第一節 物業管理前期介入
一、物業管理前期介入的認識
對於一項物業來說，存在著開發——經營——管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，並且很多物業管理企 業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，並非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯後 於規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約， 而沒有從管理角度把房屋建成後的管理聯繫起來統一規劃，造成建成後物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及 ，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，並且以後往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計 階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以後的管理工作打好基礎。
物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是 使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋行銷等階段均有著密不可分的聯繫。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的 現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以後的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展後居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物 業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。
這裡所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事 物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬於企業管理的一個管理階段。
物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理 的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬體建設，物業管理企業對物業進行的是軟體管理。前者是形成物業，後者是 發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯繫。對於開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，並通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主 的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅 要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建築的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等；然而對於業主而言，卻不止於 此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬體建設相對較為直觀，而軟體管理卻要長期相伴。一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上 百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷 和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對於物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協 議書後，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由於將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好 的、有效的“管家”形象，對於物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬體建設與軟體建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅 是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。
二、物業管理前期介入的必要性
(一)促使物業竣工後返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決
物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委託的物業進行有效管理。然而在 物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決於物業管理企業，而往往在於物業的開發商和 建築商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題儘可能在物業管理過程中將之限制在最小範圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計 、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以後專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種 問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，最佳化、完善設計中的細節，從而把那些後期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐 項加以妥善解決，減少後遺症，保持房地產開發項目的市場競爭力。
(二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解
物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的 了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理 ，才能對今後不便於養護和維修之處提出改進意見，並做好日後養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。
(三)物業管理前期介入是為後期管理做好準備
物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，並理順 關係，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，並協同開發商草擬有關檔案制度， 籌備成立業主管理委員會，印製各種證件，以及進行機構設定、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管 理企業便能有序地對物業實體進行管理。
三、物業管理前期介入的內容
在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面：
