簡介
由於地狹人稠，作為市區的澳門半島所有土地幾乎都已被利用，正在進行填海工程的未成土地也已有了利用規劃。各種類型土地中，以商住用地占用面積最大，其次是居住用地。澳門包括澳門半島，凼仔島和路環島，後者又稱為離島，基本上仍屬於郊區農村，土地利用以林農漁業為主，處在城市開發階段。澳門城市土地利用模式系指澳門半島而言。據1983年香港大學地理地質系安瑞志編1∶8000《澳門半島土地利用圖》量算結果。
19l0年以前，農業用地約占澳門土地面積的三分之一，到1970年仍占五分之一以上。現今農用地已微不足道，住宅用地占了土地面積的首位，若包括商業區內的住宅用地，幾乎有一半的土地屬於居住用地，但遠遠不能滿足需要。在三平方公里左右的居住用地上，居住有四十多萬人，每平方公里有十餘萬人，擠逼情形可想而知。據澳門政府1980年調查，全澳有55，000多戶，而永久性屋宇住宅只有42，715個單位，因此，不少家庭合住一個單位。另外，有5，043個家庭住在木屋內。全澳門木屋區居民估計有4萬人。澳門的住宅建築大都是兩、三層的低層建築物，1960年以前建成的樓宇平均1.91層。這是因為政府規定樓宇要整幢交易，業主限於財力而無法建高樓。加以離島交通不便，遲遲未能開發，致使住宅不足。1960年後採用分層交易和分期付款購樓後，大大加速樓宇建設速度和高度，1971年後建成的1，692幢樓宇，平均為8.7層，城市向高空發展，以充分利用空間。不過由於人口增加過猛，住宅不足在短期內尚難解決。
非商業娛樂用地占用面積較大，主要是指東、西望詳山、蓮峰山、大三巴等綠化旅遊用地。特殊用地系指監獄、墳地、電台等用地。
澳門土地利用模式反映殖民地城市特色。核心地帶為殖民者的行政中心，其毗鄰的南部是環境優美的以葡人居住為主的高級住宅區，其北部毗鄰最繁華的商業區。商業區處在兩大住宅區之間，可充分發揮商業區的功能作用。港口，無論是漁港還是貿易運輸、旅遊客運，均對澳門發展起重要作用，內港沿岸為早期港口運輸和工業集中分布地區，隨著港口東移外港，交通運輸、工商業隨著向東部開拓。
澳門沒有街道用地的統計，只有寬七米以上街道長度的統計，總長九萬米。若以平均寬15米計算，道路用地135萬平方米，即使加上廣場和寬七米以下的街巷用地估計，也不過只占全市土地面積的一成左右。不過，道路、廣場絕大部分集中在半島上，半島的道路廣場用地估計占土地面積的二成左右。在土地利用圖表上沒有反映出道路廣場用地，而是被混在各種用地內。
城市的區域開發與區域構成
澳門半島原有面積2.78平方公里，經過多次填海開發，面積已達5.7平方公里，增加一倍有餘。凼仔、路環也有小面積填海開發。古代我國人民初到澳門，居住在西北岸低地，從三巴門到紅窗門，逐步開發西部和中部，即火船頭路、草堆街西、而迄白鴿巢以西，以後擴至關閘前和下環。葡人來澳門後，居住在南環及新馬路，以後擴至西環、板樟堂、白馬行，城市的開發從西部擴至西南部、中部。1930年後，隨著西部內港日益污淺，港域太窄不宜填海開發，無法取得新的城市發展空間。而東部外港，水域寬廣，疏浚河道的泥沙用以填海，獲得53公頃的新填地，東部成為城市發展新區。隨著交通的發展逐步開發離島。
根據澳門城市形態分布的差異、功能分工及其集中連片程度，可以明顯分為商業住宅區、居住區、工業區、機關學校區、港口運輸區和旅遊區等幾個不同性質的地區，這些功能區有的不止一個，而各種功能點則分散於各區中。
（一）商業住宅區：大致可分為新、老兩個商業住宅區，至於小型商業網點則散布於全市各個角落、老商業住宅區薈萃在市區之南，以新馬路和十月初五街為中心，包括火船頭路、康公廟前地、草堆街、營地街及灣平街一帶，是澳門最繁華、人口最稠密的地區。百貨公司、銀行、洋雜貨業集中在新馬路；酒樓、茶室業多在十月初五街，牲口、鮮鹹魚農副產品在海傍下環河邊新街、海邊新街、沙攔仔一帶，沿岸漁船，漁欄櫛比，分布長1～2公里；布匹業多在草堆街；賭押業集中在清平街、怡安街、福隆街、通商新街，這裡也是過去的“紅燈區”。
新口岸至南灣一帶，由葡京、總統、東方等豪華酒店組成的新商業區，集中了全市的大型、新型的商業機構、大公司、大銀行等高層建築群，是澳門現代化的象徵。
（二）住宅區：除上述商住區內的建築物上層分布有許多住宅，還有以下幾個住宅區。
西灣附近環繞海堤的高級住宅區和隱沒在西望洋山半山綠樹叢中的小別墅群，是澳門環境最恬靜優雅的地區。人們遊覽了南灣繁華鬧市區以後，到此海堤漫步，迎著徐徐海風駐足遠眺，令人心曠神怡。較高級的住宅區還分布在中北部的柯高馬路、雅廉坊馬路、美副將馬路、新花園等地。
一般居住區分布在荷蘭園、提督馬路、大堂街、新橋市、白馬行。沙攔仔、沙梨頭、下環等處。近年這些地方紛紛改建、新建大廈。
平民住宅區以磚木結構為主，主要分布在西北部的台山巴波沙坊、筷子基、青洲等處。近年開始改建了一些木屋，變為四、五層的平民大廈。東北部黑沙環工業區內也分布有不少平民大廈和木屋。平民住宅區地窄人稠，令人感到擠逼，基礎設施和環境條件均差。
