房地產簡介房地產
是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地 、建築物、房地合一的。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益，隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。香港房地產最為重視地產風水，天師後裔、風水大師張金華表示：福地福人居，天人合一，人地相融，適配者即福。
概述
從廣義概念上講，房地產融資是指在房地產開發,流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌房地產效果圖-滿川藝術設計
我國房地產融資的相關政策
房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。
(一)銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。
(二)房地產信託
信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。
但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。
(三)國內ipo
(四)境外ipo
(五)借殼上市
(六)上市公司資產置換
(七)房地產投資基金等
綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。
我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資
1.內部融資方式包括：
（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。
（2）預收賬款：是指開發商按照契約規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方契約規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
（1）上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。
（2）房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閒散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
（3）銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。
（4）房地產投資信託（Real Estate Investment Trusts，REITs）是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購併持有房地產（一般為收益性房地產）或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。
（5）商業抵押擔保證券（CMBS）：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。
（6）其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
你能分清房地產典當和房地產抵押的概念嗎
對於房地產典當和房地產抵押的概念，相信很多人都分不清！現在，小編就來說說兩者的區別在哪些地方！
房地產典當和房地產抵押雖然都是以房屋作為抵押物的融資行為，但實際上兩者在法律關係和操作上有明顯的區別：
第一房屋處理方式不同
房屋典當屬於質押貸款，房產典當期間是要封存起來並置於典當行的監管之下，典當人不能再使用已出典的房屋。房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。房屋在抵押期間內，不需要房屋產權人交出房屋，而是限制其產權轉移，房屋仍歸原產權人使用。
第二是融資期限不同
房屋進行典當時，典當行不是全額付款，而是針對房屋價值按不同比例放款，利於典當期內贖回出典房屋，一般回贖期是三個月至半年，是一種快速的短期的融資行為。銀行的抵押貸款是按照抵押物的實際價值借貸，貸款一般期限較長，短則幾年，長則幾十年。
第三是評估方式不同
房屋典當不考慮典當人的還款能力，房屋在典當行辦理質押貸款的前提是出典房屋沒有產權糾紛，而且要封存，只是單純地考查房產的價值。而房地產抵押貸款的前期評估是比較複雜的，不僅要保證房屋沒有產權糾紛，還要考查抵押人是否有還款能力。
正因為房屋典當和房屋抵押從本質上來說是不同的，所以房屋典當也並不是適合所有人。和其他典當種類一樣，房屋典當主要針對的仍然是融資周期較短，對資金需求較為迫切的人。韓怡認為，房地產典當較為適合三個月以內可以歸還貸款的顧客，如果典當周期長於半年的話，考慮到典當相對較高的利息，顧客應該考慮選擇換一種融資渠道。
另一點值得注意的是，房產抵押中進行房產價值評估時通常會引入專業的房產評估機構，並出具評估報告。而房產典當中，典當行並不會引入第三方，而是自行進行房產價值評估，房產的貸款金額更類似於典當人和典當行雙方的協商。在了解了這些細節以後，顧客才能選擇更適合自己的融資方式。
最新動態
2010年以來，房地產企業上市、再融資和重大資產重組等事項已連續三年步履維艱。期間，不少內地房企赴港上市，從海外獲得大量融資，而國內房價依舊維持漲勢。分析人士呼籲，房地產企業融資應儘快實現市場化。
表述措辭微調
