作者簡介
土地增值稅清算大成劉玉章，中國銀行結算處處長、稽核處處長，現受聘世界稅收聯合回財稅研究院，中央財經大學財經研究院客座教授，擔任過工業企業，房地產開發企業、金融企業等多個行業的財務會計工作，具有深湛的財務會計理論基礎，廣泛的財經法規知識積累，豐富的財會工作實踐經驗。
目錄
2006年初,財政部、國家稅務總局發出通知,要求各地完善土地增值稅預征辦法,科學合理地確定預征率,並適時調整。按稅法規定時間預征,工程項目竣工結算後,及時進行清算,多退少補。
前言
目錄
第一章土地增值稅稅收法規解讀
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。現行的土地增值稅基本規範是國務院於1993年12月13日頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《土地增值稅暫行條例》)。
土地增值稅稅收法規解讀
第一節納稅義務人和徵稅範圍(1)
第一節納稅義務人和徵稅範圍(2)
第一節納稅義務人和徵稅範圍(3)
第二節稅率(1)
第二節稅率(2)
第二節稅率(3)
第二節稅率(4)
第四節應納稅額的計算(1)
第四節應納稅額的計算(2)
第五節土地增值稅的徵收(1)
第五節土地增值稅的徵收(2)
第五節土地增值稅的徵收(3)
第五節土地增值稅的徵收(4)
第五節土地增值稅的徵收(5)
第二章土地增值稅優惠政策
1993年前後,我國房地產開發過熱,炒買炒賣房地產的投機行為盛行,房地產價格上漲過快,基本建設投資規模過大,土地資源浪費嚴重。國家為了增強對房地產開發和房地產市場的調控力度,抑制炒買炒賣房地產行為,規範國家參與國有土地增值收益的分配方式,增加國家財政收入,決定發揮稅收經濟槓桿的調控作用,從1994年起徵收土地增值稅。
第一節普通標準住宅的稅收優惠(1)
第一節普通標準住宅的稅收優惠(2)
第二節國家徵用、收回房地產的稅收優惠(1)
第二節國家徵用、收回房地產的稅收優惠(2)
第三節個人轉讓房地產的稅收優惠
第四節企業兼併、投資聯營的稅收優惠
第五節合作建房的稅收優惠
前言
為了規範土地、房地產市場的交易秩序,合理調節土地增值收益,國務院決定自1994年起開徵土地增值稅。自開徵以來,各地對土地增值稅只預征不清算,造成國家稅款流失,使得土地增值稅的徵收沒有達到預期效果。
2006年初,財政部、國家稅務總局發出通知,要求各地完善土地增值稅預征辦法,科學合理地確定預征率,並適時調整。按稅法規定時間預征,工程項目竣工結算後,及時進行清算,多退少補。
2006年12月28日,國家稅務總局為扭轉長期以來各地對土地增值稅只預征不清算的狀況,加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作,印發了《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號檔案),要求從2007年2月開始對土地增值稅進行清算。
土地增值稅對於房地產開發企業是一項稅負較重的稅種。該稅種實行超率累進稅率,其允許扣除項目金額、增值額的計算較為複雜,適用稅率的彈性較大,納稅申報表的設計嚴謹,納稅審報表填報與房地產開發過程、會計核算密切銜接,是一個計算複雜、清算難度較大的直接稅種。國家稅務總局對土地增值稅清算工作的部署,在房地產開發行業引起較大震動。
但是,在2007年度稅收專項檢查中,土地增值稅檢查收效甚微,沒有達到預期效果。究詰原因,主要是納稅人和基層稅務人員對土地增值稅法規知之甚少,納稅人不知道如何計算繳納,稅務人員也不知道如何清算檢查。
為了進一步加強對土地增值稅的徵收管理,使土地增值稅的清算工作真正落到實處,國家稅務總局準備藉助於註冊稅務師事務所的力量來推動土地增值稅的清算工作,同時,達到規範土地增值稅清算鑑證業務的雙重效果。2007年12月29日,國家稅務總局印發了《土地增值稅清算鑑證業務準則》,明確規定土地增值稅的清算鑑證業務由註冊稅務師承辦。
中國註冊稅務師協會為指導註冊稅務師理解該業務準則,及時組織擬定了《土地增值稅清算鑑證業務準則指南》,經向國家稅務總局地方稅司、註冊稅務師管理中心及各地註冊稅務司協會、註冊稅務師事務所多方面徵求意見,反覆修改完善後定稿,已經於2008年5月30日公布。
土地增值稅清算大成前言為使土地增值稅的清算工作在2008年有所突破,近期國家稅務總局又下發通知,決定對各地土地增值稅清算工作開展督導、檢查,先在安徽、廣東兩省試點,以點帶面,全面推開。國家稅務總局在布置2008年的稅收專項檢查工作時,又一次將房地產開發企業列為專項檢查的重點,把土地增值稅的檢查列為對房地產企業檢查的重要內容。
從上述稅收征管形勢來看,土地增值稅的清算工作勢在必行,房地產開發企業必須做好清算準備。但是,由於多年來對土地增值稅只預征不清算,房地產企業對土地增值稅法規了解較少,對清算程式、計算方法也比較生疏,而主管稅務機關又把土地增值稅的清算和檢查列為2008年的工作重點,因此,房地產開發企業非常需要了解和掌握土地增值稅法規知識和納稅籌劃技巧,各地註冊稅務師事務所也應當做好土地增值稅清算鑑證業務的知識儲備。為此,作者分析了所有土地增值稅的法規制度,總結近幾年在輔導房地產開發企業進行土地增值稅清算中的經驗,編寫了本書。
作者蒐集了自1993年以來的有關土地增值稅的全部法規檔案,加以歸納分析,對土地增值稅稅收法規的解讀比較全面、準確,本書可以作為納稅人土地增值稅清算的工具書,也可以作為註冊稅務師進行土地增值稅清算鑑證的參考書。
作者從事過房地產開發企業的財會稅收等經營管理工作,現在仍然擔任多家大型房地產開發企業的財稅顧問,參與了開發項目的土地增值稅清算,具有豐富的實踐經驗。本書介紹的清算程式、清算方法具有較強的可操作性。
作者為每個清算環節設計了相應的表格,利用表格計算填報《土地增值稅納稅申報表》所需要的各項數字,使會計賬簿與基礎表銜接、基礎表數字與匯總表銜接,環環相扣、計算簡便、一目了然,減輕了納稅人清算的勞動強度。
作者針對土地增值稅清算時間跨度大的特點,在土地增值稅的納稅籌劃方案設計上,自房地產開發企業成立起,把握開發項目取得、規劃設計、工程發包、施工建設、工程竣工驗收、工程決算、房地產銷售等全部過程,使納稅籌劃方案更具有安全、適用的特點。
作者運用會計核算的理論、方法解析土地增值稅,把土地增值稅清算核心——增值額的計算方法歸結為“製造成本法”,使廣大財會人員更容易理解和掌握,並能用以指導會計核算和土地增值稅的清算。
因作者水平所限,書中不妥之處在所難免,還望廣大讀者批評指正。
劉玉章2008年10月5日於北京
