樓市分析圖富力、恆大、合生、碧桂園、雅居樂這五家地產公司被地產界稱為華南五虎，然而當前風聲鶴唳的樓市情況下，據摩根史坦利中國策略師婁剛的估計，加上目前中國有一半的發展商都面臨資金短缺風險的境地，且經過多家重量級機構分析師的共識行業整體形勢進行深度分析，預言這五家地產其中至少有一家會在今年“死掉”。
死亡預言
地產寒冬，流言如同陣陣寒流，不斷襲擾著行業大鱷們。
隨著經濟危機的襲來,坊間一則關於地產界華南五虎的“死亡預言”又在悄然流傳。富力、恆大、合生、碧桂園、雅居樂這五家地產公司，其中至少有一家會在今年“死掉”。
要命的是，據說這個預測並非一家之言，而是多家重量級機構分析師的
碧桂園董事長共識，並且是經過對企業財務狀況和行業整體形勢進行深度分析後達成的。在當前風聲鶴唳的樓市，這則傳言顯然更能觸動大家的神經。尤其是該則傳言並未像此前的流言一樣直接針對某一家具體公司，而是指向了一個群體，留足了懸念。誰是最倒霉的那一家，華南五虎誰會先亡？
當然，在不少業內人士眼中，這則帶有占卜色彩的“死亡預言”或許有故弄玄虛之嫌，或許會將之當作一個茶餘飯後的談資，但是，這則流言恰恰再次給地產企業敲響了警鐘：對於流言我們可以置之不顧，但對於安全運營問題，是所有企業必須要認真對待的。
據摩根史坦利中國策略師婁剛的估計，目前中國有一半的發展商都面臨資金短缺風險。按照他們的測算數據，中國房地產全行業的流動資產不抵全行業一年期的負債，有的開發商流動資產甚至不夠償還三個月到期的銀行貸款,這是一個十分可怕的數字。
而這一次，“死亡預言”為什麼緊緊盯上華南五虎呢？是不是華南五虎遭遇的困境甚至還高於一般企業？
死亡啟示
2007年-2008年。這兩年，華南五虎可謂流年不利，幾乎每家企業都遭遇到了地產黃金10年不曾有過的苦惱，並且在一直延續。
2007年10月，碧桂園曾一度計畫發債15億美元，無奈的是市場已容不下碧桂園如此大的胃口。三個月後，再次重啟發債的碧桂園發行不到5.53億美元可轉換債券，但代價是苛刻的條件。碧桂園20
合生賣樓08半年報，截至2008年6月30日該項掉期賬面損失已達4.428億元。
截至2007年12月，列做非流動性負債的借款約為42億元，其中一至二年期的借款約為25億元，二至五年為17億元。
2008年1月，因頻繁收購土地，恆大未償還銀行及其他借款總額已達111.334億元，接近2007年9月的兩倍。此債務尚不包含恆大向機構投資者近10億美元借貸，及其拖欠的土地出讓金。
2008年3月，恆大上市擱淺廣州地王被迫交回，引發潘石屹悲觀的“百日劇變論”。潘石屹分析中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變，並進入前所未有的融資艱難期。即在幾個月內或許就是未來100天內，很多房地產企業會發生劇變。
2008年4月以來，楊惠妍已累計增持三次，共涉及一億五千兩百萬股。
2008年4月，私募5億美元難補400億缺口。業界警示：恆大或成下一個順馳？
2008年4月，碧桂園輸掉與美林的對賭協定，損失4億多元。10月，股票市值縮水近半。
2008年6月，恆大地產再度因資金鍊問題進行私募，此次成功獲得超過40億港元資助。6月29日，恆大IPO擱置後的首次私募成功，金額高達6億美元。
2008年6月底碧桂園借款總額為69.918億元，僅比2007年底增加17.89億元，而其現金持有量則從84.8342億元驟然下降至40.26375億元。
2008年8月，碧桂園在中期業績報告中披露，由於和美林簽訂的一份“股價對賭協定”，使碧桂園損失約4.428億元，導致公司上半年淨利潤首次出現同比下滑28.5％。
2008年8月，富力中報顯示，富力的淨資產負債率高達139.4%，引發“富力資金鍊緊繃、斷裂、倒閉”一系列傳聞。
2008年9月，恆大地產以宣布全國13個新開樓盤“保本甩賣”的氣魄，堅定地降價。
2008年10月，恆大地產第三輪全球私募完成，金額高達6億美元，包括美林證券、德意志銀行、科威特投資局、新世界發展鄭裕彤等入股。
10月28日，碧桂園發公告稱，其一項2.5億美元(約19.5億港元)股份掉期契約，在掉期終止日
恆大地產許家印(即2013年2月)因股份價格下跌所產生之最大損失不會超過抵押品價值，即2.5億美元。
2008年10月，雅居樂遭外資“逼宮”，美國對沖基金公司Aetos Capital單方面中止收購雅居樂惠州公司股權，並要求其退還12億元人民幣訂金及利息。
2008年11月，碧桂園由於資金緊張，楊惠妍可能將所持有的股票抵押給高盛、而其“對賭協定”造成浮虧、衍生品投資損失近18億元人民幣。
2009年2月，“合生朱孟依涉黃光裕案遭調查”的訊息不斷傳出，合生創展股價一度暴跌50％。
碧桂園2009年2月公司通訊顯示，其在建可銷售總建築面積已較去年8月減少123萬平方米，至1420萬平方米，施工證審批中之總建築面積減少269萬平方米，至638萬平方米。
