計算公式
住房痛苦指數計算公式為：商品房的平均售價（平方米）÷人均月收入＝住房痛苦指數（房地產泡沫指數）
從此計算公式可以很直觀地看出,“住房痛苦指數”與中國商品房的平均售價成正比,與中國的人均年收入成反比。即:中國商品房的平均售價越高,則“住房痛苦指數”值越大,中國的人均年收入越高,則“百姓住房痛苦指數”值越小。
住房痛苦指數計算公式有一個很大的優點,即其計算方法非常簡單,既無需要專家來計算,也無需要專門的研究機構來計算,亦不需要房地產商或房地產協會來計算,更無需政府主管房地產的管理部門來計算。而且,如果由他們來計算,則不可避免地會帶上部門利益的色彩,導致數據失真。
例如,2006年5月,全國商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米, 2006年上半年城鎮居民人均可支配收入為5997元,(以上數字均來自國家統計局公報),因其為“上半年”,所以應×2,即為11197元。以此為基數,除以12,可以算出月收入為933元,於是,2006年5月“百姓住房痛苦指數”即為:百姓住房痛苦指數=3199元÷933元=3.43 。
縱橫向比較
住房痛苦指數住房痛苦指數是一個變數,既可縱向比較,也可以橫向比較。我們先來作縱向的比較。
例如,在2005年,城鎮居民人均年可支配收入為10493元,以此為基數,除以12,可以算出月收入為874元,2005年全國平均房為2820元/平方米。於是,2005年的“住房痛苦指數”即為:住房痛苦指數=2820元÷874元=3.22
如此看來,2006年5月“住房痛苦指數”比2005年大幅上升了0.21。它清楚地顯示了這一時期的對樓市巨觀調控失靈,“住房痛苦指數”支持國家採取進一步的、更有效的調控措施和金融政策。
再往前看,2004年中國的全國商品住宅平均銷售價格為每平方米2758元,城鎮居民人均可支配收入9422元。以此為基數,除以12,可以算出月收入為785元。於是,2004年5月“百姓住房痛苦指數”即為:住房痛苦指數=2758元÷785元=3.51
從以上數據看,在最近的三年中,2004年的“百姓住房痛苦指數”為峰值。2005年“百姓住房痛苦指數”比2004年下降了0.29。這表明,2005年中國政府出台的一系列的房改新政,對改善中國老百姓的住房狀況是明顯有效的。
儘管2006年“百姓住房痛苦指數”又出現了大幅反彈,可尚未達到2004年的峰值。
這個指數存在的意義在於,我們可以量化中國政府經濟巨觀調控政策對房市的影響評價體系,免得不同利益集團的人從自己的私利出發隨意評說,讓人對中國房地產的運行狀況莫衷一是,一頭霧水。
當我們將“住房痛苦指數”作為一種人文指數,引入對中國房市的觀察和度量時,你立即會發現,它居然是我們一直在苦苦尋找的那架金色的天平,是觀察和度量中國房地產市場運行狀況的“第一量具”的衡量器。
這個指數還可以分解成全國各地的“住房痛苦指數”。各地會有很大差異。它與簡單的商品房價格上漲指數相比,在表達對不同城市宜居程度上更直觀,更準確,有更強大的可比性。
住房痛苦指數與中國住房痛苦(國際)指數
住房痛苦指數的橫向比較,即以中國的商品房價格與收入之比,與國際標準進行對比:一套標準住房,2006年的標準售價為:75平方米×3199元=239925元。
239925元÷11197(年收入)=21.42(年)
需要花上21.42年收入,才能買到這樣一套標準住房。而且,其前提是,在這些年間通貨膨脹率為零。可以肯定地說,這個前提絕無可能。
如果一個25歲的(已到婚配年齡)中國城鎮居民,想要買到房子再結婚,得熬到46歲。
如果要這個數字更具有可比性,我們將世界銀行所提供的比較合理的房價收入比警戒線設定為1。
