蘇州海寧皮革城

蘇州海寧皮革城

蘇州海寧皮革城位於東環路1858號的蘇安商業中心裏面,皮革城具體的位置在糖坊灣支路上,靠近北環路路口。於2011年秋天正式入駐,一樓主要經營箱包,皮具,二樓是海寧直銷皮草類服裝,三樓有松鶴樓和大家唱量販式KTV。地下一層是永通超市,二層是免費的停車庫。

蘇州概況

蘇州,古稱吳、吳都、吳中、東吳、吳門,現簡稱蘇。蘇州自有文字記載以來的歷史已有4000多年,公元前514年建城,是中國首批24個歷史文化名城之一,中國重點風景旅遊城市,江蘇省第二大城市,江蘇省經濟最發達的城市。蘇州位於太湖之濱,長江南岸的入海口處,京滬鐵路、京滬高鐵和多條高速公路貫穿全境。是中華人民共和國的特大城市,以及經國務院批准的較大的市。蘇州是中國經濟高度發達的地區,是江蘇省的經濟中心、工商業和物流中心城市,也是重要的文化、藝術、教育和交通中心,下轄的常熟市、崑山市、吳江市、太倉市和張家港市等五個縣級市的經濟實力均列全國百強縣(市)前五位,崑山第一,吳江位居第二,常熟、張家港太倉並列第四。在2011中國城市綜合競爭力報告中,蘇州位居全國第九,位列中國地級市第一。 蘇州物華天寶,人傑地靈,因其從古至今繁榮發達、長盛不衰的文化和經濟,被譽為“人間天堂”,素有“絲綢之都(絲綢之府)”、“園林之城”。蘇州素來以山水秀麗、園林典雅而聞名天下,有“江南園林甲天下,蘇州園林甲江南”的美稱,又因其小橋流水人家的水鄉古城特色,而有“東方威尼斯”、“東方水都(東方水城)”之稱。現今的蘇州已經成為“城中有園”、“園中有城”,山、水、城、林、園、鎮為一體,古典與現代完美結合、古韻今風、和諧發展的國際化大都市。

蘇州人口面積

開發商直銷連線 l 8 7- 2 l 7 O-李 8 9 經2 9 理
有意者可來電諮詢 156-1807-1112(小羽)
蘇州市面積 約8488平方公里
蘇州市區面積 約1649平方公里
蘇州市人口 約1000萬人
蘇州市區人口 約212萬人

隨著平江新城等三個新城版塊的建成,蘇州市區的面積在不斷擴大,根據蘇州日報報導,未來5年內——新蘇州人大量增長,蘇州常住人口突破1000萬。

蘇州經濟:2011年蘇州市國民生產總值10717.2 億,在整個江蘇省,排名第一; 2006年蘇州人口人均GDP已突破了一萬美元. 目前蘇州人均GDP已經接近一萬五千美元,已經接近已開發國家城市的水平。

蘇州位於太湖之濱,長江南岸的入海口處,京滬鐵路、京滬高鐵和多條高速公路貫穿全境。是中華人民共和國的特大城市,以及經國務院批准的較大的市。蘇州是中國經濟高度發達的地區,是江蘇省的經濟中心、工商業和物流中心城市,也是重要的文化、藝術、教育和交通中心,下轄的常熟市、崑山市、吳江市、太倉市和張家港市等五個縣級市的經濟實力均列全國百強縣(市)前五位,崑山第一,吳江位居第二,常熟、張家港太倉並列第四。

區域介紹

平江區簡介: 平江區位於蘇州古城東北部。平江區的名稱,取自蘇州舊稱“平江府”。

平江區歷來是蘇州經濟中心。近年來,平江區經濟保持了良好的持續快速健康發展勢頭,經濟運行質量不斷提高,綜合實力顯著增強。增長36%、53%和55%。形成了以區域經濟為主體,服務業為支柱的具有平江特色的經濟結構。平江區是以旅遊服務產業作為經濟支柱,現如今服務業已經成為涵蓋生產性服務業、消費性服務業的龐大而強勢的朝陽產業。

區內交通便利,有312國道、滬寧、蘇嘉杭高速公路出入口、火車站及運河碼頭,東環路、北環路、人民路、干將路等主次幹道,構成了內外環通、四通八達的交通網。區內旅遊景點眾多,古典園林就有17處,其中拙政園、獅子林、耦園、藝圃、環秀山莊等5處園林被聯合國教科文組織列為世界文化遺產;被國務院確定的平江歷史街區較為完整地保留著宋代《平江圖》描繪的蘇州古城“小橋流水”的古樸風貌。

區域市場概況

項目位於平江區(屬於蘇州中心城區)東環高架與北環高架交匯處,周邊商業主要以社區商業和各類專業市場為主,周邊商業項目包含華東電器城、美順五金機電城、中翔美通裝飾城、東明裝飾城、中新城小商品市場、大潤發、印象城、金象城等,具有較好的商業氛圍。

