宗地面積

概念

宗地面積亦稱土地面積，是指一宗地權屬界址線範圍內的土地面積。
一宗地權屬界線範圍內的面積。因此，土地權屬界址一旦確定，土地面積亦隨之確定。若某宗地權屬來源證明檔案上的界址範圍與實地一致而面積不一致，則一律以界址範圍為準，更正土地面積數據。面積量算的原則是：圖幅為基本控制，分幅進行量算，按面積比例平差，自下而上逐級匯總。具體程式是：分幅量算各鄉總圖斑面積，用圖幅理論面積進行控制和平差；分鄉量算各村總圖斑面積，用鄉平差後的總圖斑面積進行控制和平差。分村量算碎部（地類）面積，用村平差後的總圖斑面積進行控制和平差。當一幅圖的各類土地面積全部按規定量算後，就按本圖幅由碎部分逐級向上統計、匯總和校核。當某一鄉的有關圖幅的面積全部按規定量算後，分地類按行政單位逐級向上統計、匯總量算的結果。簡單地說，就是分幅由總體到局部進行控制量算、平差，按行政單位由下而上逐級統計、匯總。土地面積可以根據權利人對宗地的使用情況，分為獨用面積、共用面積、共用分攤面積。

規定

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》【中華人民共和國國土資源部令(第11號)】，已經2002年4月3日國土資源部第4次部務會議通過，自2002年7月1日起施行。招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定

第一條

為規範國有土地使用權出讓行為，最佳化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規，制定本規定。

第二條

在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。
本規定所稱招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
本規定所稱拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
本規定所稱掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

第三條

招標、拍賣或者掛牌出讓國有土地使用權應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第四條

商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
前款規定以外用途的土地的供地計畫公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第五條

國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計畫地進行。
市、縣人民政府土地行政主管部門根據社會經濟發展計畫、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計畫、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計畫，報經同級人民政府批准後，及時向社會公開發布。

第六條

市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計畫，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

第七條

出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓檔案。招標拍賣掛牌出讓檔案應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓契約文本。

第八條

出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

第九條

招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：
(一)出讓人的名稱和地址;(二)出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求;(三)投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法;(四)索取招標拍賣掛牌出讓檔案的時間、地點及方式;(五)招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等;(六)確定中標人、競得人的標準和方法;(七)投標、競買保證金;(八)其他需要公告的事項。

第十條

市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。
確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。
招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

第十一條

出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

第十二條

市、縣人民政府土地行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供便利。

第十三條

投標、開標依照下列程式進行：
(一)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效;
標書投入標箱後，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。
(二)出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標檔案的主要內容。投標人少於三人的，出讓人應當依照本規定重新招標。
(三)評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。
評標小組可以要求投標人對投標檔案作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標檔案的範圍或者改變投標檔案的實質性內容。
評標小組應當按照招標檔案確定的評標標準和方法，對投標檔案進行評審。
(四)招標人根據評標結果，確定中標人。

第十四條

對能夠最大限度地滿足招標檔案中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標檔案的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

第十五條

拍賣會依照下列程式進行：
(一)主持人點算競買人;(二)主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項;(三)主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示;(四)主持人報出起叫價;(五)競買人舉牌應價或者報價;(六)主持人確認該應價後繼續競價;(七)主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交;(八)主持人宣布最高應價者為競得人。

第十六條

競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。
拍賣主持人在拍賣中可根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。

第十七條

掛牌依照以下程式進行：
(一)在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布;(二)符合條件的競買人填寫報價單報價;(三)出讓人確認該報價後，更新顯示掛牌價格;(四)出讓人繼續接受新的報價;(五)出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。

第十八條

掛牌時間不得少於10個工作日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。

第十九條

掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：
(一)在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高於底價，並符合其他條件的，掛牌成交;(二)在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低於底價者除外;(三)在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低於底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。
在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。

第二十條

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。
成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓契約》的時間、地點等內容。
成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有契約效力。簽訂成交確認書後，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

第二十一條

中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓契約》。
中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束後5個工作日內予以退還，不計利息。

第二十二條

招標拍賣掛牌活動結束後，出讓人應在10個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。
出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

第二十三條

受讓人依照《國有土地使用權出讓契約》的約定付清全部國有土地使用權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。

第二十四條

應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自採用協定方式出讓的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

第二十五條

中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效;造成損失的，中標人、競得人應當依法承擔賠償責任：
(一)投標人、競買人提供虛假檔案隱瞞事實的;(二)中標人、競得人採取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。

