EB-5簽證簡介
EB-5簽證（即美國職業移民中的第五類優先移民），源於1990年美國國會立法通過的“投資移民項目法案”，目的是為吸引外國投資者在美國投資並創造新的就業機會。為促進美國落後地區的經濟發展，1993年，EB-5投資移民又特別增加“區域中心試行方案”，同意將投資金額匯集並集中投資於政府指定的區域，此法案本於2012年9月30日到期，由於大受歡迎已延期至2015年9月30日。EB-5投資盡職調查
EB-5投資盡職調查，是由獨立專業第三方，包括商業法律顧問、投資顧問、經濟分析師及移民律師對一個或幾個EB-5項目進行審慎性調查。集中研究投資人最關心的問題，例如，移民風險及投資風險、項目就業模式及可行性、投資可控性、項目經濟就業計畫書的可行性及可靠性、區域中心歷史及商業背景調查等一系列問題。移民是一個家庭或個人一生中的重大決定，對申請人影響非同小可。申請人需謹慎應對並深刻了解其中的風險。隨著市場上EB-5項目成倍的增長，這要求投資者具有更高的鑑別能力，投資者不應光依賴移民顧問而應求助專業投資顧問、商業法律顧問、金融顧問、經濟分析師或移民顧問共同鑑別投資風險及移民風險。
移民海外原因調查
英國《經濟學人》雜誌近期發布報告稱中國超過16%富人已移民或正辦理移民，44%的人準備離開。據了解，中國富人“裸商”情況嚴重，不少中國商人的企業淨資產財產在國內實際上是負數但在海外是正數。據統計，個人移民海外的原因非常多，相當部分涉及安全考慮，其他原因包括（排列不按順序和權重）：基於個人營商安全考慮
近年國進民退浪潮和成本高漲使生意日益難做，中國企業經營規範程度比較差，事實上不少商人都有原罪問題，生意一旦失敗無法償還銀行貸款，涉及欠薪、欠貸或者有借貸，一些罪行就會接踵而來，典型的有抽資脫逃、非法集資、逃稅、騙貸等，對個人和家人的人身安全造成危害，甚至面臨牢獄之災。基於投資機會考慮
中國資產泡沫仍處於高峰期，而國外去泡沫化過程基本完成，美國和加拿大同級別城市同等面積的房產價格是中國的1/2 至1/3，中國經過10年天量貨幣供應增長，未來貨幣供應和信貸成長有限，人民幣中長期貶值的可能性高於升值。政策波動的安全考慮
4萬億導致的後遺症，許多地方政府財政已“彈盡糧絕”，迫於無奈被迫向企業下手，全國多個地方開始“突擊徵稅”，公安對查辦企業家經濟案件數量定了指標。2012年各行業經營困難，企業無法獲銀行貸款被迫向親友借貸，不少人最終被以非法吸儲刑拘。移民是為手中握有第三國護照，當中國經濟或者形勢出現變化，便可離開國境在海外享受人生，企業家可利用境外避稅天堂地區如百慕達、英屬維京群島、開曼群島等地註冊公司來完成資產轉移。方法是先在避稅天堂所在地成立公司，再將境內資產結匯匯到離案公司或者透過返程投資控股國內的企業。子女就學需要
部分商人希望子女能夠在國外讀書，完成學業後留下來獲身份，但如果採用就業不但要求子女學業表現突出，是非常漫長的過程，投資移民是較快速實現目標的方式。原罪風險
中國營商最大特點是官商結合，企業利潤來源於“傍大款”，有的商人原是政府官員、資產來源複雜，相當比例獲得的財富涉及非經商收入、民事糾紛繼承資產等。聰明人要找好至少在出事時有一安身立命的去處，以“合法身份”把財富轉移境外可一勞永逸。在財產出境前給收入一個“合法身份”，統統可交由熟練的中介或投資管理人完成。政府換屆各種政治勢力犬牙交錯，一官員倒台可能導致一群企業家跑路，提早安排可防秋後算賬。未來養老。
誰也難保證不會因生意失敗而窮困潦倒，中國面臨的是殘酷資本主義發展初期的問題，包括嚴重環保污染、腐敗、社會道德混亂、食品不安全、日益擁擠環境、高漲醫療、營商成本和物價高漲。歐美社會福利、醫療條件、保障程度更優越。例如，目前美國失業者可連續領取失業救濟金達24個月，低收入人群可長期領取社會保障金、食品券、獲免費醫療服務等。無法領取退休金和養老保險的老人可領取老人金。一場嚴重的疾病可消耗畢生積蓄，而美國福利可支持包括全部醫療費用、陪護人員聘用甚至臨終關懷等費用。
EB-5投資移民中介
2008年美國遭遇百年一遇經濟危機，政府為迅速恢復經濟提升就業率，向各國大力行銷EB-5區域中心投資項目，希望能利用一紙綠卡為美國換來廉價的資本和大量就業機會。EB-5簽證發放率自2008年以來出現大幅增長，成功率也有所提高，EB-5區域中心數量大幅增加。2007年區域中心僅有11家，而截至2012年9月，數量翻了20倍達到226家。許多區域中心涉及房地產行業，各房地產開發商為了得到低成本融資渠道竭盡全力，積極行銷以吸引海外投資者的關注，導致一不受美國政府管制的產業興起。一般銷售投資產品、管理投資資產、房地產投資和買賣需專門牌照，因屬於特殊政府指定項目，行銷區域中心的機構除律師外都無需牌照。由於部分機構不負責任的行銷內容，造成市場產生多個投資誤區：投資類別誤區
