房地產相鄰關係

關於相鄰關係，《民法通則》和《物權法》都做了相關規定，而又以《物權法》之規定最為詳盡，《物權法》第八十四條規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。 這裡，就涉及到處理相鄰關係糾紛時的原則，《民法通則》和《物權法》都規定了處理相鄰關係的原則，其中，以《物權法》規定得尤為詳細、具體。 第84條規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。

一處房地產的存在，其所有權人或使用權人必然無可避免地與相鄰房地產所有權人或使用權人發生各種各樣的關係，此類關係或限制該房地產權利人的權利行使，或促進其權利的行使，法律上將這種相互毗鄰的房地產所有權人或使用權人之間的權利義務關係稱為相鄰關係。
就房地產相鄰關係的定義而言，法學界意見比較統一，但表述互不一致，如史尚寬認為，不動產相鄰關係，是指相鄰近的不動產所有人或利用人間，一方所有人或利用人的支配力與他方所有人或利用人的排他力相互衝突時，為調和其衝突以謀共同利益，而由法律直接規定的權利義務關係。李由義則把相鄰關係等同於相鄰權，認為它是所有權或占有使用權的合理延伸或必要的限制，以便於正確處理相鄰不動產的所有人或占有、使用人之間的關係。由於我國《民法通則》上只是對相鄰關係進行了簡單表述，而2007年施行的《物權法》也未對其進行下定義，因此就其定義學術界並沒有同一的表述，一般就內涵而言，學界將其定義為：兩個或兩個以上相互毗鄰不動產的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權利時發生的權利義務關係。
由此可知，相鄰關係首先主體上是兩個或兩個以上的主體，因為房地產相鄰關係中必須有兩個或兩個以上權利人，若只存在一個權利人，顯然無法發生相鄰法律關係，如一個人兩套房屋相鄰，其房屋之間自然無法發生法律上的相鄰關係。
其次，相鄰關係的客體必須是相鄰的兩處房地產，“相鄰關係”顧名思義，就是具有相鄰的特性，不毗鄰的兩處房地產，自然無法發生相鄰關係。
再次，相鄰關係的內容是複雜多樣的，相鄰關係的內容涵蓋了幾乎所有的法律關係，雖然其主體、客體有一定的限制，但相鄰房地產權利人間的法律關係卻涉及各個方面，又因為有毗鄰關係，因而單靠法律法規來調節也最為困難。
最後，相鄰關係具有普遍性。一處房地產的存在，幾乎都會有相鄰的別的房地產的存在，必然對兩處不同權利人的房地產間的權利實現存在或促進或限制的作用，因而必然發生相鄰的法律關係。
關於相鄰關係，《民法通則》和《物權法》都做了相關規定，而又以《物權法》之規定最為詳盡，《物權法》第八十四條規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。雖然此條款沒有對相鄰關係作出明確定義，但是《物權法》第七章已經就相鄰關係的具體內容作了詳細規定，就《物權法》上的規定來說，相鄰關係的類型主要有：（1）相鄰權利人的用水、排水；（2）相鄰關係權利人的通行便利；（3）相鄰關係權利人建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線的便利；（4）相鄰關係權利人通風、採光、日照的便利；（5）不動產權利人不得為排放污染物、廢棄物和噪音、光、電磁波輻射的行為；（6）不得為損壞相鄰關係權利人房地產的行為。
很明顯的，2007年頒布施行的《物權法》關於相鄰關係的規定比《民法通則》詳細了不少，《民法通則》上規定，不動產的相鄰各方 ，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關係，給鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。區區一句話，自然難以解決我國不動產權利人之間日益多樣化、複雜化的民事法律關係。因為隨著改革開放的深入，我國進入了社會轉型階段，必然面臨著民事法律關係越來越多樣化、複雜化的狀況。如在農村，農民承包的土地之間總有取水、排水的問題存在，在農民的宅基地上，也總存在採風、採光、排水等問題；而在城市中，有些人為求便利，私搭亂建，影響相鄰建築的通風、採光，引發的糾紛日益增多。以上糾紛是《民法通則》所難以調節的，因而國家在2007年頒布的《物權法》上進行了更加詳細的規定，但民事糾紛總是紛亂如麻的，即使是物權法作出了詳細規定，相鄰房地產間的一些矛盾仍然無法依靠死板的法律來解決。
