綏化市人民政府通知
綏化市人民政府關於印發綏化市城市規劃控制區域內棚戶區改造實施辦法的通知
綏政發〔2010〕11號
各縣(市、區)人民政府，開發區管委會，市政府各直屬單位：
《綏化市城市規劃控制區域內棚戶區改造實施辦法》業經2010年3月1日市政府第三次常務會議討論通過，現印發給你們，望認真貫徹執行。
綏化市人民政府
二○一○年三月三日
綏化市城市規劃控制區域內棚戶區改造實施辦法
第一章 總 則
第一條 為改善城市居民居住條件，滿足低收入家庭基本住房需求，根據《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）、《黑龍江省人民政府關於城市棚戶區改造的實施意見》（黑政發〔2008〕31號）等有關規定，結合市情實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱棚戶區，是指城市規劃控制區域範圍內低矮陳舊的平房區。
第三條 棚戶區改造是政府有限定的房地產開發,必須嚴格執行涉建方面法律法規,必須嚴格履行基本建設程式,必須嚴格遵守城市建設總體規劃要求,必須嚴格依據公用民用建築規範、消防安全及抗震防雷等相應規範要求進行設計、施工。
第四條 棚戶區改造堅持統一規劃、成片改造、分步實施、政府組織、市場運作、綜合開發、配套建設的原則，實行廉租住房、經濟適用住房和普通商品住房統籌開發、統一運作。
第二章 審批程式及條件
第五條 凡擬進行棚戶區改造的開發企業，必須具備三級以上（含三級）開發資質，必須具有與擬改造項目相配套的充裕建設資金。堅決杜絕無資質或藉資質進行開發改造，絕不允許有拖欠農民工工資等違法違規行為的開發企業進行開發改造。
第六條 報建程式、施工管理、竣工驗收等相關事宜。
（一）市規劃局先行提出棚戶區改造項目選址意見，直接受理開發企業改造申請，報市政府決定。
（二）對經批准列入棚戶區改造的項目，由市規劃局負責制定控制性詳細規劃，提出回遷房用地面積（回遷房面積由動遷辦調查測算）、配建廉租住房數量、公益性用房、基礎設施建設項目、建築容積率等規劃設計條件，並予以公示；同時告知房屋產權登記部門。
（三）對已確定開發改造、並已制定控制性詳細規劃的項目，由市國土局按規定程式完成該宗土地註銷登記，收回原有土地使用權後，依據市棚改辦對開發企業的審核意見，實行“土地現狀”招拍掛出讓。
對取得土地使用權的予以發放《國有建設用地使用權成交確認書》，同時對回遷房和廉租住房用地辦理行政劃撥手續，市規劃局予以核發《建設用地規劃許可證》，市環保局環評審核，市發改委按核准程式下發項目核准檔案,市人防辦辦理結建防空地下室審批手續或易地建設審批手續,市地震局辦理抗震設防審批手續。
（四）開發企業持市國土局核發的《建設用地批准書》、市規劃局的《建設用地規劃許可證》、市發改委的項目核准檔案與市建設局簽訂《綏化市區棚戶區改造協定書》後，到市動遷辦審核房屋拆遷計畫和方案，足額交納房屋拆遷保證金和信訪穩定保障金及存儲房屋拆遷補償安置資金，由市動遷辦予以核發《房屋拆遷許可證》並發布房屋拆遷公告，經規劃部門現場核定後，按規定程式和政策實施房屋拆遷。
（五）對完成房屋拆遷的改造項目，由開發企業到市規劃局辦理《建設工程規劃許可證》，到市建設局辦理《房地產開發項目許可證》、工程報建手續,在必須足額交納農民工工資保證金的前提下，予以發放《建築工程施工許可證》，經市規劃局定位放線和驗線及消防設計備案審核後，方可進行開工建設。