2009年3月，雅居樂被曝捲入摩根史坦利地產高管“受賄門”，雅居樂公告澄清。同月，碧桂園被曝資金鍊吃緊。
是“屋漏偏逢連夜雨”、亦是“一波未平，一波又起”、更是“樹欲靜而風不止”。一場寒流輕襲珠三角樓市。冷！就像遭遇一股寒流，珠三角樓市打了個寒戰。銀根趨緊，樓市購買力正遭遇前所未有的重創，以“9·27”房貸新政為主的系列房地產調控組合拳，將珠三角一度價格快速飆升的樓市送入了成交量的冰凍期。
在國際金融危機的衝擊下，中國地產泡沫破裂，行業調整提前到來，目前已經進入量價齊跌的“滯脹”狀態。房地產企業遭遇了中國住房市場化改革以來最大的困境。尤其是當前的廣深樓市，向下調整的趨勢愈加明顯。樓市何時見底？這是所有房地產專家和經濟學家最不願回答的一個問題。可以肯定的是，融資困境、量價齊跌的市場、流言侵襲，這是中國房企突圍必須要穿越的三重門，華南五虎也不例外。
在這樣的形勢下，不僅僅中小型房地產企業面臨財務安全問題，地產大鱷也同樣需要重視。這或許正是這則“死亡預言”所帶給我們的積極啟示。
對於所有開發商而言，捉襟見肘的資金鍊是一個欲蓋彌彰的沉重話題。一個地產公司的資金鍊是否斷裂，利益相關方並不好受，所以不到萬不得已，“見光死”並不會蜂擁出現。據摩根史坦利的測算，目前中國有一半的發展商都面臨資金短缺風險。中國房地產全行業的流動資產不抵全行業一年期的負債，有的開發商流動資產甚至不夠償還三個月到期的銀行貸款。俯瞰全國，更甚者連工資都開源節流的不計其數。
資本市場向來無情，紙上財富瞬息萬變，從華爾街擴散開來的金融海嘯已經並將繼續印證這一點。在這個恐慌左右了理性的時節，信心變得如此鬼魅，既無法明了它的確在又不能否認它的存在，看看珠三角等內地房地產港股一片狂瀉就知道了它的厲害。關於房地產企業的任何負面訊息都會被放大，並增加被惡意揣測的無限可能，所謂“加成效應”，而其中的正面信息則被有意無意地“滴漏”掉了。
一切都將過去——智慧之王所羅門將這句話銘刻在佩戴的戒指上，以提醒“成功時不必驕矜，失意時不必氣餒”。2008年中國房地產市場，再次對這句至理名言作出註腳。對於曾經瘋狂的房地產市場而言，瘋狂的時代終會過去，暴利時代即將作古。2008年，樓市從高處摔下的經歷正在過去，2009年，在不能輕視的金融危機陰影籠罩之下，樓市可能仍將面臨黎明前的黑暗，更可能在經歷最壞的時候後才能峰迴路轉，這需要更多智慧。
儘管華南五虎全部進入2008年百億俱樂部，占據全國13席中的5席，依然不能消除分
恆大地產析師對其財務狀況的擔憂。這一點，在標準普爾2008年年底發布的最新評級中也得到了體現，碧桂園、富力、合生創展、雅居樂這五虎中的四虎一起被打入“垃圾股”的行列（恆大非上市公司）。
在國際金融危機的衝擊下，中國地產泡沫破裂，行業調整提前到來，目前已經進入量價齊跌的“滯脹”狀態。房地產企業遭遇了中國住房市場化改革以來最大的困境。正如馮侖所言，“蜜月期”已經結束了。
尤其是當前的廣深樓市，向下調整的趨勢愈加明顯。樓市何時見底？這是所有房地產專家和經濟學家最不願回答的一個問題。可以肯定的是，融資困境、量價齊跌的市場、流言侵襲，這是中國房企突圍必須要穿越的三重門，華南五虎也不例外。
在這樣的形勢下，不僅僅中小型房地產企業面臨財務安全問題，地產大鱷也同樣需要重視。這或許正是這則“死亡預言”所帶給我們的積極啟示。
在2009年2月底舉行的首屆中國房地產先鋒論壇上，廣州富力地產股份有限公司聯席董事長、行政總裁張力認為“（現在）樓市開始復甦了，市場開始變好了”，其依據是2月樓市整體成交量繼續回暖。公司旗下的項目已經開始悄悄漲價，“2月份加了2點到3點之間”。
富力聯席董事長、總裁張力在2月26日中國房地產變革之路論壇演講時認為和碧桂園楊國強聊天時了解到，碧桂園有些房子正虧本賣。
在重慶隆鑫地產內部講話稿曝出“開發商將零利潤賣房”之後，國內地
樓市產行業的微利、無利甚至虧本之風大有盛行之勢。2009年2月25日，地產中國網站的論壇更掛出網帖稱，富力聯席董事長、總裁張力在2月26日中國房地產變革之路論壇演講時透露，和碧桂園楊國強聊天時了解到，碧桂園有些房子正虧本賣。
富力地產公關部雖然於昨日否認了張力曾在該論壇發表過上述演講。但是，地產中國網提供給《每日經濟新聞》的上述論壇會議紀要，卻明白無誤地記錄，張力的確曾在論壇上有過類似表示。
但是，來自地產統計機構的數據和分析卻顯示，碧桂園的一部分項目確有可能虧本銷售。
不經意曝楊國強虧本賣房
2009年2月26日，富力聯席董事長、總裁張力參加了由全國工商聯房地產商會指導，由鳳凰衛視、北京精瑞住宅科技基金會等聯合主辦的“2009中國房地產變革之路—中國地產鳳凰涅磐在危機中復興首屆中國地產先鋒論壇”。
作為論壇的演講嘉賓，張力發表了主題為“2009年的地產變革之路和房產的趨勢”的演講，在談及“房地產市場房價到底有沒有到底”時，張力舉了碧桂園的例子說明房價已經到底。