移民局就EB-5設立三種方式（1）困難企業收購、（2）直接投資、（3）區域中心。 困難企業收購創造就業機會的要求較低、操作較為複雜，缺乏對美國了解的投資人鮮有嘗試。直接投資是綠卡申請成功率和投資安全度最高的類別，但要求的投入資金量也較大，需要100萬美元（除非投入不發達和失業率高的地區）。據移民局網站公布的2011年統計數據顯示，直投失敗率只有區域中心的1/3。直接投資對與缺乏語言、本地教育、工作和投資背景的中國人來說是巨大挑戰。有的投資人與美國企業合作，通過與美國企業建立合資企業在當地搭建業務平台降低風險，甚至獲得美國企業的保底，提高了綠卡成功率和降低投資風險，所以同樣數目的申請宗數，其失敗率只有區域中心的1/3，達80%以上成功率。 區域中心是移民法中法例較模糊、屬於批發類的投資移民類別，也是申請宗數最多的類別，每100個申請人中，區域中心所占宗數是90%-96%，但成功批出申請人中直接投資占25%，區域中心占75%。移民局提高了項目要求的投資風險，降低了創造就業的難度，保留較大裁量權。 區域中心經營者不專業、缺乏監管、缺乏實力。區域中心扮演角色相當於風險投資管理人，所涉及的項目均屬於綠地項目（Green Field），是從零搭建而不是投資已成熟的公司。風險並不低於風險投資項目，區域中心運營者大部分人缺乏資產管理經驗、沒有自己的專業團隊，但是在這灰色地帶中卻無需監管，區域中心管理人無需擁有雄厚資本實力和豐富投資經驗、也無需擁有如證券投資、房地產經紀、律師、保薦人牌照等專業資質，移民局對註冊資本也無任何要求。移民中介公司的誤導。移民中介在中國是需要申領牌照的，這導致許多投資人以為移民中介對投資結果和他們所披露的信息負責，這是不正確的，移民中介公司事實上只對其書面保障的內容負責。投資人向移民中介支付6-10萬元人民幣的中介費用並非用於專業服務，相關資料由美國移民律師和區域中心提供並且另行收費，中介僅起到為區域中心行銷、用契約鎖定投資人和對區域中心存在的真實性保證的作用，對於能否獲得綠卡、投資風險等並無判斷能力。要判斷綠卡申請和投資風險，執業移民律師更有權威，而投資風險的判斷只有經驗豐富的投資人才有能力。區域中心的管理人在中國沒有分支機構，只能依靠移民中介行銷。中國移民中介既不受美國政府監管，投資發生在美國信息披露也不受中國政府監管，無需為結果承擔責任。他們只會選擇數個項目，項目選擇目的並非基於最佳的安全度和申請成功率項目，而是為了獲取最高佣金。區域中心投資誤區
誤導一：某項目是美國政府擔保、政府支持、或政府投資，資金安全性高中國投資者容易陷入“中國國情”陷阱，以為只要項目跟政府沾邊就有保障。實際上恰恰相反，美國是是以資本為基礎的私有制，一切財富創造以資本高效運用為前提，私營機構在投資時都較為謹慎。政府和國營機構承擔角色不是與民爭利，而是社會責任和戰略產業的發展，事實上美國大部分公營部門和政府投資或擔保的項目都是私人機構不願意貸款或投資的項目，政府在投資之初已做好了犧牲的準備。政府有一些支持戰略產業或弱勢產業的項目，本質上就是通過讓政府的投入成為烈士，打造長期的國家核心競爭力。美國《移民法》中並沒有任何關於政府擔保、支持的內容，移民局網站在多處以明顯的標題警示區域中心的投資人，政府要確認他們承擔了相當大程度的風險後才會批出綠卡，項目發起方不能有任何保障回報或本金的行為和條款（只針對區域中心項目，直接投資的關注點是資金到位和就業機會創造），否則將拒批。因此政府參與的項目反而面臨更多的風險。若不能受益於民，美國政府不會輕易讓外國投資者移民美國。如投資者資金不處於高風險狀態，美國移民局不會將投資額度縮小到50萬美元，並且無需投資者參與管理、無需10個實際直接就業機會。美國政府的立國思想便是不讓外國人白占便宜、讓國人受惠，為一兩位公民出動特種部隊深入他國邊境體現了這一立國理念。說更白一些，美國就是要以“零成本”拿外國投資人的錢建設自己的家園，挽救危機中的經濟，促進地方就業為本國人民謀福利。投資者應理解天下沒有免費的午餐，降低風險只能靠獨立的分析和實地調查。一位來自佛羅里達州在中國招商的區域中心項目經理人明確表示：“我們通常都會邀請政府官員出席，因為中國人會理所當然的認為有政府支持的就會更安全……”
移民申請人並非機構投資者，缺乏系統風險概念和風險管理概念，無法辨別各種資本組合和投資類別風險。在中介公司“政府擔保”、“政府支持”、“債務性投資”等幌子的包裝下，區域中心仍處於EB-5的三類投資中最高風險級別，潛在回報應該在20%或以上。例如，我們調查的某清潔能源項目，其項目沒有政府補貼只有貸款支持，靠自己在市場上與化石能源競爭，政府既不保證電價，也不保證毛利。一旦化石能源（煤、石油、天然氣、頁岩氣等）成本大幅降低，項目就面臨滅頂之災。太陽能設備製造商Solyndra 在2009年獲得聯邦政府5.3億美元擔保貸款後於2011年宣布破產。如涉及新興產業、高科技或新領域的研究天生風險高，即使拿政府做擋箭牌，也注定屬於高風險投資類別。因此，宣稱某區域中心項目有“政府”擔保之類的言論在美國的制度下都是荒謬的，投資者應該自行研究各種契約和支持檔案的本質。
