二手房市場

二手房市場

二手房市場又稱存量房地產市場。是指使用者之間、經營者之間、以及相互之間的交易行為。二、三級房地產市場是一級房地產市場的延伸和擴大,起促進市場繁榮的作用。二手房市場的交易,必須緊緊依託房地產整體市場,關注和掌握房地產市場的行情和大勢,在準確把握房地產市場走勢的情況下,充分運用二手房交易的方法和策略,才能有效駕馭二手房市場交易。

基本信息

基本特點

二手房市場在我國起步較晚,但發展迅速。隨著我國二手房市場的逐漸放開,進入市場的二手房數量不斷增加,二手房交易規模也不斷擴大。二手房交易相對複雜,涉及的相關政策較多,其市場體系也處於進一步發育與完善階段,再加上二手房本身又具有不同於新開發房地產商品的許多特徵,使二手房交易環節更多、程式更加複雜,風險也較大。同時,二手房市場作為房地產市場的重要組成部分,又有房地產市場的許多共性。二手房市場的交易,必須緊緊依託房地產整體市場,關注和掌握房地產市場的行情和大勢,在準確把握房地產市場走勢的情況下,充分運用二手房交易的方法和策略,才能有效駕馭二手房市場交易

二手房市場二手房市場

主要作用

房地產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件,並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制,及時實現房地產的價值和使用價值,可提高房地產業的經濟效益,促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化,有利於改善居住條件,提高居民的居住水平。因此,房地產市場是房地產市場體系中最有代表性,也是最重要的部分,處於主體地位。

二手房市場調查

不可忽視的存在
二手房市場已經成為一個不可忽視的存在。從價格的節節攀升,到交易量的持續增長;從大中介公司的“跑馬圈地”,到小中介公司林立,二手房市場已經開始“奔跑著歌唱”,更重要的是,二手房已經納入了越來越多老百姓置業的考慮範圍。
對商家而言,百姓的需求就是市場,對媒體而言,百姓的需求就是責任。作為廈門的一張市民報,導報始終和百姓生活密切聯繫。導報零售量居全市之首,擁有最廣泛的讀者群,他們是二手房消費市場的重要力量,因此我們特別策劃了“二手房”專版系列,努力做到真實、及時、全面地反映二手房市場信息,為百姓提供最有效的參考。
二手房市場是離普通百姓最近的住房市場,二手房市場的健康發展,對於整個房地產市場的全面啟動有著巨大的拉動作用。
從今年上半年的統計數字來看,XX年應該是二手房市場持續走強的第三年。這一年無論是公房還是商品房,無論是住宅還是商業用房,在價格上均有較大的突破。二手房的銷售已經從1998年的每年380件上升到XX年的4368件,另據不完全統計,XX年1―8月,已達到3000多件,二手房走進百姓生活的腳步越來越快。
二手房的交易量與商品房銷售量的比例也逐年增高,XX年接近5%,XX年則為9%,而相關數據顯示,今年兩者之間的比重將超過20%。二手房市場交易量連續3年以接近100%的速度遞增。廈門的二手房市場,正高歌著奔跑。
二手房市場經過多年的發展,廈門市民對二手房的認可程度有多少呢?調查顯示,只要能滿足需求,有93.3%的市民表示可以接受二手房,而明確表示不考慮二手房的僅占6.7%。這表明二手房已經得到普通市民的充分認可,市民對二手房的關注也達到了前所未有的高度。
是什麼原因促使二手房如此受人關注?二手房相對一手房而言,到底具備了哪些優勢?根據調查,人們選擇二手房的秩序依次是價格便宜、小孩上學、有投資價值、以小換大、就業方便、適合養老。
調查顯示,認為二手房“價格更實惠,剛好可以接受”的調查者最多,占43.8%,可見價格仍然是眾多購房者考慮最多的因素。其次是認為“帶裝修,即搬即住”,也占到了32.5%,這部分群體中許多人是第一次置業,同時也是資金比較緊張的購房者,他們都希望買來的二手房馬上入住,省去裝修的麻煩,也減少裝修成本。選擇“二手房無期房風險”的占12.5%,這部分調查者認為新建商品房存在著許多不確定因素,特別是期房,有些甚至產權證都辦不下來。而購買二手房就不存在這個問題,一手交錢,一手交房,況且房子也都是現成的,清清楚楚,免受欺騙。在調查中,仍有11.3%的人選擇“該地段沒有合適的商品房”,所以只好選個二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區的市民,因為有較強烈的區域情結,捨不得離開生活多年的環境,卻又苦於買不到合適的商品房,只好李代桃僵。

未來發展趨勢

(1)新政的效果將持續至少1年。從以往的數據來看,特別是從07年四季度開始的地產政策,致使全國二手房市場從08年一季度起進入了調整期,直至09年一季度,全國各地二手房市場量價齊跌。07年地產政策的效果期持續了一年左右。此次新國十條的調整力度和決心是非常之大,政府表明,遏止地產價格的飛速上漲將作為一個長期政策持續下去。 
2)二手房的成交量將會持續低位運行,但進一步下降的空間有限。 
雖然政策短期抑制了部分購房需求,但是從整體看,剛性的購房需求依然存在。市場的短期觀望並不能消除需求的存在,且隨著調控的深入,房價的進一步下跌,較多房源的性價比逐步提高,一部分購房需求會入市,對成交量起到支撐作用。 
3)二手房價格將繼續小幅回落
首先,均價的下跌將會略晚於成交量,先量後價。在成交量出現反覆,開始逐步企穩,均價將會繼續小幅下降。其次,均價的降幅將在15%左右較為實際。由於前期上漲過快,市場購買力的漲幅遠低於房價的漲幅,超過購買力的部分將得到釋放,從整體看,二手房地段的稀缺性和不可複製性決定價格不會出現暴跌的局面,部分之前漲幅偏大、擁有炒作概念的區域價格將會出現較大幅度的下跌。

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