由來
東莞購房者持幣觀望低價房 滋生"恐降症"由於低價房頻現走勢迷惘，購房者漸生“恐降症”。一口價3280元/平方米撼動全城！聯華花園城125-140平米三、四房單位賀聯華國際成立15周年超值推售……打開手機一看，又是一則樓盤促銷簡訊，這讓剛剛成為“房奴”的人們忐忑不安。豐泰城、萬科高爾夫剛推完3500元/平米低價房，時隔數日，低價房再度刷新紀錄。剛成“房奴”的人因此有些焦慮和無奈，“真是夠撼動！撼動到無語，真擔心自己一不小心也淪為‘負翁’呀。”有些人們開始懷疑，在目前的這種環境中，購房是否還是一個錯誤的抉擇。
消費群體
恐降族
樓價是不是還要降？
“廣州、深圳和東莞等珠三角城市房價普降，2007年底購房的消費者大多成了負翁。”購買了南城區東莞大道某高尚樓盤的業主如是說。據了解，這位業主於2007年下半年高位購入房產，如今周邊的房價都出現了明顯的下跌，雖說樓盤新批貨源暫時沒有推出市場，但是房價下滑之勢似乎已成定勢。這位做了近大半年業主對目前下滑的樓價十分悲觀，且略顯焦慮。
東莞自進入2008年以來，樓市出現大逆轉，商品房上成交持續低迷，各樓盤銷售率較低，銷售周期普遍拉長。在選擇如何刺激銷售和緩解銷售壓力的方法上，大部分開發商首選主動降價行銷，如“降價”、“團購促銷”等形式希望儘快出貨。在這些優惠措施的作用下，一些消費的購房欲望被明顯帶動，開發商的流動資金壓力明顯減小，然而，在拉動銷售的行銷實施後，其負面作用為逐漸體現出來，消費者房價是否持續下滑產生“恐慌”，這一點在2007年9月份期間購入高價房的業主身上表現最為明顯，其反應也是最為激烈的一部分。
一位2008年4月份購房的王小姐剛剛在四環路樓盤購得一物業，當時的購入價格在5800元/平方米左右，事融3個多月之後，樓盤內的其他戶型銷售價格在5600元左右，最低價的單位甚至在4600多元，從價格的角度而言，其他物業單位下滑(未進行區位、戶型和朝向對比)了數百元之多，表面上已經造成了直接的價格差。
不過，王小姐尚算樂觀，她認為自己購房的機會比較好，而且出手時的價格比高峰期要低出近1500元左右，因此對現有的市場價還是可以接受的，只是希望樓價不要出現大面積崩盤，最好開發商不要隨便降價。
觀望族
短期不會回升等等又何妨
2008年上半年的東莞樓市，與購房者相關的關鍵字最多的莫過於“觀望”二字。據了解，今天開春以來，東莞樓市遭遇罕有的“成交冰點”，從東莞市房管局公眾信息網公布的數據顯示，在2008年2月6日到2月12日這7天春節假期里，東莞網上籤約住宅僅兩套，非住宅簽約數量為0。4月4日，即清明當天，東莞住宅日成交量僅為37套全，創下之前兩個月以來的新低，而5、6月份的交易數據亦不樂觀。
在東城區上班的白領梁先生至今仍在觀望狀態，他表示，國家巨觀調控實施緊縮的貨幣政策，嚴格控制信貸規模，隨著一些融資渠道門檻逐漸加高以及融資成本的加重，房地產開發商將面臨的是越來越大的融資壓力，快速去貨將是開發商們最好的回籠資金的方法，而降價則是快速去貨的制勝之道，所以他覺得樓價還有下降的空間。
而據東莞中原研究部調查顯示，受房貸新政影響，當時就有75%的投資者普遍持幣觀望，90%以上的次置業者堅決觀望，整個市場瀰漫著濃厚的觀望氣氛。
據統計數據顯示，2008年上半年，歷經半年的房價調整，單價基本回落在6000元以下，房價在6月份達到最低位——5761元平方米。“這個數據太籠統了，把別墅、洋房和普遍住宅都算在一起，對消費者而言沒有太多的參考價值，從目前市場上的房價來說，應該是4字頭的最多，我覺得還會下降，至少不會上升，所以還可以再等等。”一位姓李的先生這樣說。