項目周邊生活社區較多,包括蘇安新村、塘坊苑、婁江新村、東港二村等眾多大型生活社區,周邊社區檔次多為中檔住宅,居住人群基本以工薪階層為主。2公里輻射半徑加之交通輻射覆蓋人口約50萬(包含流動人口)。

項目緊臨東環高架,離蘇州火車站僅2公里左右,東側緊挨蘇安公交首末站, 有近20路公車在此經過,可直達園區、新區、吳中、相城、市區等各處。

經營管理模式

我們採用商鋪 “三權分離”的經營管理模式:

1、 經營權與管理權分離----由專業的商業經營管理公司統一商業管理,統一策劃行銷,統一布局、統一裝修;在滿足經營管理公司的所有條件下商家可自行經營商鋪。

2、 產權與經營權分離----自用客戶在購買商鋪後,必須服從經營管理公司對整體商業的經營布局要求,根據實際的經營業態、主題進行商業經營活動。

3、 投資與自用分離----投資客在購買商鋪成為業主後,統一委託經營管理公司進行招商、日常經營管理,其投資回報由經營管理公司統一支付。

4、“三權分離”模式的優點:1)避免傳統的“大商業、小商鋪”業主過多、各自為陣的混亂經營格局;2)既可實現專業經營、確保商業健康持續的發展,又能提供相對穩健、可持續的投資回報。

蘇州海寧皮革城 蘇州海寧皮革城

三年內小業主如果要轉讓,小業主須按照租賃契約的約定通知經營管理公司,並且受讓方必須接受原有的租賃契約條件

建築和配套

項目體量:本項目總建築面積25000㎡,地上建築面積15000㎡,地下10000㎡,辦公面積1000㎡。

建築結構:本案為鋼筋混凝土框架結構,共6層,地上4層,地下2層。項目硬體條件俱佳,中央空調、自動扶梯、貨梯、地下大型停車場、銀行取款機、無線網路等配套完善,周邊銀行、學校、醫院、超市、公車首末站、社區服務中心……配置齊全,經營環境良好。

業態和定位

主題 產品範圍 入駐狀態 行銷狀態
-2F:停車位 免費停車 開發商保留
-1F:超市 永通超市 已入住 開發商保留
+1F:海寧皮具、箱包 箱包、皮具等 100%已入住 產權銷售
+2F:皮草廣場 海寧直銷皮草類(各式皮草) 100%已入住 產權銷售
+3F:休閒館 松鶴樓、大家唱量販式KTV 已進駐 開發商保留

小面積獨立產權商鋪,主力面積15-30平方。蘇州海寧皮革城作為蘇州首席皮革類專業市場,有效輻射全市近1000萬人口的龐大消費群。同時,通過超市及餐飲娛樂配套,有效滿足周邊40多個大小成熟生活社區,近50萬固定人口的日常消費需求

小商鋪的優點

產權式小商鋪的優點

俗話說:"家有萬貫,不如有個店面"、"一鋪養三代"。據來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示,其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產的重要組成部分,商鋪和住宅產業相比,總量雖然不大,但由於其發展潛力看好,回報率高,所以受到投資者的關注。

(1)商鋪投資的穩定性特點

業內專業人士分析認為,投資商鋪具有穩定性。住宅的租約期限一般為半年至一年,相對較短,而商鋪的租約通常為3至5年或更長。此外,租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。

(2)商鋪增值的特點

商鋪投資是一個長期過程,它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反,好的商鋪因其稀有性或特定供應條件,會隨著商圈的發展成熟不斷升值,價值提升的同時,租金增長是必然的。

(3)商鋪投資回報率較高

與人們傳統的資本增值方式比起來,投資商鋪利潤率高。據業內人士分析,儘管前幾年,北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率較高,但目前,住宅用房的投資回報率基本上只有2%-3%的租金回報,但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%,有的甚至達到20%以上。隨著商家的入住,業態的成熟,人氣的上升,商鋪價值提升成為必然。

需要指出的是,除商鋪租金收益之外,精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益,在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出,完成該商鋪的投資過程。

(4)商鋪的投資潛力

目前在國內,商鋪投資的概念還未全面普及,一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4∶1~5∶1,可見商鋪價格還有較大的上漲空間。我國加入世貿組織後,商業、零售業、服務業將會出現蒸蒸日上的局面,許多金融機構、零售業開始了一輪又一輪的對於商鋪的"圈地運動"。

