發行新股時，將股票公開出售時所採用的價格，也就是投資季認購股票時所支付的價格。股票發行價格通常由發行公司根據月 票面額。股市行情和其他有關因素決定。股票的發行價格可以與股票的面額一致，但多數情況下不一致。股票價格一般有三種：
房地產證券化市價。即是以本公司股票在流通市場上買賣的實際價格 為基準確定的股票發行價格。選用市價發行股票，考慮了股票的現行市場價值，對投資者也有較大的吸引力，它是目前世界各國最為普遍和常用的股票發行方式。
中間價。即是以市價和等價的中間值確定的股票發行格。這種價格的確定必須經過股東大會特別決議認可。 我國《公司法》規定，股票發行價格可以等於或高於票面金額但不得低於票面金額。
(5)房地產股票的發行程式
房地產股份公司在設立時發行股票與增資時發行新股的程式上有所不同。
第一,設立時發行股票的程式。
提出募集股份申請。房地產股份公司要向社會公開發行、募集股份，須向國務院證券管理部門遞交募股申請並報送以下檔案：批准設立公司的文、公司章程、經營結算書、發起人的姓名或名稱、認購的股份數、出資種類及驗資證明、招股說明書，代收股款銀行的名稱和地址。承銷機構名稱和有關協定。
公告招股說明書，製作認股書，簽訂承銷協定和代收股款協定。募股申請獲批准後，發起人應在規定期限內向社會公告招股說明書，內容包括公司章程、發起人認購的股份數、每股票面金額和發行價格、起止期限、認股人的權利和義務等等，同時，製作認股書。我國不允許股份公司自己發行股票，發起人向社會公開募集股份，應與證券經營機構簽訂協定，由證券經營機構承銷股票，並與銀行簽訂代收股款協定，由銀行代收認股人繳納的股款。
招認股份，繳納股款。
辦理設立登記，交割股票。
第二，增資發行新股的程式。
股東大會作出發行新股的決議。
由董事會向國務院授權的部門或省級人民政府申請並經批准，屬於向社會公開募集的，須經國務院證券管理部門批准。
向社會公開發行新股時，必須公告新股招股說明書和財務會計報表及附屬明細表，製作認股書，並與證券經營機構簽訂承銷契約；如不採用向社會公開募集方式，可向特定的新股認購人發 出認購公告或通知。
招認股份，繳納股款。
改組董事會、監事會，辦理變更登記並向社會公告。
發展趨勢
房地產市場發展報告我國房地產證券市場的發展趨勢主要有：
1、房地產企業進行股份制經營。即包括直接或間接成為房地產上市公司，從而使一般上市公司通過收購、兼併、控股投資房地產企業等形式進入房地產業，從而使上市公司與房地產業結合。嚴格講這些形式並不能算作房地產證券化。本來股份制就是企業組織經營的一種類型而已。而證券化有其相以特定的含義，並非所有同房地產有關的與證券相結合的形式都是房地產證券化。
2、是以基金形式表現出來的。第一種是消費基金，匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資於房地產的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發；第三種是資產運營型基金，以PEIT為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產資產，由此而產生經濟收益作為基金回報。
3、在實際情況中，還存在已經具備權益關係但未用證券化方式表現的基金形式，它們只要將權益以有價證券形式表現出來就構成房地產證券化，可稱之為“準房地產證券化”。這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。據了解，我國累計住房公積金每年以上百億元的速度增長，發展的空間相當廣闊。
4、是以債券形式表現出來的。其一是直接的房地產項目債券，針對具體的房地產項目標的，由投資方或開發企業委託金融機構發行。這方面國內已有先例，1999年7月，深圳振業集團提出在海悅、翠海兩個項目上嘗試發行3－5年期附權流通證券，這裡“附權”是指證券持有者可按約定價格購買房產的期限。到期結算時，投資者可選擇現金形式的還本付息，也可以選擇按事先約定的價格優先購買已進入銷售階段的本次所開發的房產；其二是派生出來的債券，主要以ABS（Ass et Backde Security）和MBS（Mortgage Backde Security）為代表，即以房地產資產（或房地產財產權利）為擔保，靠該資產收益償還的債券。
5、住宅抵押貸款證券化。借鑑已開發國家的先進經驗，並從我國住房制度改革的發展趨勢來分析，住房抵押貸款證券化將具有較強的市場發展潛力。它是指金融機構對住房抵押貸款進行包裝組合，將一定數量的在貸款期限、利率、抵押范疇類型等方面具備共性的抵押貸款以發行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔保的各種證券。它將使整修住房金融市場與資本市場直接聯繫，降低了金融機構開展住宅抵押貸款的成本，擴大融資渠道，並為廣大投資者增加新的投資機會。
我國實施房地產證券化的可行性及制約因素
房地產證券化是國際金融發展的趨勢,也是市場經濟發展的必然結果。我國的房地產證券化探索始於1992年海南省三亞市推出的“地產投資券”,2005年4月, 中國人民銀行正式批准中國建設銀行開展住房抵押貸款證券化業務,從而邁出我國進行大規模房地產證券化的關鍵性一步。
我國實施房地產證券化的可行性
(一)實施房地產證券化的巨觀環境日趨成熟
1.國際上房地產證券化的成功經驗。自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來,各市場經濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產證券化產品。已開發國家成熟的經驗對我國房地產證券化的推行有著重要的借鑑意義。
2.土地產權和房地產產權改革提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入,用地單位或居民逐步擁有了房地產產權,通過承租國有土地,補交土地出讓金的方式擁有了土地使用權。同時,住房制度的改革使居民通過購買公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步擁有了住房的所有權,為土地和房屋的抵押開闢了道路,也為房地產權益的分割提供了條件,為推廣房地產證券化做了積極的準備。