（三）工業區：工業主要分布在西部和東北部。1984年工業場所調查顯示，全市有64%以上的工業場所分布在花王堂堂區和花地瑪堂區（分別占42%和22%）。西部屬傳統工業區，包括林茂塘、筷子基、青洲三個部分，是造船、火柴、神香、糧油食品加工、釀酒、肥皂、造紙、機器製造、水廠等傳統工業分布地區，工業企業規模小、工藝和設備均較落後，有待於更新設備與廠房。六十車代該區增添了一些紡織廠和人造花廠。東北工業區過去只有電廠等幾間為數不多的工廠，六十年代澳門興建的紡織、成衣、塑膠、玩具、電子、皮革等新興出口加工業大都集中於此，有數以百幢計的冷氣設施的新型工業大廈。不過，東北工業區已出現擠逼、住宅與工廠混雜、道路彎窄、學校、市場設施不足等環境惡化問題。
離島工業不多，只占全市工業場所的2%，工業區尚未成型。不過離島的工廠規模較大，如凼仔炮竹廠、九澳電廠和水泥廠，都屬污染性工業。凼仔擬建占地四萬平方米的紡織廠和占地4，800平方米的化工廠，在澳門都堪稱大廠。政府有計畫將工廠引向離島，但因交通和生活設施等問題而收效不大。
（四）機關文教區：政府機關主要分布在西南風順堂區的南灣附近，學校主要分布在東望洋山的北、西、南麓及南灣一帶，各居住區和離島也散布一些學校。近年在凼仔北部觀音山上興建的東亞大學，占地10.1公頃（25英畝），逐步形成一個新的文教區。
（五）港口運輸區：可分為新舊兩個港口運輸區。舊的港口碼頭、倉儲設施主要在西部內港沿岸的爹美刁斯拿地馬路、火船頭街、以迄比厘喇馬忌士街，共有大小碼頭數十個，大都是木碼頭，正逐步改建為鋼筋水泥碼頭。配合港口客貨運輸，設有岐關車站、公共汽車總站、至離島和過海到灣仔的輪渡，以及各種運輸機構的辦事處，倉儲設施和旅店、酒店，過去是澳門最繁忙的地區。
隨著港澳碼頭東遷外港，外港形成新的港口運輸區，客運碼頭、公共汽車總站相繼建立，寬直的友誼大馬路上新建海運大樓和許多高層商住大廈，成為澳門都市現代化的標誌。
路環石排灣建有小型貨櫃碼頭，九澳擬建深水碼頭，路環北部和東部規劃形成新的港口運輸區。
（六）旅遊區：澳門是個花園旅遊城市，旅遊點甚多。有媽閣、普濟禪院（觀音堂）、蓮峰廟三大廟宇；各區均有西式教堂；花園廣場有葡京酒店，銅馬廣場、南灣花園、華士古花園、得勝花園、二龍喉花園、螺絲山花園、盧廉若花園和白鴿巢花園等九個花園，離島有菩堤園、彈丸之地的澳門共有十個花園。不過花園規模都不大，小巧玲瓏。著名歷史性遺蹟有中山紀念館、望廈古堡、賈梅士情物館。遊樂中心有：跑狗場、回力球場、凼仔賽馬車場、路環的黑沙海灘和竹灣水上活動中心。規劃在凼仔建度假中心，投資3，000萬元，占地13，000平方米。路環闢為旅遊專區。
澳門是中西結合、華洋共處的城市形態與結構，十分複雜。既有富麗堂皇的中式廟宇，令人莊嚴肅然，又有羅馬式精巧別致的教堂。所有政府機構不論式樣如何，一律以紅白兩色裝飾外牆和門窗廊柱。新馬路和友誼大馬路集中豪華高層建築群，最高的建築物是33層有隔熱反光玻璃大螢幕的國際銀行大廈。是都市現代化標誌之一。葡京大酒店的鳥籠建築獨具風格，古建築物多就地取材，如沙梨頭、白鴿巢公園西坡及媽閣街一帶的花崗岩建築物。中式住宅多平房式大堂，前有門廊，次為天階，中有客廳，後有神位，系深廣府第。在塔石盧家花園內及水坑尾一帶尚可見有。西式住宅多為樓房，有走廊，四面開窗，門楣多作園拱形，紅牆粉壁，頗為美觀。舊建築物大都有百葉窗，適應南亞熱帶海洋氣候，新建築物則用空調。多種多樣的建築景觀為旅遊業增添去處，系澳門城市風光特色。
澳門半島酷似一靴，半島呈東北西南走向，長約4公里，寬約l～2公里。使街道以東北西南走向為長軸，西北東南走向為短軸，形成棋盤式街道格局。不過沿海、沿山則為環狀，半環狀、自由式道路布局，多有坡度。半島中心部分有幾個放射狀街道中心，有利於人車流散向四周。澳門這幾種道路框架形態也反映中西結合的特色。不過，總的來說，舊街道狹窄，交通工具不夠現代化、多樣化，如還有許多人力三輪車。道路負荷過重已成為城市交通的嚴重問題。1982年每公里道路有汽車218輛，半島部分更高達250輛以上，超過每公里200輛的飽和度，而且每公里街道內尚有近100輛輕、重機車和一百八十多輛腳踏車同時行走。道路全部是平交，只有四座人行天橋。
城市發展與規劃
葡人十分重視澳門城市規劃，澳督親自參加澳門城市規劃工作會議。都市化總計畫工作組設于海外部工務交通司內，工作組組長由工務交通廳廳長兼任，成員有當地的商會代表、廠商代表、建築商代表及澳門市與海島市政委員會主席，葡國委派高級視察專員指導規劃，還有一名海上工程師參加。都市化總體計畫先訂出各項使用目的的地段，如住宅區或工業區，主要道路（框架）的設計，然後訂出各區每段的都市化計畫（小區規劃），或將現有規劃予以調整。一般優先考慮規劃新建設地區，如外港新填地、離島建設等。對舊城區改建也加以注意，如木屋區改建為平民大廈等。