誤導二：投資50萬美元=美國永久居住權
根據《投資移民法》，投資50萬美元就可投資移民確實不假，移民申請人通過移民中介以投資區域中心的方式移民，但是投資“區域中心”卻並不能保證兩年後拿到美國永久綠卡。存在變數包括：
區域中心收了錢，項目無法獲移民局批准或參與人數不夠，項目被取消，雖然最終錢應該可以退回，但移民中介的錢是不退的，只有另外介紹項目，投資人可能浪費半年到一年半的時間；區域中心行業各異、規模不一、經驗和管理水平參差不齊，因資金不到位或其他原因，在臨時綠卡申請階段便失敗或者到正式綠卡申請階段失敗；區域中心就業指標計算公式不被移民局認可或者移民局後續修改尺度，導致永久綠卡申請失敗；6-7年後發現錢無法拿回。 例如：美國移民局最近聲稱將對區域中心的審核進一步收緊，有些商業地產項目以租約計算就業指標的方式將被取締，原只要是租出去就算投資項目產生就業機會。但是從2012年開始，這樣的就業機會計算不再有效。以該計算方式涉及的區域中心項目達100多個，投資者如投入了這些項目，在第二年末審核時，投資創造的就業崗位無法達10個最低標準也就不能轉永久綠卡。
誤導三：退出機制靈活，6年後可獲得100%本金返還，投資有保障
移民中介在項目說明會上承諾本金可返還，但我們直接與區域中心聯繫，對方明確否認本金受任何保障的說法，且否認與任何中國中介機構有直接業務關係。如區域中心項目幸運地賺錢了，投資者可開心拿著永久綠卡並拿回本金（本金通常要鎖定6—7年）。根據財務模型分析結果，許多項目如區域中心項目出現虧損，最先虧損的便是投資人的錢。一旦虧損幅度超過20%，投資人便血本無歸。其次，投資人資金法定上不能有任何保障，
以下是摘自移民局官方網站的原話：
移民申請人的投資金額是沒保障的，預期創造的就業機會不一定會實現。如投資者資金沒有處於風險，其移民申請可能被拒絕。如發現區域中心設計的投資結構沒有處於風險狀態，區域中心將被終止運營。美國移民局官網原文：美國投資移民必須要有風險。（“There are no guarantees on the investment, or that sufficient estimated job creation will be realized and credited to the immigrant investor. If it is determined that the investor's money is not truly at risk then the investor’s petition may be denied. If it is determined that the regional center is structured in such a way that its investors' money is not "at risk" then the regional center designation may be terminated.”）
誤導四：投資者可以選擇投資美國經濟特區
美國《移民法》中並沒有任何關於“經濟特區”的內容，也不存在“經濟特區”。美國只有一個特區，哥倫比亞特區，這是美國首都的政治特區。在《移民法》中，只有投資移民項目的“區域中心”計畫，英文的唯一名稱為“Regional Center”，也就是“區域中心”。因此，“區域中心”計畫與中國的“經濟特區”沒有任何相像或者相關的地方，將其翻譯為“經濟特區”完全是對公眾的誤導，也沒有任何法律依據。
區域中心並不是人們想像中的那么神秘，實際上區域中心就是一個“計畫”，在美國《移民法》中被稱為“試行項目”（Pilot Program），大部分人都可以成立區域中心。任何私人或公共機構可以申請成為區域中心運營商，不需要任何特別的執照。可以成為區域中心的商戶類別包括政府機關、合夥公司、或者其他現有的美國商業實體，每一個區域中心需要得到美國移民局的批准。成為區域中心的費用會因不同性質而有很大差別。申請費（I-924申請）為$6230，但總的審批費用通常會高很多，而且取決於各個EB-5專家的費用。
誤導五：向美國提供無息貸款才能換綠卡
美國《移民法》中並沒有任何關於無息貸款可以做投資移民的說法，連“貸款”這個詞都沒有提及過。而且，美國形形色色的金融機構和貸款公司都是私有的，從來沒有一家美國的金融機構和貸款公司向另外一個私人項目提供過無息貸款，甚至連美國政府都沒有提供過無息貸款。