第二十六條

土地行政主管部門工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十七條

以招標拍賣掛牌方式租賃國有土地使用權的，參照本規定執行。

第二十八條

本規定自2002年7月1日起施行。

用途

土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。其高低取決於可以獲得的預期土地收益(地租)的多少，而預期土地收益受一般因素、區域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經不會改變，唯一決定土地價格的是用途。
由於土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，並在規劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。因此，在現代城市中，建築物不僅多層、高層化，而且建築物的用途也出現了立體化：地下一至二層為停車場、設備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。
用途立體化的建築無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權帶來了一些問題。
一方面，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權一般都為最高年限。對於一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發商付出同樣多的建築成本和稅費，銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低;對於購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產，都不願意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。
另一方面，全國各城市制定基準地價的時候，由於綜合用地的地價內涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數地方都迴避了這個問題，基本上只確定了商業、居住、工業三類用地的基準地價。並且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛生等用地，並沒包括同一宗土地中既有商業又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統一的基準地價可供參考。筆者認為，綜合用地土地價格的評估，根據不同情況可以採取分算法與合算法兩種方式解決。

分算法

分算法適用於宗地地塊面積較大，用途區分明顯且包含普通居住用地的情況。

具體方法是

按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，並在簽訂國有土地使用權出讓契約和頒發國有土地使用證時，註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。

例1：

政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業用地)，容積率≤1.5，建築層數≤12，建築高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業建築面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元/平方米，居住用地基準地價600元/平方米。

計算過程如下：

計算商業用地和居住用地的分攤面積
根據最有效使用原則，估價設定該宗地規劃容積率為1.5.
總建築面積=20000×1.5=30000(平方米)
商業用地分攤土地面積=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分攤土地面積=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
計算商業用地和居住用地的地價
假設區域個別因素、期日、開發程度修正係數均為1，商業用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正係數也為1.當容積率為1.5時，商業用地容積率修正係數為1.3，居住用地容積率修正係數為1.1.
商業用地總價=900×1.3×3000=351(萬元)
居住用地總價=600×1.1×17000=1122(萬元)估價結果
商業用地分攤土地面積：3000平方米;土地單價：900元/平方米;土地總價：351萬元，大寫：人民幣叄佰伍拾壹萬元整
居住用地分攤土地面積：17000平方米;土地單價：600元/平方米;土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(註：商業用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)
或者可以採取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權出讓契約和頒發國有土地使用證時，同樣要註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。字串1
同上例，先計算出商業用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之後，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積20000平方米，然後計算出綜合地價為14730000/20000=736.5(元/平方米)，估價結果為：
土地有效面積：20000平方米;土地單價：736.5元/平方米;土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叄萬元整(註：商業用地使用年限40年，分攤土地面積3000平方米;居住用地使用年限70年，分攤土地面積17000平方米)

合算法

合算法適用於宗地地塊面積較小、用途區分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由於所占土地面積小，各用途分攤的土地面積基本上是建築物的基底占地面積。在這種情況下，土地無法進行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統一定為50年。
例2：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積2000平方米，規劃建設十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建築面積1000平方米;地上三層為商場，建築面積3000平方米;四至十層為住宅，建築面積7000平方米。該區域商業用地基準地價為900元平方米，居住用地基準地價為600元/平方米，倉儲用地基準地價參照工業用地，為400元/平方米。計算過程如下：
計算倉儲用地、商業用地和居住用地在總用地中所占的比例
總建築面積=1000+3000+7000=11000(平方米);容積率=11000/2000=5.5;字串9
R倉儲=1000/11000=0.091;R商業=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
計算倉儲用地、商業用地和居住用地的年期修正係數
假設倉儲、居住用地的土地還原利率為8%，商業用地土地還原利率為10%。
K倉儲=1字串3
K商業={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
計算綜合用地的地價
假設區域個別因素、期日、開發程度修正係數均為1，當容積率大於3時，倉儲用地不考慮容積率修正;商業用地容積率修正係數為2;居住用地容積率修正係數為1.6.
綜合地價=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)字串8
估價結果　土地有效面積：2000平方米;土地單價：1134.91元/平方米;土地總價：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(註：綜合用地使用年限50年)
綜上所述，分算法與合算法不僅可以套用於國土部門出讓底價的評估，也可用於綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比，只是剩餘使用年限有所不同。
需要說明的是，由於房屋與土地的結合極為緊密，當一宗土地被立體化、多層次利用以後，其效用大大增加，有可能超過各單獨用途的土地價值之和。因此，在使用分算法與合算法評估綜合用地價格時，一定要全面考慮委託評估宗地被高效利用後的實際價值，參考市場上其他類似宗地。