簡介
概念
“別墅”這一名稱是舶來品。如今常說的“別墅”，實際上涵蓋了國外的兩種物業類型：一種是HOUSE，一種是Villa。如果直譯過來，House應該是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“別墅”，也可以譯成“莊園”、“城堡”，一種帶有詩意的住宅。事實上，國內房地產市場所銷售的大部分“別墅”，並不是Villa，而是HOUSE。在市場上我們按照別墅的建築形式將別墅產品分為五大類：獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。
由來
空中別墅空中別墅發源於美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位於城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態的躍式住宅。這種空中別墅發源於美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特徵，是一種把繁華都市生活推向極致的建築類型。它要求產品符合別墅的基本要求，即全景觀，這類產品主要存在於成立的高檔公寓頂層，在別墅區中還比較少。
歷史
空中別墅北京在2000年前後就有了空中別墅，第一個將這種產品引入北京的是清芷園。但在當時，不少開發商開發空中別墅，往往是項莊舞劍，意在沛公。2000年3月，廣州新理想華庭中的一套空中別墅面積達到1146平方米，被評為“大世界吉尼斯之最”。21800元/平方米的天價和“騎機車腳踏車者不得進入”的牌子，為炒作提供了新的定義；而其後，中國第一商城建成了1600平方米的空中別墅，上下共4層，有獨立的電梯廳直通別墅，標價是1．5億元人民幣。2001年和2002年，北京空中別墅市場歸於靜默，到2003年以遠洋天地群星系列為代表的空中別墅產品再度引起關注。
區別
空中別墅空中別墅與普通別墅有所區別。 第一，別墅一般都是建在人口密度較小的城郊邊緣地帶，買家一般都須自行駕車，否則交通是一個不容忽視的大問題。而空中別墅一般則出現在市區的高層住宅項目，是具有別墅特點的複式類戶型，其在居住密度、綠化率等居住環境方面，都是無法與別墅相提並論的，但其優勢在於：交通便利、能免去舟車勞頓之苦；
其次，從戶型來看，別墅的戶型普遍偏大，一般在300平方米以上，而空中別墅的戶型比較適中，實際上只是將複式單元建在高層住宅的頂層，所以其面積一般是普通單元面積的雙倍（上下兩層）；
第三，空中別墅不像普通別墅一樣，有花園和地下室，景觀自然與普通別墅無法比擬，但由於它一般建在頂層，是複式單元的獨特設計，一種高高在上、飽覽城市風景的感覺吸引了很大一部分買家。
空中別墅的建築形式彌補了高層建築的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優勢，給人高高在上、飽覽都市風景的感覺，顯示了強大的市場競爭力。還有層高優勢：一般住宅的層高是2.7-2.9米，空中別墅的標準是3米多，從3.1、3.3、3.6米不等，比普通房高几十厘米，意味著通風更順暢，採光度很好。
空中別墅據推出十幾套“空中別墅”的鵬潤家園開發商介紹，從價格上看，別墅和空中別墅的市場供應都較少，稀缺性決定了它們的售價都很高昂，以往京城在售個案中別墅或空中別墅不乏有在拍賣中拍
出天價的先例。但從投資角度來說，因為“地段”是房產保值升值的第一要素，故空中別墅的吸引力要大於一般別墅。從此次鵬潤家園推出的空中別墅來看，這種戶型均在30層頂層，面積從187．46平方米至260．03平方米不等，由於地處金融街南端西南二環的優越位置，加上成熟的社區環境，保值、升值的空間十分看好。
總體而言，從產品供應上看，空中別墅與別墅是兩個極端，但在需求上它們都擁有各自的購買群。空中別墅雖然沒有真正別墅的低密度、花園洋房的優點，但其地理位置的優越性加上景觀開闊、高遠等，與一般別墅比也不遜色，買家應該根據自己的需求和喜好來選擇。此外，在購買空中別墅時，最好購買現房，因為只有實地觀察才能體味到空中別墅的景觀和視野。