舉例來說，美國商務部有專門用於支持中小企業發展的貸款項目，其基金來自於美國的財政撥款，對申請人的資格有極為嚴格的限制，但是這個貸款的利息其實並不比一般銀行的貸款利息低。而在這次美國金融危機中，美國政府劃撥了數千億美元用於挽救個別瀕臨倒閉的超大型金融機構，包括高盛集團、美國國際集團、通用汽車等，都收到了美國政府的巨額援助。但是，美國政府的這些現金注資都不是免費的，相反，所有這些接受美國政府救助的公司都必須向政府支付至少5%的利息。當然，本金也是遲早要還給美國政府的。連一直在發行美元的美國政府都在設法賺至少5%的投資利息，人們有什麼理由相信一個美國的私人貸款公司會向別人發放無息貸款。
區域中心運營模式
區域中心的運營模式並非高深莫測，其扮演的角色相當於一個私募基金管理人（GP）。他們首先在市場上聯繫一些需要融資的開發商，寫一份商業計畫書，描述如何能夠刺激地方經濟並提高就業率。準備好所有資料後，便向移民局申請項目預審批。能夠拿到移民局的預審批有利於日後的行銷便利，但並不會加快投資者申請I-526的速度。截至2012年9月，全美共有226個區域中心獲批。移民局對於區域中心的審批也並非對專業技能、資金實力、或資歷有任何嚴格要求，因此區域中心管理人的投資管理能力存在較大疑問。在此階段，區域中心基本上可以對外行銷，從海外通過與移民中介合作，召開各種項目推介會招募投資人。因各個項目募集資金不同，每個項目的參團人數也不同，有的項目僅需一二十人，有的項目需要五六十人。第一位參團的投資人將資金注入指定賬戶後，必須等待最後一人注資，移民局的審批才開始啟動，如果申請過程中一個人放棄，將會影響所有人的申請過程，因此投資人應做好長期奮戰的準備（2-3年的等候期通常是家常便飯）。區域中心在對外招募資金前，通常是無法預期募集結束時間，也無法保證開發商資金何時到位，而開發商項目一旦啟動，無法長時間等待，這意味著開發商必然不會對區域中心抱有太大希望，EB-5投資者的資金也就必然排在其他投資人之後，風險自然在無形中提升。
要成為移民局的指定區域中心有6大步驟：
STEP 1. 判定區域中心的範圍 對區域中心批准事關重要的一步就是判定項目的地區和項目的經濟範圍。其中包括判斷地點、行業、需要的投資額、和區域中心的商業模式。 |
STEP 2. 組建指定區域中心至關重要的專家團 指定區域中心審批前，一定要聯繫到行業專家讓他們可以開始指定區域中心的工作。其中包括：經濟師、會計師、移民律師等。 |
STEP 3. 向美國移民局提交I-924申請 申請指定區域中心的表格其實是交給移民局的I-924表格，通常是移民律師通過其他專家的協助來提交的。 |
STEP 4. 向美國移民局提交EB-5投資者的I-526申請 I-526申請會列出區域中心參與的EB-5項目。區域中心可以請移民律師幫申請人提交。審批通過後，個人EB-5投資者將得到有條件綠卡移居美國。區域中心可以託管部分或全部的投資金額，直到I-526申請成功為止。 |
STEP 5. 區域中心管理其項目並保持對美國移民局的合規性 區域中心必須監管投資者並記錄項目崗位創立的進度。區域中心還需向美國移民局提供年度合規性報告—I-924A。區域中心可能還需要申報給美國證監局和其它州或當地的證券監管機構。 |
STEP 6. 為申請人提交I-829申請 這個申請會表示申請人已經符合所有EB-5計畫的要求。審批通過後，投資者可以得到美國永久居留身份。雖然該申請通常是EB-5申請人自己提交，但區域中心可以提供證據證明項目投資創立並滿足崗位創立要求。 |
EB-5申請流程
EB-5投資移民參與方式
事實上，EB-5投資移民計畫根據申請人參與程度分為兩種：一、直接投資，用於投資控制權且業務在企業家名下的獨立企業，需要全程參與管理和經營，投資人對資金和企業運作擁有完全控制權，盈虧自付。投資金額要求分為兩類：1）在美國任何地方需要100萬美元投資金額；2）目標就業區域（高於全國失業率150%的區域）需要50萬美元投資金額。對於熟悉美國運作的人來說，成功獲簽的機率最大，因為移民局完全可以看到企業過去兩年的聘用記錄，如果獲得審批沒有任何懸疑，成功率比區域中心要大很多。畢竟錢在自己賬戶上，物業在自己名下，任何投資都沒有錢在自己賬戶上安全。如果中途達不到10個人的就業要求，可以積極補救。（相當於可以不斷補考的考試，只要錢在，公司在，就可以一直考下去，直到考過為止。）
二、區域中心項目，投資資金完全交給區域中心管理和經營，投資者僅作為有限合伙人或債權人，對經營運作幾乎無任何控制和干預，此類項目只需50萬美元投資金額。市場上的區域中心過去聲譽不好，因為只有大概10%—40%的成功率。當中運作較為複雜，投資人能夠控制的因素較少，成本比較高，風險較大。很多選擇此類移民渠道的投資人表示，只為了“賭一把”，但是這類別的特點是屬於批發移民性質，在創造就業機會方面統一交給第三方控制，但如不成功不會提供補償。