世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4—6倍。世界銀行為房價收入比所設定的警戒線為5∶1。那么,“中國住房痛苦(國際)指數”即為:21.42年÷5=4.28 這個數字非常直觀地告訴我們,“中國住房痛苦(國際)指數”已高出世界銀行為房價收入比所設定的警戒線的4.28倍。
詳細對比
“住房痛苦指數”與“中國住房痛苦(國際)指數”
我們再接著作橫向的比較,即以中國的商品房價格與收入之比,與國際標準進行對比:
一套標準住房,2006年的標準售價為:75平方米×3199元=239925元。
239925元÷11197(年收入)=21.42(年)
你需要花上21.42年收入,才能買到這樣一套標準住房。而且,其前提是,在這些年間通貨膨脹率為零。可以肯定地說,這個前提絕無可能。
如果一個25歲的(已到婚配年齡)中國城鎮居民,想要買到房子再結婚,得熬到46歲。
如果要這個數字更具有可比性,我們將世界銀行所提供的比較合理的房價收入比警戒線設定為1。
世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4—6倍。世界銀行為房價收入比所設定的警戒線為5∶1。那么,“中國住房痛苦(國際)指數”即為:21.42年÷5=4.28
這個數字非常直觀地告訴我們,“中國住房痛苦(國際)指數”已高出世界銀行為房價收入比所設定的警戒線的4.28倍。
中英“住房痛苦指數”比較
持“中國的房價應該高，與外國不能比” 的觀點者，其理論依據為，中國人多地少，土地短缺。那么只拿人口密度高於中國的國家比——如英國。
英國的人口密度大大高於中國，為每平方公里247人，是中國人口密度的170％。中國平均的人口密度是每平方公里132人。這是一個並不高的，甚至是中等偏低的人口密度。因此，如果英國的“住房痛苦指數”大大高出中國的“住房痛苦指數”，是不足為怪的。
而英國2003年的房價，普通地區為200英鎊／平方米（約合388美元／平方米），倫敦地區的房價要貴一些，約合400～600英鎊／平方米。一處480平方米的房產售價為17萬英鎊，因此，英國的一般地區普通住宅售價約合3000～4000元人民幣／平方米；倫敦地區約合6000～10000元人民幣／平方米，或均價1000美元／平方米。
2003年英國人的人均收入為28330美元，以此換算，月收入為2362美元。如此算來：
英國人的“住房痛苦指數”＝388美元／平方米÷2362元美元＝0．16
這個數字說明，一個普通英國人的月均收入可以買到6．22平方米的商品房，而中國人三個月的月均收入還買不到1平方米的商品房，兩者相差近20倍。
2003年中國城鎮居民人均年可支配收入為10493元，除以12，得出月均可支配收入為874元，全國平均房價為2820元／平方米。於是，2003年中國的“百姓住房痛苦指數”即為：
中國人的“住房痛苦指數”＝2820元／平方米÷874元＝3．22
人口密度僅為英國人口密度70％的中國，“住房痛苦指數”卻高出英國人的“住房痛苦指數”整整20倍。
我們接著看看倫敦與北京“住房痛苦指數”的比較：
倫敦人的“住房痛苦指數”＝1000美元／平方米÷2362元美元＝0．38
2003年北京市住房痛苦指數為：
2003年1～4月，北京房市的均價為6246元／每平方米，3月為6386元，6月為6333元，7月為6399元，8月為6623元，9月為6733元，10月為6781元，11月為6776元，12月為6723元（以上數據均來自北京市統計局城市調查隊）。
如此算來，2003年北京全年房價的均價應為6483元／每平方米。
北京房價每月都在公布，每個月都在變化，而北京市的居民人均可支配收入是半年公布一次，所以這個公式的分母是相對穩定的。2003年度北京市的城市居民人均可支配性收入為17633元。以此為基數，除以12，可以算出月收入為1471元。
於是，2003年北京市的“住房痛苦指數”為：
2003年北京市住房痛苦指數＝6483元÷1471元＝4．41
