三種情形
第一種情形 對於借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統當中，包括預售契約的登記備案系統當中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。
第二種情形 借款人已經利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房。
第三種情形 銀行通過查詢徵信記錄、居訪等訪問形式的調查，確信借款人的家庭已經有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執行。
細則出台
認房又認貸北京二套房認定標準2010年7月15日出台，銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權屬系統查詢借款人家庭的住房數量。嚴格按“認房又認貸”原則界定二套房。
實施細則率先出台
據了解，北京和中國銀監會、北京金融局等5部門聯合出台的《通知》是全國率先出台的有關二套房貸實施細則。根據《通知》，今後，北京貸款購房人在申請貸款時應填寫《家庭擁有成套住房申報表》申報家庭住房情況，而銀行應根據申報情況、面測、面談(必要時居訪)、徵信查詢、房屋交易權屬信息查詢等方式確定差別化住房信貸政策執行標準。
經借款人申請或授權後，銀行指定部門每日匯總查詢需求，登錄房屋交易權屬信息查詢系統，提交查詢申請。市住房城鄉建設委兩個工作日內反饋查詢結果。銀行登錄查詢系統應向市住房城鄉建設委申請註冊並領取鑰匙盤。申請時提交系統鑰匙盤申請表、營業執照原件及複印件、授權委託書、受託人身份證件原件及複印件、保密承諾書等材料。
《通知》還明確，銀行應採取有效措施加強信息安全管理，依法保護借款人相關信息，防止借款人隱私泄露。而購房人提供虛假信息的，銀行應依法採取包括資產保全措施在內的相關措施，並經嚴格審慎程式進行認定後，在中國人民銀行個人信用信息基礎資料庫中記錄。
房貸漏洞促細則出台
2010年5月26日，住建部等三部門出台《關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，並執行“認房又認貸”的原則。
但該檔案出台後，由於各地尚未出台實施細則，二套房貸在實際操作中，不少銀行只是查證借款人之前的貸款記錄。沒能與房屋權屬單位聯網，核查借款人家庭住房情況。是只“認貸”，未實現“認房”。也正是如此，部分之前全款買了房的購房人利用銀行和房屋權屬部門不能聯網核查的“漏洞”，享受了“首套房貸”的優惠。
市場觀望
認房又認貸對於新出台的細則會對房市產生哪些影響，北京房地產業協會副秘書長陳志表示，這將使得購房人認為，房地產調控會繼續嚴格執行，並使其觀望情緒加重。
部分網路媒體稱房地產調控政策可能取消，在樓市引起軒然大波，不過住建部等三部委隨即澄清，稱報導不實，並稱將繼續堅決嚴格地執行調控政策。
陳志表示，雖然此次北京出台的《通知》與該事件無關，但對於購房人而言，也將被認為是調控將繼續嚴格執行的一個表態和信號，那么對於樓市繼續觀望的態度肯定會加重。
對於下半年房價走勢，陳志認為，在調控政策繼續嚴格執行的情況下，下半年房價下行的趨勢是必然的。
存在疑問
認房又認貸疑問1 外地有房產，怎么查證套數
《通知》規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。
具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，並出具書面查詢結果。
按照這一規定，假如說你打算在杭州買房，照理應該將你在全國各地的房產都進行查詢，有幾套就算幾套。但實際上，杭州目前的產權登記系統只有五個老城區(上城、下城、江乾、拱墅、西湖)是聯網的，下沙開發區、濱江區、之江度假區的產權登記系統尚“各自為政”。更別說蕭山、餘杭了。如何認定五城區之外的房產?
深圳發展銀行杭州分行零售業務部風險主管杜志良認為，假如由購房者即貸款人自己分頭跑各個產權登記部門出證明，光杭州地區就要跑六個，這個工作量太大，並不現實。目前最可行的操作辦法就是五城區以外房產由購房者提供套數書面誠信保證。
但對於書面保證的真實性，大多數銀行房貸負責人表示確認的難度很大。杜志良認為，銀行可以在貸款契約中掌握主動權，假如保證失實，放貸之後一旦查實，銀行有權採取“收回貸款”、“高額罰息”、“記作不良記錄”等違約手段。建設銀行某房貸負責人則直言不諱地說，不管怎么說，單靠一紙保證認定有點“自欺欺人”的味道。實際上，對於杭州以外地區的二套房認定，目前似乎只能放任自流。
疑問2 外地人購房，究竟怎么算
《通知》規定，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行。這一條款被許多媒體認定為一度暫停的外地人房貸放鬆的標誌。
“只要是外地人，不能提供兩項證明，就得按照二套以上標準放貸。那么到底是按照二套，還是三套或四套呢?”一位知名中介的核證部經理質疑。
而一位金華購房者也詢問記者，他是金華戶口，在金華已有一套住房，4月份在杭州已看中了一套住房。“我如果要在杭州買房，算二套是肯定的。但因為我在金華有一套，是否還要相應再升一級，按三套對待?”