澳門比較詳盡科學的城市規劃，可以1971年城市規劃草圖為代表。1971年在葡京制定的澳門城市規劃草圖寄到澳門，聽取澳門各方面的意見後加以修訂。規劃草圖共分為十一個部分，根據地質地形、河海變遷和人口、經濟發展，確定城市發展、用地、交通網、機場、港口、住宅、工廠的布置。澳門城市規劃由工務廳貫徹執行。工務廳內設有土地委員會，管理全市土地權益，還設城市管理，屋宇、地產、街道、園林、名勝古蹟、測量、河海工程八個科，各科按城市規劃意圖運作。以下就澳門都市化的幾個重要問題加以評述：
（一）填海開發與港口建設
澳門人稠地窄：過去和香港一樣採取同心式的城市發展模式，在中心區高密度發展，以充分利用空間。同時在四周不斷填海擴展城市區域。六十年代以後，隨著離島交通的改善，澳門的發展將逐步分散到凼仔、路環，形成多中心的發展模式。填海造地是澳門城市發展的主要方向。根據澳門長遠發展大綱，首先完成澳凼大橋至燒灰爐古堡之間的填海，即填平南灣，繼而在外港以東再一次大規模填海，最終將凼仔與路環之間的海面全部填滿，澳門土地總面積將發展到三十平方公里，幾乎是目前面積的一倍。
澳門的填海造地是與港口建設密切聯繫在一起的，因此具有很高的經濟效益。1923～1926年，為建設外港，需開挖一條長6.5公里、深4.6～5.5米，寬約一百米的航道，挖出的泥沙填成沿岸53公頃的新土地，一舉兩得，為以後三十年的城市發展提供了土地。新填地已發展為新城區，使城市面貌迅速改觀。目前已開發完畢，迫切要求再次大規模填海。發展大綱擬結合開挖深水港及深水航道，估計長約18公里，寬100～200米，水深從4～5米挖至8米，所挖泥沙用以填平路凼之間的海面，工程十分浩大，非短期內澳門經濟所能承受，而僅僅交私人投資發展，更是困難重重。澳門周圍海域屬珠江泥沙沉積範圍，有利於填海造地而不利於築港和維持深水航道。深水港的建設和維護耗資大，關鍵在於是否有足夠的吞吐量。有人建議與珠海合建深水港，以分擔投資，增加吞吐量，值得考慮。
（二）機場、鐵路、高速公路與第二澳凼大橋的建設
根據澳門政府的長遠發展大綱，擬在路凼之間填海的東部建機場，但經可行性研究認為噪音對城市污染嚴重，而且牽涉到領空權問題。有人建議在邊界的前山與珠海市合建一機場，以保持足夠的客貨運量。
廣東規劃修建廣州至珠海的高速公路和鐵路，這將大大改善澳門對外交通和促進澳門的經濟繁榮。高速公路和鐵路從何處進入澳門是城市規劃的重要課題。曾構想從西岸的灣仔建大橋將高速公路引入澳門最繁華的新馬路，並可以最短距離通過澳凼大橋到達凼仔。不過，由於新馬路太窄，兩旁高樓林立已難於拓寬，不能適應大量車流通過和疏散。看來，無論是高速公路或鐵路，都宜從關閘進入澳門，經東北部到達新港，通過新建第二澳凼大橋到達凼仔，可以大大促進城市向東部擴展，有足夠的空間建設車站、停車場，便於水陸交通銜接。
（三）城市規模
澳門近年人口自然增長率大約在l%左右，但機械增長量大。據人民日報（海外版）1 986年4月24日公布澳門人口為408，500人（截止1985年12月31日）。若按1%增長計算，到本世紀末澳門人口將達到474，285人。1980年澳門人口為268，300人，五年淨增141，200人，平均年增長達10，52%。1983和1984年，澳門人口分別淨增32，800人和33，000人，其中機械增長27，000～28，000人。若按此增長量計算，到公元2000年，澳門人口將突破九十萬大關。加上毗鄰的珠海城市人口達到20～25萬人。從區域發展的角度衡量，城市人口規模過大。除非深水港、機場、鐵路、高速公路幾項大型工程均動工，南海石油開發進入盛期，否則將可能造成失業、生活水準下降、住房緊張等一系列社會經濟問題。因此在澳門也要宣傳計畫生育，更應控制人口的機械流入。
（四）開發離島
六十年代提出開發離島以來，收效甚微，人口增長還低於自然增長，也就是說有少量機械流出。工業場所在全市的比重近年從占3%下降到占2%。究其原因是離島交通和各種設施仍然不足，半島東部尚有可供開發的空間。看來離島的大規模開發有賴於上述幾項大工程動工。
《澳門土地法》簡介
現的《土地法》於 1980 頒布,迄今實施 30 ,期間因應社會發展作 出多次修改.然而,隨著市民關注土地管的程斷提升,認為原有的條文 未能符合社會需求,一直希望進全面檢討與修改.土地是民生之本,發展之基.透過適當的管,有效的用,能夠活化城 市,動經濟,安居業.澳門土地資源有限,一定程制約社會發展.因 此,透過修改《土地法》 ,以科學管,規範制,高透明的法制手段作 出規範,使土地進一步合用,是有極其必要性.同時藉此回應社會訴求, 配合未的城市規劃,有助構建美好的澳門圖. 《土地法》的修改工作涉及面廣泛,程式複雜,法技術要求高,需要循 序漸進逐步完善.