北京人的“住房痛苦指數”高出倫敦人的“住房痛苦指數”十多倍。
據國家統計局剛剛公布的“各地區城鎮居民家庭收支基本情況”顯示，北京市城鎮居民2006年10月人均收入為1878．32元，居全國各地區之首。而2006年10月北京的商品房均價為9397元／平方米所以北京市2006年10月的“住房痛苦指數”應為：
北京市住房痛苦指數＝9397元／每平方米÷1878．32元＝5．0
2006年10月北京人的“住房痛苦指數”達到了5．0，高出倫敦人的“住房痛苦指數”十多倍（同一時間段，英國的房價在下跌）。
對此，又該如何評說？
全球各地的“住房痛苦指數”與北京的比較
我們得把中國的“住房痛苦指數”拿出去，進行全球環境下的大比對，惟有如此，我們才能正確地認識中國房地產市場的形勢，也才能正確地認識國家不斷推出的，對中國房地產市場的一個又一個的房改新政。
“住房痛苦指數”的計算公式為：
商品房的平均售價(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指數。
東京與北京
之所以首選與日本的比對，是因為世界上人口密度最大的國家是日本，自然土地最昂貴的國家也是日本。
據國外媒體報導，十年前，僅日本東京一地的土地可比價格，便己高達美國全國土地價格的總和，可謂寸土寸金。而東京目前人口己達3530多萬，是北京人口的兩倍。
目前，世界上房價最貴的地方應當屬日本東京。2005年在東京市區，一套使用面積80平方米的公寓樓(精裝修的3室1廳1廚1衛單元，附送20 平方米的陽台和幾平米的走廊，以及基本電器，包括液晶電視等等)，加停車位售價約為3 000萬日元，折合人民幣為225萬元，公寓單位平方米的價格約為2.3萬元人民幣。
2005年日本人的人均收入為34510美元(合27萬6000元人民幣)，月收入為23000元人民幣，東京人的人均收入肯定在這個數字之上。
所以可以得出：東京人的“國民住房痛苦指數”＝23000元/平方米÷23000元(月收入)＝1
但這個數字可能偏高，實際應當小於1。
而且這個比較還是不公平的，更公平、更準確的比較方法為：
將北京的人均收入改為中國的人均收入。2005年，中國的城鎮居民人均年可支配收入為10493元，以此為基數，除以12，可以算出月收入為874元，這樣的計算才更有可比性，但這樣一更改，結果居然是這樣的：
北京市住房痛苦指數＝6485元(2005年底北京商品房均價)÷874元＝7.42
這樣一來，2005年東京人的“國民住房痛苦指數”，甚至還低於2005年中國人的“國民住房痛苦指數”。
巴黎與北京
自1999年至今，法國平均房價漲幅超過了45%。不過這樣的漲幅似乎並不算小(同一時間段，中國房價的漲幅超過了300%)，可法國房地產價格在1994年至1999年間，曾大跌了30%強。因此，1999年至今的價格上漲，為法國的平均房價，劃出了一道鏇律優美的正弦波曲線。
如果一加一減，法國平均房價在七年間的漲幅不過15%(當然，這個算法不會如此簡單)，年均漲幅不過2～3%，與通脹的速度相當，漲幅接近零。這不正是我們所夢寐以求的“慢牛行情”嗎?
法國目前只有首都巴黎的房價明顯偏高，其平均房價約每平方米5000歐元。法國2005年的人均收入為24, 770美元，月收入為2064美元。
以此計算：巴黎住房痛苦指數＝5100美元/每平方米÷2064美元＝2.47
即巴黎2005年的“國民住房痛苦指數”為2.47，而北京的“國民住房痛苦指數”為4.41，北京的“國民住房痛苦指數”大大高於巴黎的“國民住房痛苦指數”，高出接近90%。所以，按比例來說，北京的房價大大高於巴黎，是有依據的。
然而，巴黎的房價不能作為法國總體房價的參數，因為巴黎是歐洲僅次於倫敦的第二大投資熱點城市。
