地理位置?
橄欖樹項目位於天津市寶坻區，處在京津唐三角區的中心點，東以潮白河為界，西臨津薊高速公路，距津薊高速公路溫泉城出口僅1500米，位於第五大道南側，歸屬於京津新城板塊。
交通：（1）高速公路:起始地點-具體行車路線-公里數
北京——橄欖樹 沿京瀋高速公路在寶坻北出口轉津薊高速公路(98公里)，沿天津 方向到津薊高速3號出口下。
天津——橄欖樹 沿津薊高速公路薊縣方向到3號出口下(50公里)。
寶坻——橄欖樹 沿津薊高速公路天津方向到3號出口下(25公里)。
塘沽----橄欖樹 京津塘高速，津濱高速轉津薊高速薊縣方向3號出口下（78公里）
（2）國道：津圍公路，連通天津市和河北省承德市，貫穿寶坻南北；寶平公路，起點位於內蒙古太僕寺旗的寶昌鎮，終點位於河北省平山縣東回舍鎮。
天津----橄欖樹 津圍公路轉九園公路轉寶白公路
（3）其它交通：京津城鐵（規劃中）。
（4）班車：往返於北京、天津之間的穿梭巴士。
（2006－2020年周良新區遠景規劃圖）
周邊環境??
區位現狀?項目位於寶坻周良新區，東至寶白路，南至周良莊九支渠，西至周良莊鎮張唐莊村，北至周良莊八支渠；項目北側有正在興建的第五大道，第五大道為雙向四車道，共八車道，由八支渠分為界，南北各四車道，建成後，西側與津薊高速交叉，東側與潮白河相交叉，將建一個潮白河大橋。南靠珠江溫泉城，屬該區域發展的中心地段。
2、寶白路(現正修建中，建成後稱寶白快速之路，可直達天津外環)
★ 五星級酒店
?仿非洲迷城建築 ?占地400畝 ?建築面積16萬平方米 ?12套總統客房 ?3369平方米歌劇院 ?3345平方米國際會議中心 ?國際標準同聲翻譯會議廳
五星級水上皇宮大酒店占地400畝；總建築面積約16萬平方米；樓高4—7層；總投資8.0億元人民幣。仿非洲迷城建築，造型高大、俊美；色彩明艷；線條簡潔、鮮明；廣場開闊，整齊；內裝修採用威尼斯酒店主題風格。
京津新城水上皇宮大酒店是按國際五星級酒店標準建設，集大型會議會展、精美餐飲、高檔住宿、度假休閒、娛樂、健身、水療、培訓等功能於一體,由凱悅集團管理。共設841間客房，突出會議功能，其中大會議廳一座，中小會議廳共13座。酒店設室內外溫泉泳池、SPA、野天風侶、保齡球館、壁球館、夜總會等。室外環境結合溫泉泳池設計,以創造各類休閒活動空間。
★ 國際標準高爾夫球場
?27洞國際標準高爾夫球場
?JMP設計公司與Vijay.Singh共同擔綱設計
?全國前十，華北地區第一
?錯落的白色沙坑、別有韻味的疊水、細膩的果玲、舒適的本特草
帝景高爾夫俱樂部擁有27洞國際標準高爾夫球場，每條球道風格迥異，特色獨具。前9洞球場由美國著名高爾夫球場設計大師J.Michael Poellot完成，兩萬平米的優美自然湖泊貫穿球場，小橋流水，樹木參天，色彩紛呈的經典點綴其間，多種野生鳥類林間、水邊棲息，無須長途奔波，在此即可享受完全脫離塵囂的恬靜、舒適。18洞錦標級球場由世界冠軍球手V . J . Singh和IMG公司共同設計，球道寬敞開闊，起伏平緩、沙坑綿延，果嶺波伏浪滑，美景之中充滿挑戰性，躋身中國十佳高爾夫球場並舉辦國際級重大賽事將指日可待。