為此,特區政府於 2008 啟動《土地法》及相關配套法 的檢討工作,成 「檢討及修訂 《土地法》 工作小組」 (以下簡稱工作小組) , 並擬定「 《土地法》及其配套法初步檢討建議」的諮詢文本,從批地方式, 批地面積,批地期限,修改批地用途,批地的轉讓,溢價的訂定方法,批地 程式,監察批地契約的機制等 8 大方面進徹底的分析和檢討,同 11 月展開第一公眾諮詢,廣泛地收集社會意. 2009 初,特區政府委託學術機構的法專家小組,對《土地法》的修 改展開與操作的深入研究,並結合首公眾諮詢所收集的意,制定 《土地法》 修訂草案.隨後,政府工作小組對草案進內部研究,分析和修訂, 並聽取執法部門的建議,擬訂最新的諮詢文本,供第二公眾諮詢. 是次《土地法》的修改,主要遵循以下方向: (一) 明確規定特區政府管土地須遵守的原則; (二) 進一步完善土地批給制,尤其關於豁免公開招標的情況; (三) 引入專用批給制; (四) 限制改變批地用途;(五) 提高公眾與,引入公開聽證制; () 增加訂定溢價考慮的因素; (七) 加強處罰霸占特區土地的為. 是次修改《土地法》 ,重點把專家建議與社會意結合,內容經過科學 證,也兼顧操作細節.同時,新的諮詢文本明確管土地的原則及批地方式, 確保土地用合合法,符合澳門的經濟發展. 最佳化制,是這次修改的核心之一.土地管與社會發展存在齒般 關係,需要嚴謹的規範制,因此修改後的諮詢文本進一步深化整個管機 制,並引入公開聽證制,強化公眾與,加強透明;同時首次採取專用批 給制,回應社會訴求,也回應社會在新時代的發展. 法案文本加強監管與處罰機制,確保土地有效使用.草案文本加重 對逾期用土地的處罰,將罰款與溢價掛鈎,同時對故意占用國有土地, 按政府清遷返還土地者,加強懲處,引入違罪,提高罰款,保障國有土地被霸占. 是次《土地法》修訂法案分為十四章,共 193 條條文,有關編排及主要內 容如下: 第一章"一般規定" 訂明本修訂法案規範標的及特區政府管境 , 內國有土地須遵守的原則; 第二章"公產,私有財產及私產",對澳門特區境內的土地作出劃 分,主要分為:私有財產土地,國家公產土地及國家私產土地; 第三章"保地",規範關於保地設,設的效,保地失 效等情況; 第四章"可處置的土地的分及批給條件" 規定可處置的土地分 , 為市性土地或具有市的土地及農用土地另外亦訂定批給 ,土地須遵守的條件,同時指出能批給的土地; 第五章"國有土地的處置",對土地處置方式,可批給或可占用面
積,取得土地權的正當性及處置土地的許可權進規範,當中為配 合澳門特區基本法的規定,刪除原《土地法》以長期租借批給及出 售方式處置國有土地的相關規定 同時為能有效用國有公產土 , 地,並為其提供法依據,引入專用批給制(詳第章第三節 第 60 至 67 條規定) . 第章"批給及占用",對以租賃方式的批給,無償批給,專用批 給,透過準照的占用,土地權交換及已按長期租借方式批給的土 地作進一步的規範. 此外,亦就可豁免公開招標的情況作出進一步的規範.另外, 對以實鼓產業適多元化政策為由申請豁免公開招標的個 案,引入公開聽證制. 關於專用批給,法案中訂明倘有需要進固定及可拆卸設施 的投資且屬公,可將公產土地作專用批給,如設定可燃物販售 站,道交通輔助服務站及為確保提供電訊,供應電,天然氣或 水等公共服務所需的設備. 第七章"劃界",就時性劃界,確定性劃界,劃界權人及相關 費用等作出規範; 第八章"承批人的權與義務" 當中包括對土地用及公用徵收 , 方面作出規範,將違反土地用期限得科處的罰款與溢價掛鈎. 第九章"批給及占用程式",主要旨在規範有關程式須遵守的步 驟. 在法案中關於土地批給申請書須附同的檔案的規定,加入經 濟財政可性研究及環境影響評估的檔案. 另外,亦規定倘屬豁免公開招標的情況,須在政長官核准批 給契約擬本後,對外公布契約擬本的主要內容. 此外,針對大型建設的,已轉為確定性批給的土地,規定修改
批給用途或改土地用的申請,須預先進公開旁聽. 第十章"程式當事人的替換及批給所衍況的移轉" 訂定可因合 , 夥,生前為,法院的執及死因繼承替換程式當事人及批給所衍 生況的移轉,並對上述每一情況作出規範; 第十一章"程式和批給的終止" 訂定及規範各種導致程式和批給 , 終止的情況,當中包括申請獲批准,批給失效,解除,收回,單 方解除及租賃期限屆滿等的情況; 第十二章"地籍,物業登記及執機關",就地籍和物業登記事宜 作出規範,尤其訂出須作登記的為,另外亦規定負責土地劃界, 檢查和監察土地用的許可權實體. 第十三章"處罰",訂定違反本法案規定時的處罰. 第十四章"最後及過渡性規定" 對新法生效前已展開的情況包括 , 正在審批的申請,時性批給,確定性批給及以準照方式占用等作 出規範. 特區政府冀望社會對是次文本積極發表意,使內容合社會實際需 求,完善土地管工作,高效用土地資源,保障土地配合經濟發展,提升居 民的生活質素,從而促進澳門可持續發展.
