基本介紹
內容簡介
新光天地等國內知名項目策略顧問和整合者張家鵬關於商業地產實戰操作的最新力作！
最權威、最實用的商業地產思維攻略，最實戰、最精彩的商業項目運作案例呈現！
展現了不一樣的商業地產從業思維：定位思維——從臆想到專業分析與判斷；招商思維——從“眼高手低”到“門當戶對”；運營思維——從只租不售到租售並舉。
作者簡介
張家鵬，RET睿意德執行董事、中國地產圓桌會秘書長、新光天地、斯普瑞斯奧萊等成功商業地產項目的策略顧問、資源整合者，擁有十餘年專業經驗。在參與創辦中國最大的商業地產服務商RET睿意德之前，曾推動DTZ戴德梁行的商業地產服務部門成為大中華地區的行業領導者和最佳贏利部門。
商業地產行業著名的意見領袖、分享者，多家財經、地產媒體的專欄作者，著有行業暢銷書《商業地產真相》。在中國地產圓桌會、時代光華以及亞太商業不動產學院等機構擔任講師。
媒體推薦
中國商業地產聯盟、中國購物中心產業資訊中心、亞太商業不動產學院聯合推薦培訓用書
圖書目錄
前言看不見的東西最重要
第一章思維轉變：從住宅到商業的全新開發模式
第二章業態規劃轉變：從百貨到多元化業態
第三章定位思路轉變：從臆想到專業分析與判斷
第四章招商方式轉變：從“眼高手低”到“門當戶對”
第五章運營策略轉變：從只租不售到租售並舉
第六章顧問角色轉變：從報告流水線到對症下藥的良醫
附錄
附錄A像商業地產顧問一樣思考
附錄B案例斯普瑞斯奧萊招商記
附錄C案例小城市大盤價值提升之道
序言
前言 看不見的東西最重要
張家鵬
在近兩年參與的行業交流中，我一直在提一個觀點：看不見的東西最重要。而在人們的內在意識中，通常都認為可見的東西才是實在的，不可見的都是虛無，不及實在來得重要。然而，我們稍加思考便會理解，世界上似乎都是由看不見的“虛無”在主宰著可見的“實在”。比如，我們的軀體可見，但是在受看不見的思想指揮；我們的行為可見，是在受著看不見的文化在約束；又比如計算機的硬體可見，是受看不見的軟體程式在控制，如果沒有這些軟體存在，硬體就與一堆廢金屬無異。
在中國商業地產行業，正是人們過於看重“看得見”的，忽略“看不見”的，才造成了目前供需結構錯位下的大量物業空置。定位屬於商業地產中看不見的東西，而看得見的是物業硬體、招商行為等，現實的狀況是，諸多投資商都跨過或縮減“看不見”的工作而急於展開“看得見”的工作。而若是沒有將定位理清楚，沒有想明白項目面向的是哪類品牌與消費者，又怎么能夠確立建築風格與內部空間的劃分？又怎么能夠讓品牌相信項目的前景而願意入駐？況且，在商業地產供應過量，品牌方強勢的現狀下，項目的細微瑕疵都可能被放大，若在項目運作前沒有思考清楚目標客戶與消費者的習慣與偏好的話，注定會為隨後的招商及經營埋下不利隱患。
與萬科一位高層交流時，我曾被問到一個問題：萬科轉型進入商業地產，有可能最大的難點是什麼？我的觀點是最大的難度可能不在外部，更可能是內部固有文化所形成的挑戰。由於 中國住宅市場較長時期都處於賣方市場狀態，而在行業產業鏈構成中，房地產公司是資源整合的主導方，除政府是其“甲方”以外，其它外圍公司基本都是“乙方”，因此易造成企業的“強勢文化風格”：對合作方存有管控的優越感，並強勢相處。但與住宅市場不同，商業地產是一個以零售商為代表的“買”方議價能力極強的市場，部分品牌在租賃購物中心物業時，不但租金支付水準不高，還可能要求業主方補貼裝修。在此種情形下，當初以住宅產品為主打的公司進入到商業地產，若沒有轉變好心態做出配合，就會在運作中遇到重大阻礙。所以，“由住轉商”的發展商，首先要做的應是內部調整，使得商業團隊至少不會再秉持原有“看不見”的強勢文化，才可能將“看得見”的商業地產項目做好。
在房地產服務行業，顧問方以報告的形式向客戶提交成果，但報告的目的並不是在於報告本身，而是為了呈現與表達針對問題的解決方案，是“看不見”的專業思維的具象呈現，思維能力的強弱決定著報告的質量。所以，顧問應是運用智慧進行價值創造的代表，而非依靠體力碼字的工匠，因此，決定一個顧問成功與否的關鍵，並不是看其能將報告撰寫到多厚，而在於通過怎樣的經驗和思維因地制宜地破解不同難題。
思維是方法誕生的基因，亦是其生長的土壤。與強調具象方法的書不同，本書花了更多篇幅去探討 “看不見的東西”，即與商業地產及組織相關的思維方式。在我看來，這些“看不見的東西”是保障商業地產成功運作的源頭，亦是構建專業大廈的“結構”，其比後續的填充“材料”來得更基礎和重要。
本書可看作是一本觀點的集粹，是我多年在商業地產行業中工作思考的體悟匯聚，每段話都有明晰的觀點與指向，同時力圖做到簡明易讀。我希望這本書就像讀者的朋友一樣，無論是在或長或短的時間裡，都可隨時展開交流；而段落觀點的相對獨立明確，也使得在任何時候中止與續讀都不會覺得唐突。若這種交流能夠對讀者有所裨益，起到投礫引珠之效，那我會深感安慰。
最後，要感謝劉關、索珊、周長青等我的夥伴們，正因為有他們的辛勤付出，才使這本書能夠高質量地與讀者及早見面。
