住房反向抵押貸款

“住房反向抵押貸款”是指：擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給金融機構，由相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折舊等情況進行綜合評估後，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現金的同時，將繼續獲得房屋的居住權並負責維護。當借款人去世後，相應的金融機構獲得房屋的產權，可進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應的金融機構同時享有房產的升值部分。

反向抵押貸款運作流程

反向抵押貸款已經成功證券化，因此反向抵押貸款市場的運作流程包括一級和二級市場（如圖表1），一級市場是反向抵押貸款發起，二級市場主要是反向 抵押貸款證券化，為一級市場籌措資金。下面主要就一級 市場運行機制進行介紹：

（1）擁有住房自主產權的老年人在政府許可的機構進行反向抵押貸款的信息諮詢，明白髮起反向抵押貸款之後的權利和義務，在審視自身條件後向反向抵押貸款發放機構提出申請；

（2）貸款發放機構初步審查合格後，正式受理申請業務，委託房地產評估機構對住房進行客觀評估，在滿足雙方各自的條件下正式簽訂契約，保險機構為雙方保險，保證借款人能根據契約獲得相應的權利，也保證向貸款人支付債務總額超過住房自產的部分；

（3）正式契約生效後，住房所有權仍屬老年人，老年人按照契約要求維護好住房，貸款發放機構同樣按要求支付貸款給借款人；

（4）在老年人死亡、永久搬離、出售住房時，契約到期，住房所有權轉移到貸款人，貸款發放機構處置住房，收回成本，取得利潤；

（5）在整個方向 抵押貸款一級市場的運作中，政府有關機構起一個市場培育、政策扶植、稅費減免、監督檢查、信息諮詢、保險及在必要時提供資金支持等。

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