距巴黎不過200公里的重要城市南錫的平均房價，就便宜了許多，僅為每平方米1500歐元，即南錫的“國民住房痛苦指數”僅為1。而法國南部最重要的港口城市馬賽的平均房價，也只有每平方米2500歐元。“國民住房痛苦指數” 僅為1.66。
法國的馬賽相當於中國的廣州，而廣州的“國民住房痛苦指數”為4.26，高出馬賽300%。
實際上，法國大中城市的“國民住房痛苦指數”都僅在1～1.25之間漲落。因此，法國的房價和房地產市場狀況，讓我們看到了一個治理得很好的房地產市場應該是什麼樣子的。
紐約與北京
在過去5年中，美國房價漲勢如潮，5年間，房價幾乎上漲了60%。但令人吃驚的是，在同一時間中國的房價卻上漲了100～300%。
我們弄不清是美國的房地產泡沫吹大了全球的房地產泡沫，還是全球的房地產泡沫吹大了美國的房地產泡沫。
由於中美之間的住宅條件和定價方法的差異，中國和美國的房價很難進行直接的比較。
首先，美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別，絕大部分美國住宅都是2～3層高的小洋房，並附帶車子、車庫，甚至游泳池，而社區有高爾夫球場也並不稀奇。但在中國只有高級別墅和高級社區才有這樣的設施。
也許有人會說，那是由於美國只有3億人，而中國有13億人，這是一個原因。可更重要的是，美國是一個汽車上的國家，但中國還是一個腳踏車上的國家，兩國經濟上的差距是顯然的。
並且，美國房地產商所經營的都是現房，三室兩衛房以上房型占90%以上，即大戶型為主。並且全是裝修房，基本與中國的豪華裝修相仿。
美國的統計資料都以單元住宅來計算房價，而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格,並不能正確反映中美之間的房價水平差異，因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。
美國住宅多數集中在150～300平米左右，平均面積在220平方米左右。折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元。
有趣的是，紐約的房價並非美國的高房價地區。目前，舊金山的一套中等價格水平的家庭別墅，售價72.7萬美元，洛杉磯為47.5萬美元，紐約為45.3萬美元，華盛頓為42.9萬美元，這個價格水平是美國中西部地區房價的5倍。
紐約的平均房價為：45.3萬美元÷220平米＝2045美元/每平方米。
美國2005年的人均收入為37,610美元，換算成月收入為3134美元。
以此得出：紐約人的“住房痛苦指數”＝2045元÷3134元＝0.65
算到此處,幾乎讓人不能相信自己的眼睛了。因為2006年10月北京人的“住房痛苦指數”已達到了5.00，竟高出紐約人“住房痛苦指數”的八九倍(同一時間段，美國的房價在原地踏步，左顧右盼或下跌)。
此前，儘管許多人都作出了北京房價大大地高於紐約房價結論，但都不能像“住房痛苦指數”反映得如此直觀而準確。
可令人感到尤為可笑的是，我們的房地產商和為他們僱傭的主流經濟學家們，卻是這樣輿論誤導公眾的：如果把美元折成人民幣，那么，紐約的房價應為每平方米單價近16，000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多嗎?
不同參照物下對比
不同參照物下各國與北京住房痛苦指數比較
還需要指出的是，美國房地產商規範運用的住宅“建築面積”概念不同於中國的“建築面積”，使得以上單價的比較仍然非常不確切。直接以統計上公布的面積為基礎推算的單價，美國住宅面積數據相對低估，其測量方法下的“單元住宅單價 ”需要打折。
中國住宅全是數層甚至數十層的高樓，而且一梯多戶，一個小區有幾百乃至上千住戶，並且建築面積裡面含有很多公用且莫名其妙的空間，住宅實際使用面積大大縮水。大多房子的使用面積只是建築面積的70%左右。
