具體特點
（1）是對所有權有所限制的權利．用益物權人的權利也受一定的限制；
（2）是非所有人基於法律、契約或者其他合法途徑而取得的權利，也是對他人財務享有直接支配權；
（3）是從所有權的權能分離出來的相對獨立的他物。
分類
用益物權的類型：
1.建設用地使用權
2.宅基地使用權
3.土地承包經營權
(1)土地承包經營權的主體，限於從事農業生產的集體組織或公民個人。
(2)土地承包經營權的客體，是集體所有或國家所有由集體使用的耕地、林地、草地以及其他用於農業的土地。
(3)土地承包經營權“依承包契約”而產生，權利存續“有具體期限”。
4.地役權
地役權，是指地役權人為提高自己不動產效益，有權依據契約約定使用他人不動產的一種用益物權。
(1)地役權是存在於他人不動產上的物權。
(2)從屬性
地役權從屬於需役地所有權或使用權，不得與需役地分離而單獨讓與。
(3)不可分性
①在需役地被分割時，地役權為分割後的各部分的利益仍然存在;如果地役權的行使按其性質只關係到需役地的一部分的，則分割後地役權僅在該部分存在。
②在供役地被分割時，地役權就分割後的各部分仍然存在;如果地役權的行使按其性質只關係到供役地的一部分的，則分割後地役權僅在該部分有效。
(4)地役權是根據“契約約定”而設定的物權。
(5)地役權的享有不以對土地的占有為要件，此特點與其他用益物權不同。
法律規定
法律形態
法國民法典從各國物權法的規定來看，由於各國的國情不同，因而物權法規定的用益物權的種類亦不盡相同。在羅
馬法中，用益物權包括役權、永佃權、地上權。其中役權分為地役權和人役權，人役權又包括用益權、使用權、居住權和奴畜使用權；《法國民法典》規定了用益權、使用權和居住權、地役權。這種規定沿襲了羅馬法中的用益物權的分類，即把役權分為人役權和地役權，前三種用益物權都屬於人役權的範圍；《德國民法典》規定的用益物權包括：地上權、先買權、土地負擔、役權。其中役權包括地役權、用益權和人的限制役權；《日本民法典》規定了地上權、永佃權和地役權三種用益物權；《瑞士民法典》只規定了役權及土地負擔，役權的具體種類包括地役權、用益權、居住權、建築權、對泉水的權利。從這些規定中，我們可以得出兩點認識：一是用益物權大多是以土地為標的的不動產物權，二是地役權、地上權、用益權是用益物權的最基本形態。
歷史沿革
在中國古代法中，用益物權包括地上權、地役權、地基權、永佃權、典權。這些用益物權基本上都是以土地為用益物的，反映了中國古代農業經濟的特點。在清末起草的《大清民律草案》中，規定了地上權、永佃權和地役權三種用益物權。之後，北洋政府和國民黨政府的民法都規定了地上權、永佃權、地役權和典權四種用益物權。施行於台灣的國民黨民法仍規定著這些用益物權。新中國成立後，由於眾所周知因素的影響，我們在法律上只承認所有權，而否認他物權，特別是用益物權，致使中國在將近40年的時間裡，不僅在法的理論上否認了用益物權制度，而且在法的實踐上也一直沒有建立用益物權體系。1986年《民法通則》的頒布，是中國民事立法的一個里程碑。它以“與財產所有權有關的財產權”概念代替了用益物權的概念，規定了屬於用益物權的國有土地使用權、農村土地承包經營權、國有資源使用權、採礦權、國有企業經營權、相鄰權。除《民法通則》規定的用益物權外，中國的其他特別法中還規定了漁業捕撈權、狩獵權、水權等用益物權。最高人民法院的司法解釋中還確認了典權和地上權的制度。儘管中國現行立法中規定了一些用益物權，但從整體上說，中國的用益物權制度還是比較雜亂的，還存在著相當多的缺陷，主要可以概括以下三個方面：
立法概念不準確