俱樂部服務設施一應俱全，超大型現代高爾夫練習場、咖啡廳、專賣店和現代化的體育中心能滿足各方球手的多種需求。
■ 高爾夫練習場——京津地區最具規模之現代化練習場；
■ 80個練習位；
■ 350碼距離；
■ 推桿、切桿果嶺；
■ 專業燈光系統，可與夜間享受高爾夫之樂趣；
■ 高爾夫專賣店——薈萃國內、外著名品牌高爾夫用具；
■ 高爾夫沙龍和網球場可供使用。
★ 帝景溫泉度假村
?亞洲最大4A級溫泉度假村； ?80億立方米第三紀地熱溫泉； ?60餘種溫泉池水； ?38種保健礦物質； ?26萬平米休閒景區； ?浪漫春園、清爽夏園、康樂秋園、溫情冬園；
?11套VIP別墅；148間客房； ?純正泰式SPA； ?一流中西餐廳。
溫泉度假村是由日本川口衛建築事務所設計的一個日式的園林功能區，日式園林的造園是十分精細的，其選才自然，散發著鄉土氣息，一石、一木莫不是經過仔細的篩選、精細的修剪，經過造園師的精工巧匠而成；也許是一個茅草棚，也許是一個小木屋，看起來是很簡單，但絕對是明亮的、簡潔、鮮亮而乾淨的，讓人感覺是一草，一木，一石、一屋，選材絕對是自然的，甚至是粗糙的，但每一個地方都有主人或設計師嚴格挑選痕跡；能工巧匠的精工細作的影子；主人或建設師深厚的意境和理念。
（1）溫泉度假村整體占地383.63畝。東鄰寬廣的潮白河，面臨無污染的純淨綠野，具良好的自然資源優勢。所在地第三紀地熱溫泉儲藏80億立方，水溫高達96℃，水質清澈透明，富含鋰、鍶、鋅、偏矽酸等多種保健礦物質。豐富的礦物質含量，溫和的水質和充沛的儲量，實屬國內罕見的保健溫泉水。
（2）浪漫春園－落英繽紛，浪漫空間。1300m2水面總面積，桃花植被主題園，落英繽紛，掩映荷花池、寶石泉、石板泉、情侶木屋，心馳神往，四季春天。
動感夏園－激情夏日，動感地帶。4000 m2超大的面積，5000人標準接待量。水上遊樂項目為主的夏園，讓您在與水上的親近中盡情體驗夏日的活力與奔放。主要項目：泊浪池、漂流河、溫泉瀑布、表演台、游泳池、水上樂園等。
康樂秋園－健康無價、歡樂無限。最具保健意義的功能性溫泉區，面積達700 m2，以石板泉、各類加料泉、沐浴池及包房為主，提供針對性理療。依據中醫理論，合理的將各種藥材或養生保健材料在溫泉中浸泡，使入浴者可輕鬆享受溫泉帶來的奇特功效。
溫情冬園－寒冬美景、泉泉暖意。全日式風格溫泉，水面面積約為900 m2。貼心的服務，在您需要的時候一塊暖暖的浴巾會送到身邊；名木泉、岩洞泉、礦砂泉……蒸騰的熱氣使人仿佛置身於渺渺仙境之中，讓您體驗冬季溫泉的獨特魅力。
★ 一流國際標準酒店
這裡有充滿人文特色和歡娛氛圍的服務環境，向客人提供多選擇和具有特色並符合現代飲食業潮流的健康標準無污染的菜品。二區一層為中餐，主要以粵、川菜式以及海鮮為主，二層主要為日韓餐，美食坊位於冬園，主要是為公共溫泉區浸泡溫泉的客人提供快餐服務，包括粥、面、小糕點及飲品等，方便快捷。
