概述
市場比較法市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特徵直接與評估對象的同一基本特徵進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括但並不限於以下具體評估方法（具體方法的名稱可能並不完全統一）。例如，現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法等。
（1）現行市價法。當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。
2）市價折扣法。市價折扣法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達為：
資產評估價值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）
（3）功能價值類比法（類比估價法）。功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。根據資產的功能與其價值之間的線性關係和指數關係的區別，其計算公式分別為：
①資產價值與其功能呈線性關係的情況，通常被稱為生產能力比例法：
資產評估價值=參照物成交價格×評估對象生產能力/參照物生產能力
②資產價值與其功能呈指數關係的情況，通常被稱為規模經濟效益指數法：
資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產能力/參照物生產能力）
（4）價格指數調整法（物價指數法）。價格指數調整法是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。
（5）成新率價格調整法。成新率價格調整法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：
資產評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率
直接比較法直觀簡潔，便於操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。參照物與評估對象要達到相同或基本相同的程度，或參照物與評估對象的差異主要體現在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時間先後等。
原理
市場比較法經濟主體在市場上的一切交易行為總是要追求利潤最大化，即要以最少的費用求得最大利潤，因此在選擇商品時都要選擇效用高而價格低的，如果效用與價格比較，價格過高，均會敬而遠之。這種經濟主體的選擇行為結果，在效用均等的商品之間產生替代作用，從而使具有替代關係的商品之間在價格上相互牽制而趨於一致，這就是替代原則，市場比較法就以這一原則為依據。因為有這種替代原則的作用，就可以用類似土地的已知價格，比較求得未知待估土地的價格，得到估價結果。從土地交易過程來看，從事土地交易時，當事人會依據替代原則，將擬交易的土地價格與類似土地價格比較，然後決定是否進行交易，所以市場比較法是符合當事人的現實經濟行為的。
市場比較法正是以替代原理為主要理論依據，其基本原理如下圖5-1所示：
市場比較法是以替代原則為理論基礎，因此具有現實性和富有說服力。同時，只要有類似的土地買賣實例可以適用，不僅可以評估土地價格，還可以利用相應的租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。當然，市場比較法要求土地市場比較發育，可以獲得足夠的比較實例，因此它更適宜於市場比較發育地區經常性交易的土地價格的評估。
(二)適用的估價原則
市場比較法是以替代原則為理論基礎。
在效用均等的商品之間產生替代作用，從而使具有替代關係的商品之間在價格上相互牽制而趨於一致，這就是替代原則。
特點與套用
市場比較法1、市場比較法具有現實性，有較強的說服力。
2、市場比較法以替代關係為途徑，所求得的價格稱“比準價格”。
3、市場比較法以價格求價格，在不正常市場條件下難以與收益價格相協調。
4、市場比較法需要估價人員具有較高素質。
5、市場比較法以替代原則為基礎，正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結果準確性的關鍵。
（二）適用條件
僅適用於市場比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，並且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。
①有足夠數量的比較案例（不少於3個）；②與待估土地具有相關性和替代性；③交易資料的可靠性；④交易合法性。
（三）適用範圍
從適用條件來看，主要用於地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區，交易案例甚少或無交易案例的地區則不適用。從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用於評估土地的價格或價值，還可用於評估土地或房地產的租金，以及用於其他估價方法中有關參數的求取。
估價步驟
市場比較法（2）確定價格可比基準
（3）進行交易情況修正
（4）進行估價期日修正
（5）區域因素比較與修正
（6）個別因素比較與修正
（7）其他相關修正：使用年限修正、容積率修正等
（8）確定比準價格
基本公式
市場比較法（1）直接比較過程：以待估土地的狀況為基準，用公式表示為，
公式1PD=PB×A×B×D×E
（2）間接比較過程：以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為，
公式2PD=PB×A×B×C×D×E
（3）有關指數的基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優，則其條件指數〉100%，否則，其條件指數〈100%。
（4）公式中總是以待估宗地相應因素條件指數為分子，比較案例宗地相應因素條件指數為分母（C除外）。如A=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數。哪個為比較基礎，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進行加或減。
（5）對區域因素和個別因素修正，當因素記憶體在多個不同因子影響時，可根據因子條件指數確定的途徑，分別採用積算（採用單因子與地價相關關係分析）或加和（在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解）的方式確定因素條件指數。
套用實例
基本步驟：
（1）如交易情況不一致，進行交易情況修正
（2）計算當地地價指數或編制地價指數表
（3）計算容積率修正指數
（4）計算位置、形狀、區域因素、個別因素、土地使用權年限等對地價的修正
（5）計算各案例宗地修正後的價格
（6）綜合評估地價
常見錯誤
（1）比較基準錯誤
（2）修正公式錯誤
（3）修正指數計算錯誤
比準價格
1.比準價格確定
所選取的若干個比較實例價格經過上述各項比較修正後，可選用下列方法之一計算綜合結果，作為比準價格：
（1）簡單算術平均法。
（2）加權算術平均法。
（3）中位數法。
（4）眾數法。
2.適用範圍
比較法主要用於地產市場發達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。比較法除可直接用於評估土地的價格或價值外，還可用於其它估價方法中有關參數的求取 。