中國的民事立法，一直沒有使用過物權及用益物權的用語。《民法通則》使用的“與財產所有權有關的財產權”，學者們通常認為指的就是用益物權。歷史已經證明，用益物權是一個既準確，又嚴謹的概念，為各國物權法所通用。用“與財產所有權有關的財產權”這一中國獨有、但卻極不準確的非法律概念來代替用益物權，明顯違反了立法的技術要求，導致了立法概念的模糊。法律規定如此，最高人民法院的司法解釋亦是如此，在大量的有關典權的司法解釋中，典權都被典當所取代。而實際上，典權與典當是兩個截然不同的法律制度：一為物權，一為債權。
立法內容不完整
在中國《民法通則》中，涉及用益物權的規定少得可憐，被認為是用益物權規定的條文只有4條。區區幾個條文，怎能容納下用益物權的豐富內容！儘管在其他法律、法規中有一些更為具體的規定，但這畢竟不是民事基本法的規定，而且這些規定往往帶有明顯的行政色彩。這種規定的結果，不僅使用益物權的立法內容過於簡單、原則、分散，留下許多空白點，而且往往使民事權利無形中帶上了行政管理的枷鎖，給權利人行使民事權利帶來不便。
立法體系不科學
從羅馬法，一直到《德國民法典》，儘管各國設定的用益物權種類不盡相同，但各國民法無不都有自己完備的用益物權體系，以涵蓋該國所有權與其權能相分離的各種形式。中國《民法通則》雖然規定了一些用益物權，司法解釋中也確認了某些用益物權，但中國的用益物權尚沒有形成一個科學、完整的體系。有學者認為，最典型的用益物權體系，應當包括地上權、地役權、永佃權、德國和瑞士法中規定的用益權和中國古代法固有的典權。我們姑且不論這種主張正確與否，單就這些用益物權而言，中國的民事立法都未明文規定，更不用說完善的用益物權體系了。
中國用益物權立法的上述缺陷，嚴重影響了用益物權作用的發揮。為了適應市場經濟條件下，最佳化資源配置的需要，解決資產閒置和資源缺乏的矛盾，我們必須建立完善的用益物權制度。
如何構造中國的用益物權體系
如何構造中國的用益物權體系，學者們的看法差別很大。具有代表性的意見，主要有：
地役權第一，用益物權
包括經營權、承包經營權、地上權、典權、採礦權、地役權；
第二，用益物權包括地上權、地役權、用益權、永佃權、典權；
第三，用益物權包括經營權、承包經營權、地上權、地役權（相鄰權）、典權、採礦權、租賃權；
第四，用益物權包括經營權（國有企業經營權、農村集體組織成員的承包經營權）、國有自然資源使用權（國有土地使用權、水面灘涂養殖使用權、草原使用權、水使用權、採礦權）、地上權、地役權、典權。
這些意見有一個共同的特點，就是基本上是以現有的法律規定為依據來探討問題的。但由於中國用益物權立法的局限性，這些意見也就不可避免地帶有局限性。
用益物權體系
我們認為，中國未來的用益物權體系應當包括下列用益物權：地上權、地役權、典權、用益權，而永佃權、承包經營權、國有企業經營權、國有自然資源使用權、租賃權等，則不能成為中國未來的用益物權。因為：第一，永佃權已無存在之基礎；第二，承包經營權並不是嚴格的法律用語，在未來的用益物權立法中應當儘量避免使用；第三，國有企業經營權是一個多年來一直爭論不休，而至今尚沒有完全解決的問題。對國有企業經營權，我們傾向於通過法人所有權的方式來解決；第四，國有自然資源使用權可以改造成為用益權；第五，租賃權自始都是一種債權，雖然現代法中有“買賣不破租賃”原則，但這並不能改變租賃權的債權屬性。
地上權
傳統民法理論認為，地上權是指為建造房屋、隧道、溝渠等工作物及培植竹木、樹木，使用他人土地之權。中國民法中是否存在地上權，是否應當確認地上權，學者們有不同的意見。有學者認為，中國的土地使用權實際上就是地上權，或相當於地上權；也有學者認為，地上權與土地使用權的性質是不同的，我們沒有必要硬拘泥於地上權的概念，不應非將它們的名稱統一不可。我們認為，從本質上說，土地使用權與地上權並沒有什麼差別，完全可以用地上權這一準確、統一的概念取代土地使用權的概念。建立中國的地上權制度，應當以現行的以營造建築物、種植樹木為目的的土地使用權、宅基地使用權及造林權為基礎，同時，應當確認地下和空中地上權。