各式客房 尊貴如一。客房部設有中式標準客房及中式套房,裝修精細考究，設有冷暖空調、迷你型冰櫃及獨立的衛生間，24小時為您提供冷熱水，有線電視、寬頻網路、可直撥國內長途。日式客房備有塌塌米純木地板，覆蓋天然的草蓆，讓您在這裡得到徹底的放鬆。
★ 北京科技大學天津學院
學院位於天津市寶坻區新寶白路，學院規劃占地1500畝，建築面積約320000平方米。目前學院已完成一期建設，占地375畝，建築面積72852平方米。
教室、圖書館、辦公室、學生宿舍、學生食堂、室內體育館、室內游泳池、操場、校園道路、校園綠化及各項市政建設完備。
二期建設用地500畝已於2004年10月24日開工。
學院設有信息工程、機械工程、管理、法律、外語5個系別8個專業，涉及工、理、管、文、經、法 6個學科門類。北京科技大學天津學院秉承北京科技大學的優良傳統，主動適應經濟發展和社會進步的需要，通過開展有計畫的教育教學和科學研究活動，培養具有創新精神和實踐能力的套用型人才。學院充分發揮理工結合、文理滲透的辦學優勢，突出地方綜合性和國際化開放式的辦學特色。學院樹立“以育人為本”的教育理念，全面實施素質教育，堅持個性發展原則和創新原則。北京科技大學天津學院以北京科技大學為依託,實現學院師資與校本部共享。
為了確保天津學院的教育教學質量，北京科技大學選派優秀學者和知名教授承擔天津學院相關專業的教育教學工作。來自北京科技大學的近百名優秀教師中,教授、副教授高達60%，充分保證了學校的教育教學質量。
★ 天津財經大學珠江學院
天津財經大學珠江學院（簡稱天財珠江學院）經教育部批准於2006年成立，天財珠江學院由天津財經大學與廣東珠江投資有限公司合作創辦，是一所按照獨立學院模式和機制建立的本科層次的普通高等院校。
天財珠江學院坐落於天津市寶坻區京津新城，新校區占地面積900畝，風景優雅，環境清新。學院基礎設施完備，學習及生活條件優越。學院師資力量雄厚，現有專兼職教師120餘名，86%具有副教授以上職稱或博士學位。學院每年還聘有外籍教師在校任教。
天財珠江學院堅持“以學生為本、以質量立校”的辦學理念，致力於培養順應時代要求、具有可持續發展潛質的實用型、國際化人才。學院依託天津財經大學的優勢學科，設有會計學、財務管理、金融學、工商管理、人力資源管理、國際經濟與貿易、英語、日語、計算機科學與技術、藝術設計等11個本科專業，現有在校生1400餘名。
天財珠江學院招生納入全國普通高校招生計畫，面向全國招生。學生畢業頒發天財珠江學院畢業證書，符合學士學位授予條件的授予學士學位。
天財珠江學院以創建國內一流新型本科大學為目標，努力成為新型本科大學又好又快發展、實現量質雙贏的排頭兵，爭取在理論與實踐相結合能力的培養方面和高尚道德品質的培養方面走在新型本科大學的前列，重錘打造特色鮮明的天財珠江育人品牌。
現正擴建中，正門將建設在第五大道上。
3、周邊規劃：
我們項目以北規劃建設周良新區的行政許可中心；項目以南為大型的別墅項目——珠江溫泉城；項目東側為大學城，目前入住的大學有北京科技大學天津分院，天津財經大學珠江學院；項目北側有規劃中的周良莊行政許可中心，西北側為建設中的玉石博物館，以及規劃建設中的奧特萊斯國際購物中心和規劃建設中的文化中心。
項目介紹?