根據美國移民局官方資料，每年有1萬個投資移民簽證提供給合格的外國投資移民申請人，其中有3000個簽證名額預留給投資到目標就業區（TEA）創立新企業的投資移民者，3000個簽證名額預留給投資區域中心（RC）的投資移民者。按照目前的申請趨勢來看，區域中心3000個名額即將超額，如其他類別沒有多餘的名額，部分區域中心申請人將沒有批准配額。
EB-5直接投資移民方案利弊分析
直接投資成立新企業，是移民局規定的最基本的EB-5投資移民模式。投資者可以在美國任何地域創立並經營管理一個新的企業。成立新企業同時還包括收購併實質性重建一個已經存在的企業，或者擴展一個企業的淨值40%或者僱傭的全職職員人數增長40%（至少10人以上），或者多個EB-5申請人同時投資一個企業但他們的投資額度和直接僱傭的雇員平均到每個投資人頭上依然能達到美國移民局的標準，運用這些投資手段的投資人較少。成立新企業要求投資人：
1. 投資金額要求不少於100萬美元。但是如果投資的對象處在美國政府劃分的目標就業地區（Targeted Employment Area或TEA），即那些人口低於2萬的鄉村地區或者失業率高於美國平均失業率50%的高失業率地區，門檻下降到不少於50萬美元。此外，如果企業條款規定了企業回購的權利，可回購的部分不被計算在投資金額內。
2. 必須在I-526批准後的2年內直接創造10個全職的就業崗位給美國公民或永久合法居民（即綠卡持有者或者被批准的庇護者）。所謂的直接創造就業崗位，通俗的說，就是必須實打實僱傭10個全職職員。而所謂的全職，是指每周工作時間大於35小時的職位。不能通過兼職幾個崗位的工作時間累加來達到一周35小時的標準。
對於有經營和管理經驗或者在美國本地有合作方的投資者，這種途徑風險最低，成功率最高，優點包括：
1. 給了投資者最大的自主權和更高綠卡申請成功率，投資者可根據企業類型和消費客群選擇經營區域，可直接主導企業的日常管理或由當地合資方管理。由於自己控制整個過程，提高I-829即永久綠卡獲批率。由於不需在臨時綠卡申請期打入區域中心管理賬號待審批，資金無需面臨半年至一年半額外長時間閒置。在企業運營中還提供10%-30%左右的潛在投資回報利潤。投資在整個過程中的任何時候都可停止申請，馬上回收資金用作急需的用途（這樣綠卡就拿不到或延遲），即使商業不賺錢，投資者可通過追加投資來維持雇員的數量獲得永久綠卡。中國運營者在當地合作者的配合下會有多種方式為項目完成聘用指標，有的通過改變公司的商業模式，在降低風險的同時達到聘用要求。（例如外國投資人投資的物業管理公司為周圍的物業提供修繕和清潔負責，這種商業模式的改變也許獲利能力不強，但在解決就業指標方面效果顯著。）
2. 直接投資創造就業機會的證據非常清晰，只需拿出10個全職員工報稅記錄，繳納社會安全稅記錄和W-2表格，不用擔心移民局對審批不確定性，或就業經濟模型進行修改後就業人數發生改變。
但是，這種投資模式的挑戰也有明顯的不足之處：
大部分選擇投資移民（EB-5）的申請人並不具備企業管理技能和經驗或缺乏對美國市場和文化的了解，因此除非與當地的商業機構進行合作，依賴他們在當地的經營能力，這樣的成功率就很高，這也是過去移民申請這一類別成功率高的原因。反之成功率並不高或需要更多的後續資金來做保證，事實上如果沒有與當地企業合作，投資者也沒有膽量採取這種途徑，這也解析了該類別申請人數只有區域中心的1/12，但卻創造了1/4審批宗數的原因；大部分人選擇100萬美元（選擇經濟良好區域，放棄50萬的非經濟良好區域），區域中心也有100萬的投資類別。由於直接投資兼顧企業盈利和綠卡申請，不會在經濟不發達地區運營，而區域中心投資人更關注綠卡申請忽視本金安全和回報，一般選擇50萬的類別；對於希望輕鬆移民或國內還有其他產業需要管理的申請人，這種投資模式會讓申請人無法脫身；該模式要求直接創造10個就業機會，通過數學模型和分析得出間接創造的就業機會不會被考慮。 因此，這種投資模式僅僅適合那些具有豐富的投資和經營管理經驗，或者在當地有合作機構的投資者，符合這樣條件的投資者畢竟比區域中心少。
EB-5區域中心移民方案利弊分析
由於EB-5移民簽證的高風險性，2008年以前，10,000個簽證配額僅僅能吸引不足一千個申請者。為了吸引更多的海外資產，美國政府推出了“區域中心移民方案”（Regional Center Pilot Program）。“區域中心”實際上是美國建造的一個統一經營專門提供給投資移民申請人投資的一個商業中心，這樣的商業中心需要得到政府的批准，為EB-5投資移民申請提供了更多優惠政策。因這種移民方案比較大眾化，對申請者的語言及管理能力要求最低，申請人占比最大，成為移民中介的主推業務。區域中心移民方案有如下優勢：
