房地產巨觀調控
指國家運用經濟、法律和行政等手段，從巨觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體最佳化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。
1978到2010房地產巨觀調控政策與市場回顧
1978－1983年
政策目標：修改十年規劃指標，調整、改革、整頓；
政策內容：允許私人建房，城市居民可以自購自建。開始住房制度改革；調整產業結構，下放管理權；
1984年
政策目標：發展房地產業；
政策內容：發布城建綜合開發暫行辦法，推行商品化試點；
1985－1987年
政策目標：防止盲目發展商品住宅；
政策內容：加強商品房住宅計畫管理，公有住房補貼出售；
1988年
政策目標：擴大房地產業發展，實現住房制度改革
政策內容：修改《憲法》，允許土地批租；全國城鎮分期分批推行住房制度改革；房地產市場；
1989年
政策目標：加強房地產市場管理；
政策內容：發布《關於加強房地產市場管理的通知》，規範市場行為，整頓市場秩序；壓縮固定資產規模，緊縮銀根；
1990年
政策目標：加強治理整頓；推進土地使用制度改革；
政策內容：治理整頓，大規模清理在建項目；頒布深化企業經營機制改革的通知；緊縮銀根；發布《土地管理法實施條例》；
1991年
政策目標：規範產地產業發展：深化住房制度改革；
政策內容：治理整頓；房地產市場建設全面起步；房改開始在全國範圍內全面推行；
1992年
政策目標：加快房地產業發展；
政策內容：引進外資；宣布“治理整頓”結束；房地產價格；擴大市場調控範圍；下放權力；發放開發消費貸款；
1993年
政策目標：理順房地產業，促進房地產業健康發展；
政策內容：開始進行巨觀調整；控制投資規模，調整投資結構，規範市場行為，調節房地產經營收益。發布《關於加強房地產市場巨觀管理，促進房地產業健康持續發展的意見》和《關於開展房地產開發經營機構全面檢查的通知》；
1994年
政策目標：加強巨觀調控，深化住房制度改革；
政策內容：發布《國務院關於繼續加強定資產投資巨觀調控的通知》和《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》；進入調控、消化、穩定的發展階段；開展房地產開發經營機構全面檢查；整頓金融秩序；
1995年
政策目標：規範房地產市場；
政策內容：加強房地產市場的巨觀管理；頒布《房地產管理法》、《增值稅法》；整頓金融秩序；開始實施安居工程；
1996年
全面推行住房公積金制度；租金改革和公有住房出售有了新的進展；政策性貸款制度開始建立；安居工程順利推進；
1997年
實行適度從緊的財政政策和貨幣政策；
1998年
政策目標：促進房地產業發展；
政策內容：發布《城市房地產開發經營管理條例》和《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；同時調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房，建立以經濟適用住房為主的住房供應體系；房地產開發資金結構得到調整；
1999年
實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革；鼓勵個人換購住房，免個人所得稅；調整房地產市場若干政策；啟動房地產市場，免徵產易營業稅，契稅減半；
2000年
啟動住房消費，促進房地產業發展。對住房公積金貨款的個人和銀行都免稅。租賃所取得收入稅收稅率減少；
2001年
政策目標：促進房地產業發展；促進消化積壓房；
政策內容：對住房消費採用扶持政策，積極促進房地產業發展；加大房地產開發投資力度，拉動經濟成長。消化積壓商品房政策，對1998年6月30日以前的商業用房、寫字樓、住房免營業稅、契稅，行政事業性收費；
2002年
1月：制止商業銀行指定保險單位辦理貸款保險業務
3月：降價住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05%；修改《住房公積金管理條例》；
8月：央行認為局部投資增幅過大，加強房地產市場的巨觀調控，強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量。恢復徵收土地增值稅。
2003年
6月：出台121號檔案。加強房地產信貸，四證取得後才能發放貸款；提高第二套住房的首付比例；
7月：出售的房屋開始徵收房地產稅
8月：出台18號檔案，促進房地產持續健康發展；
2004年
4月：存款準備金利率上調，從7%提高到7.5%。上海市發布《上海市房地產登記條例修正案》，期房限轉，打擊上海房地產投資行為，打壓房地產泡沫。
5月：對高爾夫球場、會展中心、物流園區、大型購物中心等項目進行清理，對土地管理的嚴格控制，抑制房地產投資過快的增長
8月：出台《上海市土地儲備方法》。地方產業法規增加政府對土地市場的調控力度，將“毛地出讓”，並對預期不開發土地依法從開發商收回
10月：加息，金融機構一年期基準利率將上調0.27個百分點
12月：嚴禁非法壓低地價招商；嚴格規範地方政府土地管理，抑制通過土地招商帶來的土地流失和固定資產投資的增加；
市場反應:2005年上海房價出現明顯下降,最大降幅超過20%;除上海之外,全國各地房價繼續大肆上漲。
2005年
3月：房貸優惠政策取消——調控涉及消費層面
3月：房地產稅改革深入——調控觸及交易環節