作品
盤古大觀
盤古大觀盤古大觀，位於北四環中路、亞奧核心區，距離水立方僅180米，距離鳥巢500米，是千頃奧林匹克公園中心區唯一的地標性城市綜合體。 項目總占地面積39360平方米
，總建築面積418484.70平方米，由一幢超5A級寫字樓、三幢國際公寓、一座盤古七星酒店以及全長411米的世界第一商業長廊——龍廊綜合組成。
盤古大觀外立面採用的是最堅硬、耐腐蝕的花崗岩。為了確保石材的品質，北京盤古氏投資有限公司聘請了十餘位專家，在全國範圍內經過了為期一年的考察和論證，最終選擇了產自山東牟平、有“中國白麻”美譽的白色花崗岩，並且包下了1號老礦，保證了項目採用的石料無色差。盤古大觀420米龍廊之上，共有66根龍柱和66顆“龍頭”。其中“龍頭”全部是用重達50噸的整塊花崗岩，由工匠按照傳統工藝手工雕刻而成。龍柱的基座，通體無接縫，同樣是以整石雕刻，這是古代皇家建築中才會採用的形式。在外立面的施工上，則是吸取了中國古代木結構建築通常採用的“榫鉚”工藝的精華，大膽運用在了石材的拼接組合上，從而令建築的外立面更加堅固。
湯臣一品湯臣一品是由湯臣集團有限公司開發的樓盤，位於上海市陸家嘴濱江大道旁。占地2萬多平方米，總建築面積達11.5萬多平方米，由4幢超豪華濱江住宅和1幢高級會所組成，其中最高樓層為44層，高度達153米。2006年8月3日，湯臣一品以單價13萬/平方米的成交後，一夜間創造了中國豪宅的最高天價。
南寧華潤幸福里
南寧華潤幸福里總占地66畝，可售住宅面積約27萬平方米，園林面積約4萬平方米，幸福里建築密度約17%，總戶數約1000戶左右。
南寧華潤幸福里幸福里由9棟半圍合式獨立塔樓組成，分兩期
開發，全部為165-200米的超高層建築，最大樓間距超過200米。戶型不僅僅南北通透，而且三面採光，最大限度享受自然景觀。幸福里與超五星級酒店為鄰，伴萬象城而居，用步行的姿態享受生活，為城市頂級住宅樹立新高度。
違建
廈門豪宅樓頂蓋"空中別墅" 物業城管勸阻仍無效
在高檔住宅區樓頂，“冒出”一棟五層樓高的超豪華“空中別墅”，違建面積高達600多平方米。 在每平方米樓價近兩萬元的小區內，這樣造價低廉的違建無疑給違建者帶來巨大的暴利。
調查發現，在暴利的驅使下，廈門高檔住宅區內頂樓違建亂象叢生。甚至有猖獗的違建者，竟然在城 管執法局的樓上也蓋起了“空中花園”。
物業和城管勸阻都無效
小區違建如此嚴重，物業是否採取了措施？記者來到米蘭春天的物業管理處，該管理處工作人員竟也訴起了苦：“居民住戶不停投訴，我們該做的也都做了，但沒有用。”
原來，小區自08年開始就有人帶頭在樓頂加蓋，“搶到就是賺到！”其他頂樓業主見狀也都跟風搶建，但是“業主有裝修的權利，我們物業有義務勸阻違建，卻沒有執法權”。工作人員表示，一接到投訴，他們便進行勸阻，勸說無效後還報了城管，而違建業主仍舊一意孤行。
“城管有來制止，貼過單，拍過照，可沒停幾天又開始建。”工作人員解釋，能買得起這些高檔住宅的都是有錢有人脈的，加蓋個四五層成本低廉，即使被拆，拆了又蓋，城管來過幾次就沒下文了，而頂樓業主們的“鍥而不捨”，成功將頂層營造出自己的“空中宮殿”。
物業工作人員認為，違章搶建“成本低，利益大”，執法部門光靠一紙禁令，難以制止人們對利益的瘋狂追求，只有加大懲罰力度，甚至採取拘留的手段，方可遏制這種“為了一己私利，不顧他人安全”的搶建行為。
東莞樓頂奇葩
東莞違建“空中別墅”“空中別墅”出現在東莞石碣鎮和睦街，是私人住宅樓頂違建的兩棟別
墅。“空中別墅”位於東莞石碣鎮和睦街。該棟建築物外觀裝修奢華，結構分為兩部分。“空中別墅”的下方是一棟高三層的廠房，在廠房的樓頂，由十幾根水泥柱子將兩棟別墅“撐起”。街坊鄰居稱，這兩棟“空中別墅”疑似違建，存在已達兩年之久。石碣政府2013年9月10日通報稱，該建築有報建手續，建築地塊是由三塊私人用地合建而成，分別為何志根（男，香港戶籍）、何嘉橋和胡月英所有，各占地100平方米，均擁有《集體土地所有證》。但建設規模與石碣鎮規劃部門所提供的建設圖紙不符，因此該“空中別墅”屬於違法建築物。石碣城管部門稱，將根據法定程式，對此建築物進行進一步的查處。