地役權
地役權是一種古老的物權形式，不僅在大陸法系國家普遍存在，而且英美法系國家也予以確認。通說認為，地役權是為實現自己土地的利益而利用他人土地的權利，可分為積極地役權和消極地役權、繼續地役權和不繼續地役權、表現地役權和不表現地役權。中國立法中沒有地役權的規定，《民法通則》只是規定了相鄰關係。相鄰關係與地役權頗為相似，立法例上也有將相鄰關係作為一種地役權加以規定的。如，《法國民法典》在地役權篇第二章“法律規定的役權”中就規定了諸如流水、通風、採光、滴水、通行等相鄰關係。中國也有部分學者將相鄰關係與地役權等同起來，用相鄰關係取代地役權。這是不正確的。從法律性質上說，地役權與相鄰關係是不同的：相鄰關係屬於自物權的範圍，其創設的目的是對所有權行使效力及範圍進行直接限制；而地役權屬於他物權的範圍，其創設的目的在於利用他人土地以便於實現自己土地的利益。自羅馬法將相鄰關係作為所有權行使的限制措施，納入所有權體系，德國、日本、瑞士等國的民法都沿用此制。因此，在未來的用益物權中，應當將相鄰關係與地役權區分開來，在用益物權體系中，給地役權以一席之地。
典權
典權是中國傳統的特有物權制度，是指支付典價，占有他人之不動產，而進行使用收益的權利。典權是屬於用益物權或擔保物權，還是兩者兼而有之，學者們甚有分歧。我們曾對這一問題作過詳細的論述，認為典權是一種用益物權。在傳統民法中，典權的標的物包括土地和房屋。新中國成立後，以土地為標的物的土地典權被廢除，但公民之間的以私有房屋為標的物的典權一直大量存在，並得到了司法實踐的承認和保護。隨著市場經濟的活躍，典權的適用範圍有擴大的趨勢。中國未來的用益物權立法應當確認這一具有中國固有傳統的物權種類，並將典權物擴大到一切不動產和不動產權利，如土地、房屋、地上權等。
用益權
用益權是指對物或權利不加變更地使用和收益的權利。在國外立法例中，如羅馬法、法國法、德國法、瑞士法等，均將用益權作為人役權的一種。按照《德國民法典》的規定，用益權包括物上用益權、權利上用益權和財產上用益權。借鑑國外的用益權制度來構造中國的用益物權體系，這是一種積極有益的探索。有學者主張，中國的國有企業經營權和國有資源使用權可以改造成為用益權。我們贊同創設用益權制度的構想，但對用益權的具體內容則有不同的看法。我們認為，目前有兩種權利可以歸入創設的用益權之中，即以開發利用國有、集體自然資源（森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面、礦藏）為目的的使用權和以耕作、牧畜、養殖為目的而承包國有、集體自然資源（土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面）的承包經營權。因為，這兩類權利都符合用益權的特徵，其內容與用益權基本相同。至於國有企業經營權，應當通過法人所有權的途徑加以解決。關於能否將農村承包經營權改造成為永佃權問題，學者們有不同的看法。有學者主張，農村土地承包經營權可以改造成為永佃權；也有學者主張，現代法中不能重建永佃權制度，但在未來立法中可以借鑑永佃權制度中的某些合理成分及其做法。我們認為，農村承包經營權以改造成為用益權為宜，而不宜改造成為永佃權。因為：第一，在現代法中，隨著各國土地政策的不斷改進，永佃權已趨式微，甚至消滅；第二，永佃權作為封建剝削的工具，已在大陸消失近40年，這種國情不能不予考慮；第三，使用用益權而不使用永佃權，國外已有立法先例。《法國民法典》、《德國民法典》、《瑞士民法典》都規定的是用益權，而沒有規定永佃權。