(5)商鋪可出租、可經營,方式靈活

調查顯示,商鋪的投資者主要有兩種:一是專業的商鋪投資商,擁有較雄厚的經濟實力,通常會做大型商鋪交易,即購買一些商鋪的產權或經營權,然後出租給各個經營商,自己也捎帶經營,但不以經營為主;二是小型商鋪投資商,通常是擁有一定閒置資金,投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租後贏利而購買商鋪的,而處於自營目的的購買商鋪的人為35%,另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據測算,目前一級城市商鋪投資的回報率為10%~14%。

商業模式(五大統一)統一招商、統一運營、統一管理、統一宣傳、統一形象

蘇州海寧皮革城 蘇州海寧皮革城

商業項目通過“五大統一”與所有合作商戶開始建立並保持一種既對立又融洽和諧統一的關係,這種關係是商業項目長期成功的保證。所以,五大統一是成功的關鍵。

項目優勢

潛力巨大

稀缺,造就商業地產的價值。蘇州海寧皮革城作為蘇州首席皮革類專業市場,是蘇州地區唯一一家由海寧皮革城商會商家整體經營的業態,產品和海寧皮革城同貨、同源、同主(老闆)。依靠蘇州在全國領先的經濟優勢,直接滿足蘇城近1000萬人口的皮革皮草類消費需求。同時,藉助蘇州四通八達的交通優勢,及發達的旅遊經濟,有效輻射無錫、南通、常州乃至上海等地的高端皮革皮草需求,市場容量巨大,前景廣闊。

安全性高

:房產投資者為何鍾情於現房投資?投資者相信眼睛,不相信耳朵。投資,首先要最大限度規避投資風險。蘇州海寧皮革城不僅是現房銷售,更是帶租約出售,市場招商率已高達90%。同時,開發商對本項目的自持將近60%(包括負一樓、三樓、四樓),如此的自持比例,勢必會讓開發商加大對項目的運營投入。加之項目面積小,總價低,投資安全性可想而知。

固定人群

項目周邊近40多個大小成熟生活社區,近50萬的固定消費人口,充分保障項目人氣及經營氛圍。

區位及交通優勢

本案所處的區位平江區(屬於蘇州中心城區)東環高架與北環高架交匯處,周邊含有眾多商業項目和專業市場(如華東電器城、美順五金機電城、中翔美通裝飾城、東明裝飾城、萬寶商業廣場、中新城小商品市場、大潤發、印象城、金象城等)具有較好的商業發展前景。

項目緊臨東環高架、現代大道、北環高架、干將路等城市大型主幹道,優質交通幹線,共同構築了項目十分便捷的出行條件,2公里左右可達蘇州火車站,蘇州汽車北站,東側緊挨蘇安公交首末站, 有近20路公車在此經過,直達市區各處;項目所在區域近鄰京滬鐵路、滬寧城際鐵路、滬寧高速公路。通過周邊發達的高速公路、鐵路,與周邊各大城市緊密相連,四通八達的交通網路,便捷、大容量的交通系統奠定了項目無可爭議的交通優勢。

開發實力

項目開發商廣大投資集團創立於1995年,經過十幾年來成功的運作,現已發展成為一家集地產開發與管理、酒店、餐飲、金融等多個行業於一體的多元化大型集團企業,資產總額逾數十億元。集團多年來致力於商業地產開發,積累了許多經驗,成功的與國際、國內著名品牌建立了戰略合作關係,是蘇州較有實力的以商業地產為主的開發企業。

項目分析

1、市場形成一般需要3-5年所以前期租金偏低。需要一定的耐心持有購置商鋪是一種投資行為,而不是投機行為。

2、周邊大型商業項目多,本項目知名度有待提升,如項目不能突出特色,面臨競爭會很大。

機會點分析

1、項目所在區域的商業多為綜合商業體及專業市場,存在空白點,本案定位蘇州首席皮革皮草交易市場,打造特色經營,滿足蘇州皮革皮草的巨大消費需求,發展空間很大。

2、蘇州本地近期新開產權商業樓盤不多,現房帶租約銷售的更是沒有。

3、限購令出台以後,住宅市場投資需求被限,在相對寬鬆的政策背景下,商業地產投資將會有所發展。

4、接下來9月中旬以後,正是皮革皮草消費的旺季,加之項目現房帶租約出售,本案兼得天時地利。

5、本項目經過專業團隊的精心管理、對項目重新定位策劃,加上大力度的廣告推廣,在開業一周年之際,本項目在蘇州當地已經頗具影響力,“蘇州海寧皮革城”已經家喻戶曉,為市場繁榮已經打下良好的基礎。

銷售政策

一樓原價均價3.4萬,返租後2.8萬。

二樓原價均價2.5萬,返租後2萬。

主力面積20-30㎡。我們項目是包租十年的,第一年6%回報,第二年7%回報,第三年8%回報,前三年共21%的回報一次性抵扣房款。從第四年開始按照實際的租金1:9分成。

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