（六）對給排水、供熱、供電、有線電視、電話、寬頻、燃氣等分部工程，由市規劃局牽頭組織會商，從設計、施工、竣工驗收全過程跟蹤服務，杜絕內外網銜接不到位,給業主帶來不便,更不允許出現質量問題。
（七）實行立面審核制度，由市規劃局負責，審核通過後方可施工建設，絕不允許私自變更。
（八）市建設局會同市規劃局對回遷房、廉租住房、經濟適用住房加強監督管理，必須保證質量、數量及戶型，尤其是回遷房必須滿足需求。
（九）對於竣工的棚戶區改造項目，按有關規定進行工程質量備案和綜合驗收、專項驗收合格後，方可到房產管理機構辦理房屋登記，對開發企業出售的商品房，執行商品房預售許可證制度。
第七條 棚戶區改造項目實施分期建設的，須由市規劃局審定批准。未經批准擅自分期建設的，先期建設部分正常繳納稅費。
第八條 開發企業必須向房屋買受人（包括以產權調換方式回遷安置戶）出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第九條 市建設局監督開發企業採取招投標方式確定建設施工單位。
建設施工單位必須具備三級以上（含三級）資質，真正具有與本資質相應的工程專業技術人員，企業規範，無欠稅、拖欠農民工工資等違法違規行為，無建築方面不良記錄。加強分包管理，必須具有相應資質的正規企業方可分包，嚴禁分包給社會自然人。
第十條 實行棚戶區改造的小區，應嚴格按照規劃設計條件進行開發建設，因特殊情況確需調整或改變的，須經市規劃局批准，消防設計備案審核，並報市棚改辦備案。
第三章 建設標準
第十一條 棚戶區改造的回遷房，設定建築面積45平方米、55平方米、65平方米、65平方米以上基本戶型，用於被拆遷居民的回遷安置；配建的廉租住房，套型建築面積控制在50平方米以內；經濟適用住房套型建築面積控制在60平方米左右。
第十二條 棚戶區改造必須堅持高標準建設。樓梯間牆面貼上防凍瓷磚,白鋼扶手,理石踏步,棚面刮兩遍麻絲後刷塗料；必須設定管道井,供熱供水一個通道，對地溝內的供水管道和水錶間必須設定防寒保護層；單元門採用“三七開”電子門、可視門鈴。
新建的回遷房、廉租住房和經濟適用住房須進行初裝修，不得建設毛坯房。室內必須選取國家質量合格、環保達標的裝飾材料。廚房設定洗菜盆、灶台，棚面吊棚，牆面貼上普通瓷磚，並預留排油煙機等設施的位置；衛生間配置洗手盆、座便等潔具，同時具有防水和便於檢修的措施，牆面採用普通瓷磚貼上，棚面吊棚；其他居室牆面刮大白，所有地面鋪裝普通地面磚，安裝普通照明燈具；設進戶防盜門，必須是正規廠家的質量合格產品；室內安裝普通實木門，採用單玻璃雙層塑鋼窗。
對於自願自行裝修的回遷戶，由開發企業與回遷戶協商解決。
第十三條 棚戶區改造新建小區必須保證供熱、供電、供水、排水、燃氣等基礎設施配套齊全，並按照規劃要求，進行硬化、綠化、亮化，達到道路暢通，環境整潔。
第十四條 建築節能符合規定標準，工程質量合格率達到100%，優良品率不低於50%。
第四章 優惠政策
第十五條 對經批准列入棚戶區改造的項目，安置回遷用房和公益性用房的建設用地享受經濟適用住房政策；配建的廉租住房或經濟適用住房，按實際用地面積予以行政劃撥；其他用地以出讓方式供應，所得淨收益全部用於政府配建廉租住房和基礎設施配套建設。
配建廉租住房資金應按工程形象進度進行撥付，最多可預付總額的70%，綜合驗收全部合格後，支付剩餘的30%資金。經驗收工程質量不合格、裝修達不到規定標準、建築面積減少、戶型超過規定標準的，要限期整改，必須達到規定的標準，同時不予支付剩餘的30%資金。