項目地塊?項目宗地為東西長，南北較短的規整地塊。東西長約1公里，南北約400米，地塊三面環水，環境優越，適合居住。北臨第五大道，東側是寶白路，南側是珠江溫泉城，西側是規劃中的文化中心。交通便利，利於出行。總用地面積37萬平方米。
設計理念項目以“以人為本”的基本設計理念為基礎，打造“多元化”“個性化”的現代居住理念。設計成“多核心”“有活力”的社區公共空間；“陽光、空氣、自然”等元素成為基本的生活空間元素；建築環境的完成融合、陽光與景觀的相互呼應；住宅內部引入嶄新的多種功能形態，真正戶戶朝陽，明廚明衛，適宜的建築高度及建築體量建築開闊的間距與環境共同組成宜人的氛圍，保證高質量的生活居住品質。在規劃設計中力求重點突出小區的亮點空間，利用各項環境保護措施以及生態性的規劃，使社區成為綠色社區。便捷的交通組織系統，綠化停車位，入戶與景觀的完美結合使人具有強烈的歸屬感，讓本小區成為以居住、休閒、養生互動為主的“居住公園”。
規劃特點?主題鮮明的“生長式葉脈”（橄欖枝）空間景觀。
小區主路構架為“枝”組團公共空間為“葉”，通過與主路相輔相交的大水系使整體小區形成自然、生態、可持續發展的循環生長式生態系統。弧形的主路貫穿地塊的東西方向，各組團部分在主路南北兩側，組團之間的公共綠地廣場分別設計成葉子狀，並有序地“生長”在主路兩側，使整體規劃構架像一束“橄欖枝”座落在地塊內，它象徵著“和平”“和睦”“交融”“溫馨”“生態”“時尚”的現代人的美好願望。我們將這些象徵性的寓意與規劃設計完美地結合在一起，並驗證其合理性、科學性、使美觀與實用統一，其表現在以下幾點。
（1）弧形主路貫穿小區東西側，減少視覺疲勞，處處景色不同。
（2）“葉”形廣場都與主路相接，交通便利，是人行、休閒、娛樂的理想場所。
（3）近1萬平方米的小區中心景觀是寬闊水面、綠地、沙灘、會所的交匯處，它像一顆“橄欖果”生長在枝葉之中，是設計師的點睛之筆。
（4）各組團之間相隔著“葉”形公共廣場使組團與組團相對分離，便於獨立管理，增強安全係數。
（1）景觀與景觀互動
以主路為動線，有序地排列景觀節點。形成串聯式景觀休系，廣場相隔，綠化相接、水系相連，帶動全小區生態形象的營適，並做到“一步一景”的理想和視覺效果。
（2）景觀與建築互動
建築像天生生長在“枝葉”之中，自然地與景觀交融，建築單體都以景觀為最大賣點，每戶都可感受到均好性極強的景觀綠化。
（3）景觀與人的互動
當人穿行在動人的曲線空間之中，感受到萬千變化的角度，樹影、水系以及地形的起伏交融，完全置身在純三維景觀狀態。駕車就近停放，進出均可享受到有變化有層次的綠化景觀。
交通組織以“一軸多帶”為路網，保證了大多數單元從北入戶。結合城市道路及用地特點，在小區北側臨第五大道設兩處入口（其中一期、二期結合位置為小區主入口），東側臨寶白路設一處入口，交通流線充分考慮社區的動靜分區及人車分流的需要。“一軸多帶”的路網可以使景觀滲透到各個組團內部，使住戶從大型景觀帶逐漸回到入戶景觀增強歸屬感。小區的會所、商業、幼稚園、國小等公共建築都以主軸（東西軸）為臨，方便人們的出行，生活需要。
戶型設計?（1）戶型設計體現“多元化”和“個性化”考慮現代人的居住需求和日需豐富的家居休閒生活，追求舒適、合理、多功能化，提供多樣化戶型選擇。
（2）本方案設計戶型真正做到了“戶戶朝陽”“明廚明衛”，所有戶型皆為南北向通透，戶型全部為南向，並配以優美的戶外景觀，使人在家中也可享受自然美。
（3）建築外立面線條簡潔、流暢、色彩鮮明，凹凸適宜。整體為簡約、時尚的現代派建築風格。以飄窗、落地窗，景觀陽台、入口門廳，空調檔板等細節的處理充分體現項目的品質。