區域中心的投資門檻只需要50萬美元，如果投資管理人的能力很強，可以省去不少精力和時間；移民局不要求投資者參與日常管理，這是與其他投資模式最大的區別之一，投資者僅需投錢即可，也不需要居住在地區中心或附近，投資者不必為管理事務所累，可放心管理其他事業或安心念書等；移民局在兩年後考察EB-5申請人的投資效果以決定是否對其發放永久綠卡時，除了會考慮直接創造就業機會以外，間接創造就業機會也會被算在內。EB-5申請人只需獲得區域中心提供的資料證明創造就業的目標已經實現，而移民局認可便可。 當然，區域中心移民並非完美，也存在很多不確定因素導致風險較高，其表現在以下幾個方面：
投資通常以有限合夥形式進行，單個申請人僅占很小份額，沒有對企業經營和管理權利，一旦區域中心未按照商業計畫運行，很難通過投票、決策等管理手段與區域中心管理者進行交涉；大部分區域中心的運營者都不是資深的資產管理人，一般是一些生意人或前任政府雇員，缺乏投資經驗，因此他們無法提供像PE投資管理人一樣的回報率，有實力的PE投資管理人也不會費太大的心思去做區域中心的生意；區域中心運營者在接觸潛在項目發起人前，手上未到資金，需要說服項目發起人同意由其幫助發起定向EB-5投資基金，如項目資金已經到位，項目發起人根本不會選擇區域中心，只有資金沒有到位的項目才輪得上區域中心去海外招募投資人。另外，移民局要求投資人承擔相當程度的投資風險，區域中心只能選擇當地不發達地區的項目，能否籌到錢還是不確定的事情。在這種情況下，談判籌碼較小，很難拿到優質的潛在項目。道理很簡單，風險低可行的項目銀行早就提供了貸款。潛在移民投資人把錢交給移民中介後中介費是不退還的，只能選擇移民中介推薦的其他區域中心項目。美國至今有220多個區域中心，共300多個項目，投資人只能選擇他們選定的移民中介項目，移民中介只會提供已簽項目。雖說移民中介也會篩選，但他們不是專業投資機構無法評估項目風險。 在項目啟動時存在如下幾方面的風險點（1）項目沒有招募到足夠的投資人無法成行；（2）運營方處於某些原因不願做了；（3）項目其他部分的資金不到位；（4）移民局修改了某些其他方面的判決（移民局有推翻之前預審批的裁量權）；（5）投資人無法證明收入來源合法性；（6）移民局有權修改間接就業機會的經濟模型，導致就業人數最終不被認可。 項目不同階段存在不同類別風險。區域中心的資金返還需要項目成功，沒有一個項目有6年的建設期，所以一般項目已經運營了幾年，如果建設期建設完成，項目就沒有建設期風險，進入運營期後面對的是運營期風險。我們研究過10多個項目，基本上都有一定運營期風險。例如，有一個項目是在紐約百老匯大街投資4D影院，需要EB-5投資人貢獻7000萬美元，質押品沒有物業，只有影院的設施。根據商業計畫書，項目面臨的運營期風險就是要賭遊客是否會花28美元去看一場50多分鐘的4D電影，基本上每個遊樂場都有免費的4D電影。基於我們的判斷，運營期風險較高。區域中心項目較直接投資具有較長的資金鎖定期。區域中心項目要求投資期長達5-6年，加上半年至一年的資金空置等候期，相當於鎖定7年之久，而直接投資只需要2年考核期。其次，區域中心項目只能一次過關，如沒有達標，投資者只能打道回府，而直接投資有多次申請機會，如某方面不達標可以立即修改，直到做到達標為止。 綜上所述，區域中心比較適合“不差錢”的EB-5申請人，例如，陳先生是山西私人煤礦老闆，經營多年，雖然積攢了大筆資金，但隨時擔心安全問題，因此決定洗手不乾，移居美國享後半輩子清福。對於陳先生這樣“不差錢”的投資者來說，區域中心方案是最好的選擇。50萬美元對於陳先生只是九牛一毛，輕鬆入住美國，享受生活才是他的目的。即使兩年後永久綠卡申請失敗，陳先生可以再投50萬元換取另一個兩年的臨時綠卡。
區域中心移民方案對於大多數有資金沒有管理經驗，在美國也沒有合作機構的申請者是最為合適的，這也是該模式如此流行的原因。儘管區域中心移民方案有諸多優惠之處，此投資模式比直接投資的風險要高出很多。從歷年簽證成功率來看，直接投資遠遠高出區域中心。2011年批准的移民項目中，8%的申請人創造24%的批准個案，而區域中心占92%的申請人只創造76%的成功個案，區域中心失敗率是直投的3倍。因此，在決定投資之前諮詢相關領域富有經驗的移民律師非常有必要。無論對於區域中心的選擇和分析，還是證明材料的準備，稍有不慎都可能讓申請人的時間和金錢付諸流水。
歷史數據顯示申請綠卡成功率僅五成
當移民中介大肆宣揚EB-5是獲得美國永久綠卡最快最穩定的途徑時，盛富資本翻出20年來美國移民局發布的數據。數據顯示，自1990年以來，共有13,719名投資者通過移民局申請EB-5簽證。4,489名申請人在申請時就被拒絕，大部分因為無法滿足移民局要求證明資金來源合法性。另有848個案例還在審核當中。剩下的8,382名投資者被移民局獲批美國臨時綠卡，並有幸進入美國參與EB-5項目投資。其中5,748名投資者已滿足申請永久綠卡的要求，但最終只有3,127名投資者最終拿到永久綠卡，其餘的投資者要么被拒絕，要么因法律糾紛放棄居住權。61%的EB-5移民申請人獲得臨時綠卡，在兩年後54%獲得臨時旅客的申請人獲得永久綠卡，其成功機率僅略高於賭博（50%）。區域中心盡職調查