證監會在新聞發布會上回答有關“房地產上市公司融資政策有望放開”的提問時指出，根據國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知和2013年關於繼續做好房地產市場調控工作的通知的規定，對存在閒置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，將暫停上市、再融資和重大資產重組。證監會堅決貫徹執行國務院檔案規定，對於房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形，證監會在進行相關審核時，將依據國土資源部的意見來進行認定。證監會將進一步完善部門協商機制，提高工作效率。
針對這種變化，不少分析人士認為，這或許意味著，未來房企融資政策可能會有條件地放開，即對不存在上述違法違規行為的企業，仍有“放行”的可能。
按照證監會與國土部在2010年底建立的聯動機制，兩部委共建一套內部系統，國土部將企業拿地、融資和開發等信息實時更新至上述系統，從而作為證監會對企業再融資等事項審批的依據。在上述系統投入運作的兩年多來，甚少有涉房企業獲得再融資等事項審批。
業內人士呼籲，在逐步建立房地產調控長效機制的同時，應逐步取消各類行政化限制。
或受益城鎮化概念
公開信息顯示，從7月1日至今，已有多家A股上市房企因重大事項停牌。7月1日，金豐投資率先宣布停牌。宋都股份、新湖中寶、中弘股份、榮豐控股紛紛宣布，因“籌劃與公司相關的重大事項”停牌。
最近三年來，房地產企業在A股的上市之路幾乎被堵死，多家房企均在此期間選擇赴港上市。在這段時間，成功通過借殼上市A股的涉房企業寥寥無幾。例如，涉房企業華夏幸福的主業在於園區開發，而非純粹的房地產開發企業，其上市更多得益於“城鎮化”概念。在我國大力推進新型城鎮化背景下，這一概念已成為不少房企押寶對象。
融資渠道亟待市場化
作為樓市調控政策的一部分，暫停房企上市、再融資和重大資產重組，並未對市場造成太大影響。隨著調控政策持續發酵，房企資金狀況雖在去年上半年有所吃緊，但在企業實施加快銷售節奏、擴寬融資渠道等一系列補救措施之後，房企資金很快恢復。
國家統計局數據顯示，1-5月，全國房地產開發企業到位資金為45115億元，同比增長32.0%。處於近兩年來最高水平。其中，受房地產銷售放量影響，定金及預收款增速達57.9%，個人按揭貸款增長61.7%。
多家A股一線房企陸續通過收購H股公司方式，成功躍上海外融資跳板。很多上市房企也通過私募、信託等方式進行大量融資。受房企資金充裕影響，全國70個大中城市房價從去年下半年開始連續上漲。加之土地市場高價地頻出，市場對未來房價走勢普遍預期向上。
業內人士認為，行政化的調控手段應逐步退出，在房地產融資、開發、銷售等環節應儘量減少行政干預，實現市場化運作。其中，在推進利率市場化同時，為減少金融風險，房地產業融資渠道應儘快實現市場化。
國土部警示土地過度融資
7月30日,國土部發布的數據顯示，上半年我國建設用地供應總量同比保持增長，其中住房用地供應增長36.9%，高於近5年同期平均水平。
此外，主要城市地價總體水平連續上漲。第二季度，全國105個重點監測城市地價總體水平為3226元／平方米，同比增長5.11%，環比增長1.62%。
住房用地供應5.53萬公頃
國土部發布的數據顯示，上半年，全國國有建設用地供應總量為27.75萬公頃，同比增長3.5%。從供地結構看，房地產用地供應量為8.24萬公頃，同比增長38.2%，占土地供應總量的比重為29.7%。
國土部稱，房地產用地中，住房用地供應5.53萬公頃，同比增長36.9%，高於近5年同期平均水平；商服用地供應2.71萬公頃，同比增長42.8%。31個省份中27省推地量均高於去年同期，增幅較大的包括北京市、浙江省和江西省，北京較比去年同期增長267%。
國土資源部法律中心主任孫英輝說，今年以來各地加快住房用地供給，上半年房地產用地公告推出8.65萬公頃，同比增加24.8%，累計流標、流拍面積3034公頃，同比減少64.3%。
數據顯示，1~5月，房地產開發企業到位資金4.5萬億元，同比增長32.0%，企業購地積極性上升，並向一線城市和部分二線城市回歸。
綜合地價連續5個季度上升
雖然二季度新國五條正式施行，但並沒有改變地價與房價螺鏇式上升的格局。全國70個大中城市平均房價指數已經環比連漲13個月。數據顯示，主要城市地價總體水平連續上漲。第二季度，全國105個重點監測城市地價總體水平為3226元／平方米，同比增長5.11%，環比增長1.62%。國內綜合地價已連續5個季度加速上升，住宅地價同比漲幅超過5%的城市接近四成，其中超過10%的城市有9個。異常交易地塊數量環比增五成，平均溢價率142%。
國土資源部法律中心報告稱，二季度中國土地市場指數各分指數總體上明顯上揚，地產景氣指數進入紅燈過熱狀態。地產景氣分指數環比上升29.5%，同比上升11.4%。
國土部強調部分地區債務風險
地方政府是土地市場火熱的最大受益者，上半年全國土地出讓契約價款1.7萬億元，增幅達77.3%，其中房地產用地出讓價款同比增幅超過90%。
2011年對全國的地方政府性債務審計發現，12個省、307個市、1131個縣承諾用土地出讓收入，作為償債來源，債務資金量占37.96%。
孫英輝指出，從前5個月地方財政收支來看，扣除中央轉移支付，部分省份已出現收不抵支情況。地方政府大規模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風險，加大了房地產調控難度。
國土部也特彆強調，部分地區償債壓力加大，需進一步防範土地融資過度帶來土地管理和債務風險。
財稅專家李文海告訴 記者，以土地作為償債來源有兩個弊病，一是債務壓身，地方政府會以經營者而不是管理者的身份進入地產市場，其獲得更大土地出讓收益的初衷，將拉高房價。二是過度依賴土地最終會受到供地指標和供地計畫的制約，不可能無限賣地，如果沒有長效機制，債務風險很可能在土地市場冷清或無地可賣時集中爆發。