房地產股票走勢圖(二)初步具備實施房地產證券化的微觀基礎
1.房地產市場存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場化改革以後,城鎮居民長期被抑制的住房需求逐步釋放,投資性的需求在增長。但從房地產市場供給上看,現在我國大多數開發 企業 不具備雄厚的開發資本,銀行貸款、信託融資、發行企業債券、發行股票並上市、股權投資、產業基金等融資方式均有一定局限性,只有推行房地產證券化,在金融市場上直接向 社會 大眾融資,才能較好地解決房地產開發資金短缺的矛盾。房地產進入流通領域滿足單位和個人的消費需要,龐大的住房消費市場的資金來源不可能依靠國家財政,也不可能完全依靠銀行,住房消費的直接融資勢在必行,推行房產證券化成為一種必然。
2.住房抵押貸款證券化業務基本成熟。住房抵押貸款是最容易進行證券化的優質資產之一,其原始債務人信用較高,資金流動性穩定,安全性高,各國的資產證券化無不起源於住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來,住房抵押貸款不斷上升已經初步形成規模。
3.龐大的房地產證券化投資需求群體。我國居民擁有大量儲蓄。2005年3月末,我國人民幣儲蓄存款餘額12.9萬億元,同比增長15.5%,這樣一個擁有大量結餘資金的群體,將為房地產證券化及其上市創造一個必要的市場環境。首先,證券可以根據需要以一定的面額等額分割,可以用較小的數額表現,房地產證券化的實施將大大降低資金進入的“門檻”。其次,房地產證券不僅可以使投資者享受資金在房地產領域運動所產生的增值回報,在有價證券代表有關房地產產權(如持有房地產產權收益憑證)的情況下,這筆資金可以根據需要轉化為房地產的實物消費。
4.走向規範的資本和證券市場。以買賣發行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架,資本市場的發展不僅為房地產證券提供了市場規模,也因資本市場證券品種豐富而使房地產融資形式有多樣化的選擇。我國的證券市場也已初具規模,形成了以眾多證券公司組成的證券發行市場和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統和NET系統為代表的證券交易市場,並且交易的容量和輻射範圍不斷地擴大,硬體和軟體均達到國際先進水平,這就為房地產證券的交易提供了良好的發展空間。
(三)政府的推動
房地產市場我國當前實施房地產證券化的制約因素
(一)體制制約
房地產證券化是已開發國家 金融 創新的產物,其基礎是私有制房地產產權的細分出售正是私有化的集中體現。而我國所要建立的社會主義市場經濟體制顯然是有別於西方國家的市場經濟體制。從實際情況看, 目前 我國還不能將大量資金投資於房地產,而是優先用於農業、能源、交通、原材料等短線部門,這就決定了我國所要推行的房地產證券化有一定的範圍限制。況且,我國現行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革,專業銀行商業化、利率市場化、項目業主負責制等舉措正是改革的重大步驟,但是這些目標的真正實現還要經歷一個相當長的過程。這也在一定程度上制約了我國的房地產證券化進程。
(二)法規制約
住房貸款證券化是一項極其複雜的系統工程,將銀行債權轉化為投資者有價證券持有權的過程中,涉及原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務、證券投資者等方面的利益。然而,我國現行《證券法》的相關條款中,缺乏對資產證券化在房地產融資業務 套用 中的規定,這勢必增加住房貸款證券化的推進難度。同時,在建立風險隔離機制所要藉助的相關 法律 有《破產法》和《信託法》，由於這兩種法規在國內出現的時間還不長,實施過程中難免存在種種困難。
(三)資本市場的制約
現階段,我國的證券市場雖然發展迅速,但仍屬初級階段,市場容量和市場規模十分有限。而房地產證券化品種很多,一經推出勢必會給已經“飽和”的證券市場帶來巨大壓力,這對證券市場的發展很不利。房地產證券化工具多半是依賴於證券交易所進行交易的,房地產證券流通市場要承受證券市場與房地產市場的雙重風險,這更會使其在流通中受阻。
(四)房地產金融一級市場欠發達
西方房地產證券化的規律是:房地產金融一級市場發展到一定程度後,必然要尋求發展二級市場,因為二級市場能解決一級市場發展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾;二級市場的出現又促進了一級市場的發展。我國長期實行的福利住房制度使房地產金融市場一直沒有獲得真正的發展,尤其是國有四大商業銀行在金融市場上的壟斷地位,決定了我國房地產金融市場以非專業性房地產金融機構的商業銀行為主體。
(五)信用制約
現階段,我國尚無完整意義上的個人信用制度,銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷,對個人信貸業務的貸前調查和對貸款風險的評價顯得困難重重。由於個人流動性大、財務收支狀況難以確定,銀行為了減少信貸風險,只好在貸款方式上嚴格控制,無形中制約了個人信貸業務規模的擴展,而規模過小的住房抵押貸款初級市場對證券化的推行是沒有實際意義的。
(六)技術制約
首先,房地產證券化雖然原理簡單,但真正的實施難點很多。其次,我國現階段的會計與稅收處理遠遠不能滿足房地產證券化進展的需要。怎樣才能避免雙重徵稅是一個複雜的問題,不同的會計處理會導致不同的證券化成本與收益,如何設計合理的房地產證券化會計制度將是一個漫長的過程。第三,我國對房地產證券化技術的研究剛剛起步,國內缺乏相關技術人才,房地產證券化具體操作技術尚不成熟,這將成為制約我國房地產證券化進程的重要因素。