(一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務
無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系 統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。
1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業管理企業既要從自身的實際 出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比 自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好並能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手後，由於開發商或建設方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今後的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖 無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。
2.具體測算物業管理費用，並草擬總體管理方案。
3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理契約(協定)。
4.選派管理人員運作物業前期管理。
(二)建立與業主或使用人的聯絡關係
物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既 應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯繫，聽取意見。
1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。
2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。
3.參與售房部門同業主或使用人簽約，並提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、 門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。
(三)察看工程建設現場
物業管理前期介入的目的是為以後的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據 物業管理要求，對物業的規劃設計及建築施工提出合理化建議。
1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保全系統、內外裝飾、設施建設、設備 安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
3.在施工現場做好日後養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，並按 整改計畫督促整改。
(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度
物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日後的管理模式， 制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關檔案制度。
1.籌建業主管理委員會。
2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施 工管理辦法等。
3.設定物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄 區綜合管理辦法等。
4.制定上崗人員的培訓計畫，並實施計畫。
(五)建立服務系統和服務網路
物業管理的專業化、社會化、企業化特徵決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在 很大程度上取決於物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關係的協調，這裡既有行政管理關係，又有經濟關係。
1.保全、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立契約。
2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛 樂等部門進行聯絡、溝通與協調。
3.建立代辦服務項目網路。
(六)辦理移交接管事宜
物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。
1.擬訂移交接管辦法。
2.籌備成立業主管理委員會。
3.協助和辦理移交接管事項。
第二節 物業的接管與驗收
一、物業的竣工驗收
(一)竣工驗收及驗收種類
物業的竣工驗收是指一項物業建築生產的最後一個階段。物業的竣工是指該物業所屬的 工程項目經過建築施工和設備安裝以後，達到了該工程項目設計檔案所規定的要求，具備了使用或投產的條件。工程項目竣工後，由建築商向開發商辦理交付手續。在辦理交付手續時 ，需經開發商或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格後辦理工程交付手續，建築商把物業交給開發商，這一交接過程稱之為驗收。
竣工驗收是建築商與開發商之間發生的一個法定手續，通過驗收能明確責任，如工程達 到設計或契約要求，經驗收後，就可解除契約義務。從物質形態上說，建築商完成了一項最終建築產品，而開發商也完成了該物業的開發任務；從經濟關係上說，建築商即可解除對開 發商承擔的經濟和法律責任。
建築工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單 項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。
1.隱蔽工程驗收
隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查 驗收，它是保證工程質量、防止留有質量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標準為施工圖設計和現行技術規範，驗收是由開發商和建築商共同進行的，驗收後要辦理簽證手續，雙方均 要在隱蔽工程檢查簽證上籤字，並列入工程檔案。對於檢查中提出不符合質量要求的問題要認真進行處理，處理後進行覆核並寫明處理情況。未經檢驗合格不能進入下道工序施工。
2.單項工程驗收
單項工程驗收是指某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要 求時，建築商便可向開發商發出交工驗收通知。開發商在接到建築商的交工通知後，應先自行檢查工程質量、隱蔽工程驗收資料、工程關鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然 後再組織設計單位、建築商等共同進行交工驗收。
3.分期驗收
分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目，或個別單位工程在達到 使用條件、需要提前動用時所進行的驗收。例如住宅小區，當第一期房屋建成後，即可驗收，以使建築產品能提前投入使用，提前發揮投資效益。
4.全部工程驗收
全部工程驗收是指工程項目按設計要求全部落成並達到竣工驗收標準即可進行全部工程 竣工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上，按預先驗收——正式驗收的順序進行。