區域中心項目盡職調查中的六大要點：一、經濟數據來源是否權威
在當今美國EB-5行業領域中，有四家機構非常有經驗同時也是行業內的領軍機構。這四家專業機構是（排名不分先後）：
1. 麥克埃文斯博士，埃文斯卡羅爾區域經濟研究所（Dr. Michael Evans, Evans, Carroll, & Associates）
2. 傑夫卡爾博士，經濟計量與政策研究所（Dr. Jeff Carr, Economic and Policy Resources）
3. 保爾薩默爾斯博士，太平洋西北部區域經濟研究中心（Dr. Paul Sommers, the Pacific Northwest Regional
Economics Conference）
4. 理察馬奇博士，賴特詹森公司（Dr. Richard March, Wright Johnson）
以上四家機構所做的經濟計量分析報告占到了美國所有EB-5投資移民項目的50%以上。多年與美國移民局合作的實踐經驗使得這四家專業機構把握各項最新移民政策和新法規的適用度上更具專業性，尤其在就業係數的計算上有比較保守而合理的判斷和分析，而就業係數又直接關乎EB-5投資人取得永久綠卡的關鍵。
專家認為，一個比較有綠卡安全保障的EB-5投資移民項目的就業係數安全線起碼要高於美國移民局要求的40%以上（越高越好）。因為美國移民局對就業崗位的計算法則不是一成不變而是實時更新。即使在申請I-526得到批准，項目在I-829申請政策發生變化的情況下，也有一個比較安全的保險係數。
例如,2012年2月17日，美國移民局對近100個區域中心發出補充檔案（Required For Evidence）公函，凡是涉及以租約形式產生間接就業的項目如大型購物中心、辦公大樓、餐館和部分酒店項目，不管是申報I-526還是I-829，都要求涉及的區域中心對其項目就業係數進行重新計算。如果項目原本就業係數僅高出移民局要求的20%，那么在新的就業模式計算公式下，就不會達到移民局的要求。此類項目的永久綠卡是毫無保障的。
二、採取何種形式進行融資
EB-5融資項目具有兩種基本融資手段，一是債權融資，一是股權融資。沒有絕對哪種融資手段更安全，中國投資者比較偏向於債權融資，因這種融資有一定抵押品並明確了資金退出時間。通常這種融資形式規定了5年或7年不等的資金退出時間，投資人幾乎沒有回報或很少回報，一般只能獲得1%-2%的利息。但這也不能絕對保證資金安全和具體退出時間，這需要看私募備忘錄的具體規定是怎樣的，是否開發商到了EB-5投資人的資金退出時間，是否還可以申請延遲退還，有無懲罰和保障措施。
債權融資還有一個顯著的弊端，通常債權融資都是要募集固定人數的投資人資金，一次性將這筆投資注入項目，EB-5投資人的I-526申請需要集中遞交移民局。也就是說，如項目需要募集100名投資人，那么第一名將資金匯入監管銀行的EB-5投資人要花數個月時間來等待最後一名投資人資金到位。如資金募集不成功，前期投資人就有投資失敗風險且時間上造成浪費和增加申請不確定性。
而股權投資則是高回報、高風險，投資人對項目的知情權要比債權融資透明，但不利之處是投資人資金退出時間通常比債權融資要長，個別項目還款時間甚至高達10年以上。
除兩種固有的融資模式外，市場上還有叫“HYBRID”混合融資模式，即結合債權融資安全性和股權融資高回報率的一種創新融資模式。這種模式下，如果明確了抵押物及資金退出時間，對資金逾期不退出作了嚴格的法律規定和懲罰措施，且對年度會計報表進行嚴格審計，做到收益或分紅透明，那么這種新型的融資模式就非常值得推薦。優勢是顯而易見的，不僅資金安全、年限到期即可退出，而且還有可觀的收益回報。
三、投資人是否擁有第一順位抵押還款權
除了看項目股權結構，投資人應關注是否擁有第一順位抵押權，包括抵押權的抵押品是否真正有意義，投資最大的風險在於運營期，而運營失敗時往往抵押品就已經變得毫無價值。所謂第一順位抵押權，是指當項目清償或變賣時，擁有第一順位抵押權者比後面順位者具有優先清償權，風險相對較低。通常區域中心投資人擁有的抵押權均次於政府、銀行等本土機構，屬風險程度最高級別。如項目虧損，最先虧損的是股東然後就是區域中心投資人，若項目虧損幅度達到10%以上，投資人就可能開始虧損，如果到20%可能已經損失大半的投資。如項目有幸盈利，多數盈利會進入區域中心口袋（區域中心本身就是一個盈利機構）。當然，市場上也會出現少數投資人擁有第一順位抵押權的項目，因名額有限，短期內即會被敏銳的投資人搶購一空。因此，市場上充斥的項目多是無第一順位抵押權項目，投資者應看清項目條款，以免被移民中介忽悠。