澳門土地法（部分）
第一章 澳門的公產、私有財產及財產
第一條 （土地按其法律地位的劃分）澳門土地，得分為本地區公產土地、本地區私產土地及私有財產土地。
第二條 （本地區的公產）
凡法律定為公產土地且受有關法律制度約束者，一概屬公產。
第三條 （公產土地的使用）
屬於公產的土地，得以占用準照方式作臨時使用或占用，但土地性質須與該使用或占用相符合。
第四條 （公產土地納入本地區財產）
得透過法規將公產土地視作無主土地歸併為本地區私產，但受法律所定的特別制度約束。
第五條 （私有財產）
一、土地系由非公法人之他人確定設立一項所有權者，一概視為受私有產權制度約束。
二、政府將劃定公產土地相鄰的私有財產土地界限。
三、為本地區長期租借批給對象的都市房地產的利用權，按民法規定，得透過時效取得。
四、倘有關都市房地產無取得檔案或其紀錄或繳付地租的證據時且由私人占有達二十年以上者，推定為向本地區長期租借，而有關利用權按民法規定可藉時效取得。
第六條 （本地區的私產）
一、凡不應視為公產或私有財產的土地，一概屬本地區的私產。
二、受私有財產制度約束的土地，得由本地區政府為特定目的而取得，並按用途將之歸併為本地區的公產或私產。
第七條 （無主土地）
一、土地系未確定納入私有財產制度或公產制度，且未確定撥歸任何公共或私人性質的用途者，一概視為無主土地。
二、無主土地歸併為本地區私產，並在法律容許的情況下，將之撥入公產或予以批出。
第八條 （取得時效及不動產附合的禁止）
在不妨礙本法律第五條之規定下，本地區的公產及私產不得以時效或不動產附合方式取得權利。
第九條 （本地區對無主土地的權利）
本地區對無主土地得特別作出以下行為：
a） 按照本法律及其它適用法例規定處置之；
b） 使用之以興建作為公共機關設施及有關人員房屋的樓宇；
c） 將之當作在混合型經濟的公司的參與；
d） 經遵守管制各使用方式的規定後，利用無主土地的產物。
第二章 保留地
第十條 （定義）凡土地系排除於使用及占用的一般制度之外且具特別用途，而該等用途與決定設立保留地之目的相符者，稱為保留地。
第十一條 （標的）
一、保留地標的原則上系無主土地。
二、在例外情況下，保留地既包括本地區的私產土地，亦包括公產土地，但應受特別制度約束者不在此限；以及包括私有財產土地。
第十二條 （保留地的設立方式）
保留地以法令設立，但應遵守都市化或農林利用的計畫。
第十三條 （全部及部分的保留地）
一、保留得為全部或部分的。
二、全部保留者，主要目的在於保護大自然，且不容許在該等土地作任何使用或占用，但與其養護又或科學或其它公共利益目的之開墾有關者，不在此限。
三、部分保留者，只準許使用或占用方式，但其不得與設立該等保留時所謀求的公共利益目的相牴觸。
第十四條 （部分保留地的例子列舉）
得特別為下列情事設立部分保留地：
a） 經濟房屋的建造；
b） 居民用水的汲取、引流及分配，以及有關設施的保護；
c） 官方或私人的衛生場所及其它公共衛生目的場所等之設施；
d） 公共機關的設施；
e） 水力發電及灌溉的利用，包括相鄰與否的附近地段，但其須與相關開墾有經濟上的連繫；
f） 綠化區的設立或維護；
g） 港口、機場及道路，包括有關維護及擴展的地帶；
h） 旅遊用途；
i） 森林保護。
第十五條 （私有財產歸併於保留地）
一、將任何私有財產全部或部分歸併於保留地者，僅得透過公用徵收或行政地役設定為之。
二、設立保留地段的法規，應訂明將進行的徵收及有關限制。
三、受行政徵收影響的私人，有權選擇相應的損害賠償或以股東身份參予可能設立且業務涉及有關保留地的混合型經濟公司。
四、在混合型經濟公司的參予，不少於應得賠償價之百分三十，而私人有權以現金收取其餘部分。
第十六條 （保留地的共同存在）
如各保留地的用途不相牴觸，則該等保留地得根據對之設立的法規所指配合方式而共同存在。
第十七條 （保留地設立的效力）
設立一保留地段，不妨礙原先透過臨時或確定的 批出又或完全所有權所創設的權利，但使到臨時方式使用或占用的許可失效。
第十八條 （保留地段的劃界）
保留地段的劃界，系以地誌、地圖繪製術及地形測量等方式為之，亦須以標誌作顯示，使人能完全辨別及得悉有關面積。
第十九條 （保留地的終止及失效）
一、如維持保留地的理由消失，則應終止保留地，又如設立保留地的法規所定期限告滿而保留地仍未確定設立，則保留即告失效。
二、保留地的終止，應透過法令為之。
第三章 聚居地
第二十條 （聚居地的概念）聚居地系指具有某些特徵的居民集結點，其所獲賦與的功能上級別及性質，將由特別法訂明。
第二十一條 （聚居地的範圍）
一、聚居地包括都市核心及認為適宜確保其擴展的範圍。
二、如包圍聚居地的區域具有適當的特徵，應設立受占用專有規則約束的郊區。
三、郊區得設有從屬人口核心。
第二十二條 （聚居地的設立）
任何聚居地的設立，一定附帶訂明供其使用之地段，並須透過法令為之。
第二十三條 （聚居地的分類）
一、聚居地根據其發展狀況、行政重要性及所獲賦予的功能等而分類。
二、在設立聚居地及將之分類時所應遵守的規定，由補足法規訂定。
第二十四條 （地圖或簡圖的修改）
獲分類的聚居地的地圖或簡圖，得隨時修改或更正，但不妨礙原先對有關地段設定的權利。
第四章 無主土地的分類及占用條件
第二十五條 （無主土地的分類）一、無主土地為著使用起見，分為兩組：
a） 都市性地段或具有都市利益的地段；
b） 農用地段。
二、都市性或具有都市利益的地段，系第二十一條第一款對聚居地定出的範圍以及郊區所包括者。
三、農用地段繫上述定義所不包括者。
第二十六條 （都市性地段或具有都市利益的地段的占用條件）
一、都市性地段或具有都市利益的地段的占用條件，為都市化計畫所訂定者，或當未作成該等計畫時，則有關條件為有許可權機關按每一情況而訂定的使用規劃所載者。