3月：國八條出台——調控上升到政治高度（舊國八條）
5月：七部委意見——調控加強、細則出台（新國八條）
5月：《關於加強房地產稅收管理的通知》——從稅收入手整頓房地產市場
9月：銀監會212號檔案——收緊房地產信託
10月：國稅總局重申二手房交納個稅
市場反應:房價繼續上漲。
2006年
4月：房貸利率再次上調——調控捲土重來
5月：國六條出台——新一輪調控大幕開啟
5月：國務院出台限制套型90/70政策——從供應環節改善房地產供求關係
5月：國稅總局出台二手房營業稅政策——開始著手整頓二手房市場
7月：未取得預售許可證不得發布預售廣告——規範房地產期房預售制度
7月：建設部出台171號“外資限炒令”——打擊房地產投資
7月：108號文強制徵收二手房轉讓個人所得稅——進一步打擊房地產投資
8月：土地新政出台——規範土地市場，清查土地違規
8月：央行再次加息——巨觀調控動用金融手段
8月：建設部出台廉租房管理實施辦法——逐步落實住房保障政策
9月：房地產市場整頓，規範交易秩序
9月：完善二手房市場交易管理
市場反應：房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型增加。
2007年
1月：建設部規範房地產經紀行業
1月：國稅總局清算土地增值稅——標誌2007年新一輪調控的開始
3月：通過《物權法》10月1日起執行
3月：央行2007年首度再次加息（全年總計6次加息，10次上調存款準備金）
6月：加強外資管理——進一步扼制房地產市場外資過熱
8月：國發〔2007〕24號檔案，回歸保障、健全廉租住房制度——標誌著政策調控思路的轉變
9月：央行規定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低於40%，利率不得低於基準利率的1.1倍——嚴厲打擊炒房行為
10月：加強土地供應調控，縮短土地開發周期
10月：物業稅“空轉”試點擴至十省市
12月：外商投資房地產業限制範圍有所擴大。
市場反應:當年市場價格暴漲，地王頻現，政策出台後，全國房價出現下跌。
2008年
1月：國務院重拳打擊囤地
3月：免徵出租廉租住房租金收入的營業稅、房產稅，住房用地城鎮土地使用稅和免徵廉租房和經濟適用住房的印花稅
4月：國家稅務總局 《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，提高了房地產企業預交的稅金額，但是總的稅率沒有改變；
6月：再次上調存款準備金率，縮進銀根（全年共5次上調準備金率，從年初的14.5%上調至17.5%）
9月：降低貸款利息0.27個百分點，除工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點；
10月：財政部《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入民眾基本生活》——降低真實購房需求的置業門檻，降貸款利息0.27個百分點，降準備金率1個百分點，宣告著政府由“控制”向“救市”的態度轉變。
市場反應：其他金融政策許可權鬆綁，09年樓市復甦，後繼續大漲。
2009年
1月：四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。
1月：住房與城鄉建設部部長姜偉新做了題為《落實科學發展觀，做好今年住房和城鄉建設工作》的講話，要求住房與城鄉建設系統在2009年要做好9個方面的工作。
其中全面推進保證性住房建設和促進房地產市場健康穩定發展，這兩條被普遍認為是2009年我國房地產政策發展的主線，也是2008年房地產調控政策的延續和深化。
4月：住房和城鄉建設部、監察部治理房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議。
會議明確了專項治理的主要內容：完善相關政策、制度；加強對控制性詳細規劃修改特別是建設用地容積率管理情況的監督檢查；嚴肅查處違法違規違紀案件。兩部委將重點對國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規劃許可的開發項目，逐一進行自查。對於拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規違紀問題的，要對部門責任人從嚴處理。對於涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關追究刑事責任。
5月：最高人民法院公布了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋》。
兩部司法解釋涉及了建築物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，包括業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、車位和車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業費糾紛處理、物業服務契約的解除及相應糾紛的處理等。這兩部司法解釋將於2009年10月1日起施行。
5月：加強房地產開發企業的土地增值稅徵收管理