物業管理企業均應在物業前期管理中參與上述各種建築工程項目的驗收。物業管理企業 應代表業主，從今後管理和使用的角度，根據專業經驗提供意見。這樣既便於避免建築後遺症的發生，又便於掌握第一手資料，為日後的管理打好基礎。
(二)竣工驗收的依據、標準及主要工作
1.竣工驗收的依據
①上級主管部門的有關檔案。
②開發商和建築商簽訂的工程契約。
③設計檔案、施工圖紙和設備技術說明書。
④國家現行的施工技術驗收規範。
⑤建築安裝統計規定。
⑥對從國外引進的新技術或成套設備項目，還應按照簽訂的契約和國外提供的設計檔案 等資料進行驗收。
2.驗收的標準
①工程項目按照工程契約規定和設計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規定的質量標 準，能夠滿足使用要求。
②竣工工程達到窗明、地淨、水通、燈亮及採暖通風設備運轉正常。
③設備調試、試運轉達到設計要求。
④建築物周圍2米以內的場地清理完畢。
⑤技術檔案資料齊全。
3.做好竣工驗收工作
①建築商準備和提交竣工資料。為了使開發商對物業合理使用和維護管理，為改建、擴 建提供依據和辦理工程決算，建築商向開發商提交的資料有：竣工工程項目一覽表；圖紙會審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗收單、工程質量事故發生記錄單；材料、半成品的試驗和檢驗 記錄；永久性的水準點坐標記錄；建築物或構築物沉陷觀測記錄材料、構件和設備的質量合格證；土建施工的試驗記錄；土建施工記錄；設備安裝施工和檢驗記錄；建築商和設計單位 提供的建築物使用注意事項；該工程的有關技術決定；工程結算資料、檔案和簽證等。
②開發商收到建築商提供的竣工資料以後，應對這些資料進行逐項檢查和鑑定。
④辦理工程交接手續。檢查鑑定和負荷聯動試車合格後，契約雙方即可簽訂交接驗收證 書，逐項辦理固定資產移交，根據承包契約的規定辦理工程結算手續。除註明承擔的保修工作內容外，雙方的經濟關係與法律責任可予以解除。
二、物業的接管驗收
(一)接管驗收與竣工驗收
接管驗收不同於竣工驗收。接管驗收是由物業管理企業依據建設部1991年7月1日頒布的 《房屋接管驗收標準》，接管開發商移交的物業所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區別在於：
1.驗收的目的不同
接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再 檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計檔案所規定的要求。
2.驗收條件不同
接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，並且供電、採暖、給排水、衛生、道路等設備和 設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規定的質量標準，能滿足使用等。
3.交接對象不同
接管驗收是由物業管理公司接管開發商移交的物業，竣工驗收是由開發商驗收建築商移 交的物業。
(二)接管驗收中應注意的事項
物業的接管驗收是直接關係到今後物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企 業通過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今後物業管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：
1.物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加 驗收工作。
2.物業管理企業既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場 上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。
3.接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固 補強、整修，直至完全合格。4.落實物業的保修事宜。根據建築工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商 一次性撥付保修費用。5.開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。6.物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。
7.接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管檔案。
當物業管理企業簽發了接管檔案，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。
第三節 物業入伙手續的辦理
所謂“入伙”就是業主領取鑰匙，接房入住。當物 業管理企業的驗收與接管工作完成以後，即物業具備了入伙條件後，物業管理企業就應按程 序進入物業的入伙手續的辦理階段。物業管理企業應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓 須知、收費通知書一併寄給業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續。
由於物業的入伙階段是物業管理企業與其服務對象——業主接觸的第一關，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內集中地暴 露出來，為此，這一階段通常也是物業管理問題最集中的階段。所以，物業管理企業應充分利用這一機會，既做好物業管理的宣傳、講解工作，又要切實為業主著想辦事，以樹立起物 業管理企業良好的“第一印象”，取得廣大業主的信賴。
一、入伙通知書
入伙通知書就是關於業主在規定時間辦理入伙事宜的通知。物業管理企業在製作入伙通 知書時應注意如下問題：
1.一般情況下，一個物業轄區內入伙的業主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家 ，如果均集中在同一時間裡辦理，必然會使手續辦理產生諸多困難，因此在通知書上應註明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業主按規定時間前來辦理。
2.如業主因故不能按時前來辦理，應在通知書上註明補辦的辦法。
下面是一份入伙通知書以作示範：
入伙通知書
_____________女士／先生：
您好！我們熱忱歡迎您入住××花園！
您所認購的××花園______區______棟______單______元室樓宇，經市有關部門驗收、測量合格，現已交付使用準予入住。
(一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續，辦理地點在______樓______室。在規定的日期內，地產部、財務部、物業管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。
(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續，請以下表時間為準前來辦理 入伙手續。
各樓各層辦理入伙手續時間分配表(略)。
閣下如屆時不能前來辦理入伙手續，請您及時與我公司聯繫，落實補辦的辦法，聯繫電話________________。
特此通知
××房地產開發公司
××物業管理公司
________年____月____日
二、入伙手續書
入伙手續書即是辦理入伙手續的程式和安排，其目的是為了讓業主明了手續辦理的順序 ，使整個過程井然有序。
下面是一份入伙手續書以作示範：
入伙手續書
______女士／先生：
您認購的____區____棟____單元____室樓宇，現已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續：
