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購房者在購買二手房時，應當如何查詢所購房屋的產權情況？在二手房交易過程中，不能辦理房屋產權證的原因有哪些情形？在二手房買賣過程中，房屋買賣雙方應法做好哪些前期準備工作？在二手房交易過程中，房屋買受人申請房屋貸款的流程有哪些決定？在二手房交易過程中，應當繳納哪些稅費？二手房公積金貸款流程有哪些規定？在二手房買賣過程中，如何辦理產權轉移登記手續？在二手房買賣過程中，如何辦理房屋權屬變更登記手續？內容簡介
為了便於讀者更好地理解本書中的內容和避免不必要的誤解，本書作者現就本書中的相關事項做出如下聲明：本書中所涉及的法律依據截止於2007年8月31日前頒布實施的法律、行政法規、規章、司法解釋，2007年8月31日後新頒布的法律、行政法規、規章、司法解釋與本書中有關內容相衝突之處，應以新頒布的法律、法規、規
作者簡介
梅新和律師，畢業於武漢大學、北京大學，獲法學學士學位。從事多年法律工作，先後擔任多家公司常年法律顧問。在房地產和公共工程領域具有豐富的從業經驗，曾多次參與辦理了房地產項目的談判及起草檔案，處理房地產投資、融資、開發、出租、稅務及物業管理方面的法律問題，協調與有關土地、房產管理部門的合作關係，房地產項目開發及轉讓，起草樓宇預售、買賣、按揭的法律檔案，辦理樓宇預售、買賣及按揭登記手續，代辦產權登記手續，公共工程的招標投標等與房地產相關的法律業務；並在公司法律事務、訴訟等業務領域中具有豐富的辦案經驗和較深的理論研究，尤其擅長為公司企業處理應收賬款或不良資產的處置，為公司企業提供資信調查、信用管理風險控制等公司法律事務。出版著作成果有：《房地產買賣租賃案例精析》、《物業管理案例精析》、《房屋拆遷安置案例精析》、《民事訴訟案例精析》、《契約糾紛案例精析》、《勞動糾紛案例精析》、《公民常用法律文書寫作實例範本》等18餘本法學著作，並在中國律師網、人民法院報上發表多篇專業論文。
目錄
第一部分 二手房買賣實務問答1．何謂二手房以及二手房在交易過程中具有哪些特點?
2．購房者在購買二手房時，需要注意了解二手房的哪些信息?
3．目前，我國二手房交易有哪些方式?
4．購房者如何慎重對待二手房交易以及在哪些情況下二手房不能正常上市交易?
5．購房者在購買二手房時，如何實地看房與挑房?
6．在二手房交易過程中會存在哪些交易風險?
7．如何了解二手房屋買賣的行情與房價以及目前影響二手房屋價格的因素有哪些方面?
8．購房者在購買二手房時，應當如何查詢所購房屋的產權狀況情況?
9．在二手房交易過程中，不能辦理房屋產權證的原因有哪些情形?
10．在二手房買賣過程中，房屋買賣雙方應當做好哪些前期準備工作?
11．購房者在購買二手房屋時，如何選擇和鑑別高層、低層房屋的優劣?
12．在簽訂二手房屋買賣契約時，應當具備哪些條件?
13．購房者在購買二手房簽訂購房契約時，對於契約條款需要注意哪些基本問題?
14．購房者在購買二手房時，如何查驗和識別房屋產權證的真偽?
15．購房者對房屋產權證書和房屋現狀的真偽存有疑問，可以採取哪些查詢辦法查詢房屋產權證的真實情況?
16．在二手房交易過程中，房屋買受人申請房屋貸款的流程有哪些規定?
17．中國建設銀行關於二手房貸款方面做出了哪些具體規定?
18．中國工商銀行關於二手房貸款方面做出了哪些具體的規定?
19．在二手房交易過程中，買賣雙方當事人簽訂的房屋買賣契約有哪些主要內容?
20．在哪些情況下，買賣雙方簽訂的二手房買賣契約屬於無效契約?
21．在二手房交易過程中，買受人申請貸款的類型有哪些?
……
第二部分 二手房買賣案例現場
第三部分 二手房買賣契約規範文本
精彩書摘
第一部分 二手房買賣實務問答6．在二手房交易過程中會存在哪些交易風險?
隨著居民生活水平的不斷提高，買房、換房行為日益頻繁。然而，在此過程中由此引發的交易糾紛也隨之而來。目前，二手房交易的風險主要來源於以下幾個方面：
(1)交易主體方面的風險。亦即，買賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權；買受方支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。
(2)交易房屋方面的風險。主要包括：房屋為非法建築或已被列入拆遷範圍；房屋權屬存有爭議；沒有經過共有人一致同意的共有房屋；房屋已出租他人，出賣人未依法通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權益的；房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；已購公有住房或經濟適用房上市出售後會形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；交易房屋存有質量瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業及水、電等費用沒有結清等。
總之，二手房買賣中確認房屋產權的真實性非常重要。在此需要提醒的是，買方在簽訂房屋買賣契約前應到房地局產權產籍處查詢房屋的權屬情況，包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認了房屋的權屬，核實了房屋的產權類型(如房改房、集資房、拆遷安置房等，不同類型的房產，它的土地取得方式及使用年限是不一樣的)等情況後，買賣雙方再簽訂房屋買賣契約。
(3)房屋貸款風險。二手房買賣中大多數買方都需辦理銀行按揭貸款，實踐中常發生的糾紛是，為了達到居問契約的目的，很多中介公司承諾可按房屋契約價的幾成辦理貸款等。一旦辦理不成，造成的損失很難彌補。事實上，銀行對購買二手住房的貸款審核比較嚴格，而且還會涉及對所交易的房產進行嚴格的評估作價以及相應的貸款政策等。
