簡介
商品房預售是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨契約。它與成品房的買賣已成為中國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。這種制度是從香港引入的，而國外大多實行的是商品房現房銷售制度。商品房預售是中國房地產轉讓的一種最主要的買賣方式。
房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產產權證為止，所出售商品房稱為期房。期房在港澳地區稱做為買"樓花"，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。
特徵
(1).商品房預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個期限，並把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或挫去效力的根據。
(2).商品房預售具有較強的國家干預性。由於商品房的預售不同於房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規範。我國對商品房預售的條件資格及程式作了規定，而且還要求在預售契約簽訂後向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。
預售條件
預售的商品房根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》的規定，商品房預售，指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
商品房預售的條件：
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）取得商品房預售許可證。
按照規定，房地產開發企業在具備前三個條件的情況下，向市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管理部門申請《商品房預售許可證》。
申報資料
商品房預售制1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
4、開發經營企業的營業執照和企業資質等級證書。
5、工程施工進度計畫和工程施工契約。
6、六層（含六層）以下的商品住宅項目已完成基礎和主體結構；六層（含六層）以下的非住宅項目和六層以上的商品房項目，有地下室工程的已完成基礎和主體首層結構工程，無地下室工程的已完成基礎和主體六層結構工程。
7、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容；附物管委託契約。
8、商品房預售分層平面圖。
9、審查人員應現場查勘，詳細查驗各項證件和資料，經審查合格的，應在接到申請後的10日核心發《商品房預售許可證》。
程式
商品房預售許可證從主體上看，商品房預售方應當是依法成立的各類從事房地產開發經營的企業，買受人可以是境內外的自然人或法人。依據《城市商品房預售管理辦法》的規定，商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。未取得者，不得進行商品房預售活動。
商品房預售一般按下列程式進行：
（1） 訂立預售契約。開發企業應當與承購人簽訂商品房預售契約。商品房的預售可以委託代理人辦理，但必須有書面委託書。
（2） 登記備案。預售契約簽訂後，契約預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售契約向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
（3） 收取預付款。開發商根據房屋建設的工程施工進度，分期收取商品房預售款，契約有約定的，從其約定。開發商收取的預付款，應當專項用於房屋開發建設，不得挪作他用。
（4） 辦理商品房的權屬登記手續。預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。
對於有效的商品房預售契約，雙方當事人應按照契約的約定或法律的規定履行。當事人一方違反契約，給對方造成損失，應向其支付違約金。違約金為因違反契約，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括契約履行後可以獲得的利益，但不得超過違反契約一方訂立契約時預見到或者應當預見到的因違反契約可能造成的損失。在實踐中，有的當事人既約定了違約金又約定了罰款，或只對違約行為約定了罰款。這是不對的，當事人在契約中的法律地位平等，罰款是國家行政機關依法進行的一種行政處罰措施，當事人是無權對其進行約定的。
利與弊
商品房預售制的弊端（一）商品房預售的利
（1）商品房預售的普遍性，自從1994年，預售許可制度建立以來，其占有的商品房的銷售比例已經達到了80%，甚至是90%以上。
