簡介
大亞灣新城大亞灣位於惠州東南部，1993年經國務院批准在這裡成立了國家級經濟技術開發區。相關資料稱，開發區有中海油殼牌、和記黃埔、比亞迪等大公司入駐。除此之外，就是開發商們宣傳單中的描述：大亞灣三面環山，一面靠海，有大片紅樹林，海景風光優美……特別是距深圳市區僅70多公里，只需1小時左右車程就可達到大亞灣。
在外地人看來，經過這么多年發展的大亞灣，應該會人流如織，非常熱鬧。然而眼前的景象卻令人驚詫不已：沒有大型商場、醫院和像樣的學校，也沒有計程車，只有開發區來往淡水鎮的小型鄉村公車。
實際上，大亞灣的人口並不多。資料顯示，整個大亞灣規劃區現有約12.2萬多人，其中常住人口7.2萬，流動人口5萬多人。“金融風暴前，由於中海油的石化基地項目在這邊，有很多人到大亞灣來，但風暴過後人就少了。
即便如此，隨著深圳到惠州的沿海高速開通，拉近了大亞灣與深圳的距離。交通便利，房價相當於深圳市區的1/4~1/5，大亞灣近年來吸引了大量深圳市區居民前來購房。
據統計，目前大亞灣區第三產業產值在全區GDP中所占比例還不到30％，旅遊業產值還不到5％。這個數據折射出大亞灣的旅遊業有很大的發展空間。集眾多優勢旅遊資源於一身，大亞灣無疑是一塊發展旅遊業的璞玉。假以時日，經過細心雕琢，大亞灣的旅遊業必能有大發展，而工業旅遊必將成為其發展的強力引擎。
發展思路
大亞灣新城一、惠州市城市次中心和濱海形象展示視窗
《規劃》中，在功能定位上大亞灣區將作為惠州市的城市次中心和推進沿海發展戰略的龍頭；惠州市以大石化、大港口、大物流為主導的產業極化區；惠州市濱海形象展示的視窗。
《規劃》提出“兩軸、三帶、四心、五組團”的空間布局結構。“兩軸”分別是：23號路城市發展軸，它南北向貫穿中心區，是中心區重要的發展軸線和生活軸線；石化大道為東西向城市發展軸，它將貫穿西區、中心區、石化區和霞涌等組團，向西連線深圳龍崗區，向東連線惠東縣，既是城區功能連線的交通廊道，也是大亞灣地區產業延伸的重要軸線。
“三帶”是指分隔大亞灣地區西區組團與中心組團、中心組團與石化組團、石化組團與霞涌組團之間的3條南北向生態安全隔離綠帶。“四心”是指4個城市公共服務中心，包括中心北片區綜合服務中心、中心南片區高檔商務中心兩個區級中心，以及西區產業綜合配套服務中心、霞涌黃金海岸片區旅遊度假配套服務中心兩個組團級中心。“五組團”包括西區組團、中心區組團、港區組團、石化區組團和霞涌組團。
二、2020年城市建設用地控制在156平方公里
按照《規劃》，大亞灣區建設面積將增長約7倍，人口將增長約6倍。從數據上看，截至2007年大亞灣地區城市建設用地23.83平方公里，但到了2020年大亞灣地區城市建設用地總規模控制為156平方公里，包括石化區、港區51.8平方公里，深惠合作示範區8.2平方公里。截至2006年大亞灣地區常住人口為13.6萬人，而2020年常住人口控制規模為80萬人。
規劃居住用地面積2392.76公頃，占總建設用地面積的15.41%；主要分布在中心區組團、西區組團、霞涌組團。中心區組團以二類用地居住為主，規劃少量一類居住用地，其中中心北片區、猴仔灣片區以新建居住社區為主，中心南區為老城區，商住結合較多；西區組團的居住以產業配套為主；霞涌組團以村民住宅以及新建二類居住用地為主，並規劃部分為旅遊服務的居住用地。
三、配套設施
1、現狀：在交通配套設施、產業銜接方面與惠陽、深圳龍崗等周邊聯繫有待提高，與“深惠經濟一體化發展”有一定距離。