“有一次我跟碧桂園的老闆楊國強聊天，他的房子是在郊區，我的房子是在城裡。他跟我講，現在由於開工面積達到千萬平方米，每個月開支十幾億，資金壓力非常大，他說準備虧本賣出去。他的房子在二線城市賣三線城市的價格。現在大部分的房地產公司已經到了微利狀況，有的甚至是虧本。”此後，張力還提及鋼材、水泥等房地產開發的原材料價格，都已經止跌回升，以配合側面說明目前房價已經止跌，消費者可以入市買房。
虧本賣房確有可能
易居中國分析師薛建雄對碧桂園去年12月份全國各地的在售項目進行統計，當月的銷售均價只有4035元/平方米，其中瀋陽鳳凰城項目的在售價格更只有2380元/平方米，精裝修住宅價格只有3000多元/平方米。
中原地產中國研究院分析師許萌介紹，目前大部分房地產開發企業的建築及人工成本為每平方米1500元，稅費及融資財務成本是1000元/平方米。
據此計算，即使碧桂園的瀋陽鳳凰城項目土地成本為0元，2380元/平方米的售樓價依然是虧本買賣。
不過,許萌提供的數據顯示出了目前碧桂園在全國各地的土地成本雖然很低，但是至少也要每平方米數百元。以同在瀋陽的蒲河新城為例，土地成本達到723元/平方米。如果加上上述稅費、財務、人工、建築成本，項目的成本價就達到了每平方米3200元/平方米。
薛建雄也認為目前三線城市的新房售價大致在三四千元。如果正如張力所言，楊國強以每平方米三四千元的價格賣房，確有虧本的可能性。不過，他認為，這種虧本的可能性並不太大。因為，與其他開發商不同，楊國強的碧桂園幾乎是整合了整條上下游產業鏈，公司不僅僅只做房地產開發，還擁有原材料生產、建築安裝等多個部門，成本要比其他開發商更低。
不過，碧桂園的利潤下跌，或許已是定數。評級機構法巴昨日發布報告稱，碧桂園去年契約銷售按年增長約11%,但料平均售價大幅下跌至每平方米約5200元,主要由於約25%銷售來自平均售價較低的非廣東地區。
也許是受全國一線城市二月份成交量暴增影響，去年還受資金周轉之困的富力地產，2月25日出了一份漂亮的成績單。
月銷售額達到23.48億元，比2008年同期增加了135%，銷售面積達到了26.1萬平方米，比2008年同期增長了163%。
如果加上一月銷售的12.8億元，富力今年已經賣掉了價值達36.28億元的銷售面積。按照這樣的勢頭，上半年總共100億元的銷售指標，對富力來說似乎已經不是問題。
漂亮的成績，讓富力總裁張力也是欣喜不已。富力第一次在2月份的銷售月報上明確，今年的銷售目標是220億元。他在2月26日的首屆中國地產先鋒論壇上感嘆，2009年1月是富力從痛苦到幸福的轉折點。
在2008年年9~12月份連續4個月賣不出房子的富力，終於在今年的1月份得到了解脫，感覺到市場動了，整個市場已經有人買房子。
張力認為富力為了應對房地產寒冬，曾經適度降價。為了快速銷售，富力曾進行降價促銷，保持微利。
樓市真的要復甦了嗎？
事實並非如張力所言的那么樂觀。記者在北京的幾個富力樓盤了解到，多個項目均價已經比2008年的最高價降了20%以上，銷售人員說最近一段時間房價基本沒有變化”。房價已經從2008年最高的12500元/平方米降至9500元/平方米，而二手房價已經降到9000元/平方米以下。在記者採訪時，雖有一些諮詢的購房者，但是在位於富力城的交易大廳，仍是“門可羅雀”。
多位地產界專家分析認為，當前，金融危機對地產的影響還沒有完全釋放，房價還處在下行通道，政府出台的拉動內需政策和行業振興規劃對房地產的影響並不明顯，2009年下半年地產能夠回暖已經是樂觀估計了。
從張力所言“加價反而更好賣，人家買漲不買跌”中不難看出，富力漲價更多的是為了賣房子回籠資金。
花招無數隻為留住錢
一位在2008年上半年購買了富力又一城的購房者說：“自從買了房後房價就一直降，總房價已經縮水超過20%，我聽說退房只收10%的違約金，我們過來諮詢一下退房的事情，但是售後服務人員告訴我們，現在由於房價下降較快，退房很難審批下來，現在許多申請退房的案子都壓著，估計按10%收取違約金的可行性不大。”
資金鍊緊張下的無奈之舉
富力之所以如此“焦躁”並非事出無因。富力地產2008年中報顯示，富力地產銀行借款總額約為206億元，其中一年內到期的短期借款為80.73億元，長期借款為125.16億元，資產負債率高達139.4%。而從2008年下半年到2009年初，是富力地產銷售最差的半年，由於要剛性支付土地儲備所需資金，富力今年還需拿出60億元交納土地出讓金及各項費用。此時富力的資金狀況可想而知。
“我們今年估計樓盤的銷售收入在220億元，加上發行60億元公司債，應該可以把負債率降至80%。”而在2008年，富力地產共得銷售收入（按照已經簽署的銷售協定）約為160.2億元，其中不包含房地產下行帶來的違約風險，富力距離其220億元還有很大差距。而在2008年上半年，張力還向媒體表示，富力地產2008年的協定銷售額可達240億元，2009年的協定銷售額可達350億元，到了2010年，銷售金額可攀上500億元的高度。