二、在不具上款所指計畫或規劃訂明條件的郊區內，得準許設立因本身性質而不適宜設於都市核心的工商業場所。
第二十七條 （農用地段的占用條件）
農用地段的套用，須與其使用能力及性質相配合。
第二十八條 （不得批出的地段）
一、下列地段不得批出：
a） 撥入於公產的地段；
b） 全部保留地所包含的地段；
c） 僅得透過特別準照占用的地段。
二、部分保留地，僅可在達成特別用途時批出，而這些用途系設立該等保留地時所定者。
第五章 無主土地的處置
第一節 處置的方式第二十九條（出售、批出及占用）
一、無主土地得作下列者之標的：
a)出售;
b)以長期租借方式之批出;
c)以租賃方式之批出;
d)臨時性使用或占用。
二、用於併入已批給地段的地段，將以同一性質和受同一條件管制而批給。
第三十條 （得作出售、長期租借及租賃等標的之土地）
一、僅下列土地得為出售之標的:
a) 不足作正常建築用途之零碎地段，但該等地段須與申請人完整所有之地段相毗連，且對其他相連地段之所有人或承批人系無可利用者;
b) 以長期租借或租賃方式批出之土地，但其須與相連私有財產地組成一地段且在該地上已建有經適當核准之樓宇。
二、都市性地段及具有都市利益的地段，可透過長期租借方式批出。
三、下列地段，可透過租賃方式批出：
a） 供農業、畜牧業及養魚業用途的農用地段；
b） 都市性地段及具有都市利益的地段。
第三十一條 （臨時占用）
下列地段，得透過特別準照作臨時使用或臨時占用：
a） 公產地段，但其性質應可容許如此為之；
b） 用作經營採石礦的地段；
c） 勘探或經營礦場所需的礦場附近地段，但不得由有別於礦場承批人的實體占用，且占用時間不 得超過礦場經營的期限；
d） 特別用途所需的任何其它無主地段，但該等地段須系非納入本法律規定範圍者，或所規定的占用期間不容採用另一處置方式。
第三十二條 （公益用途之占用）
一、為公益用途所占用或將占用的地段，保留予本地區，並得透過總督命令交予有關公共機關，包括具有法律人格者，以便該等機關得按照地段的特別用途使用之。
二、第三人對上款所指地段的無償或有償占用，一定為臨時性的，且取決於總督的特別許可。
第二節 可批出及可占用的面積
第三十三條 （以長期租借方式批出面積的限度）
任何自然人或法人，得以長期租借方式獲有的都市性地段或具有都市利益地段的面積上限，市區為半公頃，而市郊為兩公頃。
第三十四條 （以租賃方式批出面積的限度）
一、可對一自然人或法人以租賃方式批出的面積上限，每次不得超過兩公頃，總數不得超過十公頃。
二、所批出地段之分類，對上款規定的適用系不重要的。
第三十五條 （面積的總計）
一、為發生第三十三條及三十四條的效力，批出予配偶及無行為能力子女的地段面積亦計算在內，而不論與配偶之間的財產制度為何者。
二、股東在無限公司或有限公司的出資超過百分之五十者，不視為有別於該等公司的人。
第三十六條 （可占用面積的限度）
一、就發給同一自然人或法人的每一準照，透過特別準照臨時占用的面積屬採石場用途者，不得超過一公頃，又或屬其它用途者，不得超過半公頃。
二、得越逾上款對採石場用途定出的限度，但須證明對本地區利益為恰當的。
第三十七條 （面積限度的放寬）
在視為有利於本地區的情況下，得透過特別契約及按就每一個案認為適宜的條件，例外地以長期租借或租賃方式占用超過以上各條所指之面積。
第三十八條 （連續性批出）
一、在以上各條所定限度內，以長期租借或租賃方式陸續批出新地段，一定取決於原先批出轉換為確定批出時所要求的利用的證明。
二、此項限制不適用於第三十七條所指的情況，亦不適用於對公法人、公共企業或混合型經濟企業以及具法律人格的公務法人等的批出。
第三節 對地段取得權利的正當性
第三十九條 （一般規定）
一、下列者得取得土地之權利或領取占用土地之特別準照：
a） 任何國籍之自然人，但受法定限制之國籍者除外；
b） 經合法組織的任何國籍之法人，但不妨?法律規定的限制；
c） 對不動產之所有權具有權利能力之葡國公法人；
d） 外國公法實體，如在國際協定中有所規定，且其權利能力符合其本國法及本地區法律。
二、除受制於特別法例所定的條件或限制外，非葡籍實體還應明確聲明接受本地的法律、當局及法院等約束，且就偶爾發生的涉及批出的爭議，放棄任何外國司法管轄或司法程式。
第四十條 （無償批出）
僅以下者得獲無償批出：
a） 地方自治團體；
b） 獲依法承認的宗教信仰團體，但有關地段須用作興建廟宇、崇拜地點或從事其救濟及教育活動；
c） 公益法人。
第四節 處置地段的許可權
第四十一條 （一般之許可權）
總督之許可權為：
a） 全面性或局部性保留之訂定、變更或撤消；
b） 對於市區土地或具有市區利益土地的出售及租借或租賃批給，予以核准；
c） 按可引用的特別規則，無償批給土地；
d） 批准修改批出土地用途及更改已批出土地之利用；
e） 核准將公有土地撥為本地區專有土地或撥歸具有法人資格的公共機構財產之內；
f） 核准將留用土地撥為本地區專有土地或法人化公共機構專有土地；
g） 核准全部或局部之分租；
h） 核准將公有土地撥入市區及附城區範圍內；
i） 對於空置土地之有公私合營公司或以發展當地為目的之其它機構參與者，核准撥為本地區專有土地或撥為地方自治機構及法人化公共機構專有土地；
j） 將與公共利益有關的土地，撥給不論是否法人化的公共機構依照特別用途加以利用；
l） 對於與案關係人的更替及臨時性批給所生的各種情況因合夥，死亡繼承或活人間的行為等而為的轉移不論其為有償或無償，予以核准；
m） 核准將已全部利用的租賃土地變更為租借土地；
n） 將農牧用地作租賃批給；
o） 核准續期及取消土地的臨時使用或占用。
第四十二條 （特別許可權）
一、就批出面積限度、技術及經濟的經營方式、利用的一般條件等應予特別訂明的區域，總督亦有許可權定出。