準業族
找性價比高的房子
“恐降族”害怕樓價一再下跌，相反，“觀望族”則希望樓價繼續在底部運行，甚至還有下調的空間。而真正有購房意欲的“準業族(主)”，他們是否對樓價的期待又是怎樣的呢？
“相對於去年購房的動輒大跌30%—40%，我相信今後樓價將回歸理性水平，即使再跌也不會偏離太遠。”在南城第一國際上班的白領林先生希望在今年9月或者10月買一套性價比較高的房子。“我購房是用來自住的，投機的心理比較弱，性價比將是我的判斷標準。”一位嚴先生如是說。而同為有意向購房的“準業族”曾小姐則表示，總希望樓價再低一點的時候再買入，“這種便宜是誰也願意去撿的”。
據了解，準業族(主)是目前東莞樓市的主要消費群體，他們多是根據自己的實際需求和情況決定購買產品，房價下滑只是影響其購買的產品價格高低，或迫使其選擇一些性價比更加合理的商品房。
一位姓劉的女士表示，我們不是投資客，而是實實在在的自住用戶，然而房價下跌造成了一定的心理壓力，但我們不可能無限制等待房價下滑呀，從自我需求發出，儘量買一些價格偏低和性價比較高的就行了。
相關評論
作者本人觀點
沈曉傑：“恐降症”綁架了中國政府住房政策
從某種程度上來說，政府在處理房價問題上的，患有很重的“恐降症”。其實，在中國大幅度降低房價，不僅不會使整個房地產市場出現低迷萎縮，反而會給中國的經濟發展，帶來新的巨大的增長點。
隨著中國相關政府部門和一些城市地方政府跟進國務院“遏制房價”“國四條”的具體細則的陸續出台，眾多“緊盯”政策走向的市民發現，原來期望靠政府用“權力大棒”打壓房價的希望可能又一次落空了：不僅國務院唯一具體提出的營業稅政策被“細化”為不足5年的普通住房“按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅”，而且由住房建設部召集上百位副市長參加的全國建設工作會議後，各地出台的細則更是讓人看到了政府的“真實用意”：和去年的“鼓勵政策”相比，有的城市在契稅上只是把過去的補貼減少了二分之一，營業稅的實際徵收稅率只是先前所傳的幾分之一，個人所得稅基本變化不大。有的城市房產局長甚至明確表示，他們在對購房人出台的七項措施中，五項是鼓勵購房的，只有兩項是限制炒房的（這兩條還是中央明確要求的）。
正像住建部有關官員對中國媒體所講的那樣，公眾“誤解”了房市新政，因為現在的政策“只是在調整”，絕不是打壓樓市。雖然房價的瘋漲已成為各方公認的“公害”，但政府出台的房政細則，依舊還是用納稅人的錢（國家財政）補貼炒房者。這樣的政策，怎么看也不像是“抑制（更不用說遏制）房價”，確切地說，更應該把它定義為“繼續鼓勵適度炒房的政策”。
那么，中央政府出台的一系列被認為“遏制房價”的政策，為什麼會“高高舉起”後，又被“輕輕放下”？這背後，反映了中國高層在遏制房價上存在的矛盾心態和對經濟前景的深層次擔憂：如果順從民意，真的出台政策打壓房價，會不會造成房地產市場的低迷和萎縮，進而影響本來“企穩”基礎就不牢固的中國經濟。所以，從某種程度上來說，政府在處理房價問題上的，患有很重的“恐降症”。
