張家鵬[中國著名商業地產專家]

張家鵬[中國著名商業地產專家]
張家鵬[中國著名商業地產專家]
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張家鵬 是資深商業人,“商業地產網際網路+”實踐者。先後創建了RET睿意德、樂鋪、雲貓智管等輕資產運營與網際網路品牌,並投資亞益文化、中商數據等行業新銳力量助推行業變革。

張家鵬 亦是公益的先行者,為格桑與蘭慈善基金、張家鵬商業地產公益學院、中國地產圓桌會發起與創辦人。

張家鵬持有北京大學哲學系專業文憑,新加坡南洋理工大學(NTU)工商管理碩士學位,長江商學院EMBA。

著有《商業地產真相》與《商業地產:不一樣的思維與答案》、《商業地產案例課》三本行業暢銷書。

基本信息

張家鵬簡介

張家鵬[中國著名商業地產專家] 張家鵬[中國著名商業地產專家]

張家鵬出生於1977年2月,曾就讀北京大學哲學系,之後獲新加坡南洋理工大學工商管理碩士學位,

2013年10月起就讀長江商學院EMBA課程。現任RET睿意德房地產諮詢機構執行董事,中國商業地產圓桌會秘書長。

張家鵬現任《福布斯中文網》、《財經網》、《地產》、《中國經營報》等房地產主流媒體特邀專欄作家。

並在清華大學、英國皇家房屋經理人學會、亞太商業不動產學院等機構擔任講師。

發表文章

曾發表著名文章:

有多少“鬼城”被誤讀?

誰殺死了百貨業?

瀋陽,泡沫之下是否還有啤酒?

與100位創業者的對話,等受到廣泛關注。

人物履歷

1996年,張家鵬創辦嘉朋體育。

在參與創辦RET睿意德之前的2002年起,他曾於DTZ戴德梁行有過10年的不凡經歷,為公司在中國的新業務發展做出貢獻,從市場顧問做起,之後歷任高級經理、助理董事、華北區董事,被快速擢升至DTZ戴德梁行中國區董事,時為公司最年輕的高階主管。

2012年,創辦RET睿意德,

2015年,進入網際網路投資,張家鵬創辦控股雲貓智管、樂鋪、中商數據等企業

2016年1月,張家鵬率樂鋪完成數千萬人民幣的PreA輪融資,領投人是經緯中國 。

2017年2月,張家鵬樂鋪獲A輪及A+輪融資數千萬美元。

2018年,國內地產百強名單中,有80%是睿意德的合作夥伴。

代表作品

代表作品 代表作品

《商業地產真相》

與張家鵬面對面,發現他是一個記者們會喜歡的那種受訪者:邏輯清晰,回答有料,佐證明朗。張家鵬曾經是行業暢銷書的作者。

《商業地產:不一樣的思維與答案》

而記者採訪他的時候,他的新書正在熱銷,他在書的序言中寫道:“看不見的東西最重要”,採訪中他說“如果人這個世界的尺度,那么尊重人就是最重要的事”,他的話讓人受用不已。

《商業地產案例課》

媒體評價

張家鵬談的最多的是商業地產,而不是公司,他只是希望未來RET睿意德能成為一家由華人掌舵的國際地產顧問公司,他說這是RET睿意德人共同的夢。

商業地產觀點

1、 商業是一個反向的市場,在中國存在一個“外行做給內行看”的現象

品牌商家歷史年限越長,對事物的認知度就越高,以至於對選址的要求更苛刻。多品牌都有自己專業的選址開店標準,如果物業配對不合適,契合度就很難。

2 、真正招商是要走窄眾路線

商業項目的租售被爭執了很久,多數人會拿通行標準做定義,但中國市場租金和售價之間的比值背離得太遠。新光天地項目如果說它是成功的,最根本的一點就是團隊,細分的話還包括時機,以及在推廣和執行策略上做得得體。大家一提到購物中心,首先都會想到有哪些品牌,然而,未來的購物中心,它的空間(場所感)一定更重要。在招商時,你會看見很多項目,有在打大眾媒體的廣告,可能是想賣商鋪的,實際上,真正招商是要走窄眾路線的。

3 、房企從住宅轉做商業 心態像從老闆到小二

中國購物中心在快速發展過程中應該是有不少問題的,也有很多發展是受到了前一波的激勵,比較衝動地進入到了這個行業,但最後發現可能和自己想像的不一樣:

1) 主觀趨高的情結。開發商大多會覺得他進入商業地產,就說明他是成功的,他在這個行業里要做到最好,但實際上永遠是,你站在這個行業想另一個行業,都容易把另一個行業想得簡單,因為你不知道裡面的細節。實際上地產和商業地產是兩個行業,商業地產更偏商業特質,進入之後他會覺得自己拿了一塊很好的地,要做最高端的定位,再加上自己在那個城市裡,這些決策人,我們都說是金字塔尖的人群,他覺得城市裡應該有高端的東西,人們都有高端消費的需求,這樣一個主觀趨高的情結就造成了一個問題。

2) 對商業地產產品規劃不夠重視。做招商,首先你要了解你的目標客戶需求的是什麼條件,你做市場行銷,從產品主義上升到市場行銷,最根本就是要了解你的目標客戶,但我們看到不少開發商仍然是站在一個商場想他那個項目,然後匆忙建起來,再去對目標品牌,結果發現它的種種構思和品牌想要的不一樣,而且品牌之間的需求又是千差萬別的,這就造成在中國很多項目處在好的位置,但是是不可用的產品,招商可實現性不強,這是很大的問題。

3) 最大的問題還是心態。心態的最根本在於,大量開發商是從住宅轉向商業地產的,這兩個市場截然不同,甚至有點水火不容,為什麼呢?第一,住宅市場一直是賣方市場,買房子是要走後門、批條子的,但你進入到一個商業市場,是一個非常不平衡的買方市場。

張家鵬[中國著名商業地產專家] 張家鵬[中國著名商業地產專家]

4 、物業返租是開發商不得已的選擇

物業返租是開發商不得以的選擇,是國情下的不得以的選擇。

1) 開發商返租是因為需要快錢,資金回流。至於開發商做商業地產,從客觀規律來說最好是只租不售。但是開發商做開發是一盤生意,馮侖說了一句話叫“保命事大,失節事小”,開發商得先保住命。但說到開發商自己持有的問題,沒有能力怎么持有?返租是一個不得以的選擇,誰都懂,開發商必須得先保證安全,或者保證公司的持續發展。

2) 一個國情的選擇,中國的租金跟售價之間的比值太懸殊,二線城市的商鋪可能租三塊錢不到,一平米能賣五萬塊,你從靜態看,幾十年的租金才能折成一個當下售價的單價,開發商為什麼持有?還要擔未來運營的風險,還要操那么多心。所以市場有這個基礎,然後開發商是這個階段,那香港當年也賣,香港當年在中環的環球廣場,全是菲傭聚集的地方,那也是因為鴻基把它賣散了,全是小店小鋪換錢的,人們搞雜貨的,那就在中環,都有這個階段,開發商必須先保命,如果從開發商本身來看,就是這么一個應景的事,但從客觀來看,不是最後的選擇。

5 、看不見的東西最重要

在人們通常內在意識中,都認為可見的東西才是實在的,不可見的都是虛無,不及實在來的重要。但實際我們稍加思考便會理解,世界上似乎都是由看不見的“虛無”在主宰著可見的“實在”。比如,我們的軀體可見,但是在受看不見的思想指揮;我們的行為可見,是在受著看不見的文化在約束;又比如計算機的硬體可見,是受看不見的軟體程式在控制,如果沒有這些軟體存在,硬體就與一堆廢金屬無異。

在中國商業地產行業,正是人們過於看重“看得見”的,忽略“看不見”的,才造成了供需結構錯位下的大量物業空置。

定位屬於商業地產中看不見的東西,而看得見的是物業硬體、招商行為等,現實的狀況是,諸多投資商都跨過或縮減“看不見”的工作而急於展開“看得見”的工作。而若是沒有將定位理清楚,沒有想明白項目是面向的是哪類的品牌與消費者,又怎么能夠確立建築風格與內部空間的劃分?又怎么能夠讓品牌相信項目的前景而願意入駐?並且在商業地產供應過量,品牌方強勢的現狀下,項目的細微瑕疵都可能被放大,若在項目運作前沒有思考清楚目標客戶與消費者的習慣與偏好的話,將會對隨後的招商及經營埋下不利隱患。

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