2、規劃：近期規劃建設廈深鐵路、惠大鐵路二期工程，遠期規劃建設澳頭-汕尾、澳頭-碧甲鐵路。規劃由沿海高速公路、惠澳高速公路和龍山一路，全長為42.89公里。由龍海一路、惠澳大道、疏港大道、龍山一路、龍海三路和進港大道、北環路組成快速環狀線，全長60.98公里。
3、現狀：目前公共配套設施急需完善提高，這一定程度上影響了當地居民的生活。
規劃：該片區規劃了大型商業網點、商業街，以及以商務辦公、高檔酒店和休閒娛樂設施為主、面向世界的高檔濱海商業中心。
四、環境影響
1、現狀：當地居民一直擔心石化工業發展對周邊環境會產生不利影響。
2、規劃：中心區與石化區之間設定770~1000米的隔離帶，石化區與霞涌之間設立530~970米的隔離帶。規劃4座污水處理廠，其中新建處理規模16萬噸/天西區污水處理廠、處理規模5.5萬噸/天霞涌污水處理廠，擴建中心區污水處理廠處理規模至24萬噸/天，維持石化區原規劃8萬噸/天的處理規模。在惠東縣梁化鎮建設垃圾填埋場，用來處理石化區的垃圾，該填埋場使用期限20年。
結合大亞灣本地淡水資源較少的現狀，污水處理廠處理均應有深度處理及處理後污水回用設施，回用污水以彌補水源不足。
五、大亞灣以後將宜商宜居
惠州從沿江城市向沿海城市發展的思路，決定了大亞灣片區地位的提升，規劃建設方向的轉換。“大亞灣不僅僅只是一個工業區，它將成為一個濱海新城。它重點發展石化產業、港口物流、汽車、電子信息等產業，並擔負起地方中心、區域輻射、旅遊度假、交通樞紐職能。”市規劃建設局有關負責人說，“大亞灣以後發展會更加豐滿、立體，它會承擔為本地區及周邊居民提供服務的職能，包括城市行政、文化、商業、居住及生活服務等。這樣居民生活在這裡不會再感覺到各項服務不完善，這裡將更加適宜居住和投資。”
五組團——中心區組團為大亞灣地區生產生活提供集中配套的綜合服務設施，以商業、辦公、文化娛樂和居住等為主要功能；西區組團是大亞灣地區以電子、汽車及零部件為主導產業的工業組團；西區北部綜合配套區主要安排為產業配套的居住、商業設施；石化組團作為大亞灣地區產業發展的動力極核，憑藉港區優勢，共同造就大亞灣地區“大石化、大港口、大物流”的城區產業發動機；港區組團是以荃灣港區碼頭、貨物裝卸以及港口物流為主的功能組團，是珠三角重要的樞紐港區，是大亞灣地區其他產業發展的重要支撐；霞涌組團是以發展濱海旅遊度假為主的功能組團。
發展亮點
大亞灣新城熊貓金海岸度假區，地產巨子的投資傑作
大亞灣是一個美麗迷人的海灣，瀕臨南海，西接深圳，與香港隔海相望，大亞灣海水清澈，沙灘綿延曲折，沙質柔軟細膩，近海擁有近百個千姿百態的島嶼，呈彎月狀分布，被譽為“海上小桂林”。熊貓金海岸旅遊度假區就像是這“小桂林”里“陽朔西街”了，在美麗的海灘提供溫馨的人性服務。景區內不僅有海濱浴場、淡水沖涼房、旅客服務中心、沙灘拔河、沙灘排球、沙灘足球、燒烤場、帳篷、泳衣泳具、餐廳、衣物保管、車輛停放等項目及設施，還有救生艇、防鯊網、醫療室、救生員、車管員，保全全天候服務。
熊貓金海岸旅遊度假區就坐落於美麗的大亞灣畔。熊貓金海岸擁有優質沙灘（長達1.8公里）。美麗的海景，以及向北向東延展的翠綠小山，連線聳立海中的虎洲島共同展現出一幅純大自然的美景，這樣的美景和度假區的配套設施可謂相得益彰。熊貓黃金海岸度假區也成了地產旅遊開發的成功典範。
辣甲島，大亞灣懷中的明珠
大甲島位於大亞灣中心海域，面積2.7平方公里，是大亞灣海上百島之一，離澳頭港十八海里，原稱大六甲，取六島相合之意，此處過往漁民多操潮語，因潮語中的“六”念成“辣”，於是當地人親切地稱之為辣甲島。