美國人不但普通住宅壓根兒就沒有“公用面積”一說，而且住宅內很多區域也是不算入建築面積的。
因為其計算的原則是“完工面積”，或稱作“地毯面積”。必須是經過建築材料如木板、地毯之類鋪設後的地面和樓面。所以，走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內。而按建築行業的指導，室內層高低於5英尺的部分不再計算，如果一個房間7英尺以上的空間不到50%，則整個面積也可不計。
這樣的事實讓我們不得不感慨，一個市場的遊戲規則處處為保護用戶利益著想，與一個市場的遊戲規則處處為開發商謀利的時候，差別就會如此之大。
倫敦與北京
英國的土地面積小於四川，但人口有8千萬，因此人口密度大於我國的四川省。
在英國，普通地區的房價為200英鎊/平方米，倫敦地區則要貴一些，約合400～600英鎊/平方米，一處4 80平方米的房產售價為17萬英鎊，因此英國的一般地區普通住宅售價約合3000～4000人民幣/平方米；倫敦地區均價為1000美元/平方米。
2005年英國人的人均收入為28,350美元，以次換算，月收入為2362美元。
如此算來，倫敦人的“住房痛苦指數”＝1000美元÷2362元＝0.38
這個數字同樣讓人難置信。因為2005年北京人的“住房痛苦指數”為4.41，高出倫敦人十多倍。
莫斯科與北京
在剛剛過去的2006年，莫斯科的房價呈直線上升之勢。據俄羅斯權威機構公布的統計數字，到2007年7月1 0日，莫斯科居民住宅的平均價格目前已經達到每平方米(套內使用面積)3653美元。莫斯科市政府有關人士呼籲房地產開發商“凍結”房價，但房地產開發商卻不理睬這種沒有法律作用的“忠告”，購房者普遍認為莫斯科的房價還要繼續攀升。
俄羅斯自1998年遭遇經濟危機以後，全國各地的房價暴跌，莫斯科普通居民住宅樓的價格甚至跌到每平方米80 0美元左右。在此後幾年裡，隨著俄羅斯經濟逐步復甦，各地房價也隨之逐漸回升，莫斯科的房價上升更為明顯，但上漲幅度沒有超出購房者的承受能力。
而莫斯科卻從2005年下半年開始，房價飛速上漲，到2006年年初幾乎達到瘋狂的程度。高檔居民住宅樓從一年前的每平方米2000多美元上漲到每平方米5000美元。
2006年8月3日莫斯科市統計局公布了莫斯科人的收入情況。2006年1～5月份，莫斯科大、中型企業及各種所有制形式的組織機構的就業者月平均收入為20826盧布。據初步統計，按人口平均計算，莫斯科人的月平均貨幣收入合計為27489盧布(1033.4美元)，比2005年同期增長了 20%。其中，在金融機構工作的工資最高，平均為 45911盧布；教育機構的工資水平最低，平均為12298盧布。
由此得出，莫斯科人的“住房痛苦指數”＝3653美元/平方米÷1033.4元美元＝3.53
但即便如此，莫斯科人的“住房痛苦指數”仍大大低於北京人的“住房痛苦指數”。
首爾與北京
2006年11月16日，上海《新民晚報》刊登了這樣一條新聞：《韓國部長因房價過高請辭副總理向無房平民致歉》。該新聞中說，韓國總統府日前宣布，建設交通部長官秋秉直、青瓦台宣傳首席秘書李百萬和青瓦台經濟輔佐官丁文秀，為了對日前發生的房地產政策失敗產生的爭議負責，前天上午向盧武鉉總統呈遞了辭呈。據悉，雖然此次是由他們主動請辭的，但實際上卻是因政策失敗而問責性撤職。
為此，韓國副總理權五奎說，政府“向無住房平民表示歉意”。道歉之餘，韓國政府和執政的開放國民黨於2006年11月15日舉行黨政協商會議，確定並發表了穩定房地產市場的方案。根據新方案，韓國將在接下來4年推出164萬套新住宅，並通過限制抵押貸款等措施抑制投機，促成房價下降。
路透社說，這是韓國政府3年來為抑制房價推出的第八套改革措施。目前，在首爾部分地帶，房價上漲率最多達到通貨膨脹率的7倍。房價高漲不僅使韓國普通百姓怨聲載道，還影響了韓國總統盧武鉉的支持率。
那么韓國首都首爾的住房痛苦指數究竟有多高?