一位不願透露姓名的業內人士透露，富力地產的資金緊張還不僅僅是因為139.4%賬面負債率，2008年下半年，富力高層多次在香港市場回購富力公司股票，由於對大勢判斷有誤差，造成這些資金難於變現。
投行調低富力評級
2009年2月27日，就在張力發表“漲價論調”的第二天，著名投資銀行花旗發表報告指出，將中國房地產開發商——廣州富力地產的評級由原來“買入”降至“沽出”，大削目標價38%至5.84港元，原因是富力公司的負債高逾一倍且不大可能於短期內明顯降低，因此預期其每股資產淨值(NAV)亦缺乏增長。
花旗認為，由於富力地產的資產負債表緊張，相信其市場份額將持續向市場領導者如華潤置地和遠洋地產等流失，因這些市場領導者的淨負債率估計只有30%~45%，且於未來12個月—24個月計畫收購新項目，這將使其NAV帶來增長。這亦將令富力遭到邊緣化。
2008年年11月，富力地產宣布建議發行60億元人民幣債券，但建議仍要等中國證監會的批准。花旗認為，在此以前已有多家地產商在輪候，且尚未完成發行，估計富力的發債事宜不會在短期內獲批准。報告還指出，房地產業並未包括在中央政府的產業振興規劃名單中，顯示樓價尚未見底。而全球金融危機嚴重打擊沿海經濟，以及富力本身有現金的需要，預期富力公司股價將進一步下跌。
業內人士分析，如果富力不能正視公司當前的困難，採取措施果斷自救，富力地產將有可能為自己“十多年的膨脹”付出慘痛代價。
目前開發商不僅不接受按原價退房，就是按扣10%違約金退房也“只能是先登記，能不能批下來我們不敢保證。”我和許多同事也都買了富力又一城的房子，當時以為是公司的福利，現在也縮水了15%以上，我們的房子也退不了。”
富力地產在2006年到2008年間，多次以公司員工購房優惠為由，向員工銷售旗下樓盤。
地產分析
2008年，國家巨觀調控政策的作用顯現，市場供給方資金鍊條繃緊，需求方處於明顯觀望狀態，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產市場景氣回落。
（一）房地產開發企業資金鍊條繃緊，企業資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現負增長
從資金供給總量來看，房地產資金在2007年第四季度達到一個頂峰，2008年較2007年環比開始出現下降。同時，資金供給的增長率從2007年第四季度已經開始大幅下降，從1~2月份的31.9%，降到1~7月份的19.1%，下降了12.8個百分點。這種趨勢估計第四季度仍將持續。
從資金來源看，房地產商的資金主要來自國內貸款、外資、自籌資金、訂金和預付款、個人按揭及其他。2008年以來，開發企業自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其餘類型的資金來源增幅均有顯著下降。到2008年7月，原本第一季度增長較快的國內貸款也急劇萎縮，同比增長為15.7%，與上年30%~40%的增幅相去甚遠，訂金及預付款增幅為9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由於需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到7月份已經為負增長，同比減少5.7%。由此可見，房地產資金供給的情況已經不容樂觀。
房地產資金來源的趨緊主要原因在於幾個方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產行業波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產市場的貸款，以避免承受因為房地產市場衰退所帶來的風險。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預付款、訂金數量與個人按揭貸款的減少。
（二）房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落
房地產新開工、竣工和施工方面的數據顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達到25.9%、26.9%和27.5%，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現了明顯改變，房地產投資開發的減緩作用開始顯現，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。
2008年第一、第二季度，儘管土地“招拍掛”的流拍流標現象日益嚴重，土地交易價格同比卻分別上升16.5%和10.1%，土地儲備成本持續增加。隨著房地產企業資金鍊的抽緊，從年初到7月份，土地購置面積大幅下滑，由1~2月份同比增長35.8%，降到1~7月份的5.2%。