如，甲乙兩人是鄰居，長期以來都和睦相處，後來甲為自家的院子建起了圍牆，圍牆修建起來後，鄰居乙為了排水方便，要沿著甲建的圍牆挖一條排水溝，但這樣就必然導致甲圍牆的牆基長期受到流水的沖蝕而倒塌，甲乙兩方因而發生糾紛。甲認為，乙若修了排水溝，必然導致自己的牆基不穩，圍牆倒塌只是個時間問題；乙認為，他所修建的排水溝是在自家宅基地上修建排水溝是自己的權利，甲無權干涉，並且乙的院子裡只有沿著甲的圍牆這一條路線修建排水溝，若不修建，乙的院子、房屋在雨天時將會有大量積水排不出去。
此案中最大的癥結在於，甲可以根據《民法通則》第83條和《物權法》第91條、92條規定，請求乙停止施工；乙也可以根據《民法通則》第83條和《物權法》第86條規定進行施工。如此，雙方都會陷入兩難境地。
這裡，就涉及到處理相鄰關係糾紛時的原則，《民法通則》和《物權法》都規定了處理相鄰關係的原則，其中，以《物權法》規定得尤為詳細、具體。第84條規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。第85條規定，法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。這些規定由此，可以總結並細化不動產的相鄰關係處理原則是：
（1）有利生產、方便生活原則。這一原則是處理房地產相鄰關係糾紛的方向。房地產相鄰關係糾紛的存在，其實質是權利人因為了便利自己的生活、生產而做出的，但又與相鄰權利人的生活、生產等權利有衝突的行為，其糾紛中並不一定有對錯之分，因此物權法將其糾紛的解決方式以有利生產、方便生活為導向，對解決這一糾紛、化解權利人間的矛盾具有重大的指導意義。
（2）團結互助，公平合理原則。這一原則是解決相鄰關係糾紛的方式，上面說過，相鄰關係糾紛中並不一定存在是非對錯，因此，必須用團結互助、公平合理的方式去協調解決糾紛，一直以來，個別地區在處理相鄰關係糾紛時由於處理不當，有的錯誤的認為糾紛中總有一方處於錯誤一方，而採取了偏袒一方、打壓一方的錯誤政策，往往激化了矛盾，嚴重的甚至造成刑事案件。因此，採取團結互助、公平合理的原則來解決相鄰關係糾紛，正如案例中所舉的甲、乙的糾紛，如果單純靠強制力來解決問題，不僅不能解決，反而會讓雙方矛盾激化，反目成仇，如果能夠本著互相諒解、共同協商的方式來調解，雙方。
（3）注重習慣。注重習慣是《物權法》的一大亮點，在《民法通則》中，對於相鄰關係的規定並沒有提到適用習慣，而在《物權法》第85條則明確規定了“法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣”。對於民事法律關係，由於其過於複雜多樣，且我國地域廣大，風俗民情各不一致，單靠成文的法律法規是很難完全調節的，因此，必須依靠靈活的民俗習慣來調節，這是因為民俗習慣是協調各種法律關係的一種社會規範，是在長期社會生活歷史中形成的、為大家內心所確信的，凝結著社會大眾的普遍性的價值標準，對於民法上的民事法律關係，注重習慣，有利於提高民事糾紛的解決效率和司法機關、行政機關的公信力，因而對於解決各種民事糾紛有重大意義。
前面說過，相鄰房地產權利人之間的法律關係複雜多樣，幾乎涵蓋了所有的民事法律關係，又因其具有相鄰性，所以最難以調節，因而在處理相鄰關係糾紛的時候，不能死盯著法條，紙上談兵，而要根據《物權法》中關於相鄰關係的原則來靈活處理，一方面有利於提高調節效率，解決相鄰權利人的生產、生活問題，另一方面也有利於促進社會的和諧發展。
相鄰關係是普遍存在於房地產中的民事法律關係，因而對其處理起來必須非常慎重，我國有句古話，遠親不如近鄰，房地產權利人應該本著互相諒解的精神，慎重處理相鄰關係糾紛，建立起和睦友好的鄰居關係。