（2）加速了建設資金的周轉，由於我國城鎮住房總量上的供不應求，加快建設、增加住房供應量是客觀需要，其正是大大加速了建設資金的周轉速度，提高了資金的使用效率，降低了資金的使用成本。
（3）房地產開發融資的重要手段，我國的資本市場發展的滯後，決定了融資手段的單一、缺乏。而商品房的預售卻是給出了一條融資的好路子。成為了房地產開發融資的重要手段！
（4）銷售價格低，目前預售價格都普遍低於現售價格，達到了10%-15%，這也是其受到民眾愛戴的重要原因。
（二）商品房預售的弊
（1）消費者利益的不到有利的保障，由於預售行為與房屋的實際交接之間有一定的時間差，這就給了部分經銷商弄虛作假、規劃改變等留下了空子。消費者的利益得不到有利的保障。
（2）各種風險因素較高，商品房的預售決定了政府和銀行的監管能力要高，預售制度中隱含的各種風險因素要降到最低。
因此，商品房預售制度有無存在的必要性便成為了社會爭議的話題，由於商品房預售涉及到社會的方方面面，不是簡單的保留和取消的問題！
購房者的風險
商品房預售制研究報告雖然國家出台了一些規範商品房銷售的條例、規定及司法解釋等，但在商品房預售中仍存在著很多問題。
交易標的不確定，購房者風險大
在商品房預售中，因在建工程的建設工期長，交易標的有許多不確定因素，因而買期房的面臨的風險比一般買現房的大得多。例如，開發商所建項目不能繼續進行，甚至停工；個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋；個別開發商會在購房人交付了首期房價款後，以種種藉口提出後期的房價漲價，甚至要求已經付過首期房價款的要重新加價等。
商品房預售契約期詐
1.購房者簽訂商品房預售契約後，只取得一種期待權，並未真正獲得房屋所有權，因而常見開發商將一房多售，或將已售出的房屋再行抵押等契約欺詐行為。
2.商品房預售協定除法定標準契約之外，其餘補充協定和契約附屬檔案都由開發商事先擬定好，並在售房現場簽訂，因此常有開發商利用這個機會，在補充協定和契約附屬檔案中約定不公平、不平等條款以免除其責任、加重購房者責任、排除或限制購房者主要權利等等，加之消費者法律知識欠缺，很少有能力對簽約進行討價還價，不可避免地損害到自身利益。
商品房預售廣告和宣傳資料具有欺詐性
開發商往往誇大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費者與之簽訂商品房預售契約。但當房屋竣工後，經常會出現實際交付的房屋質量、面積、環境、設施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠的情況，這時購房者往往已支付了房價款，變得非常被動。
預售的商品房產權上有瑕疵
1.部分產權。某些企業因效益不好，將企業自管房屋(如集資建房)以低於市場價向社會公開發售，購房者最終得到的是部分產權房屋。
2.農村集體土地上開發經營的商品房。某些鄉村或郊區單位擅自將集體土地進行開發，或有些房地產開發公司與鄉、村合作，由鄉、村出土地，開發公司出資建造商品房向社會公開發售。購房者最終得到的“產權證書”往往是村民榮譽證或鄉里自製的房屋產權證書。
3.聯建的商品房。聯建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯合開發建設商品房。提供土地的一方大多數是通過國家劃撥方式取得土地使用權，在該土地上建造的房屋只能自用，不得上市出售。因聯建房屋未向國家繳納地價款，最終購房者無法取得房屋產權證。
4.改建房屋。某些企業或單位，將自有的辦公樓進行裝修、改造後進行預售。
5.開發商從房地產項目的建設用地規劃、立項、工程規劃、工程施工到銷售等未經法定程式審批，因此該建設項目違法，購房者也就無法取得商品房產權證。
房地產開發商的其他不規範行為
1.某些開發商僅取得臨時土地使用證，就以臨時銷售許可證銷售超過政府部門核准銷售範圍以外的其他部分房屋。
2.某些開發商偽造虛假銷售許可證或以其他樓盤銷售許可證銷售該房產等。
在商品房預售中，購房者的實力遠弱於開發商，基於對弱小消費者的特別保護和維護社會秩序穩定的目的考慮，各國商品房預售法律制度都十分注意加強保護購房者的利益，以預防糾紛的發生。我國應根據實際情況和理論構想，在吸收境外先進經驗的基礎上，採取一些較為完善的措施，保護好購房者的合法權益。
中國發展
民眾的期待為解決房地產開發企業自有資金嚴重不足的發展難題，中國建設部主導設立了商品房預售制度。1994年出台的《城市房地產管理法》，對預售條件、監管作出了原則性規定，但是，卻留下來一個巨大的漏洞，即對侵權、違規行為未制定具體的懲戒條款。商品房預售制度實行後，各主要城市商品房預售比例逐漸發展到80％以上，部分城市甚至達到90％以上，許多開發成本轉嫁給了購房人。
2009全國兩會，民革中央向政協會議提交了集體提案內容，該提案建議加快修訂《城市房地產管理法》，並全面取消預售商品房制度，建立商品房竣工入市銷售制度。
2012年8月1日，市場上“取消商品房預售制”傳聞再起，滬深兩市地產股全盤下挫。住房城鄉建設部新聞處人士表示，並未研究取消預售制度， 相關傳言屬謠言。