土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產投資減緩的重要表現，而這種投資減緩的趨勢正在繼續蔓延，預計第四季度這幾項指標仍將繼續下跌。這種投資減緩的狀況必將會影響到以後年度房地產市場供應量。
（三）需求方觀望，居民購房意願低，全國住房成交量出現大幅下降
受國內巨觀經濟景氣下降、房地產市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意願顯著降低，觀望情緒濃厚。儘管開發商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。央行8月中下旬在全國50個大、中、小城市進行的城鎮儲戶問卷調查顯示：第三季度城鎮居民當期收入滿意指數和未來收入信心指數下降，未來增收信心不足；未來3個月打算買房的居民人數占比為13.3%，分別比上季度和上年同期降1.8%和2.8%，創1999年調查開始以來最低水平。2008年年初以來，商品房銷售面積急劇下降，1~2月份，同比下降4.2%，1~7月份，同比下降已經達到10.8%，與2007年同期上漲20%~30%的水平形成天壤之別。
（四）全國房價上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點城市已出現房價回落
在房地產供給方資金鍊緊張，新開工、施工面積增幅回落，需求方觀望，成交量大幅下降的情況下，全國房價上漲幅度逐步放緩，由2008年1月份同比上漲11.3%，到8月份同比上漲5.3%，漲幅下降了6個百分點，同時，8月份，環比首次出現下降，降0.1%。
“珠三角”部分熱點城市已經率先成為房價下降的區域。深圳房屋銷售價格同比增速從6月份出現下降，8月同比下降已達到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。8月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現下降，下降1.8%。
（五）地方經濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市
房地產投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產投資的25％左右，在有些城市超過50％。對於地方政府而言，房地產投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出台了鼓勵買房的政策。例如，西安市政府出台了《關於恢復房地產業發展的若干意見》，按照規定，西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期間，購買商品房均可在辦理房產證時獲得購房款總額0.5%~1.5%的政府補貼；瀋陽市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購房補貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規定，自9月1日起，河南省居民購買商品房可減免房地產交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業銀行所提供的房貸最優惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出台包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優惠措施，希望刺激房地產市場消費，挽回樓市的頹勢。
（六）住房保障工作進一步加強，各地取得一定進展
2008年的《政府工作報告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經濟適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強調的住房保障問題在此次機構改革中亦得到體現，根據國務院機構改革方案，組建住房和城鄉建設部，並專門成立住房保障司來負責此項工作。
一系列支持保障性住房的政策法規也相繼出台。2月4日，中國人民銀行、銀監會發布《經濟適用住房開發貸款管理辦法》，明確了經濟適用住房開發貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。3月3日，財政部、國家稅務總局《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》中指出，個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半徵收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免徵營業稅、房產稅；對個人出租住房所得減征10%的個人所得稅。3月21日，住房和城鄉建設部發布《關於加強廉租住房質量管理的通知》，對確保廉租住房的質量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨後，住房和城鄉建設部發出通知稱，規劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業方面的實際情況，廉租住房項目應採取配套建設與集中建設相結合的辦法進行，儘可能安排在近期重點發展區域、產業集中區域和公共運輸便利的區域。
