屏風樓

屏風樓

“屏風樓”是指在人口密集、土地有限的城市中,數幢連線在一起的摩天建築物有如屏風,擋住了光線,令相對內陸的地區空氣流動減弱、氣溫升高,加劇地區性空氣污染問題,令區內居民患呼吸道病症的比例增加,而所產生的負面效應,亦被稱為屏風效應及熱島效應。“屏風樓”高而且距離狹小,減弱空氣自然流動,造成空氣污染物沉積;樓宇日吸熱晚釋放對溫度變化有所影響;建築外部材料使用不當,形成光污染等問題引發各種疾病的發病率升高,在中國香港已經“屏風”成片。香港可持續發展委員會針對香港不斷出現的“屏風樓”問題,2009年10月月31日,結束了自2009年6月展開的公眾諮詢。香港可持續發展委員會主席陳智思在接受香港《大公報》採訪時表示,諮詢結果顯示,市民對香港整體樓宇買賣的信息、包括最基本的售樓書都不很滿意,對售樓檔案的清晰度亦有很多質疑。

基本信息

成因

屏風樓屏風樓
屏風樓的出現是因為在缺乏政府的城市規劃和監管下,城市向外發展時,地產商為了儘量利用昂貴的土地,新建的建築物向高空發展,大廈形成屏風,使舊區變得有如盆地一樣。
批評者認為,屏風樓在香港出現是因為在缺乏政府的城市規劃和監管下,地產商在發展市區外圍的新區時,為了儘量利用昂貴的土地,一方面將新建的建築物向高空發展,另一方面將大廈與大廈之間的距離縮至最小,形成屏風,使市區內部的舊區變得有如盆地一樣。在香港,大圍、荃灣及深水埗均正面對這個問題。
另外,也有意見認為屏風樓的出現,與舊啟德機場搬遷,市區撤銷對樓宇的高度限制,以及建築物條例的修改,令廁所不需設有窗戶,發展商可以改變傳統的住宅樓宇設計有關。
還有一種意見認為,政府近年改變土地用途做法,將小街巷裡合併為較大的發展區,導致地積比率不變卻可興建更多樓面面積,最終出現體積龐大的屏風樓。因為早年規劃的街道並非為如此龐大的建築體量而設計。這也解釋到紐約市曼克頓的建築物高度雖然與香港的差不多,但“屏風效應”的都市環境問題卻未有突顯出來,是因為紐約市的街道一般都比香港的闊,加上他們不少的建築均會作沿街後退的設計,令建築物之間存在著一定的間距及空間。紐約市對建築物有街影投射管制,超高層建築根本不會像長城連合起來,起不到“屏風”的效應。情況就如中環的摩天大廈,雖然高聳入雲但市民不會視為“屏風樓”。
屏風樓的出現,亦可能與地產商迷信風水有關。香港的玄學家蘇民峰曾在電視節目內指出:觀塘區的山勢本來是很差的,不過由於當地的公共房屋把原來難看的山勢阻擋了,使新填海區再看不到原來的山勢,反而只看到整齊的樓景。因此,從1990年代後期開始,當地的工業大廈開始漸漸轉型,改建為商業大廈,亦帶旺了當地的風水。

影響

由“屏風樓”所產生的負面效應,則被稱為屏風效應。屏風效應是指樓宇建築猶如天幕,阻礙自然風進出,這使城市內的空氣轉差、“不見天日”、悶熱難擋,影響周邊居民的生活環境、空氣品質、景觀及自然光,令相對內陸的地區的空氣流動減弱,氣溫升高,加劇地區性的空氣污染問題,令區內居民患呼吸道毛病的比例增加。此外,屏風樓也可能引致鄰近較矮樓宇不能清晰接收電視信號。

對策

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2009年10月,香港可持續發展委員會的公眾諮詢建議,發展項目面積若大於1000平方米,須劃出約20%至30%面積的地面、平台和屋頂進行綠化;樓宇與街道的距離不可少於7.5米。有測量師指出,如果對總樓面面積進行限制,雖可減小建築物體積,但每個單位業主需分擔更多建築及維修成本,會令本就居高不下的房價更加高漲。
此次公眾諮詢產生了3個方案:繼續不限制總樓面面積,以此為條件鼓勵發展商興建環保設施;為總樓面面積設上限,降低樓宇密度;強制限制總樓面面積,規定開發商提供能源效益設施及環保建築。
香港可持續發展局局長林鄭月娥表示,政府以完全開放的態度接受公眾意見,並沒有預設立場。可持續發展委員會主席陳智思表示,收集公眾意見後,下階段工作是分析公眾意見及確定下一步方向,該會將於2010年初向政府提交相關報告。至於限制總樓面面積的政策成本會否轉嫁到業主身上,他表示,現階段難以預測對樓價的影響。

避免方法

上海在2003年通過《上海市城市規劃管制技術的規定》,規定高度超過60米的大廈,最大連續展開面闊度不能超過60米,又規定樓高8層以下的樓宇,連續展開面闊也不能超過80米。
新加坡在1990年代重建新加坡河畔時,沿河岸設定梯級式高度限制,以新加坡河為輻射中心,分為3區;河岸區樓高不可超過4層,緩衝區樓高不可超過10層,外圍區樓高不得超過35層。

現狀

中國內地很多城市目前(指2009年)也面臨和香港一樣的問題,樓價一再飆升令住宅區向城市外圍發展,雖然大陸的地價尚未達到和香港一樣的水平,但樓房也是越建越高。如果相應政策沒有跟進,大體積樓房沒有配備相應的綠化帶及街道,“屏風樓”遲早會出現在大陸的主要城市。

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