概要
轉按揭貸款
一、按揭與轉按揭的概念 按揭是香港的叫法，在中國人民銀行和各商業銀行的正式檔案中稱為個人住房抵押貸款，即借款人在支付了首付款之後，以所購住房作為抵押物向銀行申請的、用於支付剩餘房款的貸款。 顧名思義，轉按揭就是轉讓個人住房抵押貸款（以下稱為按揭）的行為。
二、轉按揭的分類 按揭涉及兩方主體：借款人和銀行。對於銀行而言，按揭是債權；而對於借款人來說，按揭是債務。根據轉讓主體不同，可以將轉接揭分為債權轉讓和債務轉讓。債權轉讓指按揭在債權人之間的轉讓，即借款人將在甲銀行辦理的按揭轉到乙銀行；債務轉讓指按揭在債務人之間的轉讓，即原借款人將按揭轉給新借款人。 香港地區的轉按揭主要是債權轉讓，而我國內地現階段的轉按揭還僅限於債務轉讓。
三、轉按揭的動因 在香港地區，按揭利率由各家銀行自行確定，一般採用與最優惠利率（P）掛鈎，在此基礎上加減一定比例，如“P－2．25％”，同時，各家銀行針對按揭推出了一系列優惠條件，如贈送火險、免信用卡年費等。由於各家銀行按揭利率各不相同且經常變動，提供的優惠條件也有差異，對於不同借款人來講，在不同時間將按揭由一家銀行轉到另一家銀行是有利可圖的。而且，在香港地區辦理轉按揭手續相當簡單，借款人只需支付5000港幣的律師費，所有手續都由律師來完成，加上各家銀行出於競爭需要，一般都替轉到本行的借款人交納5000元律師費，實際上借款人無需付出任何代價，更是刺激了轉按揭的發生。 而在內地，按揭利率由中國人民銀行統一制定，各家商業銀行要求提供的資料、辦理時間大致相同，對於借款人而言，銀行提供的基本是無差異服務，在哪家銀行辦理按揭都一樣，因而沒有債權轉讓的必要，這也是目前內地轉按揭業務僅限於債務轉讓的原因。 那么，什麼情況下會產生轉按揭（以下凡沒有特殊說明，僅指債務轉讓）的需求呢？ 一是借款人轉讓作為抵押物的住房。根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，借款人轉讓設定抵押權的房地產，必須經過抵押權人同意，並將轉讓所得價款用於提前清償所擔保的債權。購房人在購買原借款人轉讓的住房時，需要向銀行申請按揭。轉按揭將這兩個過程有機地結合起來，縮短了交易時間，方便了買賣雙方。 二是借款人連續違約達到一定期數。根據抵押契約（或主從合一的按揭契約）的約定，當借款人連續違約達到一定期數（一般為三個月）時，抵押權人有權處分抵押物。如果採用強制拍賣等手段，受快速變現的影響，抵押物價格一般大打折扣，拍賣所得價款可能不夠償還銀行貸款，造成銀行和借款人的損失。而通過轉按揭，房屋轉讓為正常交易，可以避免這種損失。
四、轉按揭業務流程 轉接揭包括兩個方面，一是原借款人（售房人）提前償還銀行貸款，與銀行解除債權債務關係，撤銷抵押登記；二是新借款人（購房人）申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔保，辦理抵押登記。其業務流程為： 第一步，原借款人向銀行提出申請。 第二步，銀行經審查同意的，由銀行、售房人和購房人簽訂協定，銀行同意售房人轉讓住房，售房人承諾將售房款優先用於償還銀行貸款並授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，購房人承諾交易時將房款劃入售房人在銀行開立的賬戶上。 第三步，售房人和購房人簽訂住房轉讓契約。 第四步，購房人向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為售房人剩餘貸款餘額，也可以按照下列公式計算： 貸款額=所購住房市場價格×二手房貸款成數。 第五步，銀行經審批同意後，與購房人簽訂新的借款契約和抵押契約，出具同意貸款的承諾函。 第六步，銀行與售房人到房地產管理部門辦理註銷抵押登記手續，售房人與購房人辦理房屋產權過戶手續，銀行與購房人辦理新的抵押登記手續。 第七步，銀行對購房人發放貸款，根據購房人的授權，將貸款劃到售房人開立的賬戶上，然後根據售房人的授權，從賬戶上直接扣收售房人尚未償還的貸款本息，終止原借款契約。 其業務流程為：原借款人提出申請→簽訂三方協定→簽訂住房轉讓契約→購房人提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款契約→辦理產權過戶和抵押登記手續→發放貸款→售房人歸還貸款。 如果是對尚未竣工的期房辦理轉接揭，則上述第二步所簽訂的協定中需要增加房地產開發商為立約方，開發商同意期房轉讓並承諾對新的貸款承擔階段性保證擔保責任。由於這時售房人尚未取得房屋所有權證，只是在房地產管理部門辦理了預售契約備案登記和抵押預登記，也就不用辦理產權過戶，只需辦理有關變更手續即可。 五、對我國轉按揭業務的幾點構想
相關介紹
目前，我國內地的轉按揭業務剛剛起步，與已開發國家或地區相比，存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離，但畢竟邁出了可喜的一步。隨著我國二手房市場的日益發展和完善，城鎮居民對轉按揭的需求量會越來越大，政府主管部門、銀行應著手對現有業務流程和辦理方式進行改進，以促進該項業務的發展，下面提出兩點構想： 1、合併相關業務環節。由前面的業務流程可以看出，目前的轉按揭業務包括四個環節：原債務的償還、新債務的建立、原有抵押擔保的撤銷和新抵押擔保的建立，目前這四個環節相互獨立。如果能將某些相關環節連結起來，無疑能節省時間，提高工作效率。一是實現新舊債務的連結，可以考慮在原有借款契約不變的基礎上，銀行、售房人、購房人簽定補充借款協定，將售房人的債務轉移給購房人。二是抵押擔保隨債務一併轉移，在房屋產權過戶的同時辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先註銷舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法。 2、試辦跨行轉按揭。目前，由於各銀行提供的按揭服務基本相同，債務人不變、債權人發生變化的轉按揭基本沒有市場需求，但債務人和債權人同時發生變化的轉按揭則存在較大需求，這就要求銀行適時推出跨行轉按揭。目前開辦跨行轉按揭的癥結在於一定時期內原貸款抵押擔保懸空，因為房屋產權過戶之前，原貸款銀行要撤銷抵押權，否則不能轉讓，而只有等到辦妥新的抵押登記，新貸款銀行對購房人發放了貸款，購房人才能支付房款給售房人，售房人才有錢償還原貸款，由於新舊貸款由不同銀行發放，原貸款銀行無法確保新貸款用於償還原貸款，所以不願意開辦跨行轉按揭。要解決這個問題，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協定，新貸款銀行承諾將售房款劃入售房人在原貸款銀行開立的賬戶上，確保用於優先歸還銀行貸款，以避免因抵押擔保不落實給銀行貸款造成損失。 隨著我國利率市場化逐漸提上議事日程，債權轉移形式的轉按揭也不再遙不可及，各銀行可以開展這方面的研究，一旦條件成熟便可推出。
轉按揭業務的服務對象
（1）需要購買處在按揭期間或抵押期間房產的購房人；（2）需要出售處在按揭期間或抵押期間房產的售房人；
（3）已經支付了部分房款，但缺少繼續支付剩餘房款能力的購房人；
（4）各類中介公司、物業公司和開發商。