法律性質
羅馬法用益物權是羅馬法及受羅馬法影響的大陸法系國家民法的特有概念。中國民法學界對用益物權含義的認
識沒有原則分歧，均將用益物權界定為：以物的使用收益為目的而設立的權利。在對用益物權性質的認識上，學者之間還存在著一定的差別。有的學者用他物權的性質來闡述用益物權的性質；也有的學者從用益物權與擔保物權的區別上來分析用益物權的性質。我們認為，認識用益物權的性質，應當從三個方面入手：
第一，應明確用益物權是物權，所以，用益物權應當具備物權的通有性，如法定性、優先性、排他性和追及性等；
第二，應明確用益物權是他物權，所以，用益物權應當具備他物權的通有性，如受限制性、派生性、不完全性等；
第三，應從用益物權與擔保物權的區別上來認識用益物權的性質。
綜合上述三個方面，我們認為，用益物權除具有法定性、優先性、排他性、追及性和受限制性、派生性、不完全性等物權和他物權的共有屬性外，還具有如下法律性質：
1．用益物權具有用益性所謂用益性是指用益物權是以物的使用和收益為目的而設立的物權。用益性是用益物權的基本屬性，是用益物權與擔保物權相區別的基本標誌。按照馬克思主義的觀點，物具有價值和使用價值的雙重屬性。用益物權和擔保物權是就這兩種不同的價值而設立的權利：用益物權側重於物的使用價值，擔保物權側重於物的價值或曰交換價值。正因為如此，用益物權又稱為使用價值權，而擔保物權又稱為價值權。由於用益物權的目的在於對物的使用和收益，因而，它不可能具有擔保物權的變價受償性和物上代位性等屬性。就是說，用益物權不涉及以用益物的價值清償債務問題，也不涉及用益物滅失後以其他物代替的問題。用益物權的用益性因用益物權的種類不同而存在著範圍和程度上的差別。例如，傳統民法上的地上權和永佃權都是以土地為用益物的權利，但兩者的用益範圍和程度卻存在著明顯的不同：地上權以在土地上營造建築物和種植樹木為用益範圍，而永佃權則以在土地上耕作或牧畜為用益範圍。
2．用益物權具有獨立性所謂獨立性是指用益物權不以用益物權人對所有人享有其它財產權利為其存在的前提。用益物權的獨立性表明用益物權不具有擔保物權所具有的從屬性和不可分性的屬性。就是說，用益物權不以他權利的成立為成立前提，不隨他權利的讓與而讓與，亦不隨他權利的消滅而消滅；同時，用益物的變化，如部分滅失或價值減少等，用益物權都將隨之發生變化。在用益物權獨立性問題上，地役權似有例外。通說認為，地役權具有從屬性和不可分性。這似乎與擔保物權相同，其實不然。地役權的從屬性和不可分性與擔保物權的從屬性和不可分性存在明顯的差別。地役權的從屬性是指地役權不得與需役地所有權分離而存在，不得保留地役權而處分需役地所有權。這種從屬性具體表現在：地役權必須與需役地所有權一同讓與，地役權不得與需役地分離而成為其他權利的標的；地役權的不可分性是指地役權不得被分割為兩個以上的權利，也不得使其一部分消滅。可見，地役權的從屬性和不可分性是為保證需役地人的用益目的而採取的措施，而非為保證某一債權的實現而設定的。
3．用益物權具有占有性所謂占有性是用益物權須以實體上支配用益物為成立條件。物權是一種支配權，用益物權和擔保物權都是如此，但用益物權和擔保物權的支配形態不盡相同。用益物權的內容在於使用收益的實體，即對物的使用價值的用益，因而它必然以物的實體上的有形支配，即實體占有為必要。用益物必須轉移給用益物權人實際占有支配，否則，用益物權人的用益目的就無法實現。例如，若不轉移土地，地上權人或永佃權人就無法在土地上營造建築物、種植樹木或進行耕作；擔保物權的內容在於取得物的交換價值，因而可不必對物進行實體上的有形支配，以無形支配為滿足。在擔保物權中，質權和留置權以標的物實體上的有形支配為必要，但這種支配並不是用益性的。在質權和留置權中，都有權利人非經物之所有人的同意，不得使用收益物或留置物的規定。否則，權利人應負民事責任。