其實，在“國四條”中就肯定了去年的房地產市場對“保增長”所發揮的“重要作用”。前不久總理溫家寶在接受新華社專訪講到有關房地產市場問題一段時，也特彆強調要“統籌考慮各方面的情況”，使房地產“有一個穩定發展的局面”。實際上，早在去年2月底在和網民交流時，溫家寶總理說：“對於房地產，政府是高度重視的。我們希望在應對金融危機當中，房地產業能夠保持穩定、健康的發展。因為它直接關係到人民民眾的生活，而且直接影響到國民經濟的發展。”他特彆強調：“要穩定市場信心和預期，要穩定房地產的建設”，“使房地產建設規模和房價保持在一個合理的水平上。”
應該說，溫家寶總理當時的這種擔心並不是多餘的。在2008年，由於國家出台了相對較嚴的控制房價政策（特別是二套房的貸款政策），全國一些大中城市在房價下降了30%左右的同時，成交量也出現了較大下滑，房地產市場出現暫時性低迷萎縮。與此同時，全球性的金融危機使出口型經濟為主導中國經濟變得空前脆弱。在這種情況下，如果房地產市場大幅下滑，無疑對中國經濟是雪上加霜。為此，政府當時出台一系列刺激房市的政策似乎也有道理。一年後再回過頭來看，中國房地產市場的規模確實大大提高了，但同時也帶來了極大的負面效應：房價的瘋漲已經到了一個“極不合理”的地步，開發商操控下的房地產，也成為最大的損害公眾利益的“人民公敵”，中國的房地產市場本身，更是“順理成章”登上了福布斯評比的“全球第二大金融泡沫”。
可以說，導致這一切的原因，就是中國政府在房價上牢守的“ 恐降症”。這裡就提出一個根本性的問題：中國房價大幅下降，是不是一定就會導致房地產市場的規模急劇下跌？2008年的中國房價和交易規模同時下降的“雙降現象”，究竟是偶然還是必然的。一句話，政府為“穩定房價”所付出的極高的顯性和隱性代價，究竟值不值。
早在幾年前筆者就提出：高房價不僅不能充分推動中國的房地產市場發展，而且還極大抑制了中國應有的住房消費、住宅產業發展和整體經濟。筆者同時指出，只有把房價降低回歸到“合理水平”，房地產才可能成為中國經濟發展的新的增長點。這次“新政”出台後，筆者也準備從這兩年國內外房地產市場本身發展和投資的角度，剖析房價上的“恐降症”。恰在此時，掌握媒體話語權的開發商大佬任志強的一篇《真到房價下跌那天，你們還敢買房嗎》的文章，又刊登在各大網站的顯著位置上。這位“地產總理”不失時機的“舞劍”所指，目標精確：這就是進一步恐嚇在“抑制房價”上“畏手畏腳”的政府高層。
大降房價，難道對中國經濟來說，就真的如此可怕？非也！
我們先從國人投資的角度來看，是不是資產價格下跌後，投資者就會一直“買漲不買跌”，市場就必然萎縮？眾所周知，現在中國人最大的投資在兩個方面，一是股市，另一個就是樓市。根據各地相關部門的資料和媒體報導，去年房地產市場的最大購買群體，就是那些對“通脹預期”極為敏感的炒房人及投資者（也就是投機者）。而對這些投資者來說，股市和樓市的市場規律基本相同，投資的操作手法也基本相似。如果說有大的區別，那就是中國的股市幾經“大起大落”，而只有短短十年發展歷史的中國房市，房價的走勢基本是一路向上，沒有經歷過大幅和大規模下降。這裡，中國股市的發展，就給中國樓市提供了一個不可多得的“比較示範 ”：是不是同樣作為投資主體的股市，一旦股價大幅下跌後，股市的交易量也會同樣大幅下降？
幾年以前的股市，也許有一些不可比的“歷史因素”。我們還是用這兩年來的股市發展來進行比較分析。
大家都知道，代表中國股市的上證指數，在2007年10月16日那天創下了歷史的最高點6124，其後，股指是一路下滑，一直跌到2008年10月28日的近期最低的1664.93點，然後再逐步恢復到現在的3000多點。那么，在這個“大起大落”的過程中，股市的交易量的變化又是怎樣的呢？為了更好把握基本規律走向，剔除偶然和短期因素影響，我們以月來做分析的周期。