地方住房保障工作也取得一定進展。如《上海市2009年住房建設計畫》中，規定經濟適用住房和廉租住房分布，優先在交通便利、基礎設施和公共配套設施完善的區域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環線和外環線附近建設，特別是該計畫中還提到，結合中心城區產業調整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經濟適用房用地；《廣州市住房建設規劃》中指出，2008年將供應保障型住房用地0.5~0.9平方公里，規劃建築面積100萬~180萬平方米，2009年計畫供應同類用地0.8~1.01平方公里，規劃建築面積158萬~200萬平方米；珠海市政府出台《2008~2010年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規劃方案》，決定在未來3年，推出1899套廉租住房，新建5072套經濟適用住房，通過實物配租、貨幣補貼以及提供經濟適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，並將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鈎；2月18日，北京市建設委員會正式公布《限價商品住房管理辦法（試行）》，首批限價房源16377套也將在10月15日前完成選房。
其一、長時間的市場累積與民眾觀望，勢必將抗風險能力低的開發商擺在風口浪尖上。在民間資本與銀行貸款無望的情況下，開發商必然會採取降價措施，降價的直接影響就是禍及邦鄰，之後對整個區域市場產生震盪。在新鄉，雖不比一線、二線城市，但礙於大的經濟形勢，還是會受到些影響。目前個別開發商已經開始採取價格策略，且收效甚佳。但根據新鄉的市場狀況，在泡沫小，房價空間小的形勢下，可以推斷，降價的持續時間不會太長。
其二、建築材料成本大幅下調，光鋼筋一項就下調過半，水泥等相關建築成本也隨之下調，再加上土地等成本的相應減少，房價幾乎已經被夯實。若根據目前的時間推斷，這批具有競爭力的房子將在來年的4、5月份推出；所以目前新鄉房價略微調整在於情理之中。那么根據目前的市場狀況，房地產開發商對項目做適當降價或大幅降價，都是著眼大局之舉，也不排除有虧本經營的可能，一但走出今年的經濟調整期，房地產公司將全面恢復活力。所以可以武斷的說，現在乃至未來6個月內的房子，都適於購買，再遲恐生變故。
其三、政府多方面出台惠民政策。從央行兩次降息到“新政”出台，都不難看出政府對樓市的重視。其中，要申明兩點，在前期的市場調解中，政府出台的任何政策都不是打壓房價或限制房價，而是平抑房價，意思就是在政策的調控下，不至於讓房價不理性的上漲或瘋長，目的是要其穩中有升；第二點是救市不只是救樓市，而是通過樓市盤活其他關聯行業，樓市只是一個點罷了。
由此，我們可以從中得到很多信號。那就是樓市的短期調整隻是對中小房地產公司的洗牌，而並不能動搖大的品牌房地產公司的根本；加之政府短期救市，對樓市的惠民政策的出台，定會對有購買需要的購房者產生觸動。另外，房地產公司的讓利也不是無底線的，一但突破底線，將禍及整個經濟體。從另一個方面說，政府或其他開發商也不會讓這種局面出現。
據常規判斷，在年前，房地產公司大多要清償工程款或相關賬務，資金壓力大，促銷或大幅降價促銷是一種必然，這期間買房，不需要筆者說，大家也能夠有一個直接的判斷。年後是房地產銷售的淡季，年前的資金緊張加之年後的淡季，將給房地產公司雪上加霜，那么2、3、4月份也將是最好的購房時機。
泥濘和沼澤困不住堅強卓絕的房地產人，希望在未來的幾個月中，房地產公司能夠輕裝簡從，積蓄力量，對5月的陽光堅定信心。同時，也希望購房者能夠選準時機，買一套讓自己滿意、經濟、實惠的放心房。
市場展望
2009年，在國際、國內經濟形勢以及國家巨觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期。
（一）需求方短期內難以走出觀望，開發企業會迎來一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內房價面臨進一步回調