(1)房地產公司財務部 (2)房地產公司地產部
×房地產開發公司
××物業管理公司
________年____月____日
三、收樓須知
收樓須知，即是告知業主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、契約和 費用，從而避免遺漏、往返，給業主增添不便。
下面是一份收樓須知以作示範：
收樓須知
為避免業主在收樓時產生遺漏而帶來不便，茲介紹有關收樓程式。
(一)在房地產公司財務部辦理手續
1.付清購樓餘款。
2.攜帶已繳款的各期收據交財務部驗證、收回並開具總發票。
3.在入伙手續(1)上蓋章。
(二)在房地產公司地產部辦理手續
1.驗清業主身份。業主如有時間應親臨我公司接受樓宇，並請帶上：入伙手續書；業 主身份證、港澳台同胞購房證明、護照或居住證；購房契約。
2.若業主不能親臨收樓，可委託代理人，代理人除攜帶入伙手續書、購房契約外，還 應出具：業主的授權書(由律師鑑證)；業主身份證或護照的影印本；代理人的身份證或護照。
3.在入伙手續(2)上蓋章。
(三)在物業管理公司財務部辦理手續
1.繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢， 驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金如數退還；收取建築垃圾清運費，業主裝修完畢，自己清運了建築垃圾即如數退還。
2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。
3.在入伙手續(3)上蓋章。
(四)在物業管理公司管理處辦理手續
1.簽署《業主公約》。
2.介紹入住的有關事項。
3.向業主移交樓宇鑰匙。
4.在入伙手續書(4)上由業主本人蓋章或簽字，交物業管理公司保存。
××房地產開發公司
××物業管理公司
×年×月×日
四、業主對物業的驗收
購買物業對於每一位業主來說均是一項重大的投資活動。根據入伙手續書和收樓須知， 業主在辦理第四道手續之前應由物業管理企業派人員帶領業主驗收其所購物業。業主對自己所購物業進行驗收是業主的權益，業主在驗收之前應儘量把物業可能產生的問題了解清楚， 並逐項進行鑑定檢查，儘可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。
歸納眾多物業管理企業的經驗，一般物業可能存在的質量問題大致有以下幾個方面：
1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水錶是否完好，下水道是否有建築垃圾堵塞，馬 桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現象等。
2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有 無質量問題，玻璃是否防水密封等。
3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題，開關所控是否火線，電錶的流 量大小能否滿足空調、電腦等家用電器的需求等。
4.牆面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷 磚、牆磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。
5.公共設施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線 、信箱等。
第四節 物業檔案的建立
物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。
物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。
第五節 物業的裝修與管理
業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。其有關規 定包括：國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上籤字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝 修押金及保證金。
一、業主裝修申請表
業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上籤字蓋章。
二、裝修管理規定
根據政府有關法規，為加強物業轄區管理，保證物業的完好和安全，保持物業轄區的整 潔美觀，維護全體業主的合法權益，一般物業管理企業均對裝修制定如下規定：
(一)報批程式
(1)業主應提前5天向物業轄區管理處申報。
(2)詳細、如實地填寫《裝修申請表》。
(3)經管理處審核同意後、方可進行裝修施工。
(4)裝修施工隊應到管理處簽訂《裝修工程隊治安責任書》及《裝修施工保證書》。
(二)裝修管理要求
(1)不得拆改原房屋的牆、柱、梁、樓板等主體結構部件。
(2)不得鑿穿地面和房頂的水泥層。
(3)不得封閉前陽台，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統一。
(4)裝修垃圾必須及時清運，傾倒到指定的地點。嚴禁向窗外、陽台外、樓梯、過道、 天台等公共場所拋撒堆放。
(5)嚴禁將垃圾倒入下水管道內或將生活污水由雨水管道排出。
(6)按照管理處的要求，空調器安裝在指定的位置，以保持外觀統一、協調。空調出水必須接回陽台內或室內。
(7)裝修施工應安排在上午7：00—12：00，下午14：00—20：00時間內進行，以免影響 他人休息。
(8)高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材、木料、工具等物品。
(9)需封閉後陽台的，須申報管理處同意方能施工。
(10)施工隊人員應到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前胸，並在指定的區 域內活動。
(11)未經管理處同意，不得隨意改動水、電管線走向。
(12)底層住戶裝修，不得在前陽台違章搭建。
(13)臨平台的陽台、窗戶不能改裝門。
(三)押金及保證金
(1)業主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。
(2)裝修施工隊在辦理臨時出入證時，須向管理處交付一定的押金。
(3)裝修施工結束後，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本規定及物業轄區 其他管理規定的行為，沒有對他人財產和公共場地、設施、設備等造成損害的，管理處將如數退還押金和保證金。
(四)違規責任
(1)在裝修施工中有違反上述規定行為的，管理處有權視情節嚴重程度給予扣罰部分乃 至全部押金和保證金的處罰。
(2)裝修施工中有意或無意損壞公共設施、設備和給他人財產、物品造成損害的，必須 照價賠償。
(3)因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設施和他人利益損失的， 裝修戶應負責修復(或承擔修復費用)，並視情況給予受損害者必要的賠償。
(4)因裝修施工造成外牆破壞、污染的，由裝修戶負責修補。
(五)管理許可權
(1)住戶裝修管理由所屬物業轄區管理處全權負責。
(2)住戶要求改動房內水、電管線走向的，須經物業管理企業工程部經理同意方能進行施工。
(3)住戶要求封閉後陽台，須經管理處同意方能進行施工。
(4)因特殊情況需在戶內隔牆上開窗和開洞的，需經物業管理企業工程部經理批准。
(5)任何人均無權批准超過本規定的裝修行為。
(6)如施工隊違反本規定後，不聽從物業管 理企業的勸阻和安排，物業管理企業有權責令其停止裝修行為。
