美國經濟陷入困境
住房抵押貸款證券拖垮美國經濟住房抵押貸款證券走向毀滅
住房抵押貸款證券拖垮美國經濟2000年以前，美國銀行在發放抵押貸款前會按慣例執行盡職調查。銀行希望了解與申請人財務穩定性有關的所有信：包括申請人的收入、債務、信用評級，並對所有這些信息加以核實。而在住房抵押貸款證券出現之後，一切都改變了。
在所有合格的房貸客戶都如願以償地買到房子後，這類客戶對於銀行來說已經無利可圖。因此，銀行又將目光轉向了另一群客戶——那些曾被銀行拒絕的次級信用借款人。這些借款人的特點是信用評級低，貸款違約風險高。而在2000年以後，各類貸款機構卻竭力爭取這類客戶，讓他們貸款買房。“無證明貸款（no-document loan）”就這樣應運而生，借款人申請這種貸款無需提供任何個人財務信息，而貸款機構也對此不做要求。貸款機構可以利用住房抵押貸款證券來規避貸款違約的風險。貸款機構先向借款人發放貸款，然後再向其他投資人出售抵押貸款證券，從而把借款人無法償還貸款的風險轉嫁給其他投資人。早期發行的抵押貸款證券是基於較為可靠的優惠級貸款，因此證券的表現尚佳，也吸引了投資人爭相搶購。這樣一來，為了能向更多的借款人發放抵押貸款，貸款機構逐漸放寬了對貸款申請資格的限制，同時也開始大規模舉債經營以創造貸款所需的現金流。
住房抵押貸款證券投資者和傳統的借貸商一樣面臨著風險與回報，但對前者來說，風險和回報更大，因為抵押貸款證券對應的都是巨額貸款。住房抵押貸款證券在進入金融市場之後又衍生出不同風險的多種金融工具。其中，僅付利息證券可以使投資人從抵押貸款的利息支付中獲得紅利。如果利率上調，證券收益會水漲船高；而如果利率下調，房主按新的利率重新借款，證券就會貶值。如果投資人購買的是固定利率的證券，那么當利率上調時，投資人就會虧本，因為他們不能從調高的利率中獲利。而完全由次級抵押貸款組合成的次級抵押貸款證券往往風險最高，但同時回報也最高，因為次級信用借款人有較高的違約風險，他們要支付較高的還款利率。
大部分次級貸款都屬於混合型浮動利率抵押貸款（ARM，Adjustable Rate Mortgage）。在還款期的前幾年，借款人可以按照優惠的（通常是借款人可以支付的）固定利率還款，但隨後，還款利率會被調高。而隨著還款利率上調，借款人的每月還款金額也可能會增長為原來的兩倍。當早期無限制發放的大量浮動利率抵押貸款的還款利率上調時，取消贖回權的房產數量開始上升。
在美國，僅2008年8月，每416幢房產中就有一幢面臨取消贖回權的起訴。由於借款人無力償還抵押貸款，抵押貸款證券的業績開始下滑——在2006-2008年間，擔保債務憑證的價值幾乎折損過半。由次級抵押貸款證券組合而成的擔保債務憑證風險最高，當美國各地的貸款違約率上升時，這種金融產品就變得一錢不值。
第一塊“多米諾骨牌”就這樣倒下了，而隨後它所促發的連鎖反應使整個美國經濟陷入困境。
住房抵押貸款證券拖垮美國經濟
住房抵押貸款證券拖垮美國經濟2006年底，正當取消贖回權的房產比率開始上升時，房地產市場上又出現了許多待售的房產——新房產的開發建設本來就已經超過了市場需求，而與此同時又有大量折價拍賣房被推向市場。這對於房地產建築商來說無疑是一個巨大打擊，發現建好的房子已經賣不出去了。2008年9月，美國最大的房屋建築商Pulte Homes公司的執行長理察•杜加斯（Richard Dugas）表示：“我們新建的房屋完全無法跟折價拍賣房競爭，它們的折價率已經達到了40-50%”。
由於供過於求，房產開始貶值。一些房主發現正處於一個還貸怪圈：他們的房貸欠款比房屋本身的價值還高。因此，不少人選擇了停止償還無力負擔的房貸，而這反過來又使得取消贖回權的房產數量進一步上升。在這種情況下，如果沒有住房抵押貸款證券，美國的國民經濟也會出現一系列不利的連鎖反應——宣布破產的房屋建築商和貸款機構會使美國的失業率上升；取消贖回權的房產數量增加會使房產貶值；由於沒有足夠的現金流入，曾經在美國經濟大蕭條時期屹立不倒的投資銀行會收緊信貸。但如果到此為止，情況還不會太糟。而住房抵押貸款證券的發行卻使美國付出了更加慘重的代價。
住房抵押貸款證券拖垮美國經濟住房抵押貸款證券是一種可以自由買賣的投資產品，因此由違約的抵押貸款引發的次貸風波波及到了投資市場的各個層面。就在抵押貸款證券的業績急轉直下時，大部分大型金融機構仍大量持有這種證券。而此時，那些持有大量抵押貸款證券的投行巨頭們才發現由於抵押貸款證券貶值，他們的淨資產損失慘重。貝爾斯登公司（Bear Stearns）的情況就是如此。2008年3月，身價暴跌的華爾街第五大投行貝爾斯登被其競爭對手摩根大通（JPMorgan）以每股2美元的價格收購。而在收購前一周，貝爾斯登的每股股價還是70美元
由於住房抵押貸款證券曾經在投資市場十分盛行，因此次貸危機對市場的最終影響至今無法估算。但在2008年，幾乎每周甚至每天都有金融機構因巨額財務虧損而登上報紙的頭版頭條。房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是美國政府特許經營的兩家公司，通過提供擔保或直接購買抵押貸款債權幫助美國人買房。2008年8月，這兩家公司開始向聯邦政府尋求幫助。房利美和房地美的抵押貸款投資總額加在一起高達3萬億美元由於這兩家公司的命運牽連著美國經濟的方方面面，因此2008年9月美國政府決定接管兩家公司以阻止其市值進一步跌落。根據房地美公布的數據，該公司在2008年7-8月間的虧損額約為380億美元的慘重損失。
[1] 博文網 http://money.bowenwang.com.cn/mortgage-backed-security2.htm
[2] 谷歌網 http://1853.img.pp.sohu.com.cn/images/blog/2008/9/24/16/23/11d3a8a3162g214.jpg
