公房承租權

公房承租權,是權利的複合體,不僅僅是承租關係這一債權關係中的權利,也包含了物權的內容,即受人身關係限制的物權。

定義

公房承租權,關於其性質有不同認識。有的認為公房承租權就是一種債權,公房承租關係就是一種債權法上的契約關係,即產權單位是出租人,居住職工是承租人,與市場房屋租賃不同的是,其租金標準由國家規定。建設部《城市房屋租賃管理辦法》統一規範租賃關係,而沒有特別區分公房租賃和私房租賃就是明證。有的認為公房承租權是一種物權,甚至可以類似所有權。公房承租權人可以有購買請求權,即以遠低於市場價格的房改成本價購買公房的權利[3],在承租權人死亡時,其同住的符合相應條件的家屬可以成為承租人,繼續享有公房承租權的特殊地位或資格。
公房承租權是權利的複合體,不僅僅是承租關係這一債權關係中的權利,也包含了物權的內容,即受人身關係限制的物權。首先,其有債權的性質。出租人和承租人間是通過公房租賃契約確定其間的權利義務的,承租人必須按照規定要求交付標準租金,出租人要負擔房屋的維修養護責任。在出租人不具備公房承租條件時,必須及時騰退。此一權利義務關係,在發生爭議無法正常解決時,完全可以作為法律糾紛由司法機關進行處理。但是,對於此前的資格問題,即公房產權單位根據職工的職級、工作年限甚至家庭人口等具體情況,來確定職工的承租資格和順位,這一內部福利關係是不受民事法律救濟的,如果發生爭議,可向有關部門或單位反映加以解決。其次,也具有物權的性質。[4]一方面,承租權不僅僅是債權法意義上的承租關係,其具有巨大的財產價值(低價承租和期待利益),一是低價承租的利益,此與正常的租賃關係不同,公房承租人交付的標準租金[5]由政府規定,遠遠低於市場租金,也達不到成本租金,包含了由政府或產權單位代為負擔的意味。二是其往往包含了以房改成本價購買公房的請求權,只要是可售公房,承租權人一般就可以享有以房改成本價購買承租公房的期待權,從而獲得房屋市場價與成本價這一象徵性費用的差額。另一方面,承租權具有一定的人身性。比如,承租權人死亡後,其子女並非都可成為承租人,必須基於一定的身份和戶籍要求(同住成年家屬);在此情況下,如遇拆遷,只補償承租權人,並不當然補償其他非承租權人的子女。

婚姻關係的變化對公房承租權的影響

公房的承租權和已購公房產權,是政策形成的民事權利。在政策形成階段,目前尚未進入民法規制的範圍,當事人不可就是否準予承租公房和購買公房、承租和購買何種公房、承租和購買公房的價格標準向法院提起訴訟。但一旦形成為民事權利,則對該權利的侵犯或爭執就可以通過司法途徑解決。公房承租權人對公房的占有、使用及排除他人侵害權利,公房承租權人支付租金和公房出租人承擔房屋維修養護義務,已購公房產權人對公房的所有權能,對適宜公開上市的公房上市出售的爭議等,以上方面如發生糾紛,應可以訴諸司法途徑處理。但是在現實生活中,更加常見而又複雜的問題是離婚時公房權利的處理和定位。
(一)夫妻在婚姻期間承租或購買了公房,在離婚時處理房屋權利主要考慮的因素
1、目前司法中的主要考慮因素。對於承租的公房,主要考慮房屋產權單位的意見。一般來說,房屋產權單位願意把房屋繼續承租給本單位職工。離婚職工一方工作單位如不是公房產權單位,則產權單位就不願讓其繼續承租,否則,產權單位還要考慮本單位職工一方的住房問題。當然,產權單位同意承租的除外。
對於已購公房,當事人就房屋歸屬不能達成協定的,法院進行判決時,主要考慮男女收入和孩子扶養狀況;在同等條件下,優先考慮女方的利益。
2、應該考慮的因素。公房承租權和已購公房產權都是政策形成的民事權利,但權利一旦形成,進入了法律通道,司法就應本著民事權利的精神對其爭議加以裁決。
對於承租公房來說,就存在實踐與司法解釋的偏差,其實,產權單位不應作為(主要)考慮因素,原因如下:首先,公房承租權,不僅僅是債權關係,更重要的是一種物權關係,單純考慮產權單位的意見,是忽視了公房承租權的物權性質的表現;其次,夫妻在婚姻期間承租公房時,往往是一方如已從所在單位獲得承租公房,另一方就喪失了從自己所在單位承租公房的權利,因此公房承租權是對家庭的一種保障,夫妻雙方對承租公房享有同等的權利。
對於已購公房,司法考量的因素是合理的。根據公房承租權和已購公房產權的民事權利性質,在夫妻離婚時,對於公房承租權和已購公房產權在處理上可作相同的考量。
(二)對於公房承租權或已購公房產權價值無法達成一致意見的,夫妻離婚時房屋價值的確定
1、實踐中價值的確定。對於公房承租權,價值如何確定?需要進一步探討的問題:公房承租權的利益屬性在離婚分割時有無充分考慮?
對於已購公房,房屋無法進行分割時,如果雙方都想取得房屋產權,可由雙方競價,以最高競價作為房屋的價值,並由最高競價人取得房屋;如雙方都不競價,可委託房地產價格評估機構按照市場價進行評估。
2、已購公房價值的變化
已購公房上市出售政策出台前,房屋價值在離婚分割時,似乎只是考慮房改購房時職工交付的購房款。法院在處理離婚中財產分割問題時,也常常依照購買公房時的發票作為房屋價值的依據。但在已購公房上市出售政策出台後,已購公房可以在市場上實現房屋和土地的價值,而只須交付少量的土地出讓金。因此,上市政策出台後離婚時進行的財產分割,已購公房價值基本依同地段商品房市場價值為基準。
易引發的問題是:在已購公房上市出售政策出台前,對已購公房已經進行處理的,未分得已購公房的一方,能否對上市政策出台後引起的巨大利益差距有部分的請求權。
(三)財產分割時,應否考慮房改政策對職工後續利益的影響
審判實踐中,並未考慮房改政策對離婚職工後續住房利益的影響。但住房制度改革是一個不斷發展和深化的過程,承租和購買公房的事實,與職工以後住房面積的核定和住房補貼的發放有不可分割的關係。根據目前的房改政策,對於婚姻期間承租或購買的公房,離婚後未分得住房的一方,婚姻期間的房屋仍核定為各自住房面積[6],其不能處作為房改意義上的無房戶,即不能對其發放無房職工的住房補貼,只能按照有房老職工領取相應的差額和級差補貼。

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