其他資料
用益物權制度必須是法律體系的有機構成
首先，用益物權制度所要堅持的原則與價值取向，必須與整個社會主義市場經濟法律體系相一致。中國市場經濟法律體系應當堅持的基本原則主要包括：財產所有權一體保護原則，契約自由原則，自己責任原則，公平競爭原則，經濟民主原則，誠實信用原則，保護弱者原則，維護社會正義原則，違法行為法定原則等。在建立與完善用益物權制度的過程中，也應當根據用益物權制度的性質與特點，確定用益物權制度應堅持的原則。其次，用益物權制度應當與有關的現行法律制度相協調。在現行的法律體系中，各種基本法律制度總體上是適應市場經濟的內在要求和發展需要的。雖然用益物權的建立與完善是一個自覺能動的過程，在此過程中，可以對現行法律制度特別是物權法律制度中不適當的部分進行修正，但是必須恰當處理修正與適應的關係。
土地所有權制度是用益物權立法的制度限定
建立與完善用益物權制度，是為了依法規範因對他人所有之物的使用收益而產生的各種社會關係。因此，財產所有權制度的性質、內容與特點，對用益物權制度影響很大。在中國，土地的社會主義公有制對用益物權制度的影響更為巨大，主要表現在以下幾方面：（1）土地所有權主體的特性對用益物權制度的決定與影響。中國土地所有權主體的實際情況是：土地所有權主體成分的簡單性，即只有國家和農村集體兩類主體；國有土地的所有權主體具有單一性，即國家是國有土地的唯一所有權主體；集體土地的所有權主體具有模糊性，因法律對農村集體經濟組織的確定尚不明確，土地所有權主體的特性對中國用益物權制度將產生重要的影響。（2）土地所有權的凝固性對用益物權制度的決定與影響。中國法律制度仍然禁止土地所有權的轉移，土地所有權主體變化的法律途徑只是將集體土地徵用為國家土地。（3）土地所有權的實現方式對用益物權制度的決定與影響。在目前，城市國有土地使用權主要是通過政府行政機關的參與而設定，而農村集體土地使用權設定的決定權或批准權主要在縣、鄉兩級政府，特別是政府兼有土地行政管理和代表國家行使土地所有權的雙重職能。
重構現行土地使用權制度的必要性
在現行的法律法規中，“土地使用權”概念的內涵與外延並不確定，因具體法律條文規定的具體情形不同而各有所指。（1）“泛指的土地使用權利②”這一概念首先具有泛指意義，即泛指一切依法或依契約使用他人土地的權利，也就是作為“土地的使用權”或者“土地使用權利”簡稱的土地使用權。泛指意義的土地使用權既包括物權性質的土地使用權，也包括債權性質的土地使用權，有時也指土地所有權和土地使用權的使用權能。（2）專指的土地使用權，是指根據法律特別規定的土地使用權制度而設定的土地使用權，主要指根據“暫行條例”而設定的國有土地使用權。（3）物權性質的土地使用權，是指根據現行法律設定的、按民法理論應當屬於物權的土地使用權。在現行法律制度中，具有物權性質的土地使用權主要有一以下幾種：根據“暫行條例”而設定的國有土地使用權，這是一種較長期限內國有土地上進行工業或商業建設與經營的權利；按照土地管理法的規定，取得的鄉（鎮）村建設用地（包括鄉鎮企業用地和農村宅基地等）的使用權；以民法規定的相鄰關係為原則而取得的土地使用權，這是一種因土地相鄰而產生的使用鄰地的權利；在農業用地上為農業目的而設定的土地使用權，這是在較長期限內為進行農業生產或經營而排他性地使用國有或集體所有的土地的權利；（4）債權性質的土地使用權，是指根據土地租賃、借用、承包經營等契約而取得的。