在創下股市最高點的前兩月（2007年的8月和9月），上證從8月初的 4488，上升到8月底的5218點，再繼續向上提升到9月底的5552點，然後再經過半個月的“衝刺”，達到了上證的最高點。但同期上證市場的月交易量，卻呈現相反的態勢，8、9、10三月逐月減少，也就是說，在高價位情況下，股價越高，交易量反而越低；11月份，雖然上證從月初的5978.94點，下滑到月底的4871.78，但股價基本上繼續在高價位上徘徊（曾經也達到6000點以上），而同期交易量的下跌幅度更是擴大到近6800億。此後的大勢一路下跌，一直到2008年10月跌到最低的1600多點。確實，在這期間，由於對股市的“悲觀預期”，有些月份的交易量出現了明顯的下降，但就在這可比較的近一年中（2月份交易天數太少無法比較），有5個月的交易量超過高位盤整時的11月份交易量，其中在單月股指下降了878點的2008年1月份，上證的成交金額更是高達31117.08億，創下此前4個月股市“衝刺”和盤整6000點以來的月交易量的新高。在交易量提高的另外4個月裡，成交的金額也比 11月份提高了2-3萬億左右。
此後，只經過了短短3個月的低谷盤整，從2009年的2月開始，擠掉泡沫的上證股市又開始走上比較健康的“復興之路”。平均算下來，上證這階段的股指雖然只有最高點時的三分之一到二分之一，但其月均交易金額高達31000多億，比高位徘徊時的上年11月高出近一倍。
在這裡，我們不厭其煩地分析和研究股價和交易量兩者之間的關係，究竟找到了一些什麼啟示呢？
首先，在股價處於高價位的情況下，隨著風險的日益加大，股價的繼續上漲不僅不能帶來更高的交易量，反而會因為股市的“天價”及風險的最大化，使越來越多的投資者對市場“望而卻步”，最終導致交易額的銳減。也就是在背離股票價值和投資規律的高價位下，恰恰是股價越高，交易量反而越低；
第二，隨著股價的下降，股市的交易量可能在短期內出現下滑，但這並不等於股價越低，股市的交易量就越低。相反，每當股價出現較大的下滑，達到投資者認為當時預期的“ 物有所值”的價位時，股市的交易量就會出現爆發性的高速增長。所以，中國的股市從來不會因為股價的大幅下滑而倒閉崩盤，相反，股價的每次“有效的下跌”，反而會引來更多的“接盤”，股市的交易量也會隨著股價的大幅下降而劇增；
第三，只有當政策和經濟大環境均出現問題的時候，股市才可能出現股價和交易量雙雙同時下跌的狀況，但低位徘徊的時間不會很長，一般也就兩三個月左右。一旦出台的新舉措準確得當，股市就會以前所未有的勢頭重新發力。雖然股價只回歸到最高點時三分之一到二分之一，但正因為擠掉了“虛胖的股價”，股市的交易量才能成倍翻番。從這點來說，股價下跌不可怕，恰恰相反，正是通過股價的下跌，擠掉了原有的虛高泡沫，不僅中國股票市場本身發展的更快，市場的規模更大，而且對國民經濟的作用和影響也趨向正面。所以，讓股價回歸到“合理的水平”，是股市健康完善和可持續發展之本。
以上從投資和市場角度，通過剖析股價的下降，看看它究竟會不會造成股票市場交易量的大幅下降，會不會導致股市的“不良發展”和萎靡不振，以此為房市的樓價和市場交易量兩者的關係做個“比較性分析”。畢竟，作為最主要的投資資產，房市和股市有著相同的市場和投資規律。
其實，樓市也不會因為樓價的大幅下跌而導致市場的萎縮。相反，由於投資和需求的雙重作用，每次樓價的大幅下降，從根本上和長遠來講，反而刺激了更多的投資和消費，使市場的交易量隨著資產價格下降而劇增。