2006年4月，韓國首爾江南地區住宅每坪的價格為3000萬韓元(1坪等於3.3平方米，即900萬韓元/ 平方米)，韓國普通家庭的平均月收入為322萬韓元。依此計算：韓國首都首爾的住房痛苦指數＝900萬韓元/平方米÷322萬韓元＝2.79
這樣看來，無論是北京市住房痛苦指數還是中國住房痛苦指數，都大大地高於韓國首爾的住房痛苦指數。而且這個比較還是不公平的。因為此公式的數據來自韓國首都首爾的房價暴漲期的豪宅集中區，不具有代表性。而北京的數據為全市均價，因此，首爾的住房痛苦指數實際上應小於1。
新加坡與北京
新加坡的組屋(相當於中國的經濟適用房)是精裝修，全家具電器的，而且只以使用面積銷售。使用面積≥92平米四居室精裝房(全家具電器)，建築面積≥131平米，僅售27.8～41萬新元(根據裝修和家具檔次不同，售價有不同 )，新加坡的商品房均價大體在3022新元/每平米左右。在新加坡月薪2000新元(1萬人民幣)是低保，普通民眾平均月薪3900元。以此計算：
2006年新加坡住房痛苦指數＝3022新元/每平米÷3900新元＝0.77
瑞士與北京
瑞士房價是全世界最高的地方之一，以價格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區或風景區的房價約合2500～70 00瑞士法郎，也就是合15000～40000元人民幣／每平方米，即：2000～5000美元/每平方米。但郊區的住房要便宜一些(蘇黎世市區很小)，約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000元人民幣／每平方米。一套100平方米的住宅售價為15～20萬瑞士法郎(合90～120萬元人民幣)居多。
瑞士蘇黎世市區2005年房價約為4000美元／每平方米。這在世界各國首都的房價中，算比較貴的。
2005年瑞士的人均收入為39,880美元。月收入為3323美元。依此計算：
瑞士人的“住房痛苦指數”＝4000美元／每平方米÷3323.3元美元＝1.20
當“住房痛苦指數”一進入房地產市場研究，一進入房地產市場龐大而複雜的數字迷陣之時，是否真有一種豁然釋義、雲翳散盡、洞若觀火的感覺?
之所以創立並設定如此簡潔而清晰的一個指數，是想交給每一個中國人一把尺子，誰都會用，誰都能很容易很準確地，作出對中國房地產市場的是非曲直的判斷。
不過也有人建議說，為什麼不把“住房痛苦指數”改稱“住房幸福指數”，不是比較能為主流媒體所接受嗎?
我的回答是：“住房痛苦指數”可以改稱“住房幸福指數”，其改變的臨界點是1，即“住房痛苦指數”大於1時，該指數為“住房痛苦指數”，當“住房痛苦指數”小於1時，“住房痛苦指數”便可以改稱“住房幸福指數”了。
中國“住房痛苦指數”一覽表
序號 城市 住房痛苦
指數 2005年
人均月收入 商品房每
平米均價 統計時間
1北京 6.39 1471元 9397元 2006.10
2 昆明 5.44 754元 4103元 2006.7
3 廈門 5.44 1367元 7432元 2006.6
4 天津 5.36 1063元 5700元 2006.10
5上海 5.35 1553元 8317元 2006.10
6 溫州 5.35 1735元 9278元 2005.12
7 福州 5.22 1063元 4159元 2006.4
8 廣州 5.14 1240元 6382元 2006.9
9 成都 4.87 943元 4593元 2006.8
10 深圳 4.46 1791元 8072元 2006.7
11 南寧 4.36 672元 2935元 2006.7
12 青島 4.31 1076元 4639元 2005.12
13 合肥 4.28 718元 3069元 2006.3
14 大連 4.26 994元 4241元 2005,12
15 呼和浩特 4.24 1012元 4300元 2006,10
16 拉薩 4.04 717元 2900元 2006,10
17 武漢 3.94 904元 3561元 2005,12
18 太原 3.92 779元 3050元 2006.4
19 濟南 3.73 1131元 4223元 2006.4
20 石家莊 3.69 718元 2648元 2006.8
21 哈爾濱 3.64 745元 2712元 2006.8
22 銀川 3.58 665元 2387元 2006.7
23 瀋陽 3.39 933元 3166元 2006.8
24 西寧 3.19 635元 2028元 2006.8
25 西安 3.12 1020元 3182元 2006.5
26 海口 3.08 812元 2504元 2006.6
27 重慶 3.02 854元 2587元 2005.12
28 貴陽 2.99 827元 2470元 2006.4
29 長春 2.96 742元 2196元 2006.4
30 鄭州 2.88 908元 2616元 2005.12
31 長沙 2.81 1036元 2915元 2006.9
32 烏魯木齊 2.33 901元 2101元 2006.9
附錄：
“住房痛苦指數”較合理的數值應 < 1 。 當“住房痛苦指數” < 1時，自動升級為“住房幸福指數”。