辣甲島遠離陸地，是大亞灣第二大島，也是一個風景優美的生態島。這裡水質清澈，水深能見度5~6米，海水清澈得令人心醉。島上有三個沙灘，沙灘上的貝殼色彩斑斕。島四周是洶湧浩瀚的大海和獨特的海洋生態，使得辣甲島成為潛水愛好者嚮往的天堂。每到夏季，便有大量的潛水愛好者來到這裡盡享潛水的樂趣，欣賞奇妙的水底世界。
通往辣甲島的船大致有兩類，數量最多的是快艇，能載6人，另外一種是觀光船，約可載客35人。在澳頭港、熊貓海岸都有船往辣甲島，在出發前與船家談好價錢及往返接送時間，船程約35分鐘。登島後需要購買門票，票價20元/人。為了方便自駕車的遊客，碼頭上還設有專門停車的指定區域。
美中不足的是小島的淡水儲備不足，所以必須準備足夠的飲用水，而且天氣也是影響當地旅遊重要因素，在辣甲島，如遇6級以上的風浪，所有的航班均要停止，旅遊也自然會受到影響。
石化城，打造工業旅遊品牌
“到大亞灣，沖的就是看看這座濱海石化新城。”一位到惠州大亞灣旅遊的遊客如是說。由此可見，石化新城現在已成為遊客到大亞灣必看的景點之一。以參觀中海殼牌南海石化項目為主要看點的工業旅遊已成為大亞灣區旅遊新亮點。據統計，全區2006年旅遊接待人數約達到76萬人次，同比增長8.57%。如此火爆的旅遊態勢已經說明石化新城在大亞灣乃至整個惠州旅遊市場的重要性，而石化新城的魅力更是讓前來旅遊的觀光客流連忘返，有的最後乾脆成了石化新城的新建設者。
沈堅航就是這些由觀光客變身為建設者的一員。2003年，當時在北京任職工程監理的沈堅航來到大亞灣旅遊。一到大亞灣，出生於北方的他就被這裡藍藍的大海所吸引，更被中海殼牌南海石化項目如火如荼的建設場面所吸引。在與北京總公司協商後，沈堅航毅然加入到中海殼牌南海石化項目建設的隊伍之中，從事工程監理，從一名觀光客變身為一名建設者。
而另一位曾在廣州一家外資企業任職高管的楊先生，同樣也是被大亞灣蓬勃興起的建設大潮所吸引而放棄在廣州的工作，加入到石化新城的建設隊伍中的。他說，在大亞灣1000多個日日夜夜裡，他已經慢慢地融入到這裡的山山水水了。
石化新城如此大的魅力，要歸功於大亞灣區旅遊局明確的發展思路。大亞灣區旅遊局在早年確定發展思路時就明確提出了發展工業科技游的構想，主要以參觀石化基地為主。區旅遊部門已初步把石化區觀景台、三棵樹公園串聯到旅遊線路中。
工業旅遊對遊客來說，它在為遊客提供觀光休閒的同時，還能滿足遊客好奇心和求知慾；對一個城市和企業來說，它可向社會展示企業和城市的形象，提高企業產品和城市的知名度。
明確的發展思路得到了業內人士的認可。他們認為，要打造真正意義上的工業科技游，就必須把石化企業的高科技生產設施、生產流程、花園式廠區以及先進的企業管理理念和企業文化包裝轉化為旅遊元素，在石化區開闢旅遊觀光走廊，建設石化科普館和石化新城歷史館，把石化區同時辦成集科普教育、歷史教育和愛國主義教育於一體的教育基地，打造工業科技旅遊文化品牌。
在正確思路的指導下，這個擁有51公里海岸線和89個翡翠般的島嶼，在發展傳統的觀光旅遊、民俗旅遊之外，更因石化新城的興建，又多了一個更加吸引人的亮點——工業旅遊，它與傳統旅遊相輔相成形成了一道亮麗的風景線。
業界反饋
大亞灣新城：凸顯大亞灣的濱海特色凸顯大亞灣的濱海特色
惠州大亞灣天拓房地產開發有限公司總經理霍濤認為，這個《規劃》明確了“大亞灣的發展方向是一個濱海新城，而且是惠州市的城市次中心和推進沿海發展戰略的龍頭”。
深圳市龍光房地產有限公司項目發展部經理李錦輝認為，這個《規劃》體現了大亞灣獨具“濱海”優勢的本土特色，大亞灣因“海”而有機會成為大石化、大港口、大物流區；也因為“海”必將像深圳大小梅沙那樣成為休閒度假中心。根據這個《規劃》定位，今後在大亞灣的房地產開發肯定更加注重凸顯“濱海”特色。
明確大亞灣房地產方向