第十六條 棚戶區改造項目所涉及的公共消防設施建設費，扣除回遷房、廉租住房、經濟適用住房面積，其他普通商品房按建築面積減半計收（每平方米2.5元）。集中供熱管網配套費的收取，回遷房、廉租住房、經濟適用住房按建築面積每平方米20元計收；其他普通商品房按建築面積每平方米35元計收。棚戶區改造項目扣除回遷房、廉租住房、經濟適用住房建築面積後，按照規定建設防空地下室，如需易地建設的，則按普通商品房建築面積減半收取人防結建費。經營服務性收費和勞保統籌費，按開發建築總面積減半收取。其他各種行政事業性收費及政府性基金一律免收。
第十七條 在棚戶區改造項目地方稅收中，地方留成部分稅金全額投入棚戶區改造項目。其中：配建的廉租住房、經濟適用住房（含回遷房）建設用地免徵城鎮土地使用稅。
第十八條 棚戶區改造項目，可按房屋開發總建築面積5萬平方米以下4%、5—10萬平方米5%、10萬平方米以上6%的比例配建廉租住房。棚戶區改造小區內新建七層（含七層）以上的高層建築，可不計算配建廉租住房。對經過土地招拍掛已取得棚戶區改造土地使用權的，不再減免配建廉租住房。對地處邊遠、商業價值低、開發難度大、回遷房屋比例大的棚戶區改造項目，採取一事一議的辦法，經市棚戶區改造領導小組確定，可適當下調配建廉租住房的比例，直至為零。
第十九條 棚戶區改造項目相鄰城市規劃道路、且需要同時拆遷的，其主路面及兩側各外延一米（以市規劃局出具的控詳規劃圖為準）的拆遷補償和土地費用由市政府承擔，其餘退紅線部分的拆遷補償和土地費用由開發企業負責。主路面及兩側各外延一米房屋拆遷需要回遷安置的，由開發企業按照棚戶區改造拆遷補償安置辦法規定的標準，將其回遷安置到所在的回遷樓房之內，市政府按照統一確定的新建樓房的成本價格將拆遷費用返還給開發企業。
第二十條 棚戶區改造項目，土地出讓金可分期付款，首期付款不低於50%。
取得棚戶區改造項目用地批准檔案的，應儘快組織實施，滿一年沒有實施拆遷的，按閒置土地處理；需要分期使用土地的，應到市國土局和市棚改辦登記備案，對沒有登記備案且滿一年的,按閒置土地處理。
第五章 其他規定
第二十一條 棚戶區拆遷工作實行統一政策、統一管理。房屋拆遷安置補償以產權調換和貨幣補償方式進行，鼓勵以產權調換方式進行拆遷補償安置。具體按照《綏化市區棚戶區改造房屋拆遷補償安置辦法》執行。
第二十二條 加強售後服務和物業管理。開發企業必須根據《物業管理條例》規定選聘具有資質的物業服務企業進行物業管理，牽頭組建業主委員會，由業主委員會與物業企業簽訂物業管理協定。
第二十三條 對被拆遷人或承租人臨時過渡期間子女上學確有困難的，可持拆遷補償安置協定書、原就讀學校出具的介紹信和臨時居住地證明，由市、區教育行政機關負責就近安排上學。
第二十四條 市棚改辦必須切實負起責任，組織相對應的棚改指揮部及有關部門，對項目動拆遷、戶型設計、工程質量、回遷安置、回遷期限等進行全程監督。
對開發建設單位辦理手續時，組織相關部門集中辦公,簡化程式，一次性告知，分階段辦理,爭取兩次辦結。對拆遷驗收後,由開發建設單位備齊必備材料和相關手續,核發施工許可證和規劃放線。
因開發建設單位自身原因導致回遷安置拖延侵害被拆遷人、承租人利益和拖欠工程款、農民工工資的，由各行政管理職能部門按有關規定予以處罰。
第六章 附 則
第二十五條 本辦法自發布之日起施行。各縣(市)可參照執行。綏政發〔2009〕42號檔案同時廢止。