（1）雨水收集系統：雨水收集後流入小區內水池，可用於澆灌綠地，形成水系統的自身循環。
（2）中水系統：生活廢水收集後，經處理用來澆灌等工作用水。
（3）垃圾分類及集中處理系統：在小區內地下及地上分別設定了垃圾集中處理中心，生活垃圾經過分類收集後集中處理。為小區內優美的環境做到保障。
一期總規劃21萬平方米，13棟9－27層的小高層和高層。
二期總規劃112430平方米，由別墅、洋房、高層組成。
項目目標市場定位為天津市、寶坻區和周邊北京、唐山等外埠主要城市，客戶群體以居住、旅遊、度假、養老和投資為主的主要消費群體。
1.價格敏感度分析：
價格不是他們考慮的首要因素，而注重產品是否符合自身的需求。同時，價格的高低代表了其一定的身份感。他們成熟理性，具備高瞻遠矚的分析能力，一旦認可就會立即決定。所以他們對價格並不十分敏感，對價值有獨特的判斷方式。
2.消費形態分析：
注重產品的各個功能的完善性及合理性，講求生活的舒適性。追求健康的生活環境，現代化的個性居所，高素質的人文氛圍，高品質的專屬服務。對生活方式、生活空間等元素提出更高要求，喜歡用自己的眼睛觀察現場的一切，關注項目的品質體現、注重細節。所以他們對項目自身的價值及附加價值提出更高要求。
3.消費心理分析：
他們同屬一個圈層，事業、生活、夢想、休閒、養生都是他們的關鍵字。他們不缺住房，他們希望與自己同階層的人交流，有自己的圈子，要求物質和精神的雙重享受。所以他們追求的是一種能體現其身份與獲取社會地位的載體，對生活品位和項目的舒適性、便捷性以及人文環境尤為注重。
（1）層高：高層層高為2.85米，別墅一層為3.3米，二層為3米，洋房為3米。其中洋房一樓有小院，開間與房屋的開間相同，進深為4米。
（2）採暖：高層為集中供熱，方式未定。洋房、別墅暫定為燃氣掛爐採暖。燃氣掛爐為韓國品牌，具有遠程控制功能。（例：主人在外地，無法到達現場，可以用電話功能使家庭內燃氣爐提前開啟使用。）
（3）高層地下車庫是16000平方米，300個車位，地下車庫高3.8米，柱網距為8.4米。
（4）外牆厚度不小於270毫米，其中有70毫米的保溫層。
（5）屋頂：洋房為簡約式坡屋頂，高層為彩瓦，別墅為琉璃瓦。
（6）別墅外牆首層為文化石，室內外高差為0.6米，洋房的客廳為落地窗，高層為非落地窗， 21層（含21層）以上的首層有大堂，大堂高度為5.8米。
（7）本項目的賣點：洋房帶電梯，高層為美國奧的斯(OTIS)電梯。
（8）毛坯房的入戶門為三防門，預留燈口，廚房衛生間為麻面搓平交活，牆體為刮膩子交活，座便預留，房間門均為啞口，所有的窗戶均為雙層中空斷橋鋁合金窗。
（9） 本項目內國小的開放時間由寶坻教育局決定。
（10）小區的外牆為紅外線對射系統，電梯內安裝攝像頭，單元門為黑白可視對講系統，溫泉水到戶，而且都是熱循環。
（11）交工時間：一期2010年底，二期2009年底
（12）別墅三層，面積區間230——274平米。
（13）高層為坡屋頂，角度為30度，超過2.2米的算面積。
（14）洋房混和結構（磚為為實心頁岩磚），高層、別墅為框架結構。
（15）別墅小院內溫泉池為選配，可選擇安裝與不安裝，面積約4平米，安裝不額外收費，為免費安裝。
（16）洋房為4層5層、5層6層，頂樓送露台。
（17）物業費問題：如客戶問及物業收費標準，可告知暫時未定。
（18）小區主入口設在第五大道上.
如客戶追問可如下回答：別墅不高於2.3元，高層和洋房應該不高於1.8元，最終以物價局批覆為準。