關於《規劃》中提出大亞灣區“至2020年，常住人口控制規模為80萬人，設施人口65萬人”的人口控制規模，霍濤認為，定位“2020人口控制規模為80萬”，是為大亞灣的房地產發展總規模指出了方向。“按80萬人口、每3人需一套房、13年發展空間計算，每年大亞灣平均要建成2.05萬套住房，其城市配套、商業配套、服務配套都以此均衡建設。而2007年大亞灣房地產開工建設規模只有7000-8000套。”霍濤說，這個《規劃》是大亞灣房地產發展的方向性、指導性綱領，有了這個綱領就能讓大亞灣房地產有序、有計畫、配套、健康地發展。
相關評論
圖為大亞灣建築群公開數據顯示，2010年1~4月份，大亞灣區新建住宅樓面積增長27.1%，竣工面積增長255％，商品房累計交易3406宗，交易面積28.7萬平方米，增長137.8%。
隨著房地產開發熱潮興起，大亞灣房地產成為了當地第三產業增長的領頭羊。惠州政府網站公開的統計數據顯示，2010年第一季度，大亞灣區新房成交量增幅居惠州市首位，商品房銷售面積占全市新房成交量的四分之一，而房屋價格增長了23.2%。
房地產儼然成了當地繼石化、港口物流、漁業之後，又一支柱產業。包括萬科、碧桂園、龍光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在內的地產商在大亞灣競相跑馬圈地。據不完全統計，僅僅是2010年大亞灣新開售樓盤超過20個。
站在大興橋上，舉目四望，房子、房子，滿眼的房子，一棟棟新建和在建樓盤比比皆是。
據當地人老徐介紹稱，北城從2008年就開始大規模地建樓了。“10年前，那裡還只是幾個村莊，現在都修成一棟棟連片的高樓。”老徐指著北城方向說，而為了建房，開發商將原本一座座的山頭剷平。
對於當地的房地產熱，老徐表示了他的擔憂：“現在建這么多房，當地人無論如何也消化不掉。建房多，住的人卻很少，就成了一座空城。”老徐認為，大亞灣房地產市場供應遠遠大於需求。
實際情況也確實如此。據中原地產惠州數據，2010年上半年大亞灣有超過50萬平方米的新房貨量供應，但大多都被深圳的炒房客買走。
而另一個熱炒的結果就是，住房被炒房客買走，卻不在此居住，導致大亞灣住房空置率上升，城市空城現象出現。據記者了解，大亞灣空置率一度超過70%，甚至更高。
對此，深圳戴欣明行銷策略機構董事長戴欣明認為，“從當地居民的人均可支配收入來看，大亞灣肯定存在泡沫。”
實際上，在大亞灣的發展史上，就曾有過房地產開發熱潮。上世紀90年代，有一句口號很響亮，叫做“80年代看深圳，90年代看惠州”。當時的大亞灣經濟開發區剛剛成立不久，就成為眾多投資客炒樓炒地的熱土。由於當初已規劃的項目遲遲不落戶，在大肆炒作之後，大部分房地產公司紛紛退出，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。“新天地大廈在（上世紀）90年代就開始修建了，但直到2006年才開始重新裝修。”市民老王指著中心城區正在裝修外牆並已開盤售樓的新天地大廈稱。而就在馬路對面，是一塊雜草叢生的荒地，據老王稱，這就是當時炒地留下的，現今成為那個時代泡沫的見證。
事實上，大亞灣外來人口多，流動人口比率大。對此，一些分析觀點也認為，在滯後的城市建設和配套之下，動輒四五千的房價，實際上已經高估了。同時，由於本地人口太少，住房嚴重供大於求，對於投資來說，房地產泡沫破滅的風險也越來越大。不過，在戴欣明看來，當地房地產泡沫還遠未到破滅的時候，在投資客的持續炒作推動下，未來大亞灣房價還可能繼續上漲，泡沫也會繼續吹大。
大亞灣仍在“沉睡”，泡沫也在慢慢積聚，最終的泡沫如何結局，不得而知。