為加強房地產開發企業的土地增值稅徵收管理，規範土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則等有關稅手法律，行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定徵收等具體問題做出具體規定。《規程》自6月1日起施行。根據《規程》，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；三是直接轉讓土地使用權的。
5月：研究開徵物業稅
發改委公布了《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》，提出2009將由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責研究開徵物業稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業稅“空轉”運行。
5月：國務院發布的《關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。
這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例後的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“鬆綁”。
6月，查處“小產權房”
國土資源部強調，“小產權房”實質是違法建築，它違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建築行為。
6月：國土資源部45號令
公布《土地調查條例實施辦法》，指出，土地調查包括全國土地調查、土地變更調查和土地專項調查，並從土地調查機構及人員等方面對《土地調查條例》的相關制度進行了細化。
7月：加強貸款資金監管
銀監局發布《固定資產貸款管理暫行辦法》與《項目融資業務指引》，確保固定資產貸款資金真正用於實體經濟的需要，防止貸款被挪作他用，以及防範貸款快速增長形勢下的銀行風險。
9月：要求地方政府要加強建設用地批後監管
《關於嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設用地批後監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象發生，嚴厲打擊囤集土地行為。
12月：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年
國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論並原則通過《關於試行社會保險基金預算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，此舉旨在對炒房現象進行遏制。
12月14日：地方政府要切實負起責任遏制房價過快上漲
國務院常務會議要求各地加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調“地方政府要切實負起責任”。建設部邀請600餘名副市長進京，共商抑制房價政策。
12月17日：進一步加強土地出讓收支管理
財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委公布《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執行百分之二十至三十的首付政策。
12月：發布營業稅減免細則
財政部、國稅總局發布營業稅減免細則,政策收縮幅度小於預期,對普通和非普通住宅營業稅減免進行了區分：5年以上普通住房免徵營業稅，非普通住宅差額徵收；5年以內，普通住宅差額徵收，非普通住宅全額徵收。
12月：督辦處理房地產開發閒置土地
國土資源部召開掛牌督辦房地產開發閒置土地處置新聞通氣會，通報了掛牌督辦的18宗房地產開發閒置土地情況，並強調嚴格土地供應和開發利用的監管，同時提出下一步將採取三項措施監督土地使用情況，防止產生新的閒置土地，促進已供土地的及時開發利用。 國土資源部透露目前全國閒置的房地產用地仍有約1萬公頃，其中因規劃調整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。
市場反應:短期內現觀望,二手房成交量下降,2010年春節後市場恢復上漲。
2010年
1月：國十一條
國務院發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付不能低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價，同時要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求等。省級政府負總責是該政策的重要關注點。
市場反應:繼續產生高價地王,3月後房價飆升。
9月：史上最嚴厲的房產調控政策
<暫停發放第三套房貸>：各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用於購買住房。
<部分城市限購房套數>：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。
<推進房產稅改革試點>：我國將加快推進房產稅改革試點，並逐步擴大到全國。
<囤地捂盤房企將停發股票債券不給貸款>：對有違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。
