中國物業管理
中國物業管理中國歷史沿革具有驚人的連續性，當我們沉醉於故紙堆時，我們會從今天的現實中找到很好的印證，物業管理進入中國，它也將被典型地“中國化”，我的構想是描繪出今後三十年乃至五十年的行業的發展與變化，它是否完全符合似乎並不重要，重要的是今天的我們能夠從中得到什麼樣的啟發。
第一個時期：春秋時代前期（1990-2005年）。今天的物業管理處於這個時代，象當初的齊、晉、楚被稱為“伯”（霸）一樣，今天的中海、萬科、蓮花是行業的翹楚；這一時代的核心標識是“禮”，用今天的話說，叫企業文化與質量體系；它的基本內涵是“德”，在今天被稱作以人為本。這是一個建立規範的時代，在這個時期內，絕對優勢是不存在的，有的只是相對優勢，關鍵在於行業主體是否能利用自己某一時期的優勢擴大戰果。因為行業剛剛產生崛起，市場尚有分割餘地，這時候的發展不平衡尚能得到廣泛的容忍，大大小小的諸侯林立，很多企業依靠所謂的品牌而不是實力維繫生存。其中較大的物業管理公司，要么憑藉開發商本身的財雄勢大，要么依靠原先計畫經濟體制下的近水樓台，但是真正說來，大型的物業管理企業尚未展現其規模優勢，有些反而因其體制陳舊、機構臃腫而面臨種種困擾。
第二個時期：春秋時代後期（2005-2015年）。這一時期的物業管理企業再回顧十年前的企業規模，會發現100多萬平方米的物業管理面積是個多么小的數字，到這個時期，一方面，業界關係錯綜複雜，紛爭併購此起彼伏，很多在資金、技術與管理上缺乏競爭力的企業將陸續被淘汰。另一方面，“高岸為谷，深谷為陵”，當初的霸主有的在今天消亡了，有的則已經改朝換代：三家分晉、齊由陳氏、“魯君失國，政在季氏”；表現在物業管理行業，則是一些大企業自身發展後，因為內部的組織問題出現分化，一些專業的子公司崛起並領導了這一細分市場的尖端技術，然後取代或者脫離了母公司而突飛猛進地發展。技術已經超過企業文化成為一個物業品牌的最重要標誌，在這個時期，新的住宅小區已無法同網路分開，即使一個物業管理公司得到了一塊物業，很可能業主們使用的是其它物業管理公司的有償服務（因為網路的作用）；每個物業管理處都將有自己的網頁，在網上提供維修、投訴、社區文化、政策諮詢、信息交流等多種服務，物業管理處的服務與管理能力，將異常地透明，而這必須以雄厚的技術實力作為基本的支持。
第三個時期：戰國時代（2015-2025年）。這時物業管理企業的絕對數量已經大大減少了，但這一行的從業人員的絕對數量卻比以往任何一個時期都多。一個企業的規模由它內在的管理效率所決定。正是這一時期，規範形成後又被打破，物業管理企業與業主的關係、企業與政府的關係又處於不斷的調整之中，強大的規模經濟優勢此時已經充分顯現出來，並使物業管理延伸到其它許多相關部門，此時水、電、交通、郵電、傳媒……等傳統壟斷行業已完全被拋入市場，並承受來自外資與私企的重大壓力，物業管理公司如果在其中不能起到一種強有力的紐帶作用，它就有逐步消亡的危險！在內地一些市場如果沒有及時去滲透，到此時也許已永遠失去了機會。畢竟物業管理理論本身就在“無用論”與“萬能論”之間振盪，無論是物業管理對其它行業的“連橫”，還是其它行業對物業管理的“合縱”，這些矛盾衝突卻促使企業更加成熟，並且物業管理本身，也會向許多政府職能部門提出挑戰，可以確言的是，到這個時期中國的環保問題已經上升到相當嚴重的地步，如果一些物業管理公司在早期能夠眼光放遠，積累實力，那在此時應當是收穫的季節。
第四個時期：大一統或者楚漢爭霸時代（2025年後），關於這遠景的斷想，有可能是在幾強之內競爭，也有可能廣泛地統一；據我看來，還是強強爭霸的可能性比較大！此時物業管理對“人”的塑造——無論是對其從業人員還是對作為業主的住戶——已經都趨於成熟，物業管理本身的細分市場也已相當細化，在前兩個時期，微福利房物業管理成為“雞肋”——“食之無肉，棄之有味”的情況至此將完全改觀，因為到這一時期，全世界六十五歲以上的老人有一半生活在中國，那時候中國老人的消費觀念，將同現在迥然相異，這本身就會產生巨大的社會問題，同時也是絕好的商業機會。此時的主流物業管理公司，質量體系的外殼已經剝離，巨額利潤的目標也讓位於市場分割，社區文化成功與否、人文精神的積澱將成為評價一個物業集團的首選因素，許多老人將加入這一行業，另外絕大部分老人則享受這一行業所提供的服務。