2009年將延續2008年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向後推遲，炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎；從需求結構的角度，購房需求將向實用性的中小戶型集中；從產品需求特點的角度，留存在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產產品提出更高要求，因此未來市場競爭會更加激烈。
在需求難以啟動、供給方資金鍊緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產企業將面臨因無力融資而退出市場的風險，房地產開發企業會迎來一輪“洗牌”，包括房地產中介公司、策劃代理公司、經紀公司、評估公司、擔保公司等在內的從業機構也將隨之迎來一輪行業整合。隨著企業間的優勝劣汰、合併
房、重組，開發企業自身發展目標和開發戰略也將放在這個大局中加以調整，開發企業將更加注重開發產品的品質，提供差異化的產品，以期在市場競爭中占據優勢地位。
在供需雙方的作用下，開發企業會採取進一步降價的措施，以期儘快回籠資金，短期內房價下調將成定局。
（二）在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風險出現的可能性加大
房地產市場的景氣下降、量減價跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發一系列的風險：一是利率上調、房價下跌引發的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風險。美國次貸危機，就是從2004年7月到2006年6月,美聯儲為抑制通脹連續17次升息，由此把數十萬個依靠“次級債”貸款購房的美國低信用家庭逼上了斷供、失房的絕路。而我國商業銀行個人住房按揭貸款餘額從2003年的3329億元上升為2007年末的3.13萬億元，四年來貸款數額以年均75%的速度增長。根據國際經驗，住房按揭貸款的前3~5年是風險高危期。而過去四年中新貸出的款項，在利率上調和房價下跌的情況下，“斷供”的風險加大。二是開發企業資金鍊斷裂，將導致房地產開發貸款出現償付危機以及“爛尾樓”的出現，進而拖欠工程款和拖欠農民工工資的“兩欠”問題可能爆發。三是由於房地產市場低迷，投資下滑而反作用於巨觀經濟，經濟成長下滑的風險加大。
（三）從長期看，隨著巨觀經濟形勢的轉好，房地產市場供求關係緊張的狀況有可能再次出現
在美國經濟衰退、國內經濟成長放慢、股市持續低迷的形勢下，2008年9月17日，央行下調貸款利率及中小銀行存款準備金率。從此次利率的下調可以看出中央在“保增長”和“控通脹”的關係上，保經濟成長被置於更加突出的位置。本次利率的下調對房地產市場的實質影響不大，但心理影響卻至關重要，各方均看好利率將進入下行通道，這對房地產市場是利好訊息。隨著巨觀經濟形勢逐漸轉好，被抑制的多種需求，如快速城鎮化帶來的購房需求，收入增長引致的改善性需求，投資、投機需求，將進一步釋放。而由於2008年以來土地購置面積和新開工面積均出現明顯下滑的情況，必將影響一年半至兩年以後的房屋供應量，供求關係有可能進一步緊張。對此國家要有預見性，要防止由此引起市場的大起大落。
（四）中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決
在2006年推出的“90／70”政策實施後，從2006年下半年開始，許多樓盤的建設規劃都進行了相應的調整，2009年將會迎來中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策以及2008年各地住房計畫的落實，2009年，廉租住房、經濟適用住房和限價房供應也會增加，中低收入家庭住房困難問題會得到進一步解決。
專家分析
2009年1月7日月全國經濟適用房完成投資292億元，同比下降0.5%，經濟適用房占全部商品房的比重4.8%，比去年同期下降1.4個百分點；專家預期，經濟適用房和普通低價商品房供求關係有可能發生轉變，從供大於求轉向供不應求。
正在打算購買北京“世紀風景”第四期的北京居民可能要失望了。這個本來說要在今年7月開盤的 經濟適用房，已經將 銷售日期推遲至11月。但樓盤的銷售人士稱：“11月也未必能夠開盤，原因是手續辦不下來。”
這只是目前北京乃至全國商品房供求情況的一個縮影。
2009年房地產供給方面的各項數據顯示，投資、施工、竣工面積等增幅同比連續回落，商品房住宅價格則達到1996年以來的最高增幅。據國家統計局對35個大中城市房地產市場調查顯示，今年二季度，全國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，比一季度上漲2.3%.