對於這一點，記者諮詢了幾家銀行的房貸負責人，他們對這一條款的理解有兩個版本：一種認為，不論外地人在全國範圍內有幾套，只要不能提供兩項證明，都按照二套標準放貸。另一種認為，相比本地人，外地人均要在套數上上浮一檔。也就是說，外地人是首套的，按照二套放貸，外地人是二套的，按照三套放貸，以此類推。
據建設銀行某支行相關負責人介紹，目前二套和三套的首付利率相差較大，二套為首付5成、1.1倍利率，三套為首付5.5成、1.2倍利率。這也意味著，對外地人套數標準的認定還是非常重要的。
對外地人套數標準認定後，外地人按揭是否真的放開了?雖說《通知》明確規定“開閘”，但近日多家外地購房者較集中的下沙樓盤行銷負責人卻向記者表示，除了個別小銀行表示可辦外地人按揭外，沒有接到大多數合作銀行的類似通知。
據杭州某銀行界人士透露，雖然央行鬆了口，但是否執行還得看地方銀行臉色。央行只不過把這類貸款的自主權下放到了地方。目前市場成交低迷，房價隨時可能大幅下跌，近期內估計外地人貸款口子還不會鬆開。
疑問3 小房子賣了換大房，是否也算二套
“借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的，這樣也視作二套。”針對《通知》中的這一條款，立即有人鳴冤叫屈：只要貸過款，我名下的小房子賣了，是否也算一套?
這類人被稱為“改善性剛需”，他們叫屈的理由是：我不是投資者，原來的房子面積太小，現在我想改善了，賣了小房子換套大房子。就因為我沒錢貸過款，難道也算二套，政府也不鼓勵?
對此，銀行界人士評論，國家政策不可能面面俱到，做到絕對公平。如果不折不扣地執行，那就意味著購房者為了改善住房條件，即使把現有住房事先賣掉，變成無房一族，再去購買新房，那也要被執行二套房政策。但這樣一來，一些剛性的改善型需求確實要受到影響。有人認為，為了堅持對樓市進行強力調控，不得已而傷及無辜，那么，這種“誤殺”也就是情理之中的了。當然，具體怎么定還得等待細則出台。
另外，還有讀者問，房改房、經濟適用房是否也計入套數?記者諮詢銀行後得知，原則上，首套房的認定不分性質，不管是經濟適用房、房改房還是商品房都算一套。
影響人群
認房又認貸2010年6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監會發布通知，進一步明確了“同一購房家庭”、“既認房又認貸”的二套房認定標準。其實，早在2010年4月30日“北京樓市新政”公布後，京城大部分銀行已經在按照|“既認房又認貸”的標準在操作，而且要比6月4日的通知更為嚴厲。只不過在此通知發布後，京城各大銀行對房貸的審核會更加統一更加嚴厲。
“同一購房家庭”、“既認房又認貸”的二套房認定標準，對投資投機炒房客，尤其是外地投資投機炒房客，進行了精準的外科手術般的剝離，這對房價的穩定當然有好處。但是，這一標準也同樣傷害到了眾多有剛性需求的首次置業者和改善性購房者。
據偉業我愛我家市場研究中心統計顯示，受二套房認定標準影響，有大約6%的首次置業者和23%的改善性購房者的購房計畫推遲或取消。
首先，對首次置業者，有輕微影響。這主要是指以自己的名義，從未貸款或全款購買過房產，但是，其父母曾把名下的房產過戶給了子女，使得這部分購房者在首次置業時，因名下已有房，所以在向銀行貸款時會被認定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業內人士建議這部分首次置業者可以先把名下的房產賣出，然後再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優惠。
其次，對曾經全款購買過首套房的置業升級人群，有輕微影響。比如夫妻二人，不管是在婚前還是在婚後，其中一方或一起曾經全款購買過一套住房，如果想通過銀行貸款再購買一套住房實現置業升級，就會因同一購房家庭成員名下有房，而被認定為二套房。我愛我家、偉嘉安捷的業內人士建議這部分改善性購房者可以先賣掉原有房產，然後再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優惠。
第三，對曾經貸款購買過首套房的改善性購房者，影響最大。據偉業我愛我家市場研究中心統計顯示，目前市場上有大約30%的購房者都屬於有剛性需求的改善性購房者，其中貸款購買首套房的購房者占到了2/3，這部分人群經過多年的努力工作，隨著自身儲蓄的增多，非常渴望置業升級。由於家庭成員名下已有貸款記錄，所以不管現有房產賣出還是不賣出，再向銀行貸款買房都會被認定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業內人士建議這部分改善性購房者可以通過抵押已有房產貸款或賣出房屋後儘量籌措資金全款購買；如果沒有全款購買的能力，則可以選擇公積金貸款，因為公積金貸款和商業貸款首付都是五成，而公積金貸款的利率更加優惠。
評論
認房又認貸住建部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知，對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規範。通知明確，對於二套房的認定不僅要以家庭為單位，同時執行認房又認貸的嚴厲政策。
通知規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。同時，購房人應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，並出具書面查詢結果。暫不具備查詢條件的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。
通知還明確，三種情況將被認定“二套房”，並執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售契約登記備案系統)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
按照通知規定，不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。
而對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，按本地居民認定標準執行。