在市場規律下，一旦樓價遠遠背離了自身的價值和投資的規律，無節制的沖高，那么，樓價越高，市場的交易量就可能越低。只有當政府的政策導致通脹預期恐慌，同時政府又在金融信貸政策上實質性的支持市場的投機炒作，樓市的資產泡沫才有可能越吹越大。
而虛高的樓價的有效下跌，能使樓市本身在“成功減肥”後變得更健康更富活力。
從中國樓市的特殊性來觀察，中國房地產市場只有短短的十年發展歷史，還沒有經歷過大規模的房價大幅下跌。這裡，我們只能借用美國的房地產市場在金融危機後的發展過程，看看在一個成熟完善的房地產市場環境下，樓價和交易量的關係，是不是吻合我們上述的有關總結。
筆者查閱了《華爾街日報》上刊登的美國商務部每月公布一次的美國預售屋銷量月份報告（2009年的部分報導），顯示如下：
在2009年2月至9月這8個月中，儘管全美的預售屋價格中值，基本上比上年同期下降了10個點以上（最高月份下降了近15個百分點，只有9月份下降了9.1%，5月份下降更少），但同期的單戶型預售屋銷量，8個月中有6個月都比上月有明顯的增長。
以上的事實說明，在美國這樣成熟的房地產市場中，當房價大幅下降的時候，房屋每月的銷量並沒有出現日益萎縮的情況，大多數的時間反而因房價下降而逐月增長。同樣，當房價“回暖”上漲的時候，市場交易量也並不是隨著房價的上漲而增長。相反，最有可能的，是出現銷量的下降。
這裡還必須強調的是，中國的房地產市場，和美國的房地產市場和國內的股票市場還有很大的不同。和股票可買可不買不同，它存在著極大的剛性需求；相對於美國人均住房的高水平（人均居住高達70多平方米的使用面積），中國城鎮居民不僅人均住房建築面積剛剛達到小康標準的一半（人均17平方米左右），而且城鎮無房戶占到了城鎮居民總人口中的四成。所以，一旦中國的房價大幅下降，重新回歸到普通百姓可以“買得起”的合理水平，中國的房市就將爆發出空前的巨大效應。據統計，如果現今的中國住房政策，可以使大部分人都能買得起房，中國房地產市場一年就可形成高達17-18億平方米的有效需求，而這幾年，中國商品住房每年的銷售量，一般也就在5-7億平方米之間。
所以從根本上來說，在中國大幅度降低房價，不僅不會使整個房地產市場出現低迷萎縮，反而會給中國的經濟發展，帶來新的巨大的增長點。“恐降症”，可以休矣。
相關新聞評論
據英國《金融時報》報導，隨著中國相關政府部門和一些城市地方政府跟進國務院“遏制房價”、“國四條”的具體細則的陸續出台，眾多“緊盯”政策走向的市民擔心，原來期望靠政府用“權力大棒”打壓房價的希望可能會落空了，雖然國務院最近又出台了有關樓市政策的“國十一條”，擠泡沫的態度愈加明朗，但分析人士指出，目前政府的樓市政策出發點是“維穩”，防止樓市繼續瘋漲，還談不上打壓樓市。
點評：正如住建部有關官員對中國媒體所講的那樣，公眾“誤解”了房市新政，因為現在的政策“只是在調整”，絕不是打壓樓市。雖然房價的瘋漲已成為各方公認的“公害”，但政府出台遏制樓市政策還是會投鼠忌器。事實上。政府多次出台被認為“遏制房價”的政策，往往是“高高舉起”後，又被“輕輕放下”？這背後，反映了高層在遏制房價上存在的矛盾心態和對經濟前景的深層次擔憂：如果順從民意，真的出台政策打壓房價，會不會造成房地產市場的低迷和萎縮，進而影響本來“企穩”基礎就不牢固的中國經濟。所以，從某種程度上來說，政府在處理房價問題上，患有很重的“恐降症”。