2013年9月9日網友將建造奇特的“空中別墅”發到網上，並提出疑問：“這房子屬不屬於違建？”“空中別墅”立即引來眾多網友的“膜拜”。網友紛紛轉發、評論。有網友稱其為“力學經典”甚至“牛頓見了也被氣死”。不過，也有網友擔心，這樣的“空中別墅”結構在抗震上有隱患，“稍微有側向力都會傾復”。
別墅設計五要素
1：地段、地形、地貌、地脈
好的別墅應具備山水，世界很多著名的別墅豪宅群都很注重地形地貌，建在半山環水之間，如美國依山就水豪宅蕩然延伸，奧地利的薩爾茨堡，阿爾卑斯山莊與薩爾茨河環抱著莫扎特的故鄉，屬於歐美的山水樓盤，它們的價格高得驚人，比沒有山水自然資源條件的樓盤售價高出三倍，山水樓盤的概念、模式和學說，表現出"高文化、高技術、高情感、高生態（包括自然生態、社會生態、人的行為心理狀態等考慮）。眾所周知，水是生命之源，山是長壽之本，"仁者樂山，智者樂水""寄情于山水之間"追求"天人合一"等，這是我們中華民族的優良傳統，也是當今世界各國人們普遍追求的保持生態平衡，保護環境，節約資源能源的時代要求。為什麼好山總是配有一湖清水，這是我國有著悠久歷史傳統的"風水學說"，它是水潤土、土生木、木成林、林生氧、氧密化成負離子，人居於此長壽健康（人傑地靈出奇才），是體現人與自然和諧"共生、共存、共樂、共享、共雅"的五大特徵，這是有山水樓盤的特別之處。著名風水先祖劉伯溫曾斷言，曰："山？而無水潤，貧脊也"。這是對光頭山而沒有水托的評說。又曰："水潤而無山者，有靈而無容勢。"這是對有水源而無山靠的雖有靈氣即無權勢的寓意。中國人信風水是有其道理的，坐擁背山環水，眼前目極遠眺，開闊舒懷，屋內通風循環，自然採光，何不是上好風水？
2：設計和質量
房乃百年大計，質量和設計頭等大事，首先談設計，需要外型優美大氣，適當的超前，線條流暢，色彩的配搭和諧穩重。套內設計空間實用不浪費，功能明晰，秘密性強，互不干擾，給業主以足夠的隱私權。在質量方面注重選材用料，堅硬耐久不過時的外牆為首選，屋內牆體垂直不裂，樓板樓頂不裂無縫為上好，現在市場上推出的新外牆體塗料，一時間各發展商為降低開發成本廣泛套用，廣州為迎九運在主要路段街區穿衣戴帽，外牆都塗上了面貌一新，但經過半年時間的實踐，問題就來了，掉塊的、水漬變花的，如今都變成了城市牛皮癬。
別墅是豪宅，是成功人士享受生活，居住和度假共兼容的家園，不再是擋風遮雨的功能，別墅已成為享用者長效的"精神產品"。
3：配套的兼容性
現在面臨著這個社會最大的威脅是變化，房地產也是如此，昨天推崇嶺南風情，今天推崇歐陸風情，明天南美風情，後天呢？1993年順德碧桂園"給你一個五星級的家"一個概念或者說一句口號就成功了一個大盤，震撼整個大中國，成為經典力作。今天，一個概念再也無法成就一個樓盤，這就是變化，開發商需要做很多工作，如環境綠化的"親綠空間的營造，親水空間的營造，親子空間的營造，親老空間的營造，親合空間的營造"等等。
4：園林綠化
園林綠化已成為大型房地產項目的一道風景，從園林綠化可以看出開發商是否用心做事，有的開發商為了容積率而不顧綠化面積，隨便種一些花花草草，你種啥我種啥，就造成了"千城一面，千篇一律"，大家雷同的地步，到頭來受委屈的還是業主，有心思的開商就不同，力求標新立異，獨具個性，自成一派，如："綠色熱帶風情長廊"，"西歐剪藝長廊"等，有眼力的消費者自然會追捧。
5：物業管理
物業管理進入住宅是加速住宅城市化進程的組成部分，開發商建設樓盤少即一年，多即三五年，物業交給業主之後，業主面對的將是物業公司，這個時間相當漫長，問題往往出在這裡，好的物業管理公司，是以專業、規範的服務為先，為業主所急，體現業主是"上帝"，在保全身上你可領略到和藹和威武的融洽，物業人員起早摸黑，給業主營造乾淨衛生，安全的環境。差的物業管理公司把"管理"放在第一位，"重收錢、輕做事"主次倒置，更甚者衙門作風，業主有難置之不理，搞到業主"居不安，住不寧"。殊不知，物業產權是業主的，而不是物業管理部門的。聰明的開發商會選用好的物業公司，聰明的業主會選擇聰明的開發商。