四、投資比例是如何構成
比較安全的EB-5融資項目里符合條件的開發商本金所占投資比例應該占總投資30%以上，個體投資人總共資金比例要在項目總投資額的50%以下（越低越好）。否則凡是取得這種投資額度的開發商投資實力都非常弱，一旦項目出現困難，開發商往往一走了之。因為開發商沒有什麼不可以失去的，他損失的錢是極少一部分甚至沒有，這就從主觀上給了開發商以安然退出的自由空間。在美國，企業宣布破產是非常正常的商業行為，受法律保護，一旦這種情況發生，EB-5投資人的利益將無從保障。如項目是在第三年出現問題，那么所有EB-5投資人的永久綠卡都不能得到保障。
是不是項目要求的投資人越少就越安全？反之就風險越高呢？答案是否定的。主要還是看項目資金的總體構成是否合理和科學。也就是說，只要資金結構合理，EB-5投資人資金占總投資的比例較小，再結合其它必要條件，都不難判斷項目的優與劣。
五、項目商業價值和風險考量是王道
拋開所有項目的相關因素，仔細評估項目本身的商業模式是否可行、比如項目地點是否適合經營該種業態（商業地產尤為重要）、是否高科技、技術是否經過驗證、是否新興產業（天生風險就高），項目建設完成後是否有市場潛力或盈利能力，這往往是PE和VC投資管理人才擁有類似的判斷經驗。
例如，在艾達俄州建設一家擁有1000個房間的酒店，即使建設在最大城市、最佳位置，項目也不會有商業價值。因為該州不是一外來人口流動頻繁且是個人煙極其稀少的州，項目一定虧損。反之，如果同樣項目建設在紐約、芝加哥、邁阿密、洛杉磯、舊金山等大都市或度假城市，取得較好的商業收益可能性提高，同時也要考慮酒店經營業者在當地的利潤情況，當地供求情況等等。
六、項目的其它參考條件
項目預批准：如項目能夠得到美國移民局的預先批准（Pre-Approval），那具有較積極意義。但並不代表有移民局預批函的項目風險比其他項目的風險低，也不代表投資人申請I-526的速度會更快。只能說明此類項目比其他項目更靠譜，對EB-5投資人申請綠卡相對容易。取得移民局預審批還不能高枕無憂，即使是材料準備充分的優質項目，也必須經過最少15-20個EB-5投資人的I-526申請通過後，才會進入安全的申請階段。
不排除某些並不好的EB-5融資項目，在項目報給移民局的預審批申請中作假，使用的相當一部分材料都不是在項目正式申報時需要遞交的真實材料。這樣即使移民局對項目做了預審批也會毫不客氣地直接下發補充檔案（Required For Evidence）公函，投資人的綠卡還是沒有任何保障。可見，拿到預審批對市場行銷最有益，但只能是作為一個項目的參考條件。
判斷一個EB-5融資項目是否優劣，還有許多其他因素可以考慮，例如：
——項目是否具有獨立的可行性報告、商業估值報告、完工保障
——區域中心是否歡迎投資人或中介公司前往項目所在地考察調研
——開發商實力、經驗和誠信度
——項目是否選擇了有經驗的律師事務所（全美有經驗的EB-5律師事務所不超過25家）
——行業口碑好且富有經驗的中介合作機構是否在推廣該項目等等
投資者如果選擇區域中心項目，並能找到當地的合作機構，投資者最好選擇直接投資項目。如果投資區域中心需要關注以下方面:
1. 在眾多項目中篩選最可行項目而不是鎖定一家移民中介公司，將多個項目橫向對比，逐個深入謹慎調查；
2. 進行移民項目可行性和投資可行性的謹慎調查，辨別項目的風險；
3. 儘量選擇風險低的項目類別，不要選擇建設期和運營期風險較高的投資項目；
4. 儘量將錢放在直接持有的賬戶上，而不是放在其他機構賬戶上，區域中心做不到這一點。部分區域中心能分割成1-5人小型項目，不確定因素會降低，透明度、運營安全性比較高；
5. 儘量縮短投資期限，降低項目建設期風險和運營期風險。
數據顯示，EB-5投資移民正逐步顯現出強勁增長勢頭。同時，區域中心項目也因申請人的劇增變得火熱。市場上的區域中心及移民中介魚龍混雜、良莠不齊，投資者在選擇項目時一定要做足謹慎調查認清其中的風險，如投資者個人辨別能力不足，應諮詢專業的投資機構和律師；如資金充裕，可請具有豐富投資經驗的第三方投資顧問做謹慎調查，將風險降至最低；如投資者語言沒有問題（有些區域中心有中國代理），完全可跳過移民中介，直接與區域中心聯繫，可省下大量不必要的中介費。
區域中心項目對投資者限制少、客群廣，可以批量推廣，成為眾多移民中介重點推廣的主因。但其高風險性為投資者帶來更多不確定因素。大多數投資者因對美國不夠熟悉、缺乏當地的合作機構及語言限制導致只有少數投資者選擇直接投資方案，但其成功率比區域中心項目高得多。有鑒於此，一些投資機構創出一種全新模式綜合二者之長，令投資者既能享受直接投資移民的高成功率，又能免去投資者直接參與管理的苦惱。但這些機構並不以移民業務為主，並不被廣大客群所了解和熟悉，通常只有通過朋友介紹才能獲得這種兩全其美的機會。
