法律依據
施工留置權所謂“申請人民法院將該工程依法拍賣”，這是“對物之訴”。可見《契約法》第286條引用了一種擔保物權，但未說明其名稱，於是就出現了學術爭論，主要有三種觀點：其一“法定抵押權說”，其二“優先權說”或“優先受償權說”，其三“留置權說”。由於法理混亂，《契約法》第286條的實際效用不佳，成功拍賣工程的案例也不多見。
《物權法》是財產之法而《契約法》是債權之法，擔保物權應當由《物權法》而不是《契約法》設立。現在的問題是：(1)假如《物權法》不賦予不動產承攬人任何擔保物權，《契約法》第286條就應當廢止；(2)假如《物權法》承認《契約法》第286條，就應當設立相應的擔保物權。從《契約法》第286條的來看，這種擔保物權是債權到期後才行使的，因此屬於留置權。至於施工留置權如何登記、解除、撤銷等問題，則屬於《不動產登記法》的範疇，此外還應制訂《施工留置權實施細則》。
欺詐防範
施工留置權在許多國家，不動產登記機關隸屬於地方法院的土地法庭。留置權登記是一項“未決訴訟”，最終由法院解決。不動產登記機關不對留置權登記資料的真實性負責，如同法院立案時不對起訴書內容的真實性負責那樣。但故意弄虛作假申請留置權登記是刑事罪行，犯罪人將被囚禁並罰款，而見證人將指證留置權申請人“發假誓”。
債權人必須通過訴訟才能獲得法律認可的留置權。法院一般採用簡易審判程式的“聽訟”，快速裁定留置權的合法性和有效性。法院判決後，如果仍然不獲支付，留置權人就可申請法院強制拍賣清償。但拍賣事件是非常罕見的，這是因為不動產價值遠遠高於工程欠款，業主通常寧願付款，不動產抵押貸款人也會贖買留置權，以免不動產被賤賣而造成更大損失。以上審理程式稱為“雙重審理”。如業主審理後不提出異議登記，法院審理就有可能只是“走過場”。美國少數州採用“先訴訟、後登記”方式：債權人首先通過訴訟獲得土地法庭頒發的留置權裁定書，而法庭附屬的土地登記處同時登記該項留置權。這種方式的法庭審理工作量較大。
擔保物權
留置權具有二次效力：
(1)債權到期後扣留財產的所有權(占有動產或在產權登記機關登記留置權)，以保全債權。(2)如在法定時間內債務人仍不還款，留置權人就可依法取消債務人的贖回權(折價或拍賣)。在二次效力之間的緩衝期間，雙方可以友好協商解決問題。不動產上往往有多個抵押貸款人和多個承包商、供應商以及共有業主等權利人。留置權人無論是占有一個洗手間還是整棟住宅都存在合理性問題。施工留置權不占有不動產，這就避免了許多矛盾衝突，因而是一種“和諧式”的擔保物權。留置權遍及於留置物，具有不可分性。例如，綠化工程債權人是拍賣不動產而不是花草樹木。但是，如果不動產可以分割出具有獨立使用功能的單元，執法官就只能拍賣足以清償債權的部分不動產，例如拍賣一套住宅而不是拍賣整棟住宅，但也不能只拍賣一個洗手間。
延伸權利
施工留置權受償次序
不動產拍賣清償時，所有擔保物權按登記生效日期排定優先受償次序。但是，如果業主開工前辦理了工程抵押貸款，並將貸款挪為它用，則會損害施工留置權人的合法利益。另一方面，如果不能保護貸款人的合法利益，也就沒有人願意提供在建工程抵押貸款給業主清償工程債務，因此有以下例外規則：
(1)開工前已登記的工程抵押貸款，其中用於支付工程款的部分優先於留置權，其餘部分劣於留置權。(2)開工後新登記的工程抵押貸款用於支付工程款或者清償已登記的留置權時，優先於其後登記的留置權，否則劣於留置權。
工程抵押貸款人支付工程款猶如贖買了工程債權人的留置權，並取代了這些留置權的優先位置，因而優先於其後登記的留置權。為保衛自己的優先受償權，工程貸款人必然要嚴格監管業主的工程貸款賬戶，認真審核所有支出的用途，以保證“專款專用”。留置權人還要向已登記的工程抵押貸款人遞送留置通知，催促貸款人監督業主及時清償留置權。
擔保制度
施工留置權承包商付款擔保人實際上是保證：(1)承包商的投標價不低於成本；(2)承包商的財政狀況能夠滿足履約的需要；(3)承包商不會挪用工程款，並保證支付工資、材料款和分包款。這些其實也是履約擔保人應該保證的內容，因此付款擔保是履約擔保的附加擔保，不另加收保費，也不會增加社會成本。為避免支付兩次分包款，承包商還會要求分包商提交付款擔保，而分包商也會要求下級分包商提交付款擔保，這樣就會形成一個嚴密的付款保護系統。分包商工人的工資至少有六個保障：分包商、分包商付款擔保人、承包商、承包商付款擔保人、業主、業主的付款擔保——不動產。此外，不動產抵押貸款人也會贖買留置權。
各國法律賦予不動產承攬人的擔保物權主要有以下類型：(1)不動產留置權。例如美國的Mechanic’sLien，(2)不動產優先權。例如法國拿破崙法典第三編第十八章（優先權及抵押權），(3)不動產抵押權。例如德國民法典第648條（建築承攬人的擔保抵押權），以上就是《契約法》第286條的三種學術觀點的來源。其中，不動產抵押權只保護契約承包商，而不動產留置權的保護範圍最廣，歷史也最悠久，並且有專門的成文法，其規則、程式相當詳盡。理論上所有向不動產施工提供了直接勞動、服務、材料、設備的人都擁有留置權，因而可以一攬子解決工程拖欠款、分包拖欠款、材料設備拖欠款、工人欠薪等一系列問題。法國拿破崙法典沒有留置權，也沒有動產抵押權，但有優先權制度，其中不動產優先權採用登記制。
原理
任何人都不能無償享受他人勞動成果。公元前約450年的古羅馬《十二表法》第六表第7條規定：“出賣的物品縱經交付，非在買受人付清價款或提供擔保以滿足出賣人的要求後，其所有權並不移轉。”這與中國《契約法》第286條不謀而合，也是古羅馬工匠、供料人留置權的依據。即使工程已經交付，但在付清價款之前，債權人仍然有權保留(拒絕給付)所創造的不動產所有權，以阻止任何人不當得利和對抗“欺詐”，如工程採購人不付款贖回其所有權，留置權人將變成不動產的“共有人”並可申請法院依法拍賣清償。隨著商品經濟的發展，為保護交易安全和避免大量訴訟，後來出現了動產的“善意取得制度”，但這只是人們制訂的世俗制度，而不是財產法學的基本原理，並且不適用於不動產，否則，承租人、施工人等“無權處分人”將可以賣掉所占有的不動產，而業主卻無權向“善意”買受人主張權利，這就會發生大量的欺詐。不動產物權採用登記制意味著只有合法權利人才有權處置不動產，至於登記錯誤而導致“無權處分人”處置不動產，則與“善意取得制度”無關，而弄虛作假的惡意登記行為屬於刑事罪行。美國最早期的Mechanic’sLien採用“先訴訟，後登記”方式，這與古羅馬工匠、供料人留置權的行使方式類似。而拿破崙法典的優先權制度使失去占有的債權人仍然財產擁有優先權，而不是淪為普通債權人，這體現了衡平法的原理。
法律術語（12）
| 隨著社會的進步，法律越來越重要。那讓我們來了解一下法律術語吧。 |