二、如在上款所指區域劃分地段，則不論批出制度為何者，倘有理由認為或許有申請人之競爭，以及擬達成增加價值之目的時，可預先舉行公開招標，但以申請人的或許競爭及擬達成增值目的等證明有此需要為限。
第六章 出售、批出及占用
第一節 出售第四十三條（法律制度）
一、按第三十條第一款所指條件出售零碎地段者，免除公共拍賣。
二、如有關契約所訂期限屆滿或在無訂明期限下自判給日起計逾越三年，買受人對所取得地段的應予利用無作出證明，則可解除該項出售。
三、在上款所指的情況下，於 所出售地段作出的一切改善，一概撥歸本地區所有，而買受人無任何損害賠償權。
第二節 以長期租借方式的批出
第四十四條 （臨時批出及確定批出）
以長期租借方式的批出，首先為臨時性，並按其特徵訂定通常不超過五年的期限；如在所定期限內履行預先定出的最低限度利用條款，且地段經確定劃分，則該批出可換為確定性。
第四十五條（法律制度）
一、以長期租借方式的批出，受本法律及補足法規、以及有關契約的條款等約束，而一切遺漏事宜悉依適用的民法規定處理。
二、既不容許轉長期租借，亦不準許地租贖回。
第四十六條 （利用權價金及地租）
一、承批人因獲長期租借方式批出而應繳付：
a） 利用權價金；
b） 地租。
二、利用權價金，系根據政府將來按地段位置及批出用途而核准的表計算。
三、利用權價金系公共拍賣的結果，或系按照上款所指之表而訂定者。
四、須於訂立臨時批出公證書之前，將利用權價金一次繳付，以及在公共拍賣的情況下，被判給人應以金錢或政府接納的銀行擔保提供按金，以擔保繳付全部的利用權價金。
五、地租應自臨時批出的時刻起計，並每年以金錢預付予公鈔庫。
第四十七條 （公開競投及其免除的情況）
一、須在臨時批給之前作公開競投。
二、下列情況免除公開競投：
a） 租賃方式之批出轉換為長期租借方式之批出；
b） 無償批出轉為有償批出；
c） 移轉原來臨時批出所衍生的狀況；
d） 不足作正常建築用途的零碎地段的批出，但該等地段須與長期租借地段相毗連，且對任何其它相連地段的承批人系無可利用者。
三、屬上款d項條件的地段，只可透過長期租借方式批出。
四、在公開競投的情況下，總督可不予判給，但以如此決定是對本區利益適宜者為限。
第四十八條（特別條件）
一、在租借批給契約內得引進特別條件，尤其是訂定溢價金，以維護本地區利益或第三者權利。
二、訂定溢價金金額的方式，其程式及結算是總督所訂補充法例的對象。
三、在訂定溢價金時將考慮及土地的所在，批給的用途，溢價，須承擔或將要承擔的成本，特別是源自購置不動產、進行填土及其它基建工程或將需撥歸本地區的社會設施，或被承認作社會用途的社會設施等的成本。
第三節 以租賃方式的批出
第一分節
都市性地段或具有都市利益的地段
第四十九條 （臨時批出及確定批出）
以租賃方式的批出，首先為臨時性，並按其特徵訂定期限；如在所訂期限內履行預先定出的最低限度利用條款，且地段經確定劃分，則該批出方可轉換為確定性。
第五十條 （法律制度）
一、租賃方式受本法律及補足法規，以及有關契約的條款等約束，並以適用的民法作補足規範。
二、僅下列情況容許轉租：
a） 獲承認有利於加速利用所批出地段的情況；
b） 轉租與信用機構，而該等機構曾以長期或中期方式借款予承批人，以便推動及加速利用所批給的地段，但以承批人不遵守對貸與人所承擔義務的情況為限。
第五十一條（租金）
一、租金依據開投結果而定或由總督訂定，並應載明於有關契約上。
二、租金將依照政府將來以補充法例核准之有關表而計算，該等表將視乎土地所在區域的經濟情況及土地利用方式或形式而定。
三、租金按年計算，其繳付依照補充法例的規定行之，在該法例得訂定按月或提前繳付辦法。
四、倘應繳納業鈔時，租金與業鈔一併徵收。
第五十二條 （租金的調整）
一、遇有下列情況，租金得分別予以調整：
a） 當契約所訂的每一期限告滿時；
b） 臨時性批給所生的情況而作全部或局部轉移時；
c） 作分租時；
d） 當土地占用原來指數有所變更，或建成樓宇各層數總面積有所變更時。
二、在不妨?上款規定的情況下，確定性批給的租金將透過補充法例核准制訂的表所載有關一般調整指數予以檢討。
三、在本法律生效前已簽訂的租賃契約，於續期時，其租金應按照續期時有效的表予以調整。
第五十三條 （聲明異議及採用仲裁）
一、如承批人不服租金修訂，可在通知起計三十日內向作出該項修訂的實體聲明異議。
二、分歧應由三名仲裁人組成的委員會一次過予以解決，其中一名仲裁人由法區法院法官指定，其餘分別由批出實體及承批人各指定一人擔任。
三、租金系根據仲裁人一致裁定；如無一致裁定，則以兩個最接近的決定的算術平均數為準。
四、根據本條規定而修訂的租金，系在無作出聲明異議時應予起計之日起計。
第五十四條（期限）
一、租賃期應在有關批給的批示內訂明，不得超過二十五年。
二、隨後的續期，每次不應超過十年。
三、為著租金修訂的效力，可將租賃期或隨後之續期分作數段期間處理。
第五十五條（確定性批給的續期）
一、有償租賃批給當屬確定性時，將透過任何批給權利人或共有權利人向有關機關遞交的聲明以十年為一期續期。
二、可能受批給期限告滿所影響的權利人，亦可作出上款所指聲明。
三、當屬不能分割或以分層方式興建的樓宇，批給的續期亦適用於所有參與者以及在租賃方式批給的地段上所興建樓宇的其它共有人。
四、二款所指續期需繳付特別稅項，其金額、程式和了結，將在顧及第五十一條二款所指準則下，由總督以補充法例訂定。
五、一款所指聲明，不能在期限告滿的六個月前提出。
第五十六條（強制免除公開招標的情?）
一、臨時批出應預先經過公開招標程式，以公開拍賣拍板或以密封標書之招標方式為之。
二、如有下列情?，公開招標得予以免除：
a） 續期；
b） 無償批出轉換為有償批出；
c） 移轉原來批出所衍生的狀況；
d） 不足作正常建築用途的零碎地段的批出，但該等地段須與申請人獲租賃地段相毗連，且對任何其它相連地段的所有人或承批人系無可利用者。
三、屬上款d項條件的地段，只可透過租賃方式批出。