由於目前商品房的供應增速低於銷售增速，如果房地產資金、土地供應持續跟不上，繼而，房地產尤其是經濟適用房和普通低價商品房的供求關係可能發生轉變，即從供大於求轉向供不應求，結構性問題會進一步加重。
不過也有專家分析，2005年的房地產市場將出現銷售和房價下降的拐點。
“拐點”之爭
目前商品房市場真會出現供不應求、房價上漲的勢頭？中國房地產協會副會長顧雲昌對《財經時報》表示，房地產投資同比增幅下降，說明“調控取得了效果”；但是，商品房需求高於供給的增速，可能導致供求關係進一步緊張，引發房價上升過猛。
如果目前的房地產土地供應速度繼續明顯下降，資金供應減少，將會進一步加大融資成本，並將項目的風險轉到房價中去；而如果政府同時放慢拆遷的速度，也可能降低需求，達到房地產供求關係的平衡。
統計數字表明，1~7月，全國累計銷售商品房1.34億平方米，同比增長25.2%；商品房累計銷售額3657億元，同比增長41.4%；而同期全國累計完成房屋竣工面積1.18億平方米，同比增長只有12.9%，增幅比去年同期下降24.8個百分點。
但也有專家認為，房地產需求減少的情況也有可能出現。
北京房地產協會學術委員會專家蔡金水表示，由於建設部調整了統計口徑，目前實際商品房空置面積可能比公布的要多。今年的房地產需求增長較快有特定原因：一是通貨膨脹的影響；二是一些單位發放房地產補貼；三是拆遷速度較快。而2005年這些因素會有所變化，因此需求將減少，房價將“穩中有降”。
國家發改委經濟研究所的王小廣研究員，按照過去的經驗，實際竣工面積數據通常在年底增長較快。而隨著實際投資的增幅下降，接下來的銷售面積同比增幅也將降下來，最後房價出現同比下降。因此，房地產市場的價格下降拐點將在明年出現。
結構問題日益突出
蔡金水表示，房地產市場中的結構性問題目前變得日益突出。由於開發商認為經濟適用房利潤率不高，所以開發積極性也不高，導致普通居民所需要的住房供應不足；而商業寫字樓、高檔住房、別墅供應依然增長較快。因此，普通住房和經濟適用房的建設步伐應加快。
數據顯示，今年1~7月商品住宅投資4111億元，同比增長28.1%，低於辦公樓投資同比31.5%、商業營業用房投資同比35.6%的增幅；同期，全國經濟適用房完成投資292億元，下降0.5%，為近年來首次出現負增長；經濟適用房占全部商品房的比重為4.8%，比去年同期下降1.4個百分點。
顧雲昌分析，政府需要加大經濟適用房的土地供應量力度，在平抑房價方面多做努力。此外，地產市場的資金問題也需要引起重視。
目前，房地產企業的自籌資金增長較快，而銀行貸款增幅減少，從而引起房地產企業資金緊張。1~8月，全國房地產開發企業到位資金10218億元，同比增長31.6%；其中企業自籌資金3117億元，增長36.3%.
截至2004年6月末，商業性房地產貸款餘額達到2.1萬億元，同比增長36.1%，增幅比上月回落5.3個百分點。其中，房地產開發商貸款同比增長26.3%，貸款餘額比上月減少161億元，首次出現餘額下降情況。
建設部判斷
不過，王小廣的看法不同。他認為，房地產開發目前的銀行資金約有70%左右，儘管該數據低於以前，但這並非壞事，而是降低了經營風險。
蔡金水則認為，土地總量與去年基本持平，不會引起房地產市場大的動盪。問題在於對這些土地必須加快運作，否則批件又要過期，兩年不動還會被無償收回，同時資金壓力也難以承受。
比如截至8月31日，北京國土資源局分三批公布了288個項目“可以過關”，而土地面積登記項目的85%、規劃建築面積項目的80%都未能過關。因此，實際的開發土地面積和規劃面積都遠未啟動。
建設部官員認為建設部將採取多種措施抑制房價非正常上漲。住宅與房地產業司司長謝家瑾表示，上半年全國經濟適用住房供應比例較去年有所下降，加上一些城市中低價位普通商品住房供不應求，推動商品住房平均價格上升。未來商品房價格非理性的快速增長不會出現，但商品房價格將仍會穩中有升。