“上古競於道德，中世逐於智謀，當今爭於氣力”，這是中國人數千年來厚古薄今的概嘆，而我們今天的物業管理，卻有“一萬年太久，只爭朝夕”的豪情，物業管理行業本身的縱深發展，其貫穿始終的是人，作用愈見其大的則是人才，第一階段強調策劃與行銷人才，第二階段著重技術與信息人才，第三階段看好管理與環保人才，第四階段則推崇人文與教育人才，而這些人才僅僅是物業管理公司騰飛的助推器，它的主要動力，毫無疑問仍是一支專業化，富有高度責任心的員工隊伍。實際上，中國物業管理行業的嚴重發展不平衡，使這些時期壓根不會按想當然的方式去沿革，而是充斥著縱橫交錯的情況。一個企業對未來的期許，同一個人很相似，一方面要眼光放遠，另一方面要腳踏實地；在我們迎接挑戰時，有些來自於外界，更多的來自於自身，任何人都無法同他的歷史割斷聯繫，我們的目標絕不僅僅是恢復以往的光輝歷史，而是要超越歷史。
發展情況
通行的觀點認為物業管理是一新興行業。一般認為，物業管理在我國僅有20年左右的發展歷史，首先發端於沿海發達城市，逐步向內陸地區延伸，在國外，物業管理已經有一百多年的歷史。
從國外物業管理的起源來看，近代意義的物業管理起源於19世紀60年代的英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建築物管理人員組織（CBMO——ChicagoBuildingManagersOrganization）召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業管理行業組織的誕生。
從國內的物業管理的起源來看，從19世紀中葉到本世紀20年代，是舊中國房地產業萌芽和初步發展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、瀋陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建築，在上海，出現了28座10層以上的高層建築。在當時的房地產市場上，已經出現了代理租賃、清潔衛生，保全服務等專業性的經營公司，這些專業公司的管理方式正是我國物業管理的早期形式。
由於我國物業管理行業起步晚，市場化程度較低，行業在發展的過程中出現過不少問題。在行業初創的很長一段時間裡，物業管理企業服務水平良莠不齊，管理價質不符、違規、侵權的現象時有發生，投訴率居高不下。
歷經三十餘年的發展，我國物業管理行業正努力擺脫市場發展無序、缺乏配套性法規和規範性檔案輔助行業發展的局面。不少地區都相繼出台相應的法律規範，協助行業往良性發展的道路上走。在市場進一步規範化發展的道路上，優秀的物業服務企業將抓住機遇實現做大做強。
據《國際物業管理行業發展經驗分析報告前瞻》統計，目前我國物業管理企業總數將近7萬餘家，住宅物業管理規模達到120多億平方米，主要一線城市物業管理服務收入占到當地GDP的2.5%以上。
前瞻網認為，物業服務企業將部分服務進行分包，一方面可以降低企業管理運營成本，充分利用社會資源，提高企業的運營效率;一方面專業的保全、保潔、綠化、設備維修管理服務機構，業務相對單一，專業化優勢突出，有利於提升服務質量，提高業主滿意度。
實際上，業務分包也存在著服務提供時問較滯後、協調管理難度大等問題，這需要物業服務企業簽訂契約時細化相關條款，加強對日常工作的管理、與外包公司的監控與協調，嚴格控制服務質量，真正使專業分工成為提升服務品質的推力。
行業規範及標準的日益完善，為物業服務企業服務品質的發展提供了良好的外部條件，行業的專業化分工有利於提高工作效率、控制服務質量。
同時，物業服務企業不斷改進創新，鞏固專業領先能力，提供新的、技術含量較高的管理服務內容。我國物業服務企業即將迎來良性競爭的快速發展時代。
