一戶一票

最高人民法院5月24日公布了《物權法》兩部司法解釋———《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體套用法律問題的解釋》，並將於10月1日起施行。有業界人士指出，今後在小區業主的投票過程中所出現的開發商操縱票權的現象將受到遏制，而共有停車位的收益則將可能面臨追繳。 景洲大廈業主委員會主任鄒家健指出，司法解釋會令物權法出台後很多有爭議的問題清晰許多，小業主的權益也得到了更加具有可操作性的保障。比如，按戶頭投票的“一戶一票”制，可以令開發商過往操縱票權、一票獨大的不合理現象，得到最大程度地遏制。他還指出，司法解釋明確認定了共有停車位的範圍，很多小區此前占用道路、綠地建設的停車位所獲得的收益，可能會面臨追繳。
也有律師界人士指出，由於法律不溯及以往，在2007年10月1日物權法實施之前產生的小區物業糾紛案件，可能有很多得不到本司法解釋的“眷顧”，比如上述追繳共有停車位的收益，可能有很多依然會“無法可依”。
但是，深圳乃至國內如今絕大部分有代表性的物業糾紛都是在物權法實施之前產生的，這類物業糾紛應按當時規定辦理。比如，對最引人注目的小區停車場產權歸屬問題，鄒家健依然堅持認為，在《物權法》實施之前，若開發商建設的停車場屬於小區公共配套設施，且未計入容積率，其產權歸小區全體業主共有。開發商在未獲得停車場產權證的情況下，單方強制約定其歸屬或者單方租售，均屬違法。
■ 焦點解讀
1
開發商壟斷票權將受遏制
[司法解釋]《物權法》曾規定，對小區選舉業委會、選聘物管單位等7項重大事宜，應當經2/3以上專有部分面積的業主和占總人數2/3以上的業主同意。但法案沒有對專有部分面積和投票業主進行認定。司法解釋第8-9條規定，“專有部分面積”是指，按照不動產登記簿記載的面積計算；“業主人數”則按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。
[解讀]鄒家健指出，一個專有部分按一人計算，通俗理解即為“一戶一票”。一直以來，小區在就重大事項進行投票時，多是以面積或自然戶數為單位，擁有大量商業面積或擁有大量未售房屋的開發商，自然就成了最大的“多數派”，從而形成對票權的事實壟斷。也因如此，近年來深圳很多小區的業委會選舉、物業管理公司選聘等，都出現過比較明顯的“投票”糾紛。司法解釋將擁有大量商業面積以及多套未售出單位的開發商全視為“一票”，“這意味著今後開發商操縱票權、一票獨大的現象將會得到徹底遏制，而小業主的權益則將得到保護”。
羅湖一位不願具名的開發商高層則認為，司法解釋其實是平衡了開發商和業主雙方的合法權益。因為按照房屋專有面積進行投票，開發商占盡優勢；同時又通過戶數投票，則對開發商的這一優勢又進行了攤薄，保證了小業主的優勢。“最終的結果是，既保證了小區最大專有部分所有者的權利，又保證了廣大小業主的權益。”
2
共有車位收益可能面臨追繳
[司法解釋]司法解釋第5-6條指出，開發商按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合《物權法》中關於“應當首先滿足業主的需要”的規定。而對那些建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為屬於全體小區業主共有的車位。
[解讀]吳耀鴻律師認為，司法解釋意在約束開發商建設的停車位首先應該滿足業主需要，但上述限制是在“配置比例”之內，如果開發商在滿足小區車位配置比例的基礎上，則可以將車位售、租或贈予小區業主以外的人士。
深圳一家大型上市房企旗下物業管理公司相關人士則明確反對買賣車位，“停車位產權明確，會利於物業管理公司管理，但並不利於業主們的長期使用”，深圳很多小區還都沒有實現1：1的車戶比，如果有錢的業主一人買去幾個車位，肯定會造成其他業主永久性停不到車。而且，車位固定也不利於車位的靈活配置。
鄒家健則認為，在開發商建設的停車位之外，比如占用綠地、道路的停車位，在深圳大量小區都存在。而這些停車場長期以來產生的收益又多進了物業公司或是開發商的腰包，既然司法解釋確定了上述停車場的共有屬性，它們所產生的收益自然也應歸全體業主共有。因此，深圳很多小區都應該對共有停車位產生的收益進行清理和追繳。
3
住改商須經全體業主同意
[司法解釋]《物權法》曾規定，業主若“住改商”須經過利害關係人的同意，但未就利害關係人範圍進行認定。司法解釋第10-11條將利害關係人確定為同棟樓宇的其他業主以及同小區內有利害關係的業主。並且表明，住改商的業主“以多數有利害關係的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持”，事實上表明了住改商須經全體業主同意。
[解讀]“司法解釋沒有明說住宅禁商，但實際上已經是在說不鼓勵住宅經商了”，廣東中圳律師事務所律師吳耀鴻認為，絕大部分住宅小區的業主是不願意看到在自家小區里開餐館的。據了解，深圳曾在2007年10月實施住宅禁商，但今年又有訊息傳出，由於金融危機的衝擊，出於扶持中小企業的考慮，深圳有關部門有意通過地方立法放鬆這一禁令。
深圳宇宏物業管理公司總經理姜大偉則從實操層面指出，“住改商要全體業主同意”看上去很美，但操作起來很難。因為平時物業公司很難監督到，除非有周邊業主投訴，否則不容易被察覺。