四、屬公開招標之情?時，總督如認為對本地區利益適宜得不作出判給。
第五十七條（得選擇免除的情況）
一、下列情況得免除公開拍賣：
a） 批出用於獲承認有利於本地區發展的建設；
b） 批出用於興建宗旨主要為社會福利的社團或房屋合作社所提倡的房屋，以供有關社員本身居住；
c） 批出用於興建房屋以供本地區、地方自治團體及行政公益法人的現職或退休的人員本身居住。
二、為著上款a項規定的效力，將考慮所申請批出的固有負擔，尤其土地的修整及填平工程、將其都市化及衛生化，以及該處倘有的臨時建築物拆遷等。
第五十八條（轉換為長期租借方式）
一、符合第二十九條第二款及第四十七條第二款d項等條件的地段，才獲準許將租賃方式轉換為長期租借方式。
二、經適當核准建成的樓宇所處地段，系包括由租賃地及長期租借地組成的相連地段者，則在租賃方式未轉換為長期租借方式的情況下，不可對該樓宇或其獨立單位訂立處置行為。
三、許可轉換的批示，應定出地段利用權的價金，但該價格不應考慮所作改善物的價值，亦不可低於轉換時的現行表所載價金。
四、應繳的地租，為轉換當日所採用者。
五、為著一切效力，轉換所引致的長期租借方式批出，概視為確定批出。
第五十九條（特別條件）
一、在租賃批給契約內得引進特別條件，尤其是訂定溢價金，以維護本地區利益或第三者權利。
二、第四十八條二款及三款的規定適用於溢價金的訂定。
第二分節 農用地段
第六十條 （法律制度）
農用地段的租賃除本分節之規定外，受適用於都市性地段或具有都市利益地段租賃的規定管制。
第六十一條(*) （租金及期限）
一、年租是按補充法例所規定而一次過繳付。
二、當契約所訂每一段限期告滿或獲批准作其它形式使用時，得修訂租金。
三、租賃期限應在有關契約訂明，並不得超過十五年。
四、每次續期不應超過兩年。
五、為發生修訂租金的效力起見，得將租賃期分為數段辦理。
(*)經刊登於一九九一年七月二十九日第三十期《政府公報》之七月二十九日第8/91/M號法律修訂。
第六十二條 （公開競投）
一、在臨時批出之前應進行公開競投。
二、下列情況免除公開競投：
a） 續期；
b） 死因移轉原來批出所衍生的狀況。
三、在公共拍賣的情況下，總督如認為對本地區利益系適宜的，可不予判給。
第六十三條 （禁止轉租及禁止轉換為長期租借方式）
禁止將批出地段全部或部分轉租，亦禁止將之轉換為長期租借方式。
第四節 無償批出
第六十四條 （定義）
無償批出是租賃方式的特別契約，而承批人免作任何繳付。
第六十五條 （法律制度）
一、無償批出，受與其有關的特別規則及有關契約的條款等約束，並以適用於相同用途租賃的規定作補充規範。
二、如無批出實體許可，承批人權利不得設定負擔或轉讓。
第六十六條 （轉換）
一、無償批出得轉換為有償批出。
二、承批人應自轉換時起，繳付由總督依照轉換時的現行表所定出的利用權價金以及地租或租金。
第六十七條 （面積的限度）
無償批出地段的面積，應以達成預期目的所絕對需要者為限，且不得超出本法律規定的限度。
第六十八條(*) （失效）
無償批出在下列情況下失效：
a） 地段之使用偏離批出之目的或從未達成；
b） 有關利用不在指定期限內實現，但其原因非歸責於承批人過失且總督認為理由充分者，不在此限。
(*)a）項經刊登於一九八四年七月二十一日第三十期《政府公報》之七月二十一日第78/84/M號法令修訂。
第五節 透過準照的占用
第六十九條 （目的）
透過準照的占用，系針對臨時使用的地段及顯示不宜設立永久性權利的地段。
第七十條 （法律制度）
透過準照的占用，系以租賃契約為基礎，而任何一方可隨時透過至少提前六十天作出的預告，單方終止契約。
第七十一條 （期限）
一、透過準照的占用期限為一年，倘期滿前六十天內不申請續期，則準照失效。
二、準照的續期，可受制於有關費用的調整及占用條件的修訂。
第七十二條 （費用）
在接獲有許可權實體就有關準照簽署的通知後十五日內，應透過憑單于地段所在市的公鈔局繳納占用費。
第七十三條 （建築物的性質）
一、在透過準照占用的地段上，僅可建造臨時性建築物或設施。
二、如無明示許可，不準在上述地段存放不衛生、含毒、引致不方便或危險的物品。
第七十四條 （廢止及解除）
經雙方同意，契約可在正常期限告滿前予以廢止，又或批出實體可基於契約條款的不遵守而單方解除契約。
第七十五條 （改善物）
不論占用的終止原因為何，占用人無權取回在地段上所作的改善物，亦無權基此獲得損害賠償，但應獲償還相應於其仍有權占用地段期間的費用。
第六節 地段的交換
第七十六條 （交換的可接納性）
容許以私人實體或公共實體的地段交換本地區的無主土地。
第七十七條(*) （方式）
用作交換的地段是以完全所有權制度讓與或視乎其用途而以長期租借、租賃或以準照占用方式批給。
(*)經一九九四年七月四日第二十七期第一組《政府公報》之七月四日第2/94/M號法律修改。
第七十八條 （法律制度）
地段的交換，受本節所載的特別規定管制，並受適用於長期租借契約、租賃契約或準照占用的規定管制，但這些規定須與本節所載的特別規定沒有牴觸。
第七十九條 （權利的證明）
私人實體或公共實體，應在有關卷宗內附同其對所建議用以交換地段的權利的證明檔案，以及在同一地段所設定的負擔或責任的證明。
第八十條 （給付的平等）
批出實體可將價值大於所收地段的土地，以交換方式批出，但承批人須以價金或租金方式繳納差價。
第七章至第十四章 略
第七章 劃界 … 略第八章 承批人的權利與義務 … 略
第九章 批出及占用的程式 … 略
第十章 程式當事人的替換及批出所衍生狀況的移轉 … 略
第十一章 程式和批出的終止 … 略
第十二章 地籍、物業登記及執行機關 … 略
第十三章 處罰 … 略
第十四章 最後及過渡性規定 … 略
通過及頒布
一九八零年五月十二日通過立法會主席 宋玉生
一九八零年六月